Cassazione n. 25718/2026

vv. [OSCURATO:PERSONA] come da procura incalce al ricorso, domicilio telematico come in atti- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] 5.0 s.r.l. e [OSCURATO:SOCIETA]., in persona dei rispettivi legalirappresentanti pro tempore, rappresentate e difese dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] comeda procura in calce al controricorso, domicilio digitale come in atti- controricorrenti -Numero registro generale 26287/2024N. 26287/24 R.G. Numero sezionale 2250/2026Numero di raccolta generale 25718/2026Data pubblicazione 23/09/2026avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano recante il n. 2723/2024 epubblicata in data 25.10.2024;udita la relazione della causa svolta nella adunanza camerale del giorno8.7.2026 dal Consigliere relatore dr. [OSCURATO:PERSONA].In data [OSCURATO:DATA_NASCITA], [OSCURATO:SOCIETA]. e [OSCURATO:SOCIETA]. (già [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.)conclusero un contratto di locazione per uso commerciale avente ad oggetto unimmobile situato in Como, adibito a supermercato. Il contratto venne poi cedutoda [OSCURATO:SOCIETA]. a [OSCURATO:SOCIETA]. (già [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.), all’atto della stipula(in data 5.5.2020) di un contratto di cessione del ramo di azienda esercitatanell’immobile oggetto della locazione; di tale cessione venne notiziata la [OSCURATO:SOCIETA]. con raccomandata del 12.5.2020. Il contratto proseguì regolarmente,finché [OSCURATO:PERSONA], con raccomandata del [OSCURATO:DATA_NASCITA], comunicò di voler esercitareil diritto di recesso dal predetto contratto di locazione ai sensi dell’art. 27, comma8, della legge n. 392/1978, a far data dal 6.4.2023. [OSCURATO:SOCIETA]. contestò lalegittimità del recesso e continuò a richiedere il pagamento dei canoni dilocazione anche relativamente al periodo 30.4.2023/31.7.2023; stantel’inadempimento della conduttrice, essa chiese ed ottenne dal Tribunale di Comodecreto ingiuntivo per l’importo di € 71.521,48, richiesti in via principale a caricodi [OSCURATO:SOCIETA]. e in via sussidiaria a carico di [OSCURATO:SOCIETA]., ai sensi dell’art.36 della legge n. 392/1978.Entrambe le società proposero distinte opposizioni a d.i., partitamente resistitedalla creditrice opposta. Riunite le cause ed esaurita l’istruttoria, il Tribunale diComo accolse l’opposizione di [OSCURATO:SOCIETA]. in quanto l’opponente avevaNumero registro generale 26287/2024N. 26287/24 R.G. Numero sezionale 2250/2026Numero di raccolta generale 25718/2026Data pubblicazione 23/09/2026provato che nel ramo di azienda esercitato nell’immobile locato si era registratauna rilevante perdita economica; che tale prova, in applicazione dell’art. 115c.p.c., discendeva dal fatto che l’opposta non aveva specificatamente contestatola documentazione contabile dell’opponente; che il fatto che si fosse registratauna perdita di esercizio era di per sé sufficiente a giustificare il recesso ai sensidell’art. 27 della legge n. 392/1978. Il Tribunale revocò quindi il d.i. opposto,condannando [OSCURATO:SOCIETA]. alla rifusione delle spese in favore di entrambe leopponenti.Avverso tale sentenza propose gravame [OSCURATO:SOCIETA]., cui resistetteroentrambe le società opponenti; [OSCURATO:SOCIETA]. propose anche appelloincidentale in ordine alla restituzione del deposito cauzionale. La Corte d’appellodi Milano, con sentenza n. 2723/2024, pubblicata il 25.10.2024, rigettò l’appelloprincipale e accolse l’incidentale, condannando [OSCURATO:SOCIETA] al pagamento di €50.000,00 oltre accessori in favore di [OSCURATO:SOCIETA] e confermando nel resto lasentenza impugnata. Osservò in particolare il giudice d’appello, per quanto quiancora interessa, che il recesso della conduttrice era giustificato dalla crisieconomica in cui essa versava, come manifestato nella comunicazione del5.10.2022, non occorrendo altro specificare; che i gravi motivi a sostegno delrecesso devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore,imprevedibili e sopravvenuti alla conclusione del contratto; che dunquecorrettamente il Tribunale aveva ritenuto che l’esigenza di non aggravare ildissesto giustificasse il recesso ex art. 27, comma 8, della legge n. 392/1978.Avverso detta sentenza ricorre per cassazione [OSCURATO:SOCIETA]., sulla scorta di tremotivi, cui resistono con unico controricorso [OSCURATO:SOCIETA]. e [OSCURATO:SOCIETA]Numero registro generale 26287/2024N. 26287/24 R.G. Numero sezionale 2250/2026Numero di raccolta generale 25718/2026Data pubblicazione 23/09/2026Le parti hanno depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] ha riservato il deposito dellaordinanza entro sessanta giorni.RAGIONI DELLA DECISIONE1.1 – Con il primo motivo si lamenta, ai sensi dello “art. 360 I co. n° 3 c.p.c.per violazione degli artt. degli artt. 1362 c.c., 112 c.p.c. e 27 ul. co. della l.27.7.1978 n. 292 nonché nullità della sentenza per totale carenza di motivazionein violazione degli artt. 132 I co. n. 4 c.p.c. e 111 VI co. Cost. è errata, nonchénulla per totale carenza di motivazione, la sentenza che ha ritenuto sufficiente,ai fini della legittimità del recesso ex art. 27 ul. co. c.p.c., l’affermazione che visarebbe stata una perdita economica nell’esercizio commerciale gestitonell’immobile oggetto di locazione. La Corte di appello ha dichiarato la legittimitàdel recesso ex art. 27 ul. co. l. 392/78 sulla base della mera affermazione delconduttore che nell’esercizio commerciale gestito nell’immobile oggetto dilocazione si sarebbe registrata una perdita senza in alcun modo verificare oaccertare quali erano le cause che avrebbero generato detta perdita e se lestesse risultassero effettivamente sopravvenute alla stipula del contratto dilocazione, erano effettivamente imprevedibili e se risultavano effettivamenteirreversibili al punto da costituire motivo grave che consentisse il recessostesso”.1.2 - Con il secondo motivo si lamenta, ai sensi dello “art. 360 I co. n° 3 c.p.c.per violazione degli artt. 112 e 115 i co. c.p.c. nonché nullità della sentenza pertotale carenza di motivazione in violazione degli artt. 132 I co. n. 4 c.p.c. e 111VI co. Cost. è carente di motivazione la sentenza che si limiti ad affermare che ifatti da provarsi sarebbero dimostrati genericamente ‘dall’ampiaNumero registro generale 26287/2024N. 26287/24 R.G. Numero sezionale 2250/2026Numero di raccolta generale 25718/2026Data pubblicazione 23/09/2026documentazione versata in atti’ senza indicare, anche in modo riassuntivo, qualedocumento sarebbe stato preso in considerazione e quale incidenza abbia avutosul convincimento del giudice. La Corte di appello ha affermato che la perditadell’esercizio commerciale asserita dal conduttore sarebbe dimostrata‘dall’ampia documentazione versata in atti’ senza pronunciarsi sullo specificomotivo di appello con cui si denunciava la violazione da parte del Giudice di primogrado dell’art. 115 I co. c.p.c. (nella parte in cui ha erroneamente applicato ilprincipio di non contestazione) e senza in alcun modo specificare qualedocumento ha ritenuto di prendere in considerazione ed in che modo da questosi sarebbe potuto trarre la prova di quella asserita perdita”.1.3 - Con il terzo motivo, infine, si lamenta, ai sensi dello “art. 360 I co. n° 3c.p.c. per violazione degli artt. degli artt. 112, 91 e 92 c.p.c. nonché nullità dellasentenza per totale carenza di motivazione in violazione degli artt. 132 I co. n.4 c.p.c. e 111 VI co. cost. le cause riunite mantengono la loro autonomia ed ilregolamento delle spese di lite va gestito in funzione delle specifiche domandein ognuna di esse formulate. La Corte di Appello ha totalmente omesso dipronunciarsi sul quarto motivo di appello con il quale si contestava la violazionedegli art. 91 e 92 nella sentenza di primo grado avendo condannato la odiernaricorrente alla rifusione delle spese di lite anche nei confronti di una delle dueintimate che aveva proposto separata opposizione a decreto ingiuntivo (poiriunita a quella proposta dall’altra parte intimata) svolgendo in partecontestazioni superflue e, per altra parte, sollevando autonome eccezioni dicarenza di titolarità passiva sicuramente infondate”.Numero registro generale 26287/2024N. 26287/24 R.G. Numero sezionale 2250/2026Numero di raccolta generale 25718/2026Data pubblicazione 23/09/20262.1 – Anzitutto, va disattesa la richiesta di fissazione di pubblica udienza,avanzata dal difensore delle controricorrenti con atto dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], ondereplicare al tenore delle difese avversarie, ritenuto gratuitamente offensivo: ènoto, infatti, che una simile istanza può giustificarsi essenzialmente ove vengain rilievo l’interesse nomofilattico del ricorso, mentre la Corte delibera conordinanza resa all’esito della camera di consiglio ex art. 380-bis.1 c.p.c., “in ognialtro caso in cui non pronuncia in pubblica udienza» (art. 375, secondo comma,n. 4-quater, c.p.c.)” (v. in motivazione Cass., Sez. Un., n. 33573/2025, par. 4).La questione prospettata a sostegno dell’istanza, dunque, non giustifica latrattazione del ricorso che occupa in pubblica udienza.Si aggiunga che, ad avviso del Collegio, il tenore delle difese del ricorrente – perquanto talvolta inutilmente improntate a toni polemici e sarcastici – non meritail ricorso ai poteri officiosi di cui all’art. 89 c.p.c.3.1 – Ciò posto, il primo motivo – peraltro privo del necessario carattere disinteticità ex art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c. e inutilmente ridondante - èinammissibile perché non coglie la ratio decidendi dell’impugnata sentenza.Anzitutto, la ricorrente non spiega in cosa sarebbe consistita la violazionedell’art. 1362 c.c., pur enunciata in rubrica: essa sviluppa la questione solo inmemoria e, dunque, inammissibilmente, posto che “La memoria ex art. 378c.p.c. non può integrare i motivi del ricorso per cassazione, poiché assolveall'esclusiva funzione di chiarire ed illustrare i motivi di impugnazione che sianogià stati ritualmente - cioè in maniera completa, compiuta e definitiva - enunciatinell'atto introduttivo del giudizio di legittimità, con il quale si esaurisce il relativoNumero registro generale 26287/2024N. 26287/24 R.G. Numero sezionale 2250/2026Numero di raccolta generale 25718/2026Data pubblicazione 23/09/2026diritto di impugnazione” (così, ex multis, Cass. n. 8949/2023; da ultimo, conspecifico riferimento al rito camerale, Cass. n. 21964/2026).3.2 - In secondo luogo - e al contrario di quanto opinato dalla ricorrente - laCorte d’appello ha chiaramente individuato la natura titolata del recesso (la crisieconomica nella gestione del singolo punto vendita), specificando che altro è iltitolo del recesso, altro la causa sottostante, da provare in caso di contestazionedel locatore, pure richiamando pertinente giurisprudenza di legittimità.Al di là di qualche imprecisione lessicale, dunque, la Corte territoriale ha coltopienamente le ragioni del gravame, ritenendo che la scelta dell’imprenditorefosse stata dettata dalla necessità di evitare l’aggravamento del dissesto ormaievidente, sussistendo perdite di esercizio di anno in anno sempre più consistenti,come comprovato dall’ampia produzione documentale della conduttrice.Si è quindi accertato, nella sostanza, che il fatto posto a fondamento del recessoera successivo e imprevisto (rispetto al subentro nel contratto), nonchéoggettivo, peraltro ampiamente noto alla locatrice (cosa pure negata dallaricorrente, ma inammissibilmente, trattandosi di accertamento in facto) e nonriconducibile a mera volontà della società conduttrice. Il che risulta esattamentein linea con il consolidato orientamento di questa Corte di legittimità, sul punto(v. Cass. n. 6731/2023; Cass. n. 23639/2019).In altre parole, la Corte ambrosiana ha fatto ciò che la ricorrente le imputa diaver omesso, ossia ha valutato gli elementi occorrenti a giustificazione dellalegittimità del recesso, in base alla lettura dell’art. 27, comma 8, della legge n.392/1978 data dalla citata giurisprudenza; da qui l’aspecificità delle censuremosse col mezzo in esame e la sua inammissibilità.Numero registro generale 26287/2024N. 26287/24 R.G. Numero sezionale 2250/2026Numero di raccolta generale 25718/2026Data pubblicazione 23/09/20263.3 – Infine, può comunque aggiungersi che la Corte d’appello, a p. 11 dellasentenza, ha accertato in modo motivato la sussistenza di “elementi oggettividella crisi economica”, con accertamento di fatto non riesaminabile in questasede di legittimità; gli elementi valorizzati dal giudice del merito non esorbitanoda quelli indicati nella comunicazione di recesso trasmessa da [OSCURATO:SOCIETA].4.1 – Il secondo motivo è parimenti inammissibile in tutti i suoi profili.Anzitutto, la questione dell’omessa pronuncia sul motivo d’appello concernentela pretesa violazione dell’art. 115, comma 1, c.p.c., da parte del Tribunale, è unfuor d’opera: come pure riconosce la ricorrente, la Corte d’appello ha motivato“in positivo” sul punto controverso, ossia circa la sussistenza della crisieconomica della conduttrice, senza alcun riferimento alla presunta noncontestazione della documentazione contabile della conduttrice, da parte dellalocatrice (come invece ritenuto dal Tribunale). La motivazione della sentenzad’appello, sul punto, si sostituisce a quella di primo grado e, dunque, non haalcun senso quanto argomentato dalla ricorrente circa la pretesa violazionedell’art. 112 c.p.c.: la Corte territoriale ha pronunciato sul motivo d’appello indiscorso, adottando la relativa statuizione in termini analoghi a quelli del primogiudice, ma sulla scorta di diverso percorso argomentativo.4.2 – Anche la censura sul preteso difetto di motivazione è inammissibile.È ben vero che la Corte d’appello non ha specificamente indicato i documenti asostegno del giudizio circa la sussistenza della crisi economica della conduttrice(a suo dire “comprovata dall’ampia documentazione versata in atti”), ma taleaffermazione va letta in un contesto più ampio, legato alla condivisa valutazioneoperata al riguardo dal Tribunale (“Non ha perciò errato il primo giudice …”) eNumero registro generale 26287/2024N. 26287/24 R.G. Numero sezionale 2250/2026Numero di raccolta generale 25718/2026Data pubblicazione 23/09/2026alla stessa notorietà della questione tra le parti (valutazione frutto diaccertamento, lo si ripete, in facto).Insomma, il laconico passaggio motivazionale in scrutinio potrebbe al piùascriversi a mera insufficienza (vizio ormai non più denunciabile per cassazione,dopo la modifica dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., operata nel 2012), noncerto a motivazione apparente, perplessa o contraddittoria, i soli vizi oggiprospettabili al riguardo in questa sede di legittimità (v. Cass., Sez. Un., n.8053/2014 e successiva giurisprudenza conforme).5.1 – Il terzo motivo, infine, è manifestamente infondato.Pur vero essendo che le cause riunite mantengono la loro identità e individualità,come prospettato dalla ricorrente, è perfino ovvio che [OSCURATO:SOCIETA]., in quantoingiunta in via sussidiaria, aveva piena facoltà di difendersi come meglioriteneva.Pertanto, poiché i giudici di merito hanno prioritariamente deciso l’opposizione adecreto ingiuntivo proposta dall’ingiunta in via principale, ritenendo legittimo ilrecesso di [OSCURATO:SOCIETA] e revocando il decreto ingiuntivo, gli argomenti principalia sostegno dell’opposizione proposta da [OSCURATO:PERSONA] 5.0 sono rimasti implicitamenteassorbiti, venendo solo in rilievo le difese da questa proposte in subordine,coincidenti con quelle univocamente svolte dalla stessa [OSCURATO:SOCIETA].Del tutto correttamente, quindi, la Corte ambrosiana ha condannato Regina 53alla rifusione delle spese di lite anche in favore di [OSCURATO:SOCIETA], in applicazione delprincipio di soccombenza ex art. 91 c.p.c., che com’è noto costituisce ilprecipitato normativo del principio di causalità.6.1 – In definitiva, il ricorso è rigettato.N. 26287/24 R.G. Numero registro generale 26287/2024Numero sezionale 2250/2026Numero di raccolta generale 25718/2026Data pubblicazione 23/09/2026Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.In relazione alla data di proposizione del ricorso, può darsi atto dell’applicabilitàdell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione delle speseprocessuali in favore delle controricorrenti, che liquida in € 8.000,00 percompensi, oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese generali inmisura del 15%, oltre accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art.1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presuppostiprocessuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza sezione Civile, il giorno8.7.2026.Il PresidenteEmilio Iannello