Cassazione n. 29838/2023

eguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 7515/2019 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., in persona del Curatore p.t., rappresentat a e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], con domicilio in Lanciano, [OSCURATO:PERSONA] e Trento n. 118. –RICORRENTE– contro [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]Annunzio, con domicilio in Lanciano, alla [OSCURATO:PERSONA] I n. 29. –CONTRORICORRENTE– avverso la sentenza della Corte d’appello di L’Aquila n. 1475/2018, pubblicata in data 26.7.2018 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 8.9.2023 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] I asci s. r .l. ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo n. 254/2009, ottenuto dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. per il pagamento dei corrispettivi dei consumi e dei servizi resi nell’ambito dell’attività di gestione e direzione del [OSCURATO:PERSONA] in Rocca S. Giovanni di Roma, Oggetto: condominio sostenendo di nulla dovere poiché l’ingiunzione era stata chiesta in applicazione delle clausole del regolamento condominiale adottato dal 2001 senza il consenso dell’opponente. Dette previsioni erano modificative dell’originario regolamento approvato nel 1993 , che nulla disponeva in proposito, e prevedevano che ciascun operatore commerciale, utilizzatore de i locali esclusivi, dovesse stipulare con la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. un contratto per la fornitura dei servizi comuni, ponendo a carico dei titolari delle porzioni concessein uso la responsabilità solidale per il pagamento dei corrispettivi dovuti al gestore. Il Tribunale ha accolto integralmente l’opposizione, revocando l’ingiunzione di pagamento. Su appello della [OSCURATO:PERSONA], la Corte territoriale di L’Aquila, confermando la sentenza impugnata, ha evidenziato che l’opponente non aveva mai sottoscritto il contratto di appalto di servizi e che l’assemblea non aveva mai modificato l’originario regolamento, negando infine che le modifiche fossero suscettibili di approvazione per facta concludentia. La cassazione della sentenza è chiesta dalla [OSCURATO:PERSONA] con ricorso in tre motivi. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. resiste con controricorso. Si è costituita la Curatela della [OSCURATO:PERSONA], dichiarata fallita in corso di giudizio. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il primo motivo de duce la violazione degli artt. 1138 c.c. e 69 disp. att. c.c., sostenendo che l’approvazione del regolamento può avvenire a maggioranza qualificata e che, ai fini del rispetto della forma scritta, il nuovo regolamento era stato allegato ai contratti di acquisto delle singole unità esclusive conclusi a far data dal 2001, mentre la società resistente aveva manifestato almeno per implicito l’accettazione, avendo dato attuazione al piano di riparto delle spese secondo le previsioni del nuovo regolamento, per gli esercizi dal 2001 al 2006. Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1326, 1362, 1366 e 1372 c.c., evidenziando che la Corte di appello, con precedente pronuncia tra le stesse parti, aveva ritenuto efficace il nuovo regolamento anche verso l’opponente a seguito della ripetuta approvazione dei nuovi criteri di riparto delle spese. Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 1118, comma terzo, e 1123 c.c. sostenendo che la pronuncia, nel dichiarare inefficace il nuovo regolamento condominiale, abbia violato le norme che impongono il concorso di ciascun condomino nelle spese per le cose e i servizi comuni, procurando alla resistente un ingiustificato arricchimento. I tre motivi possono essere esaminati congiuntamente e devono essere respinti. La sentenza ha stabilito, con accertamento in fatto non direttamente censurato, che la società resistente non aveva mai sottoscritto il contratto di appalto di servizi e che l’assemblea non aveva mai approvato alcuna modifica dell’originario regolamento, avendo confermato nella riunione del 29.4.2002, quello in vigore sin dal 1993, che nulla prevedeva riguardo alle spese di gestione dei servizi comuni (cfr. sentenza, pag. 5). Nulla risulta dalla sentenza quanto all’intervenuta approvazione delle clausole modificative a far data dal 2001 ad opera degli acquirenti delle porzioni immobiliari realizzate a seguito dell’ampliamento del centro commerciale, o da parte dello stesso opponente mediante il richiamo contenuto nel contratto di leasing immobiliare con [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., circostanze che il ricorso dà per incontestate o munite di riscontro documentale, senza indicare –in violazione dei requisiti di specificità dell’impugnazione – in che modo siano state acquisite al processo e quando siano state dibattute in giudizio, trattandosi di profili che, come detto, non risultano esaminati dal giudice d’appello e di cui non è consentita la deduzione direttamente in cassazione. Riguardo al contrasto della decisione con altra pronuncia adottata dalla Corte d’appello tra le stesse parti (n. 524/2018), il ricorso non chiarisce se tale decisione sia stata portata all’esame del giudice di merito o sia stata adottata in data successiva alla sentenza impugnata, né se abbia assunto forza di giudicato, sicché la deduzione appare, sul punto, del tutto generica. Per il resto, la ricorrente intende infondatamente sostenere che l’approvazione del regolamento possa discendere anche da meri comportamenti attuativi. Al contrario, il regolamento e le sue successive modifiche richiedono per la validità la forma scritta a pena di invalidità, come è ormai pacifico nella giurisprudenza di questa Corte anche con riferimento alle clausole non aventi natura contrattuale, ma regolamentare in senso stretto, non potendo valere comportamenti concludenti o la reiterata applicazione delle previsioni modificative in spregio al vincolo di forma (Cass. S.u. 943/1999; Cass.18665/2004; Cass. 26042/2019 in tema di approvazione delle tabelle millesimali). È opportuno però precisare che solo le previsioni del regolamento che incidono sui diritti esclusivi o che contemplino un’eventuale convenzione sulla ripartizione dellespese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c., richiedono l’approvazione unanime di tutti i condomini, avendo natura contrattuale (Cass.5626/2002; Cass. 16228/2006; Cass. 18665/2004; Cass.1748/2013; Cass. 6735/2020). L’adozione o la modifica delle clausole che, ancorché originariamente inserite in un regolamento contrattuale, disciplinano i servizi e l’uso dei beni comuni e che hanno natura organizzativa può, invece, essere disposta con la maggioranza prescritta dagli art. 1138 e 1136 c.c. (Cass. 8940/2019; Cass.9877/2012; 5626/2002; Cass. 24126/2004; Cass. 17694/2007), al pari delle tabelle millesimali (Cass. s.u. 18477/2010), dovendosi in tal senso correggere la motivazione della pronuncia, che per il resto è conforme a diritto nel dispositivo. In definitiva, la domanda di pagamento, che evocava principalmente l’efficacia e la regolare adozione del nuovo regolamento condominiale, mai formalmente approvato dall’assemblea, è stata giustamente ritenuta infondata, poiché la semplice attuazione mediante comportamenti concludenti non poteva conferire alle nuove previsioni efficacia vincolante nei confronti dell’opponente, non venendo in rilievo, in assenza di un valido titolo dell’obbligazione dedotta in giudizio dal terzo creditore, l’obbligo dei singoli condomini di concorrere nelle spese comuni ai sensi dell’art. 1123 c.c., esigibile dall’amministratore del Condominio. Non risulta, infine, azionata nel giudizio di merito alcuna pretesa fondata sull’arricchimento ingiustificato, non essendo la questione esaminabile in cassazione. Il ricorso è respinto, con aggravio di spese processuali. Si dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali, pari ad € 200,00 per esborsi ed € 1500,00 per onorari, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%. Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso