Cassazione n. 16312/2026

i unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Agenzia delle Entrate, rappresentata e difesa dall' [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaLombardia, n. 3574/2019 depositata il 24/09/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 14001/2020Numero sezionale 3933/2026Numero di raccolta generale 16312/2026Data pubblicazione 26/05/20261. Con la sentenza in epigrafe indicata la CTR ha rigettatol’appello della contribuente società con la conferma della decisione diprimo grado che aveva rigettato il ricorso introduttivo avverso l’avvisodi accertamento catastale che aveva modificato la rendita, inprocedura DOCFA, da euro 16.162,50 ad euro 28.256,44 per unimmobile a destinazione speciale D (capannone industriale);2. ricorre per cassazione la società contribuente con tre motivi diricorso, integrati da memoria;3. resiste con controricorso, integrato da memoria, l’Agenziadelle entrate che ha chiesto il rigetto del ricorso per l’infondatezza deimotivi.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il ricorso risulta infondato e deve rigettarsi, con la condannadella ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e con il raddoppiodel contributo unificato.2. Con il primo motivo la ricorrente prospetta la violazione efalsa applicazione dell’art. 28, secondo comma, d.P.R. n. 1142 del1949 in relazione all’art. 360 primo comma, n. 3, cod. proc. civ. .Con il secondo motivo la ricorrente prospetta la violazione e falsaapplicazione dell’art. 28, secondo comma, d.P.R. n. 1142 del 1949 edell’art. 1, comma 244 l. n. 190 del 2014 e della Circolare n. 6 del2012, nonché dell’art. 19, d.l. n. 78 del 2010, in relazione all’art. 360primo comma, n. 3, cod. proc. civ..I due motivi, logicamente connessi, si trattano unitariamente.Essi sono infondati e in parte inammissibili in quanto, in sostanza,chiedono a questa Corte di legittimità una rivalutazione del fattoaccertato dalle sentenze di merito in doppia conforme.La sentenza impugnata rileva, in fatto, come l’utilizzo del metododi valutazione di approccio di costo appare giustificato “in quanto nonerano disponibili, data la particolarità dell’immobile, sufficienti dati diNumero registro generale 14001/2020Numero sezionale 3933/2026Numero di raccolta generale 16312/2026Data pubblicazione 26/05/2026riferimento per poter effettuare una valutazione attendibile del valoredell’immobile”.La rendita catastale deve essere determinata applicando unadelle seguenti metodologie: 1- approccio reddituale (con l’affittoritratto o ritraibile dall’immobile); 2- approccio di mercato (il mercatodelle compravendite nella zona con caratteristiche simile all’immobileda valutare); 3- approccio di costo (si determina il costo tecnico dellacostruzione con opportuni coefficienti di adattamento alla vetustàdell’immobile).[OSCURATO:PERSONA] la società contribuente aveva valutato l’immobile conapproccio di mercato (art. 28, primo comma, d.P.R. 1142 del 1949),con un valore a mq di 350 euro per gli Uffici, di 150 euro per i localideposito e di 50 euro per le aree di manovra. L’Agenzia ha invececonsiderato un costo di 1.040,00 per gli uffici, di euro 500,00 per ilocali deposito e di euro 50 a mq per le aree di manovra, con gliopportuni adattamenti per l’età della costruzione (sottostimando anchei valori, come prospettato nelle controdeduzioni).Per la società ricorrente non sarebbe corretta la valutazionedell’Agenzia in quanto l’art. 28 citato prevede solo in via subordinatal’approccio di costo, cioè solo nella ipotesi di impossibilità di valutarel’immobile con l’approccio di mercato.Il motivo è infondato in quanto i metodi di valutazione(reddituale, di mercato e di costo) non sono ordinati in maniera fissa,con priorità gerarchica, ma sono alternativi in relazione alle condizionispecifiche dell’immobile. In ciò si sostanzia la stima diretta alla qualesono sottoposti, con metodo diretto ovvero indiretto, gli immobili adestinazione speciale come quello in esame.Infatti, «Ai fini della determinazione della rendita catastale, ilcanone di locazione costituisce un elemento soggettivo epotenzialmente non rappresentativo della reale capacità redditualeNumero registro generale 14001/2020Numero sezionale 3933/2026Numero di raccolta generale 16312/2026Data pubblicazione 26/05/2026dell'immobile; pertanto, l'ufficio erariale può legittimamente ricorrereal procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione deprezzato,al fine di ottenere una valutazione oggettiva e coerente con la funzioneproduttiva dell'unità immobiliare, senza con ciò incorrere in violazionedegli artt. 10 del r.d.l. n. 652 del 1939 e 8, 19 e 30 del d.P.R. n. 1142del 1949» Cass. Sez. 5, 01/12/2025, n. 31331, Rv. 677376 - 03).Inoltre, già il contribuente con la Docfa può determinare il valoreal fine della rendita con uno dei criteri, non necessariamente in ordinelogico, ma alternativamente con uno dei tre: «In tema di classamentodi immobili con destinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E,l'accertamento della rendita catastale, proposta dal contribuentemediante una dichiarazione di variazione catastale con la proceduraDOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità, utilizzandoun procedimento diretto - che si fonda sul reddito lordo (canone dilocazione) ordinariamente ritraibile e la detrazione delle spese e delleeventuali perdite - ovvero indiretto - che individua il valore del capitalefondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile, o il valore dicosto di ricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimo caso, di unadeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delleunità immobiliari» (Cass. Sez. 5, 21/12/2024, n. 33799, Rv. 673185 -01).2. 1. Infine, l’Agenzia delle entrate rileva come la valutazionedella Docfa aveva valutato gli uffici commerciali ad euro 350,00 a mq,valori riferiti a capannoni industriali e non agli uffici.Sulla stima effettuata dall’Agenzia nell’avviso di accertamento, laricorrente nel merito dei valori nulla eccepisce se non l’illegittimitàmetodologica della stima per l’uso dell’approccio di costo, invece diquello di mercato.Inoltre, il costo reale di costruzione e di acquisto dell’area, pureprospettato dalla contribuente, non è dirimente, in quanto quello cheNumero registro generale 14001/2020Numero sezionale 3933/2026Numero di raccolta generale 16312/2026Data pubblicazione 26/05/2026rileva ai fini della rendita catastale è il valore medio, non quellosoggettivo legato a molteplici variabili soggettive non considerabili.3. Con l’ultimo motivo la ricorrente prospetta la violazionedell’art. 2697 cod. civ. per l’omessa produzione in giudizio delprezziario DEI – 2012 utilizzato per la stima, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 3, cod. proc. civ. .Per la ricorrente, l’Agenzia delle entrate non aveva provato ilcosto a mq dell’immobile (euro 1042,00 per la costruzione, uffici, e adeuro 582,00 per il ricovero degli automezzi) desunto dal prezziario nonprodotto in giudizio.Il motivo è inammissibile in quanto esso è relativo allamotivazione dell’avviso di accertamento e non all’onere della prova ingiudizio. Motivazione dell’avviso di accertamento ritenuta sussistentedalle due decisioni di merito. Nella sentenza impugnata la CTRevidenzia sul punto come l’Agenzia delle entrate “ha notificato allacontribuente anche una relazione di stima sintetica esplicitando così ilprocesso logico estimativo seguito per effettuare l’accertamento emettendo il contribuente nella condizione di poter contestare il suooperato.Infine, nei motivi di appello riportati nella sentenza non sussisteil relativo motivo di violazione dell’art. 2697 cod. civ., del restoriferibile esclusivamente al corretto riparto dell’onere probatoria (quirispettato) e non alla delibazione dimostrativa delle prove (quiinammissibile). P.Q.Mrigetta il ricorso.Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente,delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.000,00 percompensi, oltre alle spese prenotate a debito.Numero registro generale 14001/2020Numero sezionale 3933/2026Numero di raccolta generale 16312/2026Data pubblicazione 26/05/2026Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenzadei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso,a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13 .Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 12/05/2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]