Cassazione n. 29907/2024

seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 32598/2019 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] n o Maggio e dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale in atti. -RICORRENTE– contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], con domicilio in Roma alla via Laura M antegazza n . 24,presso il dottor Marco G ardin . –CONTRORICORRENTE- avverso la sentenza della Corte d’appello di Lecce n. 293/2019, pubblicatain data 26.3.2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 2.10.2024 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Oggetto: contratto preliminare 1. Laura D e N onno ha convenuto in giudizio dinanzi al T ribunale di Lecce la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., esponendo di aver stipulato con la convenuta un preliminare di vendita dell'immobile con destinazione abitativa sito in Maglie, [OSCURATO:PERSONA], per il prezzo di £. 110.000.000, dei quali £. 20 .000.000 erano stati versati contestualmente alla sottoscrizione del contratto, £. 70.000.000 dovevano essere versati entro il 20 febbraio1999, mentre il saldo di £. 120.000.000 doveva essere corrisposto alla stipula del rogito definitivo di compravendita; c he successivamente l'importo del secondo acconto era stato ridotto a £. 55.000.000 con atto del 19 febbraio 1999 , mentre il saldo doveva esser versato appena l'impresa avesse ricevuto i conteggi relativi all'estinzione anticipata del mutuo fondiario e comunque non oltre il 10 giugno 1999. L'attrice ha altresì sostenuto di aver sospeso i pagamenti della seconda rata, essendo venuta a conoscenza che la promittente venditrice versava in grave condizioni economiche ed era a rischio di fallimento, affermando di essersi dichiaratadisponibile a concludere il definitivo previa concessione di idonee garanzie . Ha chiesto di emettere una sentenza sostitutiva del contratto non conclusoai sensi dell'art.2932 c.c. e di regolare le spese. La società ha resistito alla domanda,eccependo che il termine del 20 febbraio 1999 per il versamento della seconda rata di acconto doveva considerarsi essenziale; che,in ogni caso, le motivazioni che avevano indotto la promissaria acquirente a sospendere i pagamenti erano pretestuose, avendo avuto conoscenza di presunte difficoltà finanziaria della promittente venditrice molto tempo dopo la scadenza del termine di pagamentodella seconda rata . Il Tribunale ha accolto la domanda e ha disposto il trasferimento dell'immobile; su appello della [OSCURATO:PERSONA] la Corte distrettuale di Lecce ha confermato la pronuncia, osservando che il termine per il pagamento degli acconti non poteva ritenersi essenziale, essendo tale solo quello previsto per il versamento del saldo, come confermava la condotta successiva alla stipula, non aven d o le parti mai messo in discussione l’efficacia della scrittura; che, a nche a ritenere che le parti avessero previsto la risoluzione in caso di mancato pagamento di una delle rate entro i termini ivi fissati, la società non aveva chiesto la risoluzione nonostante il lunghissimo lasso di tempo intercorso, mostrando non voler rinunciare ad avvalersi del termine; che in ogni caso, il mancato versamento del secondo acconto era giustificato dalla grave difficoltà economica della società risultante dalle istanze di fallimento , che attestavano una condizione di persistente illiquidità. Per la cassazione della sentenza la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ha proposto ricorso affidato a tre motivi, cui [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il p rimo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt.1453, 1457, 2907 c.c., 99 e 100 c .p.c., c ensurando la pronuncia per aver affermato che il termine era essenziale soltanto per il pagamento del saldo e che per il pagamento del secondo acconto era stato previsto esclusivamente l'incameramento della caparra da parte del promittente venditore, incorrendo nell’errore di sostenere che, quando nel contratto è previsto il pagamento della caparra, in caso di inadempimento del compratore non è esperibile l'azione di risoluzione, tra l'altro trascurando che, al momento della scadenza del termine del pagamento dell'acconto, la promissaria acquirente era già nel possesso dell'immobile. Il motivo è infondato. La Corte d'appello non ha affatto ritenuto che , ove il contratto preveda il versamento di una caparra confirmatoria, è preclusa la risoluzione del contratto. Ciò che invece ha inteso chiaramente affermare è che dall'interpretazione del contenuto del contratto doveva ritenersi esclusa la previsione di un termine essenziale in caso di mancato pagamento dell’acconto, nel qual caso, per quanto voluto e stabilitodai contraenti, il promittente venditore avrebbe solo potuto trattenere a titolo di risarcimento l'importo della caparra, senza poter chiedere la risoluzione. La dedotta violazione di legge è, pertanto, del tutto insussistente, né il ricorso si cura di censurare l’interpretazion e delle clausola del contratto, che andava contestata o ai sensi dell'art.1362 e seguenti c.c. per violazione dei criteri ermeneutici o per vizio di motivazione riguardo alle ragioni che hanno condotto il giudice distrettuale a ricostruire in tali termini la volontà delle parti (Cass. 15798/2005; Cass. 1754/2006; Cass. 24539/2009; Cass. 13587/2010; 25728/2013;Cass. 28319/2017; Cass. 6735/2019; Cass.13163/2019; Cass. 9461/2021. 2. Il secondo motivo denuncia la motivazione apparente su un punto della decisivo della controversia, per aver la Corte d'appello ritenuto che la parte avesse rinunciato ad avvalersi del termine essenziale di pagamento del secondo acconto, sebbene non fosse stata mai chiesta l'esecuzione entro tre giorni dalla scadenza del terminestesso, per cui il contratto doveva ritenersi risolto. Il motivo è inammissibile per carenza di interesse, poich é censura un'argomentazione aggiuntiva e meramente ipotetica , per l’ipotesi che le parti avessero inteso apporre un termine essenziale anche per il pagamento dell’acconto, evenienza esplicitamente negata dal giudice, che ha ritenuto essenziale il solo termine finale per il versamento del saldo. Peraltro, come ha spiegato la sentenza, anche ove il termine di versamento della seconda rata fosse stato essenziale, le condizioni di difficoltà economica dellasocietà giustificavano la sospensione dei pagamenti in attesa che la controparte offrisse idonee garanzie di adempimento, restando ugualmente esclusa la risoluzione automatica. Difatti, il mancato adempimento entro un termine essenziale non dà luogo a risoluzione del contratto se l'inadempimento non sia imputabile all'obbligato, ma corrisponda alla mancata prestazione dell'altra parte, divenuta temporaneamente impossibile. In tal caso, l'obbligato può invocare l'exceptio inadimpleti contractus , restando per la temporanea impossibilitàsospeso il termine essenziale (Cass.3542/1977; Cass. 1352/1969). 3. Il terzo motivo denuncia vizio di motivazion e ai sensi dell’art. 132 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo, per avere la Corte d'appello ritenuto che la promittente venditrice versasse in condizioni economiche tali da giustificare la sospensione dei pagamenti in attesa che fossero prestate idonee garanzi e , senza indicare da quali elementi abbia tratto la prova di tale difficoltà ; s i lamenta l'omesso esame del la decisiva circostanza che la notizia della presunta condizione di insolvenza della promittente e la proposta di sospensione dei pagamenti erano state formalizzate oltre un anno dopo la scadenza del terminedi pagamento. Il motivo non è fondato. La sentenza di appello è integralmente confermativaalla sentenza di primo grado e, per dedurre la violazione dell'art. 360 n.5 c . p . c . la ricorrente avrebbe dovuto indicare se e in che termini le due sentenze differissero rispetto alla soluzione data alle questioni in fatto, non potendosi genericamente denunciare l’omesso esame del fatto che le istanze di fallimento fossero tutte successive alla scadenza del termine di pagamento della seconda rata o che tardivamente il resistente ave sse denunciato l’insolvenza della controparte. Inoltre, il deposito dei ricorsi di fallimento nel novembre 1999, circa due mesi dopo la scadenza dei termini di pagamento,non escludeva, ma lasciavaragionevolmente presumere , che la società fosse già in condizioni di difficoltà economiche. La sentenza, indicando le fonti di prova, ha spiegato che nei ricorsi si faceva riferimento a difficoltà insorte ben prima della stipula del preliminare e ad una condizione di persistente illiquidità, essendo la data di presentazione dei ricorsi non decisiva per negare le circostanze giustificative del rifiuto di pagamento del secondo acconto, essendo a rischio la stabilità dell’acquisto immobiliare. Il ricorso è pertanto respinto, con aggravio delle spese. Si dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente , di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali, pari ad € 5200,00, di cui 200,00 per esborsi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%. Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di co