Cassazione n. 21813/2026

Antonio, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall’avv. [OSCURATO:PERSONA]Ministero dell’economia e delle finanze, in persona del Ministro protempore, Agenzia del demanio, in persona del direttore pro tempore,rappresentati e difesi ex lege dall’Avvocatura generale dello Stato-controricorrenti-avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna n. 592/2025depositata il 31/3/2025;udita la relazione sulla causa svolta nella camera di consiglio del17/6/2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].1.[OSCURATO:PERSONA], con atto di citazione notificato nel 2008, ha convenutoin giudizio avanti il Tribunale di Ferrara la curatela dell’eredità giacente diGualtiero Luciani, per fare accertare che quest’ultimo, con scrittura privataNumero registro generale 11626/2025Numero sezionale 1591/2026Numero di raccolta generale 21813/2026Data pubblicazione 26/06/2026del 25/3/1985, gli aveva venduto due poderi; aveva dedotto che l’attoaveva natura di preliminare improprio, perché la stipula avanti al notaioera prevista solo per la forma e non per dare luogo all’effetto traslativodella proprietà, che il contratto aveva già prodotto.Il Tribunale di Ferrara, nella contumacia dell’eredità giacente, harigettato la domanda.Proposto appello, la Corte d’appello di Bologna lo ha rigettato,dichiarando che, come già ritenuto dal Tribunale, la scrittura intercorsa trale parti non integrava vendita definitiva, ma era contratto preliminare divendita.L’attore ha proposto ricorso per cassazione, nel quale hanno svoltodifese il Ministero dell’Economia e delle Finanze e l’Agenzia del Demanio,in quanto nelle more l’eredità giacente era stata chiusa e il patrimoniorelitto da [OSCURATO:PERSONA] era stato trasferito al demanio.La Corte di cassazione, con ordinanza n. 10364/2022 depositata il 31-3-2022, ha cassato la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appellodi Bologna in diversa composizione per un nuovo esame.Proseguito il giudizio di rinvio dagli eredi di [OSCURATO:PERSONA], LuigiAntonio Stella, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], la Corte d’appello diBologna, con la sentenza indicata in epigrafe, ha rigettato l’appello e ladomanda.2. Avverso la sentenza [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e VinicioStella quali eredi di [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso per cassazioneaffidato a due motivi.Il Ministero dell’Economia e delle Finanze e l’Agenzia del Demaniohanno depositato unico controricorso, eccependo il Ministero il propriodifetto di legittimazione passiva.I ricorrenti hanno depositato memoria.Numero registro generale 11626/2025Numero sezionale 1591/2026Numero di raccolta generale 21813/2026Data pubblicazione 26/06/2026All’esito dell’adunanza camerale del 17/6/2026 il Collegio si è riservatoil deposito dell’ordinanza nel termine di cui al secondo comma dell’art. 380bis1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Preliminarmente deve essere rigettata l’eccezione di difetto dilegittimazione passiva del Ministero dell’Economia e delle Finanze sollevatanel controricorso. Basti osservare che il Ministero, unitamente all’[OSCURATO:PERSONA], è stato parte del giudizio dinanzi alla Corte di cassazioneconclusosi con l’ordinanza che ha disposto il rinvio, senza che la sualegittimazione sia stata esclusa in quella sede; con la conseguenza che ilMinistero è parte anche del giudizio di rinvio, in quanto giudizio chiuso,non solo per l’oggetto, ma anche per i soggetti che ne sono parte.2. Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti denunciano la violazioneex art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c. dell’art. 394 c.p.c.; lamentano che la Cortedi merito sia pervenuta al rigetto dell’appello facendo utilizzo deldocumento di cui al contratto d’affitto sottoscritto il 25/3/1985 e registratoil 17/5/1985, prodotto in modo inammissibile solo nel giudizio di rinvio.3. Con il secondo motivo, i ricorrenti denunciano la violazione e/ofalsa applicazione ex art. 360 n. 3 c.p.c. dell’art. 384 c.p.c., per nonessersi la Corte d’appello di Bologna attenuta ai princìpi espressi dallaSuprema Corte nel cassare la precedente pronuncia. I ricorrentisostengono che la Cassazione aveva indicato la necessità di esaminare ilcontratto alla luce di specifiche e prevalenti indicazioni testuali,analiticamente indicate e lamentano che, di fatto, il giudice del rinvio leabbia nuovamente obliterate, anche utilizzando il nuovo documento di cuial primo motivo di ricorso.4. Deve essere logicamente esaminato per primo il secondo motivo diricorso, che è infondato.È acquisito che il giudice di rinvio sia vincolato al principio di dirittoaffermato dalla Corte di cassazione in relazione ai punti decisivi nonNumero registro generale 11626/2025Numero sezionale 1591/2026Numero di raccolta generale 21813/2026Data pubblicazione 26/06/2026congruamente valutati dalla sentenza cassata e che, se non puòrimetterne in discussione il carattere di decisività, conserva il potere diprocedere a una nuova valutazione dei fatti già acquisiti e di quegli altri lacui acquisizione si renda necessaria in relazione alle direttive espressedalla sentenza di annullamento (Cass., Sez. U, n. 17779/2013, Cass. n.3150/2024).È altresì acquisito che lo stabilire se le parti abbiano inteso stipulareun contratto definitivo ovvero un contratto preliminare di compravendita,rimettendo l’effetto traslativo a una successiva manifestazione diconsenso, si risolve in un accertamento di fatto riservato al giudice dimerito; tale accertamento è incensurabile in sede di legittimità se sorrettoda una motivazione sufficiente ed esente da vizi logici o da errori giuridicie sia il risultato di una interpretazione condotta nel rispetto delle regole diermeneutica contrattuale dettate dagli artt. 1362 e ss. c.c. (Cass. n.7429/2002, Cass. n. 24150/2007, Cass. n. 21650/2019).Nel caso di specie, la Corte di cassazione con l’ordinanza n.10364/2022 ha accolto i motivi di ricorso che denunciavano la violazionedei canoni di interpretazione del contratto e ha cassato la sentenza dellaCorte d’appello di Bologna impugnata affermando che, nell’indagine voltaa individuare la natura preliminare o definitiva del contratto, la Corteterritoriale: 1) aveva valorizzato due clausole ambigue - quella cheprevedeva l’impegno della moglie del venditore a prestare il consenso almomento della stipula dinanzi al notaio e quella che prevedeva la stipulaentro il 31-12-1987 -, in quanto entrambe erano compatibili tanto con lapattuizione della futura stipulazione del contratto definitivo, tanto con laprevisione della mera ripetizione del consenso; 2) aveva omesso diconsiderare le parole utilizzate nella scrittura quali “vende”, “compera” e“acquista”, per il prezzo di lite 177.000.000, del quale Luciani con ladichiarazione del 14/7/1992 avrebbe anche dichiarato l’integraleversamento; l’uso delle espressioni letterali, insieme all’integraleNumero registro generale 11626/2025Numero sezionale 1591/2026Numero di raccolta generale 21813/2026Data pubblicazione 26/06/2026prezzo e del trasferimento del possesso mediante consegna, deponevanoper la configurazione di vendita immediatamente traslativa; 3)avevavalorizzato il fatto irrilevante che il venditore Luciani, senza negare diessere proprietario, avesse riscattato gli immobili a seguito dellaesecuzione esattoriale intrapresa verso di lui, giacché la scrittura privatadel 25/3/1985 non era stata trascritta e, quindi, egli permaneva titolaredei beni di fronte al creditore pignorante ed era l’unico legittimato alriscatto.La Corte d’appello di Bologna, nel procedere alla nuovainterpretazione del contratto, ha dato per acquisito (pag. 3 in alto) che,nel contratto, Luciani era il venditore e Stella acquirente, per cui hadimostrato di valutare i dati letterali di cui la pronuncia cassata avevaomesso l’esame. Diversamente da quanto sostenuto dai ricorrenti,legittimamente la Corte d’appello non si è arrestata al dato letteraledell’utilizzo nel contratto delle espressioni “vende” e “compra” per ritenereche il contratto fosse definitivo, perché non vi era dictum della Cassazioneche aveva disposto il rinvio in tal senso ed era necessario accertare sequelle espressioni manifestassero la volontà delle parti di dare luogoall’immediato trasferimento della proprietà o soltanto di obbligarsiall’alienazione; ciò, in ossequio al principio consolidato secondo il qualenell’indagine diretta a individuare il carattere preliminare o definitivo di uncontratto di vendita occorre ricercare l’effettiva volontà dei contraenti,tenendo presente che non sono decisive le espressioni letterali usate dalleparti (Cass. n. 3058/1986, Cass. n. 5962/1988, Cass. n. 10454/2025).Quindi, la Corte d’appello ha aggiunto che il successivo riscatto deibeni da parte del venditore nell’esecuzione esattoriale non era da solo unindice utile quanto alla sua perdurante qualità di proprietario anche dopola scrittura privata (così recependo l’ordinanza che aveva disposto il rinvio,laddove aveva affermato l’irrilevanza di tale dato); però, ha osservato cheNumero registro generale 11626/2025Numero sezionale 1591/2026Numero di raccolta generale 21813/2026Data pubblicazione 26/06/2026era significativo che non vi fosse stata allegazione e prova di come, inrelazione al riscatto, le parti avessero regolato i loro rapporti, quanto allespese anticipate dal venditore per il detto riscatto. In questo modo, laCorte territoriale per accertare la comune volontà dei contraenti havalorizzato la condotta delle parti successiva alla conclusione delcontratto, ex art. 1362 c.c., in termini immuni da vizi logici e giuridici eche resistono alle critiche in questa sede; infatti, come è innegabile(secondo quanto evidenziato dall’ordinanza che aveva disposto il rinvio)che soltanto Luciani, in quanto rimasto intestatario degli immobili dopo lastipula del contratto di cui si discute, potesse procedere al loro riscatto, èaltresì innegabile che, se la proprietà fosse stata immediatamentetrasferita a Stella con quel contratto, lo stesso Stella avrebbe almenoallegato in quali termini le parti avevano regolato il rapporto relativo allespese affrontate da Luciani per il riscatto.Poi, la Corte territoriale, in osservanza del criterio di interpretazioneletterale, ha evidenziato che nella scrittura si utilizzava la parola “caparra”e non “acconto” con riferimento alla somma versata contestualmente allasottoscrizione. Neppure sotto questo profilo la pronuncia risultairrispettosa dei principi enunciati dalla Cassazione, che chiedeva al giudicedel rinvio di valutare il contenuto letterale del contratto, perché in effettila consegna di una caparra, pur compatibile anche con una venditadefinitiva, è certamente più congeniale a un preliminare (Cass. n.4902/1998, Cass. n. 17401/2014).Inoltre, la Corte d’appello ha specificamente evidenziato come fosseemerso in causa che almeno uno dei due fondi oggetto della scrittura,pervenuti a Luciani da ente regionale di sviluppo agrario, non potevaessere oggetto di immediato trasferimento della proprietà da parte delvenditore, in virtù del vincolo derivante dalla clausola risolutiva delrapporto in caso di inosservanza del divieto di cessione a terzi. Hadichiarato che la condizione di indisponibilità anche di uno solo dei fondiNumero registro generale 11626/2025Numero sezionale 1591/2026Numero di raccolta generale 21813/2026Data pubblicazione 26/06/2026ostava all’interpretazione del contratto, che aveva riguardato entrambi ifondi, come vendita a effetti reali. Anche con questi rilievi la Corte haproseguito nell’indagine sulla comune intenzione delle parti, valutandola inrelazione all’oggetto del contratto, in termini che rimangono estranei alsindacato di legittimità. Infatti, non ha pregio l’argomento dei ricorrenti,secondo il quale la questione si sarebbe, eventualmente, posta in terminidi nullità parziale del contratto: ancora prima, il vincolo di inalienabilità diuno degli immobili, oggetto della scrittura che riguardava i due immobilisenza distinzioni, era elemento dal quale legittimamente il giudice dimerito ha tratto elementi di decisivo convincimento circa la naturapreliminare del contratto (cfr. Cass. n. 5962/1988, per una fattispecienella quale i giudici di merito avevano tratto elementi di convincimentodall’oggetto del contratto).Infine, in ordine al trasferimento del possesso dei fondi e alpagamento del prezzo documentato dalla successiva scrittura ricognitivadel 14-7-1992, la Corte ha premesso che la consegna del bene e ilpagamento del prezzo potevano costituire un effetto anticipatorio delsuccessivo contratto definitivo; ha sottolineato che il contratto avevaprevisto che il saldo del prezzo avvenisse al momento del rogito e, sullabase di questo dato, ha evidenziato come le stesse parti avessero previstosolo una parziale anticipata esecuzione del contratto, che avrebbe avutocompleta esecuzione al momento del trasferimento della proprietà. Quindi,anche sotto questo profilo, ha preso in esame i dati che la Cassazioneaveva rilevato non essere stati oggetto disamina nella sentenza cassata, elo ha fatto in termini che si sottraggono alle critiche; infatti,effettivamente, anche il trasferimento del possesso e il pagamento delprezzo non comportano necessariamente che le parti abbiano volutol’immediato trasferimento della proprietà e possono rappresentare unaesecuzione anticipata di una futura vendita, da stipularsi in adempimentodegli obblighi assunti in sede di contratto preliminare (Cass. n.Numero registro generale 11626/2025Numero sezionale 1591/2026Numero di raccolta generale 21813/2026Data pubblicazione 26/06/202612583/1995; cfr., altresì, Cass. n. 5211/2016 e Cass., Sez. Un., n.7930/2008, secondo le quali nella promessa di vendita, quando vieneconvenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivonon si realizza una anticipazione degli effetti traslativi). In ordine alpagamento del prezzo, legittimamente la Corte territoriale ha espresso ilconcetto secondo il quale, seppure la scrittura ricognitiva del 14-7-1992dava atto del versamento dell’intero prezzo, ciò che rilevava era che ilcontratto prevedesse che il saldo sarebbe avvenuto al rogito, qualeelemento che confermava che le parti, nel momento in cui avevanosottoscritto la scrittura in questione, non avevano voluto un rapporto cheavesse immediata integrale attuazione, ma avevano voluto un contrattocon effetti obbligatori.In conclusione, l’esame svolto dal giudice del rinvio non è incorso inalcuna violazione di quanto enunciato dalla Corte di cassazione nelprovvedimento rescindente, perché né sono state valorizzate le clausole divalore meramente ambiguo, né sono stati pretermessi i dati testualiindicati dalla Corte di cassazione, né sono stati ritenuti rilevanti i fattiindicati come non rilevanti. Non è neppure vero che sia stato utilizzato,per accertare la volontà delle parti, il contratto di affitto prodotto dalMinistero e dall’Agenzia del Demanio solo in fase di rinvio, perché nessunadeduzione è stata tratta da quel documento al fine dell’interpretazione delcontratto in disamina. Sono stati unitariamente apprezzati il testo dellascrittura e tutti i dati relativi alla vicenda utili ad accertare la comuneintenzione delle parti, senza incorrere né in violazione dei canoni di cui agliartt. 1362 e ss. c.c., né in vizio di motivazione (vizi che, peraltro, iricorrenti neppure tentano di intercettare, essendo le loro doglianzeconcentrate sulla violazione dell’art. 384 c.p.c.). La circostanza che ilrisultato di questa nuova disamina sia stato analogo a quello eseguitodalla sentenza cassata, diversamente da quanto deducono i ricorrenti, nonè in sé elemento di un qualche rilievo, in quanto l’interpretazione delNumero registro generale 11626/2025Numero sezionale 1591/2026Numero di raccolta generale 21813/2026Data pubblicazione 26/06/2026contenuto del contratto si concreta in accertamento in fatto, riservato algiudice di merito e assoggettato al sindacato di legittimità nei limiti sopraesposti.5. Dalle considerazioni svolte per il rigetto del primo motivo consegueche il secondo motivo di ricorso è inammissibile.Il motivo, nel censurare l’utilizzo di un documento prodotto solo nelgiudizio di rinvio, non coglie la ratio decidendi della pronuncia impugnata.Infatti, il documento in questione, relativo al contratto di affitto, registratoil 17/5/1985, degli stessi terreni di cui alla scrittura 25/3/1985, è statoconsiderato dalla Corte di merito esclusivamente al fine di indagare ilvalore della scrittura ricognitiva del pagamento del 14/7/1992 e peresprimere la convinzione che quella scrittura fosse simulata; ciò, in quantole parti avevano concluso un contratto di affitto e dato esecuzione alcontratto di affitto medesimo, tanto che erano stati pagati fino al 2003 icanoni di affitto. Però, il contenuto - veritiero o simulato - della scritturadel 14/7/1992 non è stato ritenuto tale da fornire elementi ai finidell’interpretazione del contratto; come già esposto, la Corte haconsiderato piuttosto, unitamente agli altri elementi esaminati, che lostesso contratto prevedeva che una parte del prezzo doveva esserepagata al rogito, in quanto era quello l’elemento da valutare al fine diricostruire la volontà delle parti al momento della conclusione delcontratto. Quindi, la doglianza concerne un punto della motivazione che laCorte d’appello ha svolto ad abundantiam, ma che non incide sullavalutazione complessivamente svolta, giacché il percorso motivazionale,fondato sugli elementi già esposti, rimane intatto indipendentemente daltema della portata del contratto di affitto agrario in relazione alla scritturadel 14/7/1992.6. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato e i ricorrenti devonoessere condannati in solido alla rifusione in favore dei controricorrentidelle spese del giudizio di legittimità, come liquidate in dispositivo.Numero registro generale 11626/2025Numero sezionale 1591/2026Numero di raccolta generale 21813/2026Data pubblicazione 26/06/2026In considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell'art. 13 co. 1-quater d.p.r. n. 115 del 2002 si deve dare atto del sussistere deipresupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, diulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso a norma del co. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti alla rifusione infavore dei controricorrenti delle spese del giudizio di legittimità, cheliquida in euro 5.000,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.Sussistono ex art. 13 co. 1-quater d.p.r. n. 115 del 2002 i presuppostiprocessuali per il versamento da parte dei ricorrenti dell'ulteriore importopari al contributo unificato previsto per il ricorso a norma del co. 1-bisdell'art. 13 cit., se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile della Corte di cassazione del 17/6/2026La PresidenteLinalisa Cavallino