Cassazione n. 15880/2026

corso, dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con domiciliodigitale come per legge- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] – [OSCURATO:PERSONA] S.P.A. (già Società per laGestione di [OSCURATO:SOCIETA].), in persona del legalerappresentante, rappresentata e difesa, giusta procura in calce alcontroricorso, dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], domicilio digitale come perlegge- controricorrente –Numero registro generale 8424/2024Numero sezionale 884/2026Numero di raccolta generale 15880/2026Data pubblicazione 23/05/2026nonché contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] S.P.A., in nome e per conto della [OSCURATO:PERSONA] S.P.A.- intimati –avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 296/2024,pubblicata in data 14 febbraio 2024;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 6marzo 2026 dal Consigliere dott.ssa [OSCURATO:PERSONA] A. P. CondelloRILEVATO CHE1. con ricorso ex art. 702-bis cod. proc. civ. [OSCURATO:PERSONA] deiPaschi di Siena, che agiva in nome e per conto di MPS CapitalServices Banca per le [OSCURATO:SOCIETA]., conveniva dinanzi al [OSCURATO:PERSONA], Alessio e [OSCURATO:PERSONA] al fine di ottenere ladeclaratoria d’inefficacia e di inopponibilità, nei propri confronti, delcontratto di locazione, stipulato con atto del 9 luglio 2013 eregolarmente trascritto, con il quale i primi due convenuti avevanolocato all’altro convenuto tutti i beni immobili sui quali gravaval’ipoteca concessa dalla Banca a garanzia del mutuo fondiario erogatoalla società [OSCURATO:PERSONA] e Petroio di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],assistito da fideiussioni rilasciate dai terzi datori d’ipoteca, [OSCURATO:PERSONA] eAlessio [OSCURATO:PERSONA];l’attrice, a sostegno della domanda, deduceva che il contratto dilocazione era stato posto in essere per modificare la situazionepatrimoniale dei debitori e arrecava pregiudizio alle ragioni creditorie,Numero registro generale 8424/2024Numero sezionale 884/2026Numero di raccolta generale 15880/2026Data pubblicazione 23/05/2026perché riduceva di gran lunga il valore del bene oggetto di ipoteca,per avere la locazione una durata fissata in anni quindici rinnovabili diulteriori quindici anni; evidenziava, altresì, di avere interesse a fardichiarare in ogni caso la locazione non opponibile al creditoreipotecario;2. il Tribunale adito, con ordinanza, rigettava nel merito ladomanda, richiamando giurisprudenza che affermava l’opponibilità, alcreditore ipotecario, delle locazioni trascritte dopo l’iscrizioneipotecaria, ma prima del pignoramento;3. la Corte d’appello di Firenze, investita del gravame interpostoda MPS [OSCURATO:PERSONA] per le [OSCURATO:SOCIETA]., rilevandopreliminarmente che la Banca aveva svolto già in primo gradodomanda di revocatoria ordinaria, la rigettava per mancanza dielementi dai quali desumere che il debitore ed il terzo avesseroconsapevolezza del pregiudizio arrecato alla creditrice; riformando lasentenza di primo grado, accoglieva l’altra domanda, dichiarandol’inopponibilità alla Banca, creditrice ipotecaria, del contratto dilocazione ultranovennale trascritto in data successiva all’iscrizioneipotecaria;4. [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso per la cassazione dellasuddetta sentenza, affidato a nove motivi, mentre [OSCURATO:PERSONA] - [OSCURATO:SOCIETA]. resiste mediante controricorso; nonhanno invece svolto attività difensiva in questa sede [OSCURATO:SOCIETA]., in nome e per conto dellaMPS [OSCURATO:PERSONA] per le [OSCURATO:SOCIETA].;5. il ricorso è stato avviato per la trattazione in camera diconsiglio ai sensi dell’art. 380-bis.1. cod. proc civ., in prossimità dellaquale le parti hanno depositato memoria;CONSIDERATO CHENumero registro generale 8424/2024Numero sezionale 884/2026Numero di raccolta generale 15880/2026Data pubblicazione 23/05/20261. con il primo motivo d’impugnazione il ricorrente denunzia‹‹passaggio in giudicato della statuizione inerente l’assenza dipregiudizio per il creditore per omessa impugnazione della sentenzadi primo grado in parte qua: violazione dell’art. 99 c.p.c. e dell’art.342 c.p.c. e nullità del procedimento in relazione all’art. 360, primocomma, n. 4, c.p.c.››; deduce che la Corte territoriale non avrebbetenuto conto che l’atto di appello non attingeva tutte le rationesdecidendi dell’ordinanza impugnata ex art. 702 ter cod. proc. civ. edin particolare la motivazione autonoma con cui il Tribunale avevaaffermato che il “diritto di godimento del bene (da cui discendeva laconcessione in affitto/locazione) non incideva sulla proprietà” e làdove aveva ritenuto che il contratto di locazione (cui era equiparabileil contratto di affitto di fondi rustici) non danneggiava il creditoreipotecario, dal momento che l’ipoteca, per espressa previsionenormativa, si estendeva ai frutti del bene e quindi anche ai canoni;tali statuizioni, di per sé sufficienti a giustificare la reiezione delladomanda introdotta in primo grado da MPS, non erano statecensurate con specifica impugnazione, cosicché la Corte d’appelloanziché riformare la sentenza di primo grado in relazioneall’opponibilità del contratto di locazione avrebbe dovuto dichiararel’inammissibilità dell’appello, in parte qua, ex art. 342 cod. proc. civ.;2. con il secondo motivo, denunziando ‹‹nullità del procedimentoin relazione all’art. 101 cod. proc. civ. – carenza di interesse inrelazione alla impugnazione per omessa impugnazione di unamotivazione della ordinanza di primo grado di per sé sufficiente agiustificare il provvedimento, e ciò in relazione all’art. 360 n. 4c.p.c.››, il ricorrente contesta ai giudici d’appello di essere incorsinella violazione della norma evocata, dal momento che, essendo lasentenza divenuta definitiva, perché non specificamente impugnata,MPS non aveva interesse a proporre appello;Numero registro generale 8424/2024Numero sezionale 884/2026Numero di raccolta generale 15880/2026Data pubblicazione 23/05/20263. con il terzo motivo – rubricato: ‹‹natura di affitto a coltivatorediretto del contratto oggetto di giudizio: violazione e falsaapplicazione di legge in relazione all’art. 2643 cod. civ. ed agli artt.41 e 58 legge n. 201/1983 e ciò in relazione all’art. 360, primocomma, n. 3, cod. proc. civ.›› – il ricorrente lamenta che la sentenzaimpugnata è basata sull’applicazione dei principi in tema di prioritàdelle trascrizioni, poggiandosi sul disposto dell’art. 2643 n. 8 cod.civ., ma che, nel motivare, la Corte territoriale avrebbe del tuttopretermesso di applicare il disposto dell’art. 41 legge n. 201 del 1983,per effetto del quale “i contratti agrari ultranovennali, compresi quelliin corso, anche se verbali o non trascritti, sono validi ed hanno effettoanche riguardo ai terzi”; evidenzia, al riguardo, che il contratto dicui MPS reclama l’inopponibilità, costituisce un affitto di fondo rusticoeffettuato a coltivatore diretto, come emerge dall’intestazionedell’atto, e che la questione della qualificazione del contratto, giàsollevata con la comparsa di risposta in primo grado, non era stataoggetto di specifica impugnazione in sede di appello, per cui dovevaconsiderarsi ormai accertata con efficacia di giudicato; sostiene,quindi, che non essendo prevista dal citato art. 41 della legge 201 del1983 la trascrizione, non sono applicabili le disposizioni di cui agliartt. 2643 e 2644 cod. civ. richiamate dalla Corte territoriale;4. con il quarto motivo, deducendo omesso esame di un fattodecisivo oggetto di discussione tra le parti ex art. 360, primo comma,n. 5, cod. proc. civ., il ricorrente lamenta che la Corte d’appelloavrebbe trascurato di considerare che, vertendosi in ipotesi dicontratto di affitto agrario concesso a coltivatore diretto, doveva farsiapplicazione di una normativa diversa e speciale rispetto alleordinarie disposizioni codicistiche;5. con il quinto motivo è dedotta ‹‹illegittima applicazioneestensiva dell’art. 2812 c.c., da ritenersi norma speciale – ViolazioneNumero registro generale 8424/2024Numero sezionale 884/2026Numero di raccolta generale 15880/2026Data pubblicazione 23/05/2026e falsa applicazione dell’art. 2812, primo comma, cod. civ, dell’art.115, secondo comma, cod. civ. e dell’art. 12, primo e secondocomma, Preleggi, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc. civ.››;il ricorrente contesta alla Corte territoriale di avere fondato ilproprio ragionamento su una applicazione estensiva dell’art. 2812cod. civ., non consentita; in primis, evidenzia che il primo comma ditale disposizione è relativo a diritti che incidono sulla proprietà delbene, mentre nel caso che ci occupa si versa in ambito di dirittipersonali di godimento; in secondo luogo, deduce chel’interpretazione resa è viziata perché poggia su una inammissibileequiparazione tra diritti reali e diritti personali di godimento,applicando in maniera indiscriminata l’art. 2812 cod. civ. ed il regimedella inopponibilità ad istituti del tutto diversi, in violazione dell’art.12 delle Preleggi e in contrasto con gli artt. 2808 e 2811 cod. civ.,che sanciscono l’estensione dell’ipoteca ai canoni di locazione, oltreche con le massime di esperienza ex art. 115, secondo comma, cod.civ., essendo pacifico che un contratto di locazione o affitto determinal’incasso di un canone e quindi ha natura fruttifera, senza pregiudizioalcuno per i creditori, richiamando a sostegno di tale ultimadeduzione la pronuncia di questa Corte n. 7776/2016;sostiene, al contrario, che l’art. 2812, quarto e quinto comma,cod. civ., se correttamente interpretato, conferma che il dirittopersonale di godimento non comporta alcun danno per il creditoreipotecario, per cui è allo stesso pienamente opponibile;6. con il sesto motivo il ricorrente denunzia ‹‹erroneoaccertamento del presunto pregiudizio del creditore in assenza diprova sul punto – Nullità della sentenza per violazione degli artt. 115e 132 cod. proc. civ. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4,c.p.c.›› e lamenta che la Corte territoriale non avrebbeNumero registro generale 8424/2024Numero sezionale 884/2026Numero di raccolta generale 15880/2026Data pubblicazione 23/05/2026adeguatamente motivato in relazione alla sussistenza, nel casoconcreto, di un pregiudizio per il creditore ipotecario;7. con il settimo motivo – denunziando ‹‹erronea applicazionedell’art. 2923 cod. civ. – ingiustificata applicazione restrittiva –violazione dell’art. 2923 cod. civ. e dell’art. 12 disp. generale sullalegge in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.›› –il ricorrente lamenta che la Corte d’appello abbia esclusol’applicazione al caso di specie della norma evocata sulla base di unainterpretazione restrittiva ingiustificata, sebbene il tenore dell’art.2923 cod. civ. sia chiaro nel ritenere opponibili le locazioni dotate didata certa anteriori al pignoramento (e trascritte prima delpignoramento) a tutti i creditori, senza effettuare distinzioni trachirografari ed ipotecari;8. con l’ottavo motivo, censurando la sentenza gravata per‹‹contraddittorietà tra parti della sentenza in ordine alla(in)sussistenza del pregiudizio per il creditore: nullità della sentenzaex art. 132 c.p.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4,c.p.c.››, il ricorrente si duole che la Corte d’appello, nel respingere ladomanda ex art. 2901 cod. civ., abbia, da un lato, affermato che nonvi sarebbe prova del fatto che l’atto dispositivo contestato (contrattodi affitto) abbia arrecato pregiudizio al creditore e, dall’altro, che lostesso determinerebbe una inammissibile “compressione” dei dirittidel creditore, così rendendo affermazioni contrastanti tra loro;9. con il nono motivo è censurata la sentenza impugnata per‹‹omessa compensazione delle spese di lite pur in presenza dicontrasto giurisprudenziale sul punto – Violazione dell’art. 92,secondo comma, cod. proc. civ., come modificato dalla sentenza dellaCorte costituzionale n. 77/2018, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 3, c.p.c.››;10. le questioni di diritto poste dal quinto, sesto e settimo motivoNumero registro generale 8424/2024Numero sezionale 884/2026Numero di raccolta generale 15880/2026Data pubblicazione 23/05/2026rivestono una chiara rilevanza nomofilattica, che impone di rinviare latrattazione del ricorso a nuovo ruolo, onde consentirne la discussionein pubblica udienza; P.Q.MLa Corte rinvia la causa a nuovo ruolo per la trattazione in pubblicaudienza.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza SezioneCivile, in data 6 marzo 2026IL PRESIDENTELuigi [OSCURATO:PERSONA]