Cassazione n. 28136/2022

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 21507/2017proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in R oma , via Lampertico 11, presso l’avv. [OSCURATO:PERSONA], rappresentat a e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], giusta procura in calce al ricorsocon indicazione della pec per le comunicazioni ; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in Roma, [OSCURATO:PERSONA] 4, presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] giusta procura in calce al contro ricorso con indicazione della pec per le comunicazioni; -controricorrente – avverso la sentenza della C orte d’appello di Cagliari, sez. di Sassari,n.222/2017, notificata in data 15/6/2017; Ric. 2017n. 21507sez. S2 - ud. 21 - 0 4 - 2022 - 2 - udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/4/2022dal consigliere dr. [OSCURATO:PERSONA]; lette le memorie delle parti. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con atto di citazione notificato in data 12/9/2013 , [OSCURATO:PERSONA] convenne in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Sassari, [OSCURATO:PERSONA] rappresentando che, con scrittura privata del21 maggio 2010, la convenuta si era impegnat a a vendergli un immobile in agro di Sassari, [OSCURATO:PERSONA] di l’Ainu n. 127/A, consistente in un fabbricato e terreno circostante di mq 1.000 (da accatastarsi a cura della venditrice) per il prezzo complessivo di Euro135.000,00. Rappresentò l’attore che aveva corrisposto Euro 2.000,00 all'atto della sottoscrizione del preliminare, Euro15.000 ed Euro 10.000 a mezzo due assegni bancari del 16/5 e del 5/ 7/2010 , che l 'immobile - che alla sottoscrizione del preliminare figurava nelle planimetrie mostrategli con la copertura di unlastrico solare - aveva subito successivamente delle modifiche non autorizzate, consistite nella copertura con tetto a falda e nella realizzazione di una mansarda e che Satta, in data 5/8/2010, aveva presentato all'[OSCURATO:PERSONA] del Comune di Sassari domanda di accertamento in conformità in sanatoria; da un accesso agli atti presso l'[OSCURATO:PERSONA], egliaveva scoperto che l'immobile aveva già costituito oggetto di un precedente accertamento di conformità, presentato in data 23/3/1995 dal cognato della convenuta promittente venditrice, [OSCURATO:PERSONA] e che quest’ultimo si era anche dichiarato proprietario del fabbricato in forza di un inesistente atto di acquisto; nella medesima procedura [OSCURATO:PERSONA] aveva vincolato l'area residua all'inedificabilità a favore del Comune di Sassari; aggiunse che ancora nel settembre 2010 l'immobile presentava profili Ric. 2017n. 21507sez. S2 - ud. 21 - 0 4 - 2022 - 3 - d'irregolarità urbanistica ed era stato oggetto di un ordine di demolizione di alcuni manufatti non regolarizzati con l'accertamento di conformità del 5/8/2010 e che per queste irregolarità eglinon avrebbe potuto accedere al mutuo bancario per finanziare l'acquisto; per queste ragioni, con comunicazione del 23/9/2010,aveva comunicato a Satta la volontà di risolvere il contratto per inadempimento, domandando la restituzione della caparra e del deposito cauzionale, senza ottenere risposta. Per queste circostanze, [OSCURATO:PERSONA] chie se dichiararsi la risol uzione del contratto ex art. 1489 c od .c iv . , con conseguente condanna diSatta alla restituzione delle somme ricevute a titolo di caparra e dideposito cauzionale pari a complessivi Euro 27.000, 00 , oltre al risarcimento del danno da liquidarsi in via equitativa; in via subordinata, chiesedichiararsi in frode alla legge gli atti posti in essere da Satta e, in conseguenza, la nullità del preliminare ex art. 1418 e 1325 cod.civ. , con conseguente condanna alla restituzione di quanto percepito e al risarcimento del danno da liquidarsi in via equitativa, con vittoria di spese. Si costituì [OSCURATO:PERSONA], contestando ogni avversa pretesa e spiegando domanda riconvenzionale per far di chiarare l'intervenuta risoluzione del contratto per esclusiva responsabilità di [OSCURATO:PERSONA] G iovanni , con conseguente diritto di trattenere per sé la caparra confirmatoria. A suo dire, [OSCURATO:PERSONA] era a perfetta conoscenza delle irregolarità edilizie per aver visionato l'immobile prima del suo acquisto, così come era a conoscenza dell'impegno da lei assunto al la sanatoria . A sostegno probatorio Satta articolò prova testimoniale ; quindi, con la memoria istruttoria, depositò pure un documento sottoscritto da [OSCURATO:PERSONA] in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] in cui quest’ultimo dichiaravadi essere a conoscenza che sull'immobile promesso in vendita esistevano un locale attrezzi e una verand a non Ric. 2017n. 21507sez. S2 - ud. 21 - 0 4 - 2022 - 4 - regolari e di accetta re queste costruzioni nello stato in cui si trovavano, senza nessuna pretesa da far valere nei confronti della parte venditrice o dell'agenzia. Espletata c.t.u. sullo stato dei luoghi e sulla regolarità di ciascuna parte dell’immobile, anche del locale attrezzi di mq. 28,28 realizzato nel retro della casa, con sentenza n.1026 del 2016, il Tribunale di Sassari acco lse la domanda principale d i [OSCURATO:PERSONA] e dichiarò la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della promittente venditrice Satta , precisando che l’irregolarità urbanistica costituiva motivo di inadempimento e non di nullità ab origine del preliminare, ben potendo il promittente venditore provvedere nelle more della stipula del definitivo alla regolarizzazione dell’immobile promesso. In via preliminare il tribunale precisòinoltre che S atta era legittima proprietaria del terreno promesso in vendita per averlo acquistato con atto pubblico del 26/7/1991 e , per accessione, anche del fabbricato e , come tale, era legittimata alla vendita a terzi. [OSCURATO:PERSONA], lamentando la violaz ione dell'articolo 115 cod.proc.civ. per avere ilTribunale omesso la valutazione delle prove documentali - e cioè della d ichiarazione resa da Ted de - con conseguente erronea e parziale valutazione degli obblighi effettivamente assunti dalle parti con il preliminare di vendita. Dedusseinoltre l'inesistenza di presupposti per una pronuncia di risoluzione per grave inadempimento ex 1453cod.civ. per avere la giurisprudenza escluso l’applicabilità della legge 28 febbraio 1985, n. 47, sul controllo dell'attività urbanistico - edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie e del T.U. edilizia al contratto preliminare di compravendita dei fabbricati abusivi; chie se , pure, in riforma della impugnata sentenza , l’accoglimento della spiegata domandariconvenzionale. Ric. 2017n. 21507sez. S2 - ud. 21 - 0 4 - 2022 - 5 - [OSCURATO:PERSONA] sostenne che l'agente immobiliare gli ave sse fatto firmare la dichiarazione senza dargliene copia , poi datandola asuo piacimento; contestò le argomentazioni svolte da Sattae concluse chiedendo che la cort e respingesse l’appello . La Corte di Appello di Cagliari, sez. di Sassari, con la sentenza 222/2017,dopo aver ribadito che [OSCURATO:PERSONA] era titolare del diritto di proprietà, affermò chel'inadempimento della venditrice erarilevante ai sensi e agli effetti di cui all’ art . 1455 cod.civ. anche se il prom i ss ario acquirente era a conoscenza delle irregolarità edilizie prima degli accertamenti presso l’U.T.C. di Sassari, perché comunque era stato convenuto il trasferimento del bene comprensivo di quel locale e, in ogni caso, la demolizione era avvenuta due anni dopo la stipula del preliminare, dopo un tempo, cioè, di gran lunga superiore a quello pattuito; rilevò pure che la sanatoria richiesta da Satta non concerneva il locale attrezzi di 28,28 mq; esclus e la sanzione della nullità sancita dall'articolo 40 della legge 47/85 perché prevista per i soli contratti ad effetti reali, laddove il preliminare ha soltanto effetti obbligatori; ritenne infine irrilevante la prova orale perché comunque non idonea ad escludere la responsabilità della venditriceper inadempimento. Avverso questa sentenza ha spiegato ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA], affidato a tre motivi ; [OSCURATO:PERSONA] si è costituito concontroricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1.Preliminarmente, ritiene la Corte che debba essere ritenuto ammissibile e tempestivo il controricorso, seppure la sua notifica si è perfezionata dopo la scadenza del termine dell’art. 370 cod.proc.civ.. È opportuno premettere che, in ricorso, [OSCURATO:PERSONA] ha indicato di aver eletto domicilio in Roma, alla via Lampertico 11, Ric. 2017n. 21507sez. S2 - ud. 21 - 0 4 - 2022 - 6 - presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA] la , chiedendo esplicitamente l’utilizzo dell’indirizzo pec del difensore «per le comunicazioni». Il procuratore dell’intimato [OSCURATO:PERSONA], invero, ha provveduto a notificare tempestivamente alla ricorrente, nel domicilio eletto, il suo controricorso, spedendolo a mezzo posta in data 9/10/2017 - cioè nei quaranta giorni dall’ultima notificazione avvenuta in data 13/9/2017 - e poi depositando lo in data 16 - 18/10/2017. La notifica, tuttavia, non si è perfezionata per irreperibilità del destinatario e la copia del controricorso – non consegnata - è statarestituita in data 26/10/2017 , quando già erano decorsi i termini dell’art.370 cod.proc.civ.. Il procuratore di [OSCURATO:PERSONA] ha quindi reiterato la notifica a mezzo ufficiale giudiziario in data 2/11/07, ma anche tale tentativo non è andato a buon fine perché l’indirizzo indicato in ricorso non è risultato corretto; soltanto in data 8/11/2017, cioè 1 4 gi orni dopo la scadenza dei termini dell’art. 370 cod.proc.civ., il controricorrente è riuscito a completare la notifica all’indirizzo pec del difensore. Ciononostante, ritiene questa Corte che la costituzione di [OSCURATO:PERSONA] debba essere ritenuta ammissibile e rituale in considerazione del principio della scissione fra il momento di perfezionamento della notificazione per il notificante e per il destinatario come affermatosi a seguito delle decisioni della Corte costituzionale n. 477 del 2002, nn. 28 e 97 del 2004 e 154 del 2005. La notifica, infatti, è stata effettuata una prima volta a mezzo posta, tempestivamente (entro il 24/10/2017, data di scadenza del doppio termine ex art.370 cod.proc.civ., decorrente dalla notifica del ricorso del13/9/2017); non si è tuttavia perfezionata perché l’indirizzo di domiciliazione è risultato sconosciuto ; è Ric. 2017n. 21507sez. S2 - ud. 21 - 0 4 - 2022 - 7 - stata quindi tentata invano un’altra volta, a pochi giorni di distanza, a mezzo di ufficiale giudiziario, nell o stesso indirizzo del domicilio, per poi essere portata a compimento all’indirizzo pec indicato dal difensore con un complessivo ritardo di 1 4 giorni. Sul punto, in diritto, deve considerarsi che la parte può giovarsi del principio della scissione degli effetti della notificazione, con conseguente suo effetto fin dalla data della iniziale attivazione del procedimento, sempreché risulti accertata l’assenza di sua colpa in riferimento a un duplice aspetto: «da un lato, è necessario che il mancato perfezionamento non derivi da responsabilità della parte, dall’altro che quest’ultima non sia rimasta inerte, ma abbia diligentemente agito per assicurare la continuità e la speditezza del procedimento»(Sez. U, Sentenza n. 17352 del 24 luglio 2009, Sez. U, Sentenza n. 13394 del 2022). Ebbene, quanto all’imputabilità, deve considerarsi che il difensore che svolga le sue funzioni in un altro circondario ed abbia proceduto all'elezione di domicilio ai sensi dell'art. 82 del Regio decreto22 gennaio 1934, n. 37 (come nel caso in esame) hal’obbligo di comunicare i mutamenti di domicilio, che invece non sussiste quando il procuratore operi nel suo circondario; in conseguenza, nella specie il notificante non aveva l’ onere di riscontrare previamente la correttezza dell'indirizzo indicato in ricorso presso il locale albo professionale, perché è onere della parte che ha eletto domicilio comunicare alla controparte gli eventuali mutamenti(Sez. U, Sentenza n. 3818 del 18/02/2009, Sez. 2 -, Ordinanza n. 32681 del 12/12/2019). A ciò deve aggiungersi che neppure può essere esclusa la diligenza per non avere l’intimatoeffettuato immediatamente la notifica all’indirizzo pec del difensore: questo indirizzo, infatti, è Ric. 2017n. 21507sez. S2 - ud. 21 - 0 4 - 2022 - 8 - statoindicato in ricorso per le sole comunicazioni di canceller ia e, per giurisprudenza consolidata di questa Corte, in tale ipotesi l’indicazione nonè idonea a far scattare l'obbligo del notificante di utilizzare la notificazione telematica, dovendo al contrario privilegiarsi la notifica presso il domicilio eletto, nel rispetto della scelta legittimamente effettuata dalla parte (cfr. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 10355 del 2020, Sez. 6 -3, Sentenza n. 25215 del 27/11/2014). Quanto alla tempestività, le stesse S.U. di questa Corte, con la sentenzan. 14594 del 15 luglio 2016 , hanno individuato nella metà dei termini previsti dall’art. 325 cod.proc.civ. il parametro in relazione al quale devono essere valutati, fatta salva la ricorrenza di circostanze eccezionali, i requisiti di immediatezza e di tempestività della rinnovazione di un procedimento di notifica di un ricorso per cassazione. La metà del termine assegnato dalla legge per ogni attività notificatoria può, dunque , essere ritenuta parametro generale per la valutazione della tempestività della rinnovazione (cfr., in materia di notifica del verbale di contestazione degli addebiti di cui al procedimento sanzionatorio amministrativo per violazioni del codice della strada, Sez. 2, Ordinanza n. 28388 del 2017): nella specie il ritardo è stato inferiore alla metà del doppio termine concesso dall’art.370 cod.proc.civ. e, cioè, a20 giorni. Per tali motivi la notifica del controricorso può essere ritenuta tempestivae rituale la costituzione di [OSCURATO:PERSONA]. 2. Ciò stabilito, c on il primo motivo , rubricato « violazione di norme di diritto( art. 360 comma I n . 3 cod.proc.civ. ) , art. 112 cod.proc.civ. in relazione alla differenza tra chiesto e pronunciato, nullità della sentenza ( art. 36 0 comma I n. 4 cod.proc.civ.) per violazione dell’art. 112 cod.proc.civ. nella forma del vizio di ultrapetizione, nonché per omissione o Ric. 2017n. 21507sez. S2 - ud. 21 - 0 4 - 2022 - 9 - apparenza e/o contraddittorietà della motivazione , violazione dell’art.132, comma II, n. 4 cod.proc.civ.» , l a ricorrente ha lamentato, sia pure con questa incerta formulazione, che la Corte territoriale avrebbe pronunciato la risoluzione per grave inadempimento del preliminare per cui è giudizio, ex art. 1453 e 1455 cod.civ., in assenza di domanda,atteso che [OSCURATO:PERSONA] aveva invece chiesto la risoluzione ex art.1489 cod.civ.. Con il secondo motivo , rubricato « violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 comma I n. 3 cod.proc.civ.),art. 1489 cod.civ. anche in relazione ai principi di tutela dell’affidamento e autoresponsabilità, nullità della sentenza per omissione o apparenza e/o contraddittorietà della motivazione (art. 360 comma I n. 4 cod.proc.civ.), violazione dell’art. dell’art.132, comma II, n. 4 cod.proc.civ.», la ricorrente ha rimarcato l’inapplicabilità della norma invocata daTedde alla fattispecie, atteso che nelcaso concreto , le irregolarità edilizie erano apparenti ed erano a lui certamente notecome risultava dal documento sottoscritto e come riconosciuto nella sentenza di appello; in conseguenza, la Corte territorialeavrebbe reso una motivazione contraddittoria perché da un lato ha affermato la piena conoscenza di Teddedelle irregolarità edilizie e dall'altro ha ritenutoche l'assenza di apposita pattuizione sul punto della demolizione del locale comunque imp l ica sse la riso luzione per grave inadempimento. Con il terzo motivo, rubricato «violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 comma I n. 3 cod.proc.civ.), art. 1453 e 1455 cod.civ., anche in relazione ai principi di buona fede contrattuale, nullità della sentenza per omissione o apparenza e/o contraddittorietà della motivazione (art. 360 comma I n. 4 cod.proc.civ.), violazione dell’art. 132, comma II , n. 4 cod.proc.civ.», la ricorrente ha lamentato che la Corte d’appello Ric. 2017n. 21507sez. S2 - ud. 21 - 0 4 - 2022 - 10 - non avrebbe v erificato la «non scarsa importanza» dell’inadempimento, avuto riguardo all’interesse della parte non inadempiente: la valutazione, infatti, avrebbe dovuto essere eseguita innanzitutto secondo un criterio oggettivo, con la verifica dell’incidenza della perdita del locale nell’economia complessiva del rapporto e sull’insorgenza di uno squilibrio significativo (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all’altro contraente); quindi, la gravità dell’inadempimento avrebbe dovuto essere valutata in funzione della natura e della finalità del rapporto e del concreto interesse cheTedde aveva all’esatta e tempestiva esecuzione di tutte leobbligazioni. 3.1.I primi due motivi possono essere trattati congiuntamente perloro continuità argomentativa e sono infondati . La Corte d’appello di Cagliari, sez. di Sassari, conferma ndo la pronuncia di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare pronunciata dal primo giudice, ha invero modificato la motivazione della sentenza appellata sostenendo l’inapplicabilità alla fattispecie dell’art.1489 cod.civ. invocato da [OSCURATO:PERSONA], per essere stata da lui conosciuta sin dalla stip ula la situazione di irregolarità dell’immobile; ha tuttavia comunque ritenuto sussistenti i presupposti della risoluzione per inadempimento perché il locale attrezzi di mq 28,28 non è più stato trasferito in quanto non sanato edemolito dalla venditrice Satta nel 2012. Come si legge nell’impugnata sentenza, era stato accertato dal c.t.u. nominato in primo grado che la sanatoria richiesta e definita da Satta non ricomprendeva il locale attrezzi di mq 28,28 e questo locale era stato poi demolito nel 2012, a seguito di accertamenti compiuti dall’autorità competente. Ric. 2017n. 21507sez. S2 - ud. 21 - 0 4 - 2022 - 11 - In conseguenza, la Corte territoriale ha ritenuto che la consapevolezza di [OSCURATO:PERSONA] del carattere abusivo di alcune parti dell’immobile comunque non «escludesse» l’inadempimento d i Satta, attesa «l’obiettiva incommerciabilità del bene», non potendosi «apprezzare in senso opposto» l’intervenuta demolizione del locale suddetto perché comunque «era stato convenuto tra le parti il trasferimento del bene comprensivo di quel locale e non una parziale demolizione». In altri termini la Corte, sulla base dei fatti prospettati sin dal primo grado e acquisiti al giudizio anche a mezzo della c.t.u. espletata, ha confermato la dichiarazione di risoluzione del contratto pronunciata dal primo giudiceper la parziale evizione del bene oggetto del preliminare conseguente all’intervenuta demolizione del locale attrezzi. Così decidendo, la Corte non è incorsa né nella violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, come sancito dall’art.112 cod.proc.civ., né in una pronuncia contraddittoria. Costituisce infatti principio consolidato di questa Corte che la garanzia per evizione cosiddetta «quantitativa» disciplinata dall’art.1484 cod.civ. e quella «limitativa» ex art. 1489 cod.civ. (rispettivamente indicatecon termini semplificanti, utilizzati in dottrina), hanno certamente un fondamento giuridico unitario nel senso che costituiscono entrambe rimedi apprestati dall’ordinamento giuridico per eliminare nel contratto di vendita lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall’inadempimento del venditore e ripristin are la situazione economica dell’acquirente precedente il contratto. Per questo comune fondamento giuridico, correttamente la Corte d’appello ha deciso la causa in riferimento alla disciplina dell’evizione parziale ex art. 1484 cod.civ. perché il giudice del Ric. 2017n. 21507sez. S2 - ud. 21 - 0 4 - 2022 - 12 - merito ha il potere/dovere di applicare la norma giuridica confacente alla fattispecie (art. 113 cod.proc.civ.), purché non ne risulti alterata la causa petendi della domanda nei suoi elementi fattuali costitutivi che devono rimanere immutati all'interno della medesima narrazione(cfr. Sez. 2, Sentenza n. 6399 del 06/12/1984; Sez. 2, Sentenza n. 24055 del 25/09/2008; Sez. 2, Sentenza n. 23818 del 21/12/2012; Sez. 2, Sentenza n. 14324 del 24/06/2014): nella specie, questi fatti erano il preliminare di compravendita, la perdita di una porzione del bene promesso conseguente alla demolizione per ordine dell’autorità(acquisita agli atti sin dal primo grado), la volontà di risolvere il contratto come manifestata da [OSCURATO:PERSONA] in citazione. E sulla volontà dell’attore di non conservare il contratto e di risolverlo non può esservi dubbio, attesa la formulazione letterale delle sue conclusioni in citazione come riportate nella sentenza impugnata e nello stesso ricorso : [OSCURATO:PERSONA] ha, infatti, testualmente chiesto che fosse «risolto il contratto ex art. 1489 cod.civ. per i motivi di cui in citazione, condannando Satta alla restituzione delle somme versate come caparra e deposito cauzionale pari a complessivamente Euro 27.000, con le modalità di legge, oltre al risarcimento dei danni». Per queste considerazioni deve escludersi il prospettato vizio di ultrapetizione e la fondatezza del primo motivo. Diversamente non può ritenersi neppure considerando il riferimento, contenuto in sentenza, all’art.1455 cod.civ.. La domanda di risoluzione per evizione parziale è assicurata dall’art. 1484 cod.civ. con il richiamo al rimedio previsto per la vendita di cosa parzialmente altrui all’art.1480 cod.civ. ed è ugualmente fondata sull’inadempimento del venditore all’obbligazione impostagli dal n.3 dell’art. 1476 cod.civ.. Ric. 2017n. 21507sez. S2 - ud. 21 - 0 4 - 2022 - 13 - Così costruito, l’art.1484 cod.civ.costituisce perciò applicaz ione specifica del più generale rimedio della risoluzione per inadempimento ex art.1453 cod.civ.,ma rispetto a quest’ultimo offre tutelarafforzativa e non sostitutiv a (così Sez. 2, Sentenza n. 14431 del 22/06/2006) perché fondamento comune ai due istituti è la finalità di risolvere l’ eventuale crisi d el sinallagma conseguente all’inadempimento di una delle parti. Ciò precisato, deve ancora considerarsi che la garanzia per evizione «quantitativa» consegue al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dall’eventuale colpa o buona fede del venditore e non è neppure esclusa dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi (Sez. 2, Sentenza n. 20165 del 18/10/2005; Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 20877 del 10/10/2011; Sez. 2, Sentenza n. 5561 del 2015). È pertanto del tutto irrilevante e non implica dec isione contraddittoria l’affermazione, nella sentenza impugnata, della conoscenza da parte del [OSCURATO:PERSONA] delle irregolarità urbanistiche dell’immobile compromesso come risultante dalla dichiarazione del 21/5/2010 richiamata, atteso che la domanda è stata accolta per intervenuta evizione parziale.In tal senso anche il secondo motivo è infondato. 3.2. Fondato nei limiti di seguito precisati è, invece, il terzo motivo, nella parte in cui non è inammissibile. Innanzitutto deve considerarsi che la Corte d’appello ha ritenuto oggetto della promessa di vendita anche il locale poi demolito perché ne ha riscontrato la menzione nella dichiarazione del 21/5/2010 prodotta dalla stessa Satta sin dal primo grado (e, invero, così aveva fatto il Tribunale di Sassari nella sentenza appellata); lo stesso locale è stato oggetto di accertamento peritale nel primo giudizio. Ric. 2017n. 21507sez. S2 - ud. 21 - 0 4 - 2022 - 14 - Sul punto la ricorrenteha sosten uto che il locale non fosse stato promesso con il preliminare, ma non ha formulato una censura adeguata della decisione,perché non ha specifica to quale norma di interpretazione del contratto abbia violato la Corte nell’individuarne l’oggetto; il profilo è perciò inammissibile. Ciò precisato, tuttavia, effettivamente la Corte territoriale ha ritenuto la sussistenza di un inadempimento della parte venditrice rilevante ex art. 1455 cod.civ. nonostante la promittente venditrice abbia ottenuto la sanatoria del tetto e della veranda sin dal 2010; la stessa Corte, inoltre, nel rilevare la parziale evizione consistente nella demolizione del locale di 28,28 mq, non ha esaminato quale incidenza avesse quest a porzione dell’immobile nella compravendita , né ha spiegato da quali elementi del contratto in giudizio fosse ricavabile l’integrale perdita dell'utilità economica dell’intero bene in conseguenza della parziale demolizione. In relazione a questo motivo, pertanto, la sentenza deve essere cassata, atteso che l’art.1480 cod.civ. come richiamato dall’art.1484 dello stesso codice prevede espressamente che la risoluzione possa essere pronunciata non quale automatica conseguenza della evizione, ma soltanto «quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che [il compratore] non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario» (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 2890 del 11/05/1984 ; Sez. 2, Sentenza n. 5336 del 22/02/2019). La specificazione dettata per la compravendita costituisce del resto, come detto, applicazione del principio generale sancito dall’art.1455 cod.civ., secondo cui «il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza,avuto riguardo all'interesse dell'altra»: ciò significa che anche nell’evizione parziale, in cui comunque il sinallagma Ric. 2017n. 21507sez. S2 - ud. 21 - 0 4 - 2022 - 15 - ha avuto parziale attuazione,la gravità dell'inadempimento del venditore deve essere adeguatamente commisurata in riferimento non soltanto all’entità economica della porzione di bene non conseguita, ma anche all’intero programma contrattuale e, cioè, all’interesse e alla finalità concretamente perseguiti con il negozioe alla sua funzione economico - sociale (Sez. 3, Sentenza n. 6355 del 28/11/1981). 4. In accoglimento del terzo motivo di ricorso, pertanto, l’impugnata sentenza deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Cagliari, sez. di Sassari, in diversa composizione, perché verifichi la sussistenza dell’inadempimento rilevante ex art. 1480cod.civ., come richiamato dall’art.1484 cod.civ., con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte adempiente all'esatta e tempestiva prestazione. Decidendo in rinvio, la Corte d’appello statuirà anche sulle spese di legittimità. P.Q.M. L