Cassazione n. 18983/2026

rrente-contro[OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE])[OSCURATO:PERSONA] Paolo ([OSCURATO:CODICE_FISCALE])rappresentati e difesi dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] del foro di Napoli-controricorrenti-Numero registro generale 18026/2024Numero sezionale 3113/2026Numero di raccolta generale 18983/2026Data pubblicazione 10/06/2026avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo gradodell’[OSCURATO:PERSONA] n. 139/12/24, depositata in data 09.02.2024;Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con l’atto di compravendita del 21.12.2015, registrato il 04.01.2016,il sig. [OSCURATO:PERSONA] vendeva al sig. [OSCURATO:PERSONA] beni immobili, ubicati siti inComune di [OSCURATO:PERSONA], località Colombara al Bosco eprecisamente:- porzioni di un fabbricato di due piani fuori terra occupato da dueunità abitative ed un ufficio, con circostante area scopertapertinenziale;un appartamento posto al piano primo ed ufficio al piano terrenocensiti al [OSCURATO:PERSONA] del Comune di [OSCURATO:PERSONA] incategoria A/2;- un complesso di fabbricati per funzioni produttive connesseall’attività agricola (vari edifici nonché recinti e voliere), concircostante area scoperta pertinenziale, censiti al CatastoD/10.2. Il valore complessivo dichiarato era di euro 715.983,00 di cui €80.400,00 per i fabbricati, cat. A/2, ed euro 635.583,00 per gli immobili,cat. D/10.3. In relazione al fabbricato censito in cat. D/10, la parte acquirentechiedeva nell’atto di compravendita di fruire delle agevolazioni tributariepreviste dall’art. 2, comma 4-bis, del d.l. n. 194/2009, conv. con l. n.25/2010, per atti di trasferimento a titolo oneroso a favore di coltivatorediretto, iscritto nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, aventiad oggetto ad oggetto terreni agricoli e relative pertinenze (imposta diNumero registro generale 18026/2024Numero sezionale 3113/2026Numero di raccolta generale 18983/2026Data pubblicazione 10/06/2026registro e di trascrizione in misura fissa, imposta catastale con aliquotadell’1%).4. A seguito di istruttoria con richiesta di chiarimenti in ordine aipresupposti di applicazione del richiamato regime agevolato, l’Agenzia delleEntrate emetteva avviso di liquidazione delle maggiori imposte dovute,contestando la sussistenza dei presupposti delle agevolazioni erideterminando, in particolare, l’imposta di registro al 9%. La motivazionedel disconoscimento dei requisiti del beneficio faceva leva sulla natura deibeni oggetto di compravendita, diversi dai terreni agricoli: «…per il caso inquestione non sussistono i presupposti di fatto e di diritto per ritenere che ibeni trasferiti possano essere qualificati come fondo agricolo, ovvero terreniagricoli con relative pertinenze, essendo nell'atto specificato che oggetto deltrasferimento sono “un complesso di fabbricati per funzioni produttive concircostante area scoperta pertinenziale” e quindi non c'è il trasferimento dialcun terreno agricolo e di conseguenza di alcuna pertinenza di terrenoagricolo».5. Avverso l’avviso di liquidazione proponevano appello i contribuenti,evidenziato in particolare che, a prescindere dall’espressioni formalmenteutilizzate nel contratto (“fabbricati per funzioni produttive connesseall'attività agricola, con circostante area scoperta pertinenziale”), sotto ilprofilo sostanziale l'oggetto del trasferimento era composto da terreniagricoli sui quali, in parte, insistevano costruzioni funzionalmente connesse,in quanto destinate all'allevamento di fagiani.6. [OSCURATO:PERSONA] di Piacenza accoglieva ilricorso così motivando: «Nella fattispecie la compravendita ha riguardato,per quanto d’interesse, un complesso di fabbricati per funzioni produttiveconnesse all’attività agricola, con circostante area scoperta pertinenziale;trattasi di locali adibiti a pulcinaia di svezzamento dei fagiani, incubatoio,portici, locali tecnici e tettoie voliere, quindi oggettivamente funzionaliall’attività di allevamento. Tale compendio di fabbricati ha destinazioneNumero registro generale 18026/2024Numero sezionale 3113/2026Numero di raccolta generale 18983/2026Data pubblicazione 10/06/2026urbanistica di attività zootecnica intensiva (allevamento selvagginaripopolamento) ed insiste su un più ampio terreno avente in parte paridestinazione ed in parte agricola ordinaria. Nel loro complesso il terreno edi fabbricati vengono quindi a costituire un unico fundus instructus. Tenutoconto del fatto che l’allevamento di animali rientra a pieno titolo nell’attivitàagricola ai sensi dell’art. 2135 c.c., diviene irrilevante la circostanza che ilterreno in questione non sia coltivato».7. La decisione di prime cure veniva impugnata dall’Agenzia delleEntrate presso la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell’EmiliaRomagna, che disattendeva l’appello confermando la pronuncia di primogrado. In particolare, il giudice di appello evidenziava che il collegamentofunzionale tra aree scoperte e fabbricati, nonché le loro caratteristichedimensionali, quanto a porzioni di fondo occupate, consentiva di inferire chei beni fossero tutti destinati ad attività agricole e che le costruzioni potesseroritenersi pertinenze delle parti di proprietà non occupate da manufattiedilizi: «Oggetto della compravendita in questione è un complesso di terreniagricoli costituito, per la minor parte, da fabbricati: ciò emergecatastalmente ove risulta che questi ultimi occupano gli immobili de quibusper meno di un decimo dell’area complessiva e tale caratteristica rende gliimmobili stessi, nel loro complesso, particolarmente adatti all’allevamentodi selvaggina. In secondo luogo – considerando che i terreni costituisconoper la maggior parte l’oggetto della compravendita – preme rimarcare ilrapporto di pertinenzialità che esiste fra gli stessi nel senso che i fabbricati(che, si ripete, costituiscono la minor parte della compravendita), sonorigorosamente strumentali all’attività svolta dai contribuenti e sonofunzionali rispetto ai terreni. E’ in particolare condivisibile quanto sostenutodai contribuenti secondo cui i fabbricati rappresentano aree coperte nellequali sono destinate ad essere svolte le attività collaterali all’allevamentodella selvaggina all’aperto. Detta funzionalità rappresenta proprio ciò che lalegge richiede, vale a dire un complesso immobiliare produttivo, compostoNumero registro generale 18026/2024Numero sezionale 3113/2026Numero di raccolta generale 18983/2026Data pubblicazione 10/06/2026di terreni e fabbricati collocati in una correlazione fra loro funzionale e, piùprecisamente, pertinenziale. La sentenza di primo grado merita pertanto diessere confermata e l’appello dell’Ufficio respinto in considerazione propriodi questa unitarietà fra terreno e fabbricati oggetto della compravendita».8. Avverso la sentenza di appello propone ricorso l’Agenzia delleEntrate, affidando le proprie doglianze ad un unico motivo di ricorso.9. I contribuenti si sono costituiti con controricorso.10. Veniva, pertanto, fissata l’adunanza camerale del [OSCURATO:DATA_NASCITA].RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate deduce, ai sensidell’art. 360, terzo comma, c.p.c., la violazione e falsa applicazioneviolazione e falsa applicazione degli artt. 2, comma 4-bis del d.l. n. 194 del2009, conv. con l. 25/2010, 20 del d.P.R. 131 del 1986 e 817 c.c.2. Ancorché il motivo sia unico, le doglianze circa la correttainterpretazione ed applicazione delle norme richiamate si riferiscono a piùprofili:- l’atto di compravendita ha ad oggetto fabbricati e non terreniagricoli;- la sentenza avrebbe valorizzato e considerato rilevante un nessodi strumentalità tra fabbricati ed attività svolta e non trafabbricati e terreni;- la pronuncia ha riconosciuto un inesistente vincoli dipertinenzialità tra i beni contemplati nel contratto.3. Il motivo, nelle sue diverse articolazioni, deve ritenersiinammissibile, in quanto, ancorché venga invocata la violazione di legge,tende a chiedere a questa Corte una rivalutazione di merito.3.1. In punto di fatto, quanto alla destinazione dei fabbricati edelle aree scoperte ad attività di allevamento di specie avicola, ed inparticolare di fagiani, con l’utilizzo delle costruzioni sia come uffici, cheNumero registro generale 18026/2024Numero sezionale 3113/2026Numero di raccolta generale 18983/2026Data pubblicazione 10/06/2026direttamente come ricovero degli animali, non può che tenersi conto diquanto ricostruito nelle fasi di merito, insindacabile in questa sede.3.2. Non vi è dubbio che, sul piano normativo, l’attività diallevamento di animali rientri nell’ambito delle attività agricole di cui all’art.2135 c.c., che definisce il concetto di “imprenditore agricolo” (comma 1: «Èimprenditore agricolo chi esercita una delle seguenti attività: coltivazionedel fondo, selvicoltura, allevamento di animali e attività connesse») al qualefa richiamo l’art. ai sensi dell’art. 1, comma 1, del d.lgs. n. 99 del 2004,così come modificato con d.lgs. n. 101 del 2005, il quale definisce l’ I.A.P.,l’imprenditore agricolo professionale beneficiario, insieme al coltivatorediretto, del regime agevolato previsto dall’art. 2, comma 4-bis del d.l. n.194/2000.3.3. Non può, dunque, essere contestato che nel caso di speciel’attività svolta nel fondo fosse di tipo agricolo, senza la necessità dicoltivazione dei terreni.3.4. Le fasi di merito hanno accertato che l’impresa agricolaacquirente svolgesse la propria attività sia nelle aree scoperte, che presso ifabbricati, così da utilizzare i predetti come un fundus instructus, un’unicarealtà aziendale caratterizzata da una stretta simbiosi funzionale tra talidiverse tipologie di beni, peraltro nella quale la parte preminentedell’allevamento era costituita dalle aree prive di costruzioni: «Oggetto dellacompravendita in questione è un complesso di terreni agricoli costituito, perla minor parte, da fabbricati: ciò emerge catastalmente ove risulta chequesti ultimi occupano gli immobili de quibus per meno di un decimodell’area complessiva e tale caratteristica rende gli immobili stessi, nel lorocomplesso, particolarmente adatti all’allevamento di selvaggina. In secondoluogo – considerando che i terreni costituiscono per la maggior partel’oggetto della compravendita – preme rimarcare il rapporto dipertinenzialità che esiste fra gli stessi nel senso che i fabbricati (che, siripete, costituiscono la minor parte della compravendita), sonoNumero registro generale 18026/2024Numero sezionale 3113/2026Numero di raccolta generale 18983/2026Data pubblicazione 10/06/2026rigorosamente strumentali all’attività svolta dai contribuenti e sonofunzionali rispetto ai terreni».3.5. Il giudice di appello ha, in particolare, ritenuto, così ricostruitii fatti, che, a prescindere da quanto riportato sul contratto, il pernodell’attività agricola fosse costituito dalle aree scoperte del podere,individuate, pertanto, quale bene principale, rispetto al quale i fabbricatidovevano ritenersi pertinenze, in quanto funzionali ad agevolare, favorire,migliorare l’utilità dei terreni, secondo la destinazione impressa dalproprietario in funzione dell’attività di allevamento di selvaggina.3.6. Questa Corte, pronunciandosi in merito al concetto di“pertinenza” e alla distinzione tra quest’ultima e bene principale, haevidenziato che il vincolo di pertinenzialità si sostanzia in una connessionefunzionale/economica tra i due necessariamente esclusiva e durevole neltempo, che presuppone l’identità del soggetto che imprime la destinazionedegli stessi qualificandone il rapporto di strumentalità dell’una rispettoall’altro (v. Cass. n. 20186/2025; Cass. 3525/2025). È stato, qualecorollario di questo assunto, escluso da un orientamento consolidato diquesta Corte, che il concetto di pertinenza possa essere compatibile con ladestinazione del bene al servizio di diversi ulteriori beni facenti capo asoggetti distinti (v., tra le altre, Cass. n. 20186 cit.).3.7. Tale nozione, che fa leva sul criterio oggettivo e fattuale delladestinazione del bene e sul presupposto soggettivo della volontà dell’aventediritto, prescinde da dati di natura formale, che imbriglino in qualificazionipredeterminate e cristallizzate in atti formali il rapporto tra i due beni,escludendo o attestando il vincolo pertinenziale sulla base di classificazionidocumentali (quali, per esempio, le categorie catastali). Così, non è stataconsiderata rilevante la graffatura in catasto tra pertinenza e beneprincipale (v. Cass. n. 18470/2016) o la classificazione catastale cometerreno agricolo di un fondo circostante un immobile di lusso (Cass. n.3148/2015).Numero registro generale 18026/2024Numero sezionale 3113/2026Numero di raccolta generale 18983/2026Data pubblicazione 10/06/20263.8. Estendendo la logica immanente a tale orientamento, chevalorizza il rapporto tra i due beni – principale e pertinenziale – in concreto,le indicazioni contenute nel contratto di compravendita possono ritenersi, alpiù, elementi indiziari dell’effettiva destinazione dei beni medesimi, ma nonvincolanti la valutazione e l’accertamento dell’effettivo rapporto che legaterreno e fabbricato e che trova il suo riferimento nella volontà dell’aventediritto.3.9. Deve, inoltre, osservarsi che il profilo funzionale/economico,che segna il discrimine tra bene principale e la pertinenza, non potendosi,tout court, e pregiudizialmente, considerare rilevanti in sé e per sé, gliaspetti dimensionali o il mero valore dei beni medesimi in comparazione,dovendosi avere riguardo alla maggiore utilità/comodità di sfruttamentodell’uno – da considerare bene principale – rispetto all’altro – da considerarepertinenza – (v. Cass. n. 4242 del 1982). Tale maggiore utilità/comodità disfruttamento, peraltro, deve sostanziarsi in un quid pluris diverso dallamera “somma” delle utilità dei beni singolarmente considerati, così che lapertinenza renda più agevole l’utilizzazione o il godimento del beneprincipale.3.10. Quanto alla nozione di pertinenza sul piano fiscale, questaCorte, tenendo conto di un criterio interpretativo fondato sull’evoluzionestorico-temporale del concetto di azienda agricola e sui principieurocomunitari, ha evidenziato che «la nozione di pertinenza fiscale divergeda quella civile: “Diverso è, peraltro, in questa materia, il concetto dipertinenzialità: un fabbricato posseduto ed utilizzato da chi coltiva i terreniè sempre fiscalmente rurale (anche se oggettivamente non è pertinenza delterreno). Per il terreno agricolo prevale quindi una visione economica-funzionale, per cui il rapporto di pertinenzialità viene a configurarsi infunzione dell'attività di impresa e quindi vi rientrano tutti i fabbricatifunzionali all'attività agricola ed alle costruzioni strumentali destinate adNumero registro generale 18026/2024Numero sezionale 3113/2026Numero di raccolta generale 18983/2026Data pubblicazione 10/06/2026uso ufficio dell'azienda agricola e agrituristica ed i fabbricati abitativi rurali.Vanno considerati, quindi, fabbricati rurali di servizio quelli strumentali alledell'azienda agricola - agriturismo, nonché i fabbricati ad uso abitativo, taliessendo quelli utilizzati quale abitazione dell'imprenditore agricolo” - Cass.Sez. 5, del 12 febbraio 2021 (udienza del 17 novembre 2020) n. 3597; vedipure, da ultimo, Cass., Sez. Trib., del 10 dicembre 2024, n. 31840-»;3.11. Come, poi, la Corte ha già avuto modo di rilevare, affinché unbene sia ritenuto pertinenza non ha alcuna rilevanza il relativo momento diacquisto rispetto al bene principale (Cass., 3 febbraio 2023, n. 3378).4. Alla luce del concetto di “pertinenza” che costituisce il precipitatodelle pronunce sopra richiamate, non può ritenersi, prescindendo dagliaspetti di merito della vicenda, che il giudice di appello abbia fatto propriauna diversa interpretazione, non fondata sul comune denominatore che, neltempo, questa Corte ha considerato il punto di riferimento in materia, ossiail rapporto funzionale – esclusivo e durevole - tra i due beni come impressodalla volontà dell’avente diritto.5. Ritenuta la correttezza del concetto di pertinenza fatto proprio dalgiudice di appello e la sua coerenza con l’applicazione in concreto dellostesso al caso di specie, deve rilevarsi che ogni considerazione che attienealla distinzione tra bene principale e bene pertinenziale – nell’accezionesopra descritta – il primo come bene beneficiato dell’assoggettamentostrumentale dell’altro alla sua valorizzazione economica, al suosfruttamento o godimento – attiene al merito e non è sindacabile in sede dilegittimità. ([OSCURATO:PERSONA]. n. 10186/2025, che, a sua volta, richiama Cass.n.20911/ 2021, cit.; Cass. Sez. 2, 02/03/2006, n. 4599; Cass. Sez. 2,10/05/2000, n. 6009: «L'accertamento in ordine alla sussistenza deglielementi oggettivi e soggettivi che caratterizzano il rapporto pertinenzialefra due immobili comporta un giudizio di fatto riservato al giudice di merito,Numero registro generale 18026/2024Numero sezionale 3113/2026Numero di raccolta generale 18983/2026Data pubblicazione 10/06/2026che, come tale, è incensurabile in sede di legittimità se espresso conmotivazione adeguata ed immune da vizi logici»).6. Il ricorso, pertanto, deve essere dichiarato inammissibile.7. Le spese di legittimità seguono la soccombenza (con distrazione afavore del difensore antistatario come da richiesta).8. Non vi è luogo a pronuncia sul raddoppio del contributo unificato,perché il provvedimento con cui il giudice dell'impugnazione disponga, acarico della parte che l'abbia proposta, l'obbligo di versare, ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdottodall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, un ulterioreimporto a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto ai sensi delcomma 1 bis del medesimo art. 13, non può aver luogo nei confronti delleAmministrazioni dello Stato, istituzionalmente esonerate, per valutazionenormativa della loro qualità soggettiva, dal materiale versamento delcontributo stesso, mediante il meccanismo della prenotazione a debito(Cass., Sez. U., 25 novembre 2013, n. 26280; Cass., 14 marzo 2014, n.5955). P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento, in favoredei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida incomplessivi Euro 5.500,00 per compensi, oltre Euro 200,00 per esborsi,rimborso forfetario ed accessori come per legge, con distrazione a favoredel difensore antistatario.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14.04.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]