Cassazione n. 08739/2026

a e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., con sede in Roma, [OSCURATO:PERSONA] n. 39,[OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA], in persona del legale rappresentante protempore Sig.ra [OSCURATO:PERSONA] APPOLLONI, [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] [OSCURATO:DATA_NASCITA], codicefiscale [OSCURATO:CODICE_FISCALE], rappresentata, assistita e difesa dall’Avv.[OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Tasco (codice fiscale: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA](codice fiscale: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), unitamente e disgiuntamente traloro, ed elettivamente domiciliata in Roma, [OSCURATO:PERSONA] n. 54,presso lo Studio legale tributario “[OSCURATO:PERSONA]” ([OSCURATO:TELEFONO]; faxNumero registro generale 1459/2025Numero sezionale 1165/2026Numero di raccolta generale 8739/2026Data pubblicazione 08/04/2026n. 06/32650404), con domicilio digitale all’indirizzo pec:nicolatasco@ordineavvocatiroma.org-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] LAZIO N. 4052/2024 depositata il 19/06/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., attiva in Roma nel settoreimmobiliare, era attinta da avviso di accertamento n. TK503R303332mediante il quale la DP di Roma 2 dell’AE, in recepimento di PVC,rettificava la dichiarazione Mod. Unico SC/2015 per l’a.i. 2014,recuperando a tassazione maggiori IRES ed IRAP, oltre interessi esanzioni, a seguito dell’applicazione della disciplina sulle società dicomodo, di cui all’art. 30 l. n. 724 del 1994.In particolare – come da ricorso per cassazione (p. 2) – “in sede diverifica […] i funzionari verbalizzanti constatavano quanto segue: nelbilancio chiuso al 31.12.2014 taluni immobili, per un valore complessivopari ad euro 2.552.882,00, erano stati ‘riclassificati’ come rimanenze (inprecedenza erano stati iscritti come immobilizzazioni materiali) e riallocatinell’ambito dell’attivo circolante in quanto destinati alla vendita”; essipertanto ritenevano “che si fosse trattato di un espediente finalizzatounicamente a consentire alla società [OSCURATO:SOCIETA]. il superamentodel test di operatività”.2. La contribuente impugnava l’avviso.2.1. Il giudice di prossimità accoglieva il ricorso.3. L’Ufficio proponeva appello, rigettato dalla CGT2 del Lazio, con lasentenza in epigrafe, sulla base della seguente letterale motivazione, inspecie nella parte iniziale di non agevole lettura:Numero registro generale 1459/2025Numero sezionale 1165/2026Numero di raccolta generale 8739/2026Data pubblicazione 08/04/2026«[L]’ufficio accertatore, in assenza di qualsivoglia altro elementoprobatorio teso a dimostrare la condizione di società di comodo e di nonoperatività, basa il proprio assunto, senza aver tanto riscontratodirettamente in sede di verifica né fondandosi su elementi oggettivi diprova, ma effettuando esso stesso, sulla base di una mera presunzione diintento elusivo e teso all’evasione, su una quantomeno azzardata,autonoma ed arbitraria riclassificazione delle poste di bilancio sì dadeterminare il mancato superamento del test di operatività. Orbene,anche a fronte di questa semplice ed unica presunzione su cui si fondal’intero impianto “accusatorio”, la società, peraltro sicuramente svolgentemercato, circostanza questa pacifica in quanto non contestata ex adverso,ha dimostrato in atti di aver conferito mandato ad un’agenzia immobiliareper la vendita degli immobili oggetto di riclassificazione e che tra questa ela società mandante è intervenuta corrispondenza sulla cui nonrispondenza al vero alcun elemento di prova concreto ha fornito l’ufficio senon a mezzo, ancora una volta, di sterili presunzioni ed indimostrateasserzioni di volontà elusiva e/o tesa all’evasione. Va ritenuta, quindi, inogni caso raggiunta da parte dell’appellata, ed ove mai a tanto fossetenuta vista l’unica motivazione (meramente presuntiva) su cui si fondal’atto impositivo, la prova contraria di cui art. 30 della legge n. 724 del1994, nel mentre del tutto carente sotto il profilo probatorio apparel’azione dell’ufficio sia in sede di emissione dell’avviso di accertamentoimpugnato sia in sede di giudizio a fronte delle deduzioni e riscontridocumentali forniti dalla società ricorrente».4. Propone ricorso l’Agenzia delle entrate con due motivi; resiste lacontribuente con controricorso, ulteriormente insistito con ampia memoriaillustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 1459/2025Numero sezionale 1165/2026Numero di raccolta generale 8739/2026Data pubblicazione 08/04/20261. Entrambi i motivi, per omogeneità di censure, possono essereenunciati e trattati congiuntamente.2. Primo motivo: “Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 30, comma1 della l. 724/1994, dell’art. 2424-bis del codice civile nonché del principiocontabile n. 16 dell’[OSCURATO:PERSONA] (O.I.C.), in relazioneall’art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c.”.2.1. “I verificatori effettuavano un accesso presso la sede della societàArcobaleno [OSCURATO:SOCIETA]. e veniva acquisita la seguentedocumentazione: - n. 3 mandati di vendita relativi ad immobili di proprietàdella società [OSCURATO:SOCIETA]. siti in Roma e Marino (RM); - n. 9comunicazioni della società [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. indirizzate allasocietà [OSCURATO:SOCIETA]., ed aventi ad oggetto proposte di modifica alribasso dei prezzi concordati sui mandati di cui sopra. In quell’occasione, ilrappresentante legale della società [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., sig.oggetto di mandato da parte della società contribuente (inserzionipubblicitarie, offerte di acquisto, documentazione relativa ad eventualivisite di potenziali clienti, ecc.). Anche il rappresentante legale della [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. confermava di non aver mai ricevuto alcuna proposta diacquisto degli immobili”. “Pertanto, l’allocazione degli immobili nello statopatrimoniale tra le rimanenze (attivo circolante), e non tra leimmobilizzazioni materiali, ai fini del calcolo del test di operatività, nonrisulta rispettosa del principio contabile O.I.C. n. 16”.3. Secondo motivo: “Nullità della sentenza per violazione e falsaapplicazione degli articoli 36, 53 e 61 del d.lgs. n. 546/1992 e dell’articolo132 cod. proc. civ. in relazione all’articolo 360, comma 1, n. 4) c.p.c.”.3.1. La motivazione della sentenza impugnata, affidata a clausole distile, è meramente apparente.Numero registro generale 1459/2025Numero sezionale 1165/2026Numero di raccolta generale 8739/2026Data pubblicazione 08/04/20264. Preliminarmente deve disattendersi l’eccezione – formulata incontroricorso (p. 14) – relativamente al fatto che “la statuizione circal’effettivo esercizio di una attività imprenditoriale da parte della societànon è stata oggetto di censura o impugnazione nel ricorso per cassazionee, pertanto, su di essa si è formato il giudicato”, per acquiescenzadell’Agenzia delle entrate (come da memoria, p. 2).4.1. È sufficiente leggere il secondo motivo di ricorso (p. 16) – laddoveaggredisce proprio siffatta statuizione per la sua assertività (“Sul secondoaspetto la Corte di merito si limita a rilevare che la società svolgerebbe ‘…mercato’ […]”) – per rendersi conto del contrario.D’altronde, anche nel primo motivo, ribadendo l’Ufficio (attraverso tral’altro la riproduzione a fini di autosufficienza della motivazione dell’avvisodi accertamento) la tesi per cui la riclassificazione degli immobili è statol’artificio utilizzato dalla contribuente – che, nel 2014, in grave crisifinanziaria, dichiarava “un risultato economico civilistico (perdita) pari adeuro 796.310,00 e, a seguito delle variazioni fiscali, un reddito fiscale(negativo) pari ad 101.522,00” (p. 12) – per superare il test di operatività,ha esso aggredito, implicitamente, la “statuizione circa l’effettivo eserciziodi una attività imprenditoriale”.5. Entrambi i motivi sono fondati.6. Lo è il secondo, che assume priorità logica, in quanto la sentenzaimpugnata esibisce una motivazione, pur graficamente esistente,contenutisticamente solo apparente.6.1. La CGT2 – senza alcuna argomentazione viepiù radicata suprecise risultanze processuali – si limita a tacciare “l’ufficio accertatore” diaver “basa[to] il proprio assunto”, “in assenza di qualsivoglia altroelemento probatorio teso a dimostrare la condizione di società di comodoe di non operatività”, “su una quantomeno azzardata, autonoma edarbitraria riclassificazione delle poste di bilancio”, dando per scontato cheNumero registro generale 1459/2025Numero sezionale 1165/2026Numero di raccolta generale 8739/2026Data pubblicazione 08/04/2026“la società […] sicuramente svolge[sse] attività effettiva immobiliarestante la ultratrentennale presenza sul mercato, circostanza questapacifica in quanto non contestata ex adverso”; sulla medesima china,ritiene poi che la contribuente abbia comunque offerto la prova contraria,nondimeno alla stregua di elementi già contemplati nella prospettazioneagenziale che seguita a non valutare né nella loro consistenza né nella loroefficacia rappresentativa.Talché la sentenza impugnata – aprioristicamente edingiustificatamente esclusa la conducenza del quadro allegatorio eprobatorio somministrato dall’Ufficio, per l’effetto in concreto nonesaminato –in riferimento all’effettività dell’attività d’impresa esercitatadalla contribuente è apodittica ed in riferimento alla dimostrazione delladestinazione alla vendita dei beni riclassificati è generica edautoreferenziale. Ne consegue che essa non supera la soglia del cd.minimo costituzionale (Cass. Sez. U. n. 8053 del 2014).7. Anche il primo motivo – che si sottrae all’eccezione diinammissibilità per distorsione nel merito opposta dalla contribuente, inquanto centra i profili di illegittimità affliggenti la decisione attinta dallasentenza impugnata, ragguagliandoli a pertinenti disposizioni di leggeassunte come violate – è fondato.7.1. A termini dell'art. 30, comma 1, l. n. 724 del 1994, sonoconsiderate non operative le società il cui conto economico presenta unammontare complessivo di ricavi, incrementi delle rimanenze e proventiordinari inferiore alla somma degli importi che risultano applicandodeterminati coefficienti a taluni asset patrimoniali. In particolare, conriferimento agli immobili, la lett. b) del comma 1 si riferisce (tra l’altro) aterreni e fabbricati stabilendo che essi rilevano ai fini del calcolo dei ricaviminimi presunti solo ed esclusivamente se iscritti in bilancio fra leimmobilizzazioni materiali, in quanto utilizzati come strumenti diproduzione o destinati all'investimento durevole, mentre non assumonoNumero registro generale 1459/2025Numero sezionale 1165/2026Numero di raccolta generale 8739/2026Data pubblicazione 08/04/2026rilevanza a tali fini gli immobili cd. merce, ossia quelli che, in quantodestinati alla vendita, sono iscritti nell'attivo circolante fra le rimanenze.7.2. L’art. 2424-bis, comma 1, cod. civ. prevede che “gli elementipatrimoniali destinati ad essere utilizzati durevolmente devono essereiscritti tra le immobilizzazioni”; se ne ricava “a contrario” che non devonoesservi iscritti quelli “non destinati ad essere utilizzati durevolmente”.Detto articolo va correlato al precedente. Invero, l’art. 2424, comma1, cod. civ. prevede che nell’attivo dello stato patrimoniale tra le“immobilizzazioni materiali” alla voce B) II 1) siano iscritti i terreni ed ifabbricati.Secondo il principio OIC n. 16, “le immobilizzazioni materiali sono benitangibili di uso durevole costituenti parte dell’organizzazione permanentedelle società, la cui utilità economica si estende oltre i limiti di unesercizio. Il riferirsi a fattori e condizioni durature non è una caratteristicaintrinseca ai beni come tali, bensì alla loro destinazione. Esse sononormalmente impiegate come strumenti di produzione del reddito dellagestione caratteristica e non sono, quindi, destinate alla vendita, né allatrasformazione per l’ottenimento dei prodotti della società” (punto 1).7.3. A questo punto, assume rilievo la tradizionale distinzione tra“immobili merce”, “immobili patrimonio” ed “immobili strumentali”.Secondo questa S.C., “ai fini della determinazione del reddito diimpresa, la distinzione fra immobili ‘merce’, ossia destinati al mercatodella compravendita ed al cui scambio o produzione è diretta l'attività diimpresa, immobili ‘patrimonio’, destinati al mercato locativo, e immobili‘strumentali’, destinati alla produzione, implica che l'allocazione in bilanciodei beni societari debba avvenire sulla base della destinazione economicaad essi concretamente impressa” (Cass. n. 24720 del 2022; cfr. ancheCass. n. 11631 del 2023). Segnatamente, “l'allocazione in bilancio degli‘immobili-merce’, ossia di quelli destinati al mercato della compravendita eal cui scambio o produzione è diretta l'attività di impresa, dipende dallaNumero registro generale 1459/2025Numero sezionale 1165/2026Numero di raccolta generale 8739/2026Data pubblicazione 08/04/2026destinazione economica ad essi concretamente impressa, sicché detti beni,quando non ancora ceduti, devono essere iscritti, se sfitti, alla voce‘rimanenze di magazzino’” (Cass. n. 39817 del 2021).7.4. Questa S.C. ha altresì avuto modo di condivisibilmente affermare(cfr. Cass. n. 3103 del 2021, parr. 8.3. e 8.4., p. 7):«8.3. Gli immobili iscritti in magazzino (cd. immobili merce), non essendocompresi tra gli asset indicati nel comma 1 dell'articolo 30, non rientranonel test di operatività, a condizione che la classificazione fra gli immobilimerce sia improntata a corretti principi contabili (in tal senso, Circolaredell'Agenzia delle entrate n. 25/E del 4 maggio 2007, paragrafo 3.2.2.).Ciò impone di ritenere che la classificazione dell'immobile fra i beni delcircolante, anziché fra le immobilizzazioni, deve essere motivata dallaeffettiva destinazione alla vendita, dovendosi includere nel test dioperatività gli immobili che, sebbene iscritti fra le rimanenze, risultinooggetto di locazione a terzi da lungo tempo.In sede di verifica dello stato di operatività della società, ai sensi del citatoart. 30 della legge n. 724 del 1994, i beni immobili assumono, dunque,rilevanza solo se iscritti in bilancio fra le immobilizzazioni materiali, inquanto utilizzati come strumenti di produzione o destinati all'investimentodurevole.8.4. Come questa Corte ha già avuto modo di chiarire, sul piano fiscaleassume rilievo la distinzione - elaborata in dottrina e seguita nella prassi -tra «immobili strumentali» (destinati, ex art. 43, comma 2, del d.P.R. 22dicembre 1986, n. 917, alla produzione propria o di terzi), «immobilimerce» (destinati al mercato della compravendita) e «immobilipatrimonio» (destinati al mercato locativo, ai sensi degli artt. 37 e 90 delt.u.i.r.) (Cass., sez. 5, 23/07/2019, n. 19815, in motivazione; Cass., sez.5, 20/02/2020, n. 4417) […]».7.5. Come indicato anche dalla prassi contabile (cfr. l’attuale principioOIC n. 79, che “in parte qua” ripropone l’indicazione del precedente n.Numero registro generale 1459/2025Numero sezionale 1165/2026Numero di raccolta generale 8739/2026Data pubblicazione 08/04/202619), la destinazione delle immobilizzazioni materiali alla vendita – che,valga rilevare, risponde ad una libera scelta dell’imprenditore,insindacabile nel merito da parte dell’A.F. – deve trovare rispondenzacontabile in un’apposita voce dell’attivo circolante contraddistintadall’anteposizione del numero romane ex art. 2423-ter, comma 3, cod.civ., valutata alla stregua dell’art. 2426, comma 1, n. 9, cod. civ., che diper sé attribuisce rilievo “valore di realizzazione desumibiledall'andamento del mercato, se minore [al costo di acquisto o diproduzione]”.Donde una corretta valorizzazione contabile delle immobilizzazionimateriali destinate alla vendita nella voce di magazzino incrocia esupporta la superiore indicazione della giurisprudenza di legittimità circa ilcriterio di allocazione in bilancio degli “immobili merce” fondato sulla“destinazione economica” “concretamente impressa” ai beni: criterio che,per effetto delle indicazioni rivenienti dalla prassi contabile, impone di averriguardo, sul terreno della concreta (e dunque non meramente declamata,astratta ed in definitiva cartolare) destinazione alla vendita anche allepossibilità di effettivo realizzo ad un valore consono all’andamento delmercato.7.6. Tirando le somme di tutto quanto detto sin qui, è a sinteticamenterilevarsi che,ai fini della corretta iscrizione delle immobilizzazioni materiali destinatealla vendita quali “immobili merce” alla voce “rimanenze di magazzino”,sottratte al test di operatività di cui all’art. 30 l. n. 724 del 1994, anzichéalla voce “immobilizzazioni”, ricompresevi, deve aversi riguardoall’effettiva e concreta destinazione – accertabile da parte del giudice dimerito con qualunque mezzo di prova ed anche attraverso presunzioni –degli immobili al mercato della compravendita, tenuto conto, in rapportoall’attività d’impresa esercitata dal soggetto titolare come eventualmentesegnata da contingenze inducenti alla liquidazione di elementiNumero registro generale 1459/2025Numero sezionale 1165/2026Numero di raccolta generale 8739/2026Data pubblicazione 08/04/2026patrimoniali, sia delle caratteristiche di obiettiva commerciabilità (inrapporto alle possibilità di effettivo realizzo ad un valore consonoall’andamento del mercato) dei beni che della serietà di specificheiniziative intraprese volte realmente alla vendita, in un quadro di strettaosservanza dei principi contabili.7.7. Sia consentito di far rilevare che la ricostruzione dinanzi propostain tema di ricadute sul test di operatività dell’appostazione in bilancio delleimmobilizzazioni materiali destinate alla vendita si inscrive in un quadro dicoerenza rispetto alla tradizionale giurisprudenza di legittimità in ordineall’art. 30 l. n. 724 del 1994.Insegna, infatti, questa S.C. che, “in caso di mancato superamento deltest di operatività, anche in seguito alle modifiche apportate all'art. 30della l. n. 724 del 1994 dalla l. n. 296 del 2006, il contribuente puòsuperare la presunzione relativa di non operatività dando provadell'esistenza di situazioni oggettive, indipendenti dalla sua volontà, tali dacomportare l'impossibilità assoluta e oggettiva di esercitare l'attivitàd'impresa” (così, da ult., Cass. n. 24731 del 2025). Le situazioni oggettive“sono da intendersi non già in senso assoluto, ma avuto riguardo alleeffettive condizioni di mercato” (Cass. n. 28313 del 2025). La presunzione“può essere superata dal contribuente mediante la prova dell'esistenza disituazioni oggettive, di carattere straordinario, da valutarsi non in terminiassoluti, bensì economici, in quanto inerenti alle effettive condizioni delmercato, idonee a dimostrare l'erroneità dell'esito quantitativo del test dioperatività, ovvero dimostrando la sussistenza di un'attivitàimprenditoriale effettiva, caratterizzata dalla prospettiva del lucro obiettivoe della continuità aziendale e, dunque, l'operatività reale della società”(Cass. n. 16472 del 2022); mentre le suddette situazioni oggettiveesulano “nell'ipotesi di totale assenza di pianificazione aziendale da partedegli organi gestori della società o di completa "inettitudine produttiva",gravando sull'imprenditore, anche collettivo, – ai sensi dell'art. 2086,Numero registro generale 1459/2025Numero sezionale 1165/2026Numero di raccolta generale 8739/2026Data pubblicazione 08/04/2026comma 2 c.c., come modificato dall'art. 375 c.c.i., in coerenza con l'art. 41Cost. - l'obbligo di predisporre i mezzi di produzione nella prospettiva delraggiungimento del lucro obiettivo e della continuità aziendale” (Cass. n.36365 del 2021).8. Tornando al caso di specie, la sentenza impugnata non ha fattoapplicazione dei superiori insegnamenti: in un immotivato disattendimentodel quadro indiziario offerto dall’Ufficio, neppure ricostruito e men chemeno criticamente vagliato, s’è limitata a registrare il dato formale delconferimento d’un mandato di vendita ad un’agenzia immobiliare e delloscambio di corrispondenza tra la contribuente e la medesima, senzaappurare in concreto l’effettiva destinazione degli immobili alla vendita.9. Un tanto impone la cassazione della sentenza impugnata con rinvio,per nuovo esame e per le spese, comprese quelle del grado. P.Q.MIn accoglimento di entrambi i motivi di ricorso, cassa la sentenzaimpugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado delLazio, in diversa composizione, per nuovo esame e per le spese.Così deciso a Roma, lì 5 febbraio 2026.Il Presidente