Cassazione n. 13869/2026

tata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Istituto [OSCURATO:PERSONA] e Beneficenza (ipab) [OSCURATO:PERSONA] eConte di [OSCURATO:SOCIETA] in persona del legale rappresentante pro tempore-intimato-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Palermo n. 1081/2022depositata il 27/06/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Svolgimento del processoIl giudizio prende l’avvio dall’intimazione di sfratto per morosità, concontestuale richiesta di ingiunzione di pagamento, notificata in data12.12.2017 dal locatore, Istituto Pubblico di Assistenza e BeneficenzaNumero registro generale 571/2023Numero sezionale 864/2026Numero di raccolta generale 13869/2026Data pubblicazione 13/05/2026Principe di Palagonia e Conte di [OSCURATO:SOCIETA], al conduttore, AssociazioneBaco da Seta, relativamente all’immobile sito a Palermo in via [OSCURATO:PERSONA] n.12, per il mancato pagamento del canone di locazione, pari ad € 4.000,00mensili, per i mesi di maggio, giugno, ottobre 2017 e per il mese di luglioper la parte residua di € 752,13, per un importo complessivo di € 12.752,13,oltre la somma di euro 2.100,00 a titolo di rimborso forfettario delle speseper acqua, luce e gas relativi ai mesi da maggio a novembre 2017.L’immobile era stato concesso in locazione all’associazione Baco da Seta concontratto stipulato in data 4/4/2017, al fine di adibirlo a centro diaccoglienza per minori stranieri non accompagnati.La conduttrice si costituiva, in data 7 febbraio 2018, opponendosi allaconvalida dello sfratto, eccependo l’integrale pagamento dei canonipregressi.Come rilevato dal Tribunale, con sentenza del 23 gennaio 2020, la parteresistente ha omesso il pagamento di alcuni canoni di locazione, assumendodi averlo fatto per compensare le spese sostenute dal conduttore, all’iniziodella locazione, per effettuare opere di manutenzione, senza le quali, a suodire, l’immobile non sarebbe stato idoneo all’uso per il quale era statolocato.[OSCURATO:PERSONA] da [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante, avevaanche riconosciuto, all’art. 4 del contratto di locazione: “di avere presovisione dell’immobile…di averlo trovato idoneo all’uso contrattualmenteconvenuto, in ottimo stato di manutenzione poiché trattasi di ambienti dinuova costruzione mai utilizzati”.Dopo la stipula del contratto, l’associazione conduttrice effettuava dei lavorinon autorizzati e, successivamente, sospendeva il pagamento dei canoni dilocazione.Tali importi sono stati pagati dopo la notifica dell’intimazione di sfratto permorosità e prima della relativa udienza per la convalida.Numero registro generale 571/2023Numero sezionale 864/2026Numero di raccolta generale 13869/2026Data pubblicazione 13/05/2026Pertanto, il Tribunale con sentenza letta all’udienza del 23 gennaio 2020, aisensi dell’art. 429 c.p.c., dichiarava la risoluzione, per graveinadempimento, del contratto di locazione del 4.4.2017 per uso diverso dacivile abitazione, stipulato tra il citato [OSCURATO:PERSONA] el’[OSCURATO:PERSONA] che condannava a rilasciare il suddettoimmobile entro il 23.3.2020. Rigettava la domanda riconvenzionale di danniavanzata dalla società resistente che condannava a rifondere alla ricorrentele spese di lite.Avverso la sentenza proponeva appello l’[OSCURATO:PERSONA]; sicostituiva nel giudizio l’IPAB resistendo al gravame.La Corte di appello di Palermo, con sentenza del 27 giugno 2022, in parzialeaccoglimento dell’appello e della domanda riconvenzionale proposte,condanna l’Istituto Pubblico di Assistenza e Beneficenza a pagareall’Associazione “Baco da Seta”, la somma di € 4.636,00 oltre interessi legalidal 22.5.2017 fino al soddisfo ed € 4000,00 oltre gli interessi legali dal24.10.2017 fino al soddisfo e confermava per la restante parte la sentenzaimpugnata. Compensava nella misura del 50% le spese di lite e condannal’appellante a rimborsare la restante parte all’appellata.Avverso tale decisione l’associazione Baco da Seta propone ricorso percassazione, affidandosi a tre motivi. La parte intimata non svolge attivitàprocessuale in questa sede.Motivi della decisioneCon il primo motivo si deduce la violazione o falsa applicazione di norme didiritto ex art. 360 n. 3 cpc, in relazione agli artt. 1337, 1366, 1375 cc.Violazione degli artt. 1337, 1366, 1375 cc, per avere non avere la Corte diAppello, così come il Tribunale, tenuto conto della condotta della “IstitutoPubblico di Assistenza e Beneficenza - Principe di Palagonia e Conte diVentimiglia”, in violazione degli obblighi di correttezza e buona fede.Numero registro generale 571/2023Numero sezionale 864/2026Numero di raccolta generale 13869/2026Data pubblicazione 13/05/2026In particolare, nella fase delle trattative, l’Istituto locatore non avrebbeindicato le coordinate del codice IBAN del proprio conto corrente sul qualesuccessivamente accreditare i canoni di locazione.Ed anche in sede di esecuzione del contratto, la locatrice non avrebberisposto alle richieste della conduttrice di indicazione del codice IBAN.Inoltre, l’Istituto locatore, dopo aver verbalmente concordato lacompensazione dei canoni di locazione con i costi affrontati dalla conduttriceper lavori necessari a rendere agibile la struttura, tra cui il ripristino dellacabina elettrica, non ha riscontrato (neanche negativamente) la PEC dellaconduttrice di compensazione, lasciando così consolidare l’affidamentosull’accordo di compensazione, salvo poi ad intimare sfratto per morosità.Infine, nell’interpretazione delle clausole del contratto, l’Istituto locatorenon si sarebbe attenuto ai principi di buona fede.Il motivo è inammissibile.Parte ricorrente, nella specie, pur denunciando, formalmente, ipoteticheviolazioni di legge che vizierebbero la sentenza di secondo grado, sollecitaa questa Corte una nuova inammissibile valutazione di risultanze di fatto(ormai definitivamente cristallizzate sul piano processuale) sì come emersenel corso dei precedenti gradi del procedimento.In tale senso deve interpretarsi il riferimento ai dati fattuali delcomportamento contrattuale delle parti, deducendo la mancata indicazionedei dati necessari per il pagamento sia in fase di conclusione del contrattoche di esecuzione, oltre al riferimento ad un accordo verbale che comunquenon vincolerebbe la parte pubblica e ad un generico comportamento nonimprontato a buona fede nella interpretazione del contratto.In sostanza, il conduttore ha strutturato il giudizio di cassazione in unnuovo, non consentito, terzo grado di merito, nel quale ridiscutereanaliticamente tanto il contenuto, ormai consolidatosi, di fatti storici evicende processuali, quanto l'attendibilità maggiore o minore di questa o diquella ricostruzione probatoria, quanto ancora le opzioni espresse dalNumero registro generale 571/2023Numero sezionale 864/2026Numero di raccolta generale 13869/2026Data pubblicazione 13/05/2026giudice di appello, non condivise e per ciò solo censurate al fine di ottenernela sostituzione con altre più consone ai propri desiderata - quasi che nuoveistanze di fungibilità nella ricostruzione dei fatti di causa fossero ancoralegittimamente proponibili dinanzi al giudice di legittimità.Con il secondo motivo si lamenta la violazione o falsa applicazione di normedi diritto (art. 360 n. 3 c.p.c.) in relazione agli artt. 1453 e 1455 cc. Sideduce la inesistenza di un inadempimento e, comunque, di uninadempimento grave, considerato che ancor prima della notifica dellosfratto per morosità tutti i canoni erano stati pagati.In particolare, reiterando quanto era stato oggetto della prima censura diappello, si deduce l’erroneità della sentenza impugnata, per violazionedell’art. 1455 c.c., avendo qualificato, con motivazione contraddittoria,inadempiente la condotta dell’[OSCURATO:PERSONA] da Seta non tenendo contoche i canoni erano stati pagati prima della notifica dello sfratto per morosità.E difatti, dalla data di vigenza del contratto (15.5.2017) alla data di notificadello sfratto per morosità (12.12.2017), l’[OSCURATO:PERSONA] da Seta avevaversato all’Istituto “Principe di Palagonia e Conte di [OSCURATO:SOCIETA]” lacomplessiva somma di € 23.247.87.In sostanza, l’importo dei canoni maturati dal 15 maggio 2017 (data didecorrenza del contratto) al 12 dicembre 2017 (data di notifica dello sfrattoper morosità) ammontava ad € 24.000,00 mentre l’Associazione assume diavere versato € 23.247.87, di cui € 19.247,87 tramite assegni circolari ed€ 4000,00 per compensazione. Sussisterebbe pertanto una trascurabilemorosità di poche centinaia di euro.Inoltre, la somma di € 2.100,00 richiesta con lo sfratto a titolo di rimborsoforfettario per i consumi di acqua, luce e gas, non avrebbe potuto formareoggetto di sfratto per morosità, non costituendo parte del canone, né dioneri accessori, ma al più di separato procedimento monitorio.Ciò in quanto il contratto distinguerebbe il canone di locazione dal rimborsoforfettario per i consumi delle utenze.Numero registro generale 571/2023Numero sezionale 864/2026Numero di raccolta generale 13869/2026Data pubblicazione 13/05/2026Inoltre, l’[OSCURATO:PERSONA] da Seta avrebbe stipulato nuovi contratti disomministrazione di metano e di energia elettrica, a causa delleinadempienze pregresse della locatrice, che necessitavano della conclusionedi nuovi contratti di utenza.Il motivo è inammissibile.Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, in materia diresponsabilità contrattuale e quindi anche in tema di locazione, lavalutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di uncontratto a prestazioni corrispettive ai sensi dell'art. 1455 cod. civ.costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudenteapprezzamento del giudice del merito, ed è insindacabile in sede dilegittimità ove sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logici egiuridici (Cass. Sez. 3, 28/06/2006, n. 14974, Rv. 593040 – 01 e da ultimo,Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 12182 del 22/06/2020).La motivazione della Corte territoriale è ragionevole e fondata su principigiuridici corretti.A prescindere dal fatto che la stessa parte ricorrente riconosce la esistenzadi un inadempimento, seppure di scarsa importanza, il nucleo motivazionaledella decisione di secondo grado si fonda sulla insussistenza di un validoaccordo in ordine alla compensazione volontaria tra poste attive e passive.Assume la Corte territoriale che “eventuali accordi, sebbene dimostratiall’IPAB, possono semmai incidere sulla valutazione del ritardo nelpagamento e sulla sua gravità, ma certamente non possono eliderel’inadempimento, quando diventa conclamato, come nella specie, népossono ostare alla risoluzione del contratto che può essere sempre fattavalere dal locatore, sia in forza del predetto art. 4 sia in ragione delledisposizioni generali in tema di inadempimento nei contratti sinallagmatici(art. 1453 c.c.), vieppiù considerando il carattere pubblico dell’enteNumero registro generale 571/2023Numero sezionale 864/2026Numero di raccolta generale 13869/2026Data pubblicazione 13/05/2026locatario che impone l’uso della forma scritta per qualsiasi accordo chevincoli l’ente verso l’esterno”.La inopponibilità e invalidità di un presunto accordo verbale sullacompensazione rende l’inadempimento rilevante.Quanto al secondo profilo evidenziato da parte ricorrente (richiesta dirimborso forfettario), la pretesa si fonda sull’interpretazione del contratto edelle relative clausole al fine di dimostrare che si tratterebbe di costinegoziali distinti e separati e non azionabili in sede di sfratto per morosità.Parte ricorrente, però, omette del tutto, sia di trascrivere i passaggi rilevantidel contratto al fine di supportare la propria impostazione, sia di individuarei criteri ermeneutici violati dal giudice di appello.Pertanto, il motivo si appalesa inammissibile sotto due profili.In primo luogo, quando il ricorso si fonda su documenti, il ricorrente hal'onere di "indicarli in modo specifico" nel ricorso, a pena di inammissibilità(art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6)."Indicarli in modo specifico" vuol dire, secondo la costante giurisprudenzadi questa Corte:(a) trascriverne il contenuto, oppure riassumerlo in modo esaustivo;(b) indicare in quale fase processuale siano stati prodotti;(c) indicare a quale fascicolo siano allegati, e con quale indicizzazione (intal senso, ex multis, Sez. 6-3, Sentenza n. 19048 del 28/09/2016; Sez. 5,Sentenza n. 14784 del 15/07/2015; Sez. U, Sentenza n. 16887 del05/07/2013; Sez. L, Sentenza n. 2966 del 07/02/2011).Principio ribadito da ultimo dalle Sezioni Unite secondo cui sonoinammissibili, per violazione dell'art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., le censurefondate su atti e documenti del giudizio di merito qualora il ricorrente silimiti a richiamare tali atti e documenti, senza riprodurli nel ricorso ovvero,laddove riprodotti, senza fornire puntuali indicazioni necessarie alla loroindividuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processoinerente alla documentazione, come pervenuta presso la Corte diNumero registro generale 571/2023Numero sezionale 864/2026Numero di raccolta generale 13869/2026Data pubblicazione 13/05/2026cassazione, al fine di renderne possibile l'esame, ovvero ancora senzaprecisarne la collocazione nel fascicolo di ufficio o in quello di parte e la loroacquisizione o produzione in sede di giudizio di legittimità (Sez. U, Sentenzan. 34469 del 27/12/2019, Rv. 656488 - 01).Tale onere non deve essere interpretato in modo eccessivamenteformalistico, così da incidere sulla sostanza stessa del diritto in contesa, enon può pertanto tradursi in un ineluttabile onere di integrale trascrizionedegli atti e documenti posti a fondamento del ricorso, insussistente laddovenel ricorso sia puntualmente indicato il contenuto degli atti richiamatiall'interno delle censure, e sia specificamente segnalata la loro presenzanegli atti del giudizio di merito (Cass. Sez. U., 18/03/2022, n. 8950, Rv.664409 - 01)Di questi tre oneri, il ricorrente ha assolto solo il terzo.Quanto al profilo ermeneutico, l'interpretazione di un atto negoziale è tipicoaccertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede dilegittimità, se non nell'ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneuticacontrattuale, di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ., o di motivazioneinadeguata, ovverosia non idonea a consentire la ricostruzione dell'"iter"logico seguito per giungere alla decisione. Pertanto, onde far valere unaviolazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimentoalle regole legali d'interpretazione, mediante specifica indicazione dei canoniasseritamente violati ed ai principi in esse contenuti, ma occorre, altresì,precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se nesia discostato, con l'ulteriore conseguenza dell' inammissibilità del motivodi ricorso che si fondi sull'asserita violazione delle norme ermeneutiche odel vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di unainterpretazione diversa. Tali riferimenti difettano del tutto.Con il terzo motivo si deduce la violazione o falsa applicazione di norme didiritto (art. 360 n. 3 cpc) in relazione agli artt. 1337, 1366, 1375 cc, per ilparziale accoglimento della domanda riconvenzionale.Numero registro generale 571/2023Numero sezionale 864/2026Numero di raccolta generale 13869/2026Data pubblicazione 13/05/2026Una volta accertata l’inesistenza di un inadempimento grave, la domandariconvenzionale avrebbe dovuto essere accolta, anche per la parte cheriguardava il risarcimento del danno per aver dovuto l’[OSCURATO:PERSONA] daSeta, interrompere l’attività.Il motivo è inammissibile per carenza di interesse poiché il presuppostodella censura è insussistente, in conseguenza del mancato accoglimento deidue precedenti motivi.Il ricorso deve essere, pertanto, dichiarato inammissibile.Nulla per le spese del giudizio di cassazione attesa la mancata costituzionedel locatore.Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dellostesso art. 13, se dovuto (Cass., sez. un., 20/02/2020, n. 4315). P.Q.MLa Corte dichiara inammissibile il ricorso.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, da atto dellasussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloper il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13,se dovuto.Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione della CorteSuprema di Cassazione in data 5 marzo 2026Il PresidenteLina Rubino