Cassazione n. 23451/2026

vvocati [OSCURATO:PERSONA], ANGELA- ricorrente -controGENERAL [OSCURATO:PERSONA] C. S.a.s., inpersona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata edifesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente agliavvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d'Appello di Venezia n. 493/2021depositata il 03/03/2021.Numero registro generale 13076/2021Numero sezionale 1739/2026Numero di raccolta generale 23451/2026Data pubblicazione 17/07/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/07/2026dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];1. [OSCURATO:PERSONA], titolare di impresa individuale, convenivaavanti al Tribunale di Padova la società [OSCURATO:PERSONA] s.a.s.,chiedendo, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento dellaproprietà di un immobile (capannone ad uso artigianale) oggetto dicontratto preliminare di compravendita stipulato il 27 dicembre2005, deducendo l’inadempimento della promittente venditrice.Chiedeva altresì il risarcimento dei danni e l’accertamento dellanullità o inefficacia del contestuale contratto di locazione.L’attrice esponeva che il prezzo era stato determinato in euro405.000, di cui euro 150.000 già corrisposti a titolo di caparra,mentre il saldo doveva essere versato al momento del rogito,fissato per il gennaio 2008; nelle more, le parti avevano stipulatoun contratto di locazione per consentire l’anticipata immissione nel“possesso” dell’immobile, con imputazione dei canoni al prezzo.Alla data fissata per la stipula (8 gennaio 2008) era insortacontroversia circa la debenza degli interessi sul saldo prezzo;nondimeno, l’attrice si dichiarava disponibile a corrisponderli, mala società convenuta si rifiutava di stipulare il definitivo, reputandorisolto il preliminare per inadempimento della controparte.2. Si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA] s.a.s., contestandole domande attoree e deducendo la legittimità dell’avvalimentodella clausola risolutiva espressa prevista nel preliminare, per ilrifiuto dell’acquirente di corrispondere gli interessi; chiedeva, in viariconvenzionale, di trattenere le somme percepite e di ottenere ilrisarcimento dei danni.Numero registro generale 13076/2021Numero sezionale 1739/2026Numero di raccolta generale 23451/2026Data pubblicazione 17/07/20263. Il Tribunale di Padova accoglieva la domanda ex art. 2932c.c., ritenendo inadempiente la società convenuta, disponendo iltrasferimento dell’immobile e subordinandolo al pagamento di unsaldo prezzo determinato in misura inferiore a quello contrattuale.4. Avverso tale decisione proponeva appello [OSCURATO:PERSONA].a.s., deducendo, tra l’altro, vizio di motivazione, ultrapetizione eviolazione dell’art. 2932 c.c., nonché errata valutazione delle provee legittima operatività della clausola risolutiva espressa.5. Si costituiva [OSCURATO:PERSONA] resistendo al gravame eproponeva appello incidentale per l’omessa pronuncia sulledomande risarcitorie e sul dedotto collegamento tra preliminare econtratto di locazione.6. La Corte d’Appello accoglieva parzialmente l’appelloprincipale e rigettava l’appello incidentale.La Corte territoriale riteneva corretta la decisione di primogrado nella parte in cui aveva attribuito alla società appellante laresponsabilità della mancata stipulazione del contratto definitivo,risultando dall’istruttoria che il rogito non aveva avuto luogo per ilrifiuto del rappresentante della promittente venditrice, nonostantela disponibilità dell’acquirente a procedere alla stipula anchemediante corresponsione degli interessi. Di conseguenza nonpoteva ritenersi giustificata l’invocata efficacia della clausolarisolutiva espressa, difettando un inadempimento imputabile allapromissaria acquirente.Sicché doveva accogliersi la domanda di esecuzione in formaspecifica ex art. 2932 c.c., essendo implicita nell’azione l’offertadella controprestazione, essendo il pagamento del prezzo previstocontestualmente alla stipula del contratto definitivo.Numero registro generale 13076/2021Numero sezionale 1739/2026Numero di raccolta generale 23451/2026Data pubblicazione 17/07/2026Risultavano, invece, fondati i motivi di gravame concernenti ladeterminazione del saldo prezzo, avendo il primo giudice violato ilprincipio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato mediante unarideterminazione del corrispettivo non richiesta dalla parte.[OSCURATO:PERSONA], con l'atto di citazione, aveva chiesto che venissedisposto ex art. 2932 c.c. il trasferimento in proprietà a suo favoredell'immobile «al completamento di pagamento del quale l'attriceprovvederà contestualmente al suddetto trasferimento diproprietà». Anche nella parte espositiva dell’atto non vi era alcunriferimento a ragioni in fatto e/o in diritto che potessero condurrea una revisione al ribasso del saldo prezzo.Nell'atto introduttivo si proponeva, invece, domandarisarcitoria per inadempimento della controparte, oltre chedomanda di nullità o risoluzione del contratto di locazione datato27.12.2005, sempre intercorso tra le parti in causa e, in viasubordinata, l'accertamento della legittimità dell'eccezione diinadempimento da parte della Chinello, «la quale non intendevacorrispondere da febbraio 2008 il canone di locazione previsto nele dal contratto di locazione 27.12.2005, essendosi [OSCURATO:PERSONA] rifiutata di contrarre il definitivo di compravendita».Pertanto la domanda della Chinello, rispetto al preliminare dicompravendita, era quella di ottenere l'esecuzione in formaspecifica del medesimo preliminare sottoscritto tra le parti in data27.12.2005, secondo quanto ivi stabilito, e non risultava propostadomanda di riduzione e/o modifica del prezzo pattuito nelpreliminare, né tantomeno di restituzione, condanna e/ocompensazione con ulteriori importi percepiti dalla convenuta o coneventuali crediti maturati dalla medesima in virtù del contenziosoin oggetto.Numero registro generale 13076/2021Numero sezionale 1739/2026Numero di raccolta generale 23451/2026Data pubblicazione 17/07/2026La sentenza impugnata doveva, pertanto, essere riformata inparte qua, subordinando il trasferimento dell’immobile alpagamento del prezzo contrattualmente stabilito, comprensivo disaldo, IVA e interessi convenzionali.L’appello incidentale era infondato. Quanto alla domandarisarcitoria, la stessa era stata proposta in modo generico sindall’atto introduttivo e non era stata supportata da specificheallegazioni, né da adeguata prova nel corso del giudizio di primogrado. Solo in sede di comparsa conclusionale erano stati indicati idanni, quantificati con deduzioni tardive e prive di riscontroistruttorio. Di conseguenza mancavano i presupposti per il lororiconoscimento, non essendo provato neppure l’an debeatur, conconseguente impossibilità di procedere a liquidazione equitativa.In ordine al dedotto collegamento tra contratto preliminare econtratto di locazione, la questione era preclusa dal giudicatoformatosi in séguito alla precedente decisione resa nelprocedimento di sfratto per morosità, all’esito del quale era statadichiarata la risoluzione del contratto locatizio per inadempimentodella conduttrice, escludendone altresì la dipendenza dalpreliminare.In quel giudizio erano state esaminate tutte le domande dellaChinello. Risultava da quella sentenza che «la tesi delcollegamento negoziale sostenuta dalla medesima, si rivelaininfluente» perché «la clausola n. 4 del contratto di locazioneprevede espressamente che il pagamento del canone non possaessere sospeso né ritardato da pretese od eccezioni dellaconduttrice, qualunque ne sia il titolo» e «Tale rilievo è necessarioe sufficiente per escludere che le vicende relative alla stipula delNumero registro generale 13076/2021Numero sezionale 1739/2026Numero di raccolta generale 23451/2026Data pubblicazione 17/07/2026contratto definitivo di compravendita potessero elidere l'obbligodella conduttrice di pagare regolarmente i canoni».7. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione avversola suddetta sentenza sulla base di tre motivi di ricorso.8. [OSCURATO:PERSONA] s.a.s. di [OSCURATO:PERSONA] ha resistito concontroricorso.9. Entrambe le parti con memoria depositata in prossimitàdell’udienza hanno insistito nelle rispettive richieste.RAGIONI DELLA DECISIONEPreliminarmente deve rigettarsi l’eccezione di partecontroricorrente secondo cui il ricorso sarebbe improcedibile stantel’invalidità della procura speciale, perché l'impresa individualeMirella Chinello (P.IVA 00930240288) è cessata il 31 dicembre2012 ed è stata anche cancellata dal Registro delle imprese il giorno8 settembre 2015 e perché la medesima procura è stata rilasciataunicamente per conto e nell'interesse di "[OSCURATO:PERSONA], qualetitolare dell'omonima ditta individuale".L'eccezione è manifestamente infondata. La cancellazionedell'imprenditore individuale dal registro delle imprese non fa venirmeno i diritti di credito a lui spettanti in funzione dell'attivitàimprenditoriale svolta, né incide sulla sua legittimazione e capacitàprocessuale, sicché la persona fisica, già imprenditore, èpienamente legittimata ad agire dinanzi all'autorità giudiziaria atutela di detti diritti (Cass. Sez. 2, 22/11/2021, n. 35962, Rv.663259 - 01)Si è ripetutamente affermato che la disciplina di cui all'art.2495 c.c. non è estensibile alle vicende estintive della qualità diimprenditore individuale, sicché l'inizio e la fine di detta qualitàsono subordinati all'effettivo svolgimento o al reale venir menoNumero registro generale 13076/2021Numero sezionale 1739/2026Numero di raccolta generale 23451/2026Data pubblicazione 17/07/2026dell'attività imprenditoriale e non alla formalità della cancellazionedal registro delle imprese, che pertanto non incide sullalegittimazione e capacità processuale del titolare dell'impresaindividuale (ribadendo il principio, la S.C. ha rigettato l'eccezionedi inammissibilità del controricorso per carenza di capacitàprocessuale della parte già titolare di impresa individuale cancellatadal registro) (Cass. Sez. 1, 15/12/2020, n. 28658, Rv. 660018-01;Cass. Sez. 3, 23/09/2013, n. 21714, Rv. 628102-01).1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Omesso esamedi fatti decisivi per il giudizio, oggetto di discussione delle parti, exart. 360, comma 1, n. 5), c.p.c.; violazione e/o falsa applicazionedi legge ex art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., in relazione agli artt.1218 c.c., 1223 c.c., 1453 c.c. e 2932 c.c.; nullità della sentenzae/o del procedimento ex art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c., inrelazione agli artt. 116 e 183 c.p.c.La ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cuiha rigettato la domanda di risarcimento del danno, deducendo chela Corte d’appello avrebbe erroneamente qualificato comegeneriche e tardive le allegazioni relative ai pregiudizi subiti.In particolare, si assume che il giudice di merito abbia omessodi considerare fatti decisivi, ritualmente dedotti e in larga partedocumentati, consistenti nelle ingenti spese sostenute perl’adeguamento dell’immobile e nella successiva perditadell’investimento conseguente al rilascio del bene a seguito dellaprocedura di sfratto. Viene altresì denunciata l’erronea applicazionedelle preclusioni istruttorie, nonché la violazione dei principi inmateria di responsabilità contrattuale, avendo la Corte territorialenegato il risarcimento pur a fronte dell’accertato inadempimentodella controparte.Numero registro generale 13076/2021Numero sezionale 1739/2026Numero di raccolta generale 23451/2026Data pubblicazione 17/07/2026La doglianza è fondata.[OSCURATO:PERSONA] aveva proposto appello avverso la sentenza diprimo grado lamentando l’omessa pronuncia da parte del primogiudice sulla domanda risarcitoria oltre che sul collegamentonegoziale tra contratto preliminare e contratto di locazione.La Corte d’Appello dà atto dell’omessa pronuncia in ordine alladomanda risarcitoria, ma ritiene che la stessa sia generica inquanto nulla è dedotto circa gli eventuali danni patiti e solo nelleconclusioni è chiesta la condanna di [OSCURATO:PERSONA] "alrisarcimento dei danni tutti che verranno determinati in corso dicausa o che saranno ritenuti di giustizia anche in via equitativa".La ricorrente, invece, sin dall’atto introduttivo aveva dedottodi avere eseguito significativi lavori di completamento eadeguamento dell’immobile, per un importo rilevante, rispetto alquale aveva chiesto anche prova testimoniale non ammessa dalprimo giudice perché relativa a circostanze non contestate.Parimenti, era stato rappresentato che, a seguito della vicendaesecutiva scaturita dalla procedura di sfratto, la ricorrente era statacostretta a rilasciare l’immobile, con conseguente perdita dellesomme investite, e il danno complessivo era stato quantificato sindal momento di proposizione del giudizio di primo grado.Dunque, la Corte territoriale ha erroneamente escluso larisarcibilità del danno, nonostante l’accertamentodell’inadempimento della [OSCURATO:PERSONA], sul presupposto dellagenericità delle allegazioni della domanda originaria senza tenerconto dei fatti sopra indicati, in particolare quanto agli effettiderivanti dalla necessità di restituire il bene.Deve ribadirsi il principio, consolidato, secondo cui ilrisarcimento del danno da inadempimento contrattuale deveNumero registro generale 13076/2021Numero sezionale 1739/2026Numero di raccolta generale 23451/2026Data pubblicazione 17/07/2026comprendere tutte le conseguenze pregiudizievoli che necostituiscono effetto diretto e mediato, purché ricollegabili allacondotta inadempiente secondo un criterio di regolarità causale.Parimenti meritevole di censura è la statuizione che ha ritenutoprecluse, per tardività, le allegazioni relative a fatti verificatisi nelcorso del giudizio, atteso che le preclusioni istruttorie nonimpediscono la deduzione di fatti sopravvenuti rilevanti ai fini delladecisione, purché tempestivamente introdotti nel processo primadella precisazione delle conclusioni.La decisione impugnata si rivela, quindi, viziata anche sotto ilprofilo della violazione degli artt. 1218 e 1223 c.c., nonché dell’art.183 c.p.c., avendo negato la risarcibilità del danno in presenza diallegazioni e prove che avrebbero dovuto essere oggetto dispecifica valutazione nel merito.2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Omesso esamedi fatti decisivi per il giudizio, oggetto di discussione delle parti, exart. 360, comma 1, n. 5), c.p.c.; violazione e/o falsa applicazionedi legge ex art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., in relazione agli artt.2909 c.c., 1322 e ss. c.c., 1453 c.c. e 1458 c.c.; nullità dellasentenza e/o del procedimento ex art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c.,in relazione agli artt. 2909 c.c., 1453 c.c., 1458 c.c. e 112 c.p.c.La ricorrente lamenta che la Corte d’appello abbiaerroneamente ritenuto preclusa, per effetto di un asserito giudicatoformatosi nel parallelo giudizio di sfratto, la questione relativa alcollegamento negoziale tra contratto preliminare e contratto dilocazione.Si deduce, in contrario, che in quel diverso giudizio laquestione del collegamento negoziale non era stata oggetto dieffettivo esame, essendo stata reputata irrilevante ai fini dellaNumero registro generale 13076/2021Numero sezionale 1739/2026Numero di raccolta generale 23451/2026Data pubblicazione 17/07/2026decisione, con conseguente insussistenza di qualsivoglia giudicato,anche implicito, sul punto. La ricorrente sostiene, inoltre, che laCorte territoriale avrebbe omesso di valutare i molteplici elementifattuali idonei a dimostrare la sussistenza di un collegamentonegoziale tra i due contratti, quali la contestualità della lorostipulazione, l’identità delle parti e la funzione economica unitariadell’operazione, incorrendo così anche in omessa pronuncia sullarelativa domanda.Il secondo motivo di ricorso è fondato.La Corte territoriale ha ritenuto che la questione delcollegamento negoziale fosse preclusa dal giudicato formatosi nelgiudizio di sfratto per morosità, nel quale era stata dichiarata larisoluzione del contratto di locazione.In tale giudizio, tuttavia, la sentenza con la quale il contrattodi locazione è stato risolto per inadempimento della conduttrice,con condanna della stessa a rilasciare l'immobile, affermal’irrilevanza dell’invocato collegamento negoziale perché "laclausola n. 4 del contratto di locazione prevedeva espressamenteche il pagamento del canone non potesse essere sospeso néritardato da pretese od eccezioni della conduttrice, a qualunquetitolo".Ciò, in quel processo, era sufficiente per escludere che levicende relative alla stipula del contratto definitivo dicompravendita potessero elidere l'obbligo della conduttrice dipagare regolarmente i canoni. Dunque, la statuizione secondo cuiil contratto di locazione «contiene una disciplina che lo rendecompletamente autonomo dal preliminare di compravendita» èfatta limitatamente a tale profilo.Numero registro generale 13076/2021Numero sezionale 1739/2026Numero di raccolta generale 23451/2026Data pubblicazione 17/07/2026Risulta evidente come la Corte d’Appello abbia erroneamenteinterpretato il giudicato, che si era limitato ad affermarel’irrilevanza del collegamento negoziale stante la clausola n. 4 edunque non lo aveva esaminato né tantomeno escluso.Ne consegue che è erronea la sentenza nella parte in cui haritenuto essersi formato un giudicato sulla questione relativa alcollegamento negoziale tra i due contratti senza tener conto dellasua eventuale incidenza tanto sulla determinazione del prezzo,come si vedrà in relazione al motivo successivo, quanto sulrisarcimento del danno.3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Omesso esame difatti decisivi per il giudizio, oggetto di discussione delle parti, exart. 360, comma 1, n. 5), c.p.c.; violazione e/o falsa applicazionedi legge ex art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., in relazione all'art.2932 c.c.; nullità della sentenza e/o del procedimento ex art. 360,comma 1, n. 4), c.p.c., in relazione all'art. 112 c.p.c.La ricorrente censura la decisione nella parte in cui la Corted’appello ha rideterminato il saldo prezzo ai fini dell’esecuzione informa specifica ex art. 2932 c.c., ritenendo che non fosse stataproposta alcuna domanda di revisione del corrispettivo.Si deduce che tale affermazione sia frutto di un travisamentodella domanda, atteso che la ricorrente non aveva richiesto lamodifica del prezzo pattuito, ma unicamente la determinazione delresiduo dovuto, previa detrazione degli importi già versati a titolodi cauzione, caparra e canoni di locazione, questi ultimi qualificati,nella prospettazione attorea, come anticipi sul prezzo.Si lamenta, pertanto, che la Corte territoriale abbia omesso diconsiderare tali pagamenti e di procedere alla correttaindividuazione del saldo, incorrendo in violazione dell’art. 2932 c.c.Numero registro generale 13076/2021Numero sezionale 1739/2026Numero di raccolta generale 23451/2026Data pubblicazione 17/07/2026e in omessa pronuncia su una domanda implicitamente ricompresanel petitum.Il terzo motivo di ricorso è parimenti fondato.La Corte territoriale ha riformato la decisione di primo grado,determinando il saldo dovuto ai fini del trasferimento del bene, sulpresupposto che la parte non avesse proposto alcuna domanda dirideterminazione del prezzo pattuito.Tuttavia, la ricorrente aveva chiesto di determinare il prezzoresiduo da lei dovuto al momento della stipula del definitivo, previadetrazione degli importi già versati a qualsiasi titolo, inclusi quelliformalmente qualificati come canoni di locazione ma, nellaprospettazione attorea, imputabili in realtà al prezzo dellacompravendita.Secondo la giurisprudenza di legittimità, in presenza di unadomanda ex art. 2932 c.c. l’individuazione del quantitativo residuoda corrispondere costituisce un passaggio necessario, in quantostrettamente funzionale all’attuazione del sinallagma contrattuale.La Corte d’appello, omettendo di valutare l’esistenza delcollegamento negoziale tra il contratto preliminare di vendita e ilcontratto di locazione, ha conseguentemente omesso diconsiderare se i pagamenti effettuati come canoni di locazionedovessero essere detratti dal prezzo finale dovuto dalla promissariaacquirente.In conclusione, i tre motivi di ricorso sono fondati; la sentenzaimpugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte d’Appello diVenezia in diversa composizione, che provvederà anche allaliquidazione delle spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.MNumero registro generale 13076/2021Numero sezionale 1739/2026Numero di raccolta generale 23451/2026Data pubblicazione 17/07/2026La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata erinvia alla Corte d’Appello di Venezia in diversa composizione anchein relazione alle spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 8 luglio 2026.IL PRESIDENTEGiuseppe Grasso