Cassazione n. 05182/2025

a seguente ORDINANZA sul ricorso n. 7462/2020R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA],p.i. 00324770189, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentat o e difes o dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] , elettivamente domiciliatoin Roma presso l’avv. [OSCURATO:PERSONA], nel suo studio in via [OSCURATO:PERSONA] n. 30 ricorrente contro [OSCURATO:PERSONA], c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE], [OSCURATO:PERSONA], c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE],rappresentat i e difes i dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale [OSCURATO:EMAIL] controricorrenti nonché contro [OSCURATO:PERSONA], c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE], rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] e dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale [OSCURATO:EMAIL] [OSCURATO:EMAIL] controricorrente [OSCURATO:PERSONA]: azione di risoluzione ex art. 1489 c.c. RG.7462/2020 C.C.18-2-2025 avverso la sentenza n.3632/2019 della Corte d’Appello di Milano , depositata il4-9-2019, udita la relazione della causa svolta nella camera di consigliodel 18-2- 2025 dal consigliereLinalisa Cavallino [OSCURATO:PERSONA] 1.Con sentenza n. 824/2017 depositata il 20-5-2017 il Tribunale di Pavia ha accolto la domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA] nei confronti del Comune di Mortara, per l’effetto ha dichiarato la risoluzione del contratto di compravendita stipulato dalle parti il 29-6- 2010 e ha condannato il Comune di Mortara a restituire a [OSCURATO:PERSONA] il prezzo pagato di Euro 390.000,00 con gli interessi dalla domanda e a risarcire il danno,quantificato in Euro 80.862,16 con gli interessi dalla sentenza al saldo. La sentenza ha considerato che il Comune di Mortara aveva dettato le condizioni e le modalità di vendita all’asta dell’immobile di proprietà comunale denominato “magazzino comunale” sito in via [OSCURATO:PERSONA] n. 19, con la espressa specificazione “situazioni particolari relative a diritti di terzi: nessuna”; era risultata aggiudicataria all’asta [OSCURATO:PERSONA], alla quale l’immobile era stato trasferito in proprietàal prezzo di Euro 390.000,00 con rogito del segretario comunale del 29-6-2010, il cui art.4 prevedeva che la parte venditrice “garantisce la piena proprietà degli immobili oggetto del presente atto e ne garantisce la loro libertà da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi, pesi, diritti e pretese di terzi in genere aventi diritto a prelazioni, tasse, tributi e contributi, arretrati di imposta, canoni, vincoli e oneri ad eccezione di servitù costituita da cabina elettrica posta sul lato est in fregio all’attuale recinzione su via Gioia”. Successivamente l’attrice procedette alla demolizione del fabbricato esistente sul terreno e a dare l’incarico per la progettazione dell’intervento edilizio ma, in occasione dell’accesso per le misurazioni, il professionista notò la presenza sul terreno di due chiusini che si scoprì essere pozzi di ispezione di un condotto fognario che attraversava trasversalmente il terreno; quindi, poiché l’esistenza del condotto fognario diminuiva di molto la potenzialità edificatoria dell’area, l’attrice aveva agito per sentire dichiarare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1489 cod. civ., con condanna alla restituzione del prezzo pagato e al risarcimento dei danni, mentre il Comune di Mortara aveva chiesto il rigetto delle domande. 2.Avverso la sentenza di primo grado il Comune di Mortara ha proposto appello, al quale ha resistito proponendo anche appello incidentale [OSCURATO:PERSONA]; a seguito del suo decesso si sono costituiti gli eredi, Giovanni e [OSCURATO:PERSONA] e separatamente [OSCURATO:PERSONA]. Con sentenza n. 3632/2019 depositata il 4 - 9 - 2019 la Corte d’appello di Milano ha integralmente rigettato sia l’appello principale che quello incidentale. La sentenza ha considerato la descrizione dello stato dei luoghi eseguita dalla consulenza tecnica d’ufficio svolta in primo grado, secondo la quale il terreno venduto dal Comune era percorso da un condotto fognario di consistenti dimensioni ancora in utilizzo -stante la presenza di refluo, gli scarichi ben visibili nelle fotografie e le prove con colorante eseguite dal c.t.u., che confermavano la confluenza degli scoli nella fognatura comunale-, con presenza anche di pozzetti di ispezione. Ha dichiarato che, pur non essendo rinvenibile un titolo di acquisto della servitù, era ravvisabile una situazione di fatto equivalente a quella di una servitù, che era possibile anche con riferimento a servitù di uso pubblico in mancanza di opere visibili e permanentidestinate al suo esercizio; ha dichiarato che si trattava di stato di fatto riconducibile all’ipotesi di cui all’art.1489 cod. civ., in quanto si era in presenza di un peso sul fondo che ne diminuiva il valore e giustificava i rimedi di cui all’art. 1489 cod. civ., non essendo i manufatti destinati all’utilizzo della servitù tali da poter qualificare la servitù come apparente; ha aggiunto che terzanel senso richiesto dall’art. 1489 cod. civ. era la stessa Amministrazione comunale, avendo l’Amministrazioneceduto la proprietà dell’immobile sul quale transitava la fossa civica di utilità per la collettività, in quanto nel caso di diritto reale minore -fino alla vendita consolidato nel diritto di proprietà del venditore-,che gravasse sul bene venduto rimanendo in capo al venditore, il venditore diveniva terzo nel momento della vendita. La sentenza ha confermato la sentenza di primo grado in ordine all’esistenza di elementi tali da giustificare la risoluzione del contratto, quali il minore valore del terreno considerandone la superficie non edificabile, calcolato in Euro 48.806,34 pari a oltre il 12,5% del prezzo concordato, la diminuzione di valore nella prospettiva futura di mancata edificazione sull’area occupata dalla conduttura, calcolata in Euro 141.802,50, nonché considerando i costi di disfacimento dell’impianto fognario, calcolatidal c.t.u. in Euro 97.716,98 , e perciò in importo pari a quasi un quarto del prezzo pagato. 3.Il Comune di Mortara ha proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi. Hanno resistito con unico controricorso Giovanni e [OSCURATO:PERSONA] e con separato controricorso [OSCURATO:PERSONA]. Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio il Comune ricorrente e i controricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno depositato memoria illustrativa. All’esito della camera di consiglio del 18-2-2025 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.[OSCURATO:PERSONA] 1.Il primo motivo di ricorso è intitolato “violazione e/o falsa applicazione artt. 1489 e 825 c.c. in relazione all’art. 360 primo comma n. 3 c.p.c.”; il Comune ricorrente lamenta che la sentenza impugnata non abbia accolto la sua tesi in ordine all’inapplicabilità alla fattispecie dell’art. 1489 cod. civ. e abbia ritenuto presente sul fondo oggetto di compravendita una servitù di fatto di natura pubblicistica; evidenzia che non sussisteva servitù di uso pubblico, perché prima della compravendita il terrenoera di proprietà del Comune e dal momento della stipula della compravendita non era sorta népoteva consolidarsi alcuna servitù di uso pubblico, avendo il Comune provveduto a scollegare il condotto dopo il sopralluogo del c.t.u. Quindi sostiene che l’art. 1489 cod. civ. non si applichi in presenza di mera situazione di fatto in astratto corrispondente a diritto altrui e aggiunge che la sentenza, laddove ha dichiarato che il venditore era divenuto terzo ai fini dell’applicazione dell’art. 1489 cod. civ., ab bia eseguito interpretazione aberrante dell’art. 1489 cod. civ. 1.1.Il motivo è fondato. La sentenza impugnata, confermando la sentenza di primo grado, ha pronunciato la risoluzione del contratto di compravendita ex art.1489 cod. civ. in presenza, testualmente, di una situazione di fatto corrispondente a una servitù di uso pubblico, dando espressamente atto che non sussisteva un atto costitutivo della servitù di fognatura, ma che la situazione di fatto corrispondeva all’esercizio del diritto e ciò era sufficiente a ritenere l’esistenza sul fondo compravenduto di peso ai sensi dell’art. 1489 cod. civ. La pronuncia non riesce a sottrarsi alle critiche della ricorrente, perché l’art. 1489 cod. civ. disciplina il caso in cui la cosa venduta sia gravata da oneri, diritti realio personali e, come già statuito dalla Suprema Corte , al fine dell’applicazione della disposizione occorre che il bene compravenduto sia effettivamente gravato da un diritto da parte di un terzo. N on è pertanto sufficiente una situazione di fatto in astratto corrispondente a un diritto altrui, ma è necessario che ricorrano le condizioni per poter affermare l’effettiva esistenza di esso; ciò perché il venditore può essere chiamato a rispondere di pretese giuridiche che un terzo ritenga di poter vantare sul bene e non già di pretese di fatto, a cui il compratore a sua volta, in quanto titolare del bene, è perfettamente in grado di reagire. La delimitazione della responsabilità del venditore con riferimento ai soli casi in cui i terzi pretendano di vantare diritti nei confronti del bene è coerente, da un lato, con l’oggetto giuridico del trasferimento (il diritto di piena proprietà del bene, privo di vincoli ediritti altrui non apparenti e non dichiarati nell’atto), dall’altro con la situazione di possesso che, per effetto dello stesso, viene trasferita all’acquirente, in forza della quale questi può reagire a molestie di fatto; ne deriva che la responsabilitàdel venditore ai sensi dell’art. 1489 cod. civ. richiede la dimostrazione dell’esistenza di un diritto altrui sul bene, prova che non può che essere posta a carico di chi da tale situazione ritenga di far discendere propri diritti (Cass. Sez. 2 28-12-2011 n. 29367 Rv. 620777-01, Cass. Sez. 2 13-1-1979 n.276 Rv. 396354-01, Cass. Sez. 3 29-10-1971 n. 3067 Rv. 354385-01). Non riescono ad addurre alcun argomento a favore della conclusione della Corte d’appellole ulteriori considerazioni svolte nella sentenza impugnata , né laddove richiama Cass. 14049/2008, relativamente all’ipotesi di occupazione di un fondo privato da parte di opere adibite a finalità pubbliche, che comportano l’imposizione e l’esercizio di una servitù di fatto, da cui deriva un pregiudizio permanenteper la perdita di disponibilità della parte del bene occupato dal manufatto; né laddove afferma che il Comune, avendo ceduto la proprietà dell’immobile su cui transitava il tratto di fognatura, è divenuto terzo ai fini dell’art. 1489 cod. civ. al momento della vendita.L’imposizione di servitù di fatto, secondo l’indirizzo richiamato dalla stessa sentenza impugnata, comporta esclusivamente una responsabilità risarcitoria da fatto illecitoa carattere permanente (fino a che sia rimossa l’opera o sia costituita regolare servitù), in capo all’ente pubblico che ha eseguito l’opera senza titolo ( Cass. Sez. 1 5 - 11-2012 n. 18936 Rv. 624582-01 relativamente a rete fognaria e Cass. Sez. 1 7-6-2013 n. 14422 Rv. 626600-01 relativamente a condotta di scolo); quindi , non si tratta d i att ività che possa no comport are l’insorgeredi un diritto di terzo sul bene o di un onere sul bene ai fini dell’applicazione dell’art. 1489 cod. civ. Per di più, come evidenziato dal ricorrente, nella fattispecie l’imposizione sarebbe da attribuire alla responsabilità dello stesso Comune venditore, il quale ha trasferito l’immobile sul quale era la condotta fognaria senza costituire alcun diritto a suo favore nell’atto di compravendita. L ’affermazione della sentenza secondo la quale, a seguito della vendita, il Comune èdivenuto terzo ai fini della titolar ità della servitù presuppone che il Comune venditore intendesse vantare un qualche diritto relativamente a lla condotta dopo la vendita ; ciò risultain insuperabile contraddizione con i l fatto che l’ente non si era riservato alcun dirittosulla condotta al momento della compravendita, come riconosciuto dalla stessa sentenza laddove ha dato atto che non vi era un titolo costitutivo della servitù. Quindi, neppure sotto questo profilo emergono i presupposti per l’applicazione dell’art. 1489 cod. civ., in quanto, secondo risalente ma non contraddetto principio , la garanzia ai sensi dell’art. 1489 cod. civ. non richiede che l’accertamento dell’onere promani necessariamente da una pronuncia giudiziale resa tra il terzo e il compratore, ma richiede che sia certa l’esistenza del diritto del terzo, come nel caso in cui tale esistenza sia ammessa dal venditore(Cass. Sez. 2 28-8-1993 n. 9147 Rv. 483614- 01, Cass. Sez. 3 29-10-1971 n. 3067 Rv. 354385-01).Nella fattispecie, diversamente, è acquisito che all’art. 4 del contratto il Comune garantiva la libertà dell’immobile compravenduto da qualsiasi peso e pretesa di terzi, a eccezione della servitù costituita dalla cabina elettrica; quindi non solo l’ente venditore non ammetteva l’esistenza della servitù ma anche , garant endone l’assenza , riconosceva di non avere neppure alcuna pretesapropria. 2.Con il secondo motivo il ricorrente deduce “violazione e/o falsa applicazione art. 1480 c.c. in relazione all’art. 360 primo comma n. 3 c.p.c. – omessa pronuncia in relazione all’art. 360 primo comma n. 4 c.p.c.” e lamenta che la sentenza impugnata, dopo avere esplicitato ragioni che avrebbero al più giustificato una domanda di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno, non abbia motivato in ordine alla necessità, ai fini della risoluzione del contratto, che si configurasse l’essenzialità della parte del bene gravata dall’onere in relazione all’economia complessiva della convenzione. 2.1.Il motivo risulta assorbito in ragione dell’accoglimento del primo motivo di ricorso, in quanto l’illegittima applicazione dell’art.1489 cod. civ. alla fattispecie comporta anche il venire meno del richiamo dell’art. 1489 cod. civ. all’art. 1480 cod. civ. e quindi l’irrilevanza delle questioni relativeall’erronea applicazione dello stesso art. 1480 cod. civ. 3.L’accoglimento del primo motivo di ricorso comporta la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione, che deciderà facendo applicazione dei principi esposti e attenendosi a quanto sopra esposto, statuendo anche sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. [OSCURATO:PERSONA] il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Milan