Cassazione n. 09298/2026

controricorso, domicilio digitale come in atti- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’appello di Salerno n. 196/2022 pubblicatail 14.3.2022;udita la relazione della causa svolta nella adunanza camerale del 17.2.2026dal Consigliere relatore dr. [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 25098/2022N. 25098/22 R.G. Numero sezionale 622/2026Numero di raccolta generale 9298/2026Data pubblicazione 13/04/2026Con ricorso depositato il 28.4.2014 dinanzi al Tribunale di Salerno, GiovanniSpezzaferro espose che in forza di contratto di locazione del 12.10.1994,stipulato “per attività che comporta contatti diretti con il pubblico”, avevacondotto in locazione dall’[OSCURATO:DATA_NASCITA] al 31.10.2013 un appartamento sito inSalerno, Via E. Caterina, 60, per il canone mensile di L. 1.300.000; che avevacontestualmente versato una cauzione di L. 1.300.000; che l’immobile erastato destinato fin dall’inizio della locazione ad uso abitativo del conduttore edella sua famiglia; che il locatore [OSCURATO:PERSONA], con raccomandata del[OSCURATO:DATA_NASCITA], gli aveva comunicato di essere a conoscenza della circostanza,invocando, ai sensi dell’art. 80, comma 2, della legge n. 392/1978,l’applicazione del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo (quelloabitativo), e dunque la durata quadriennale del contratto, con prossimascadenza al 31.10.2002; che deceduto il locatore, il suo avente causa,[OSCURATO:PERSONA], lo aveva convenuto in giudizio per ottenere la risoluzionedel contratto e il risarcimento dei danni per inadempimento, per avere ilconduttore mutato la destinazione da uso studio ad uso abitazione; che consentenza n. 1617/11, passata in giudicato, le domande del locatore eranostate dichiarate inammissibili; che successivamente [OSCURATO:PERSONA] gliaveva intimato licenza per finita locazione, alla quale esso Spezzaferro non siera opposto; che l’immobile era stato riconsegnato al locatore in data1.11.2013; che esso ricorrente aveva chiesto, invano, la restituzione delledifferenze canoni pagate in eccedenza, sia per il periodoNumero registro generale 25098/2022N. 25098/22 R.G. Numero sezionale 622/2026Numero di raccolta generale 9298/2026Data pubblicazione 13/04/2026dall’[OSCURATO:DATA_NASCITA]/[OSCURATO:DATA_NASCITA], sia per l’ulteriore periodo dall’[OSCURATO:DATA_NASCITA] al31.10.2013, e la restituzione del deposito cauzionale con i relativi interessi.Chiese quindi che fosse accertato e dichiarato che il canone mensile dovutoera pari ad € 210,02, e che il locatore fosse condannato alla restituzione delladifferenza pagata in più sui canoni di locazione, nonché del depositocauzionale, oltre accessori.Si costituì [OSCURATO:PERSONA], contestando le domande attoree. [OSCURATO:PERSONA] CTU e, acquisita la relazione, con sentenza n. 553/2020, dichiarò cheil canone mensile dovuto dall’attore ammontava ad € 290,88, condannandoPasquale Mucciolo al pagamento in favore di [OSCURATO:PERSONA] di quantoindebitamente pagato in eccesso, pari alla somma complessiva di € 44.433,45,oltre accessori.Avverso detta sentenza propose appello [OSCURATO:PERSONA] e la Corte d’appellodi Salerno, nella resistenza di [OSCURATO:PERSONA], lo accolse con sentenzadel 14.3.2022, rigettando le domande attoree. Osservò in particolare il giudiced’appello che, ferma la valutazione operata dal Tribunale circa la conversionedel contratto (da uso non abitativo ad uso abitativo) a far data dal 27.11.2020,per implicito consenso del locatore al mutamento d’uso, tanto era avvenutoallorché era già entrata in vigore la legge n. 431/1998, che non contemplaalcuna forma di canone equo, sicché non era possibile applicare il regimevincolistico invocato dal conduttore Spezzaferro; pertanto, il canone dilocazione da considerare non era quello desumibile dalla legge n. 392/1978,bensì quello libero, contrattualmente pattuito.Numero registro generale 25098/2022N. 25098/22 R.G. Numero sezionale 622/2026Numero di raccolta generale 9298/2026Data pubblicazione 13/04/2026Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione GiovanniSpezzaferro in forza di un unico motivo, cui resiste con controricorso PasqualeMucciolo, che ha pure depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] ha riservato il depositodella ordinanza entro sessanta giorni.RAGIONI DELLA DECISIONE1.1 – Con l’unico motivo si denuncia la “[OSCURATO:PERSONA] 360, comma1, punto 3: violazione o falsa applicazione di norme di diritto; omessaapplicazione del combinato dell’articolo 14 della legge 431/1998 e dell’articolo79 della legge 392/1978, a contratto di locazione sorto il 14/10/94 etacitamente prorogatosi sino al 31/10/2013”. Si sostiene che il contrattooriginario ad uso non abitativo, all’entrata in vigore della legge n. 431/1998,era ancora in essere e che, dunque, s’era tacitamente rinnovato di sei anni,alla prima scadenza del 14.10.2000; che pertanto, allorché detto contratto fude facto convertito in locazione ad uso abitativo, in data 27.11.2000, esso nonpoteva che essere assoggettato al regime della legge n. 392/1978, in forzadel combinato disposto degli artt. 14, comma 5, e 2, comma 6, della legge n.431/1998, con conseguente piena applicabilità, a far data dallo stesso27.11.2000 e fino alla scadenza, dell’art. 79 della legge sull’equo canone, sucui si fondava l’azione attorea, contrariamente a quanto ritenuto dalla Cortesalernitana. Rileva altresì il ricorrente che correttamente il giudice di primecure aveva condannato il Mucciolo al pagamento di € 32.943,26, somma cuiritiene debbano essere aggiunti gli importi pagati da esso ricorrente qualeN. 25098/22 R.G. Numero registro generale 25098/2022Numero sezionale 622/2026Numero di raccolta generale 9298/2026Data pubblicazione 13/04/2026terzo pignorato, pari ad € 20.126,96, dai quali devono essere detratti i canonirelativi a trentadue mensilità non versate al locatore, pari ad € 10.818,80.2.1 – Il ricorso è fondato.L’art. 14 della legge n. 431/1998 in modo inequivoco (“Ai contratti per la lorointera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presentelegge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative inmateria di locazioni vigenti prima di tale data”) assoggetta alla normativapreesistente la disciplina dei contratti di locazione pendenti alla data della suaentrata in vigore. Il che non può che valere anche in relazione alle vicendesuccessive, quale ad esempio la trasformazione del contratto da uso nonabitativo ad uso abitativo, come avvenuto nella specie, ex art. 80, comma 2,della legge n. 392/1978.La giurisprudenza di questa Corte si è già pronunciata più volte sul tema, conriguardo alla rinnovazione tacita del contratto, essendosi condivisibilmenteaffermato che “In tema di locazioni ad uso abitativo, la rinnovazione tacita diun contratto con canone ultralegale, intervenuta successivamente all'entratain vigore della legge 9 dicembre 1998 n. 431, legittima il conduttore adesercitare l'azione prevista dall'art. 79 della legge 27 luglio 1978 n. 392, ondeottenere l'applicazione del canone cd. equo, determinato ai sensi degli artt.12 e ss. della citata legge n. 392, a decorrere dall'origine del contratto e finoalla sua naturale scadenza, ivi compreso il periodo successivo allarinnovazione tacita avvenuta nel vigore della legge n. 431 del 1998, conNumero registro generale 25098/2022N. 25098/22 R.G. Numero sezionale 622/2026Numero di raccolta generale 9298/2026Data pubblicazione 13/04/2026sostituzione imperativa del canone convenzionale ai sensi dell'art. 1339 cod.civ.” (Cass. n. 3596/2015; Cass. n. 19231/2015; Cass. n. 14392/2023).Ritiene la Corte che – nell’egida del principio appena riportato - il significatodi fondo dell’art. 14, comma 5, cit., come è reso palese dal suo tenoreletterale, sia quello di determinare una netta separazione di regime nelpassaggio dall’una all’altra normativa, in considerazione dell’epoca diconclusione dei singoli contratti di locazione: quelli soggetti alla legge n.392/1978 continuano ad essere regolati da questa, nonostante l’abrogazionedi molte sue disposizioni (tra cui lo stesso art. 79, su cui si fonda la domandadata della loro conclusione ne cristallizza il regime giuridico.L’ultrattività dello statuto normativo della legge sull’equo canone, dunque,comporta che i contratti ante lege n. 431/1998 sono regolati dalle normeprevigenti: e pertanto, per restare al caso di specie, se un contratto ad usonon abitativo stipulato nel 1994 è assoggettato ad uso diverso da quellopattuito e il locatore non ne chiede tempestivamente la risoluzione, ex art. 80della legge n. 792/1978, “al contratto si applica il regime giuridicocorrispondente all'uso effettivo dell'immobile” (così il comma 2 della citatadisposizione), con effetto certamente ex nunc, ma avuto riguardo ad unassetto negoziale che trova la sua fonte normativa proprio nella leggesull’equo canone. In altre parole, la trasformazione del contratto inter partesnel senso più volte detto, a far data dal 27.11.2000, non consente diconsiderarlo come un accordo ex novo, ma appunto come evoluzione di unNumero registro generale 25098/2022N. 25098/22 R.G. Numero sezionale 622/2026Numero di raccolta generale 9298/2026Data pubblicazione 13/04/2026contratto preesistente (del 1994), dunque senz’altro soggetto, quanto alcomplessivo regime giuridico, al plesso normativo nella cui egida è sorto.Ha dunque errato la Corte salernitana nel ritenere che il contratto, così come“trasformato” a seguito della accettazione del locatore circa l’uso effettivopraticato dal conduttore (quello abitativo), fosse soggetto in toto alla legge n.431/1998, non potendo esso considerarsi, per quanto detto, avulso dal suocontesto originario, che ne ha inevitabilmente segnato l’assoggettabilità toutcourt al regime preesistente.3.1 – In definitiva, il ricorso è accolto. La sentenza impugnata è dunquecassata in relazione, con rinvio alla Corte d’appello di Salerno, in diversacomposizione, che si atterrà al superiore principio (procedendo anche alcorretto calcolo delle somme versate dal conduttore quale terzo pignorato) eprovvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.Mla Corte accoglie il ricorso, cassa in relazione e rinvia alla Corte d’appello diSalerno, in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese delgiudizio di legittimità.Così deciso nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, in data17.2.2026.Il PresidenteLina Rubino