Cassazione n. 10026/2022

to la seguente SENTENZA sul ricorso 8061-2015 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell'Avvocato [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende assieme all'Avvocato [OSCURATO:PERSONA] giusta procura speciale estesa • ,, i "),11 a margine del ricorso - ricorrente- contro AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis -intimata — avverso la sentenza n. 4947/28/2014 della [OSCURATO:PERSONA] del LAZIO, depositata il 30/7/2014; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA] dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA] DELL'ORFANO; lette le conclusioni scritte del P.M. in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale [OSCURATO:PERSONA] che ha concluso per il rigetto del ricorso [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] S.r.L. propone ricorso, affidato a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la [OSCURATO:PERSONA] del Lazio aveva accolto l'appello erariale 620/44/2012 avverso la sentenza n. 565/2015 della [OSCURATO:PERSONA] di Roma in accoglimento del ricorso proposto avverso avviso di rettifica e liquidazione di maggiore imposta di registro in relazione al valore dichiarato di un terreno edificabile, oggetto di compravendita tra l'odierna ricorrente e [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA], in particolare, aveva accolto l'appello ritenendo che la contribuente non avesse mosso specifiche critiche alla valutazione dell'Ufficio del Territorio, limitandosi ad allegare una perizia giurata recante elementi contrari alla stima dell'Ufficio, senza fornire specifiche indicazioni e prove circa l'inattendibilità della stessa, e osservando che le diverse conclusioni raggiunte dall'Agenzia delle entrate con riguardo a compravendite, effettuate prima di quella in esame tra le stesse parti o tra la società ricorrente ed altri proprietari, non assumevano rilievo nel caso in esame in quanto inidonee a dimostrare l'erroneità del valore attribuito al terreno nell'atto impositivo impugnato. L'Agenzia delle entrate è rimasta intimata. La società ricorrente ha da ultimo depositato memoria difensiva.[OSCURATO:PERSONA] 1.1. Con il primo, il secondo ed il terzo motivo di ricorso la ricorrente denuncia violazione dell'art. 51 DPR n. 131/1986 in quanto la [OSCURATO:PERSONA] avrebbe omesso di valutare la stima redatta dalla contribuente al fine della corretta valutazione del valore dell'immobile, limitandosi a recepire la stima dell'Ufficio, basata sui parametri OMI, pur in presenza di specifiche contestazioni della ricorrente, senza tenere altresì conto di precedenti compravendite effettuate in precedenza tra le stesse parti o tra la ricorrente ed altri proprietari e delle conseguenti valutazioni redatte a tale scopo dall'Agenzia delle entrate. 1.2. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia violazione dell'art. 116 c.p.c. per avere la [OSCURATO:PERSONA] omesso di indicare le ragioni circa la maggiore attendibilità della stima operata dall'Ufficio rispetto a quella effettuata dalla contribuente. 1.3. Le doglianze, da esaminare congiuntamente, in quanto strettamente connesse, vanno accolte. 1.4. Ai sensi dell'art. 43 del D.P.R. n. 131 del 1986, per gli atti traslativi a titolo oneroso, la base imponibile dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale è costituita dal valore del bene o del diritto trasferito. 1.5. Se il valore non è indicato, ovvero se il corrispettivo pattuito risulta superiore, la base imponibile è pari a quest'ultimo. 1.6. Successivamente, in sede di accertamento di valore, gli uffici dell'Agenzia delle entrate devono controllare la congruità del valore indicato in atto dalle parti, che deve riflettere il valore venale in comune commercio del bene compravenduto. 1.7. Non è contestato, per essere stato precisato anche dai giudici di appello nella sentenza impugnata, che, nella fattispecie, la determinazione del valore dell'immobile (terreno edificabile), ai fini dell'imposta di registro, sia stata desunta dalla banca dati 0.M.I. 1.8. Con riferimento all'onere probatorio incombente all'Ufficio in tema di imposta di registro, ipotecaria e catastale conseguenti alla compravendita di un immobile, va precisato che l'accertamento da parte dell'Agenzia delle entrate del «valore venale in comune commercio» di cui all'art. 51, comma 2, del d.P.R. n. 131 del 1986, ai fini della determinazione della base imponibile di un contratto di compravendita immobiliare, deve tenere conto della natura, della consistenza ed ubicazione dei beni in considerazione delle caratteristiche oggettive delle aree, in ragione della collocazione nello strumento urbanistico nonché dello stato delle opere di urbanizzazione, avendo riguardo ai trasferimenti avvenuti non oltre tre anni prima, che abbiano avuto per oggetto immobili con caratteristiche e condizioni analoghe a quello oggetto di compravendita. 1.9. I giudici di appello hanno ritenuto correttamente motivato l'avviso di accertamento sulla base dei valori OMI, ai fini dell'accertamento del valore, statuendo che i ricorrenti non avessero mosse specifiche critiche alla valutazione dell'Ufficio, limitandosi ad allegare una perizia giurata che giungeva a risultati diversi da quelli della stima erariale e che le compravendite dianzi indicate non erano comunque idonee a fornire elementi atti a dimostrare l'erroneità del procedimento estimatorio 1.10. L'assunto non può essere condiviso, in quanto le quotazioni OMI esprimono un intervallo di valore tra un minimo ed un massimo per unità di superficie, riferite ad unità immobiliari «ordinarie» e tipizzate, classificate in una determinata tipologia e situate in un ambito territoriale omogeneo. 1.11. Tali quotazioni, risultanti dal sito web dell'Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l'esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell'art. 115, comma 2, c.p.c., sono idonee solamente a condurre indicazioni di valori di «larga massima» (cfr. Cass. n. 25707/2015). 1.12. È stato ripetutamente ribadito da questa Corte che le stime dell'OMI, meri valori presuntivi ed indiziari inidonei da soli a determinare un maggiore valore, non sono idonee a fondare il differente accertamento del valore effettuato dall'Ufficio e avrebbero dovuto essere integrate da altri elementi probatori, per essere considerate ragionevolmente attendibili. 1.13. Nell'ambito dei processi estimativi, le OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. 1.14. Ne consegue che l'avviso di liquidazione non può essere fondato esclusivamente sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita ed il valore del bene risultante dalle quotazioni OMI (cfr. Cass. n. 21813/2018). 1.15. Questa Corte (cfr. ordinanza n. 13992 del 2019) ha dunque ribadito l'illegittimità dell'avviso di liquidazione fondato esclusivamente su tali valori, in quanto non ritenuti idonei e sufficienti a certificare il valore dell'immobile, e ciò in quanto, il valore venale in comune commercio di un be-ne oggetto di accertamento può variare in funzione di molteplici parametri, quali l'ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico e le oscillazioni del mercato immobiliare. 1.16. Secondo l'indirizzo condiviso nell'ipotesi di contestazioni di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili, la reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione semplice, ai sensi dell'art. 24, comma 5, della L. n. 88 del 2009 (legge comunitaria 2008), che ha modificato l'art. 39 del d.P.R. n. 600 del 1973 e l'art. 54 del d.P.R. n. 633 del 1972, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale del bene, introdotta dall'art. 35 del d.l. n. 223 del 2006, conv. in L. n. 248 del 2006, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e di gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di presumptio de presumpto (cfr. Cass. n. 2155 del 2019 cit.). 1.17. È dunque onere dell'Amministrazione finanziaria provare, anche in giudizio, l'effettiva sussistenza dei presupposti applicativi del criterio di rettifica indicato nell'avviso di liquidazione (cfr. Cass. n. 6914 del 2011;Cass. n. 11560 del 2016; Cass. n. 11270 del 2017) e, in tale prospettiva, ai fini dell'assolvimento dell'onere della prova a carico dell'Agenzia, non è sufficiente il semplice riferimento ai valori OMI, poiché questi rappresentano, come si è detto, solo valori di massima e non la prova della pretesa erariale (cfr. Cass. n. 14117 del 2018), dovendosi dare rilievo, ad integrazione, ad ulteriori indizi utili a determinare il valore del bene oggetto di accertamento. 1.18. Nel caso in esame, la decisione impugnata non è dunque conforme ai principi di diritto dianzi illustrati, in quanto la [OSCURATO:PERSONA] non solo non ha riscontrato la sussistenza di ulteriori elementi probatori a supporto della stima UTE basata sui valori, ma ha anche negato rilevanza ai contrastanti elementi probatori derivanti dalla perizia giurata di parte ricorrente e dalle compravendite, aventi ad oggetto immobili con caratteristiche e condizioni analoghe a quello oggetto di compravendita, che, sebbene stipulate oltre tre anni prima, potevano essere tuttavia valutate in base all'autonomo esercizio dei poteri cognitori d'ufficio, spettanti al giudice tributario (cfr. Cass. n. 9770/2009). 2.1. Con il quinto motivo la ricorrente denuncia violazione di norme di diritto (art. 11 D.Lgs. n. 546/1992) per avere la [OSCURATO:PERSONA] disatteso l'eccezione di inammissibilità dell'appello erariale per mancata sottoscrizione dell'atto da parte del «[OSCURATO:PERSONA] di Roma 1, ma solo da parte del Capo team Legale senza allegazione di una procura o delega specifica». 2.2. La doglianza va disattesa. 2.3. Come già affermato da questa Corte (cfr. Cass. nn. 20599/2021, 13908/2008), invero, in tema di processo tributario, la sottoscrizione dell'atto di appello, pur non competendo ad un qualsiasi funzionario sprovvisto di specifica delega da parte del titolare dell'Ufficio, deve ritenersi validamente apposta quando proviene dal funzionario preposto al reparto competente, poiché la delega da parte del titolare dell'Ufficio può essere legittimamente conferita in via generale mediante la preposizione del funzionario ad un settore dell'Ufficio con competenze specifiche (come nella specie, al capo dell'ufficio legale).3. In definitiva, il ricorso va accolto quanto ai primi quattro motivi (con rigetto del quinto motivo) con cassazione della sentenza impugnata limitatamente ai motivi accolti e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, decidendo nel merito, va accolto il ricorso proposto dalla contribuente. 4. Le spese di lite dei gradi di merito vanno interamente compensate tra le parti, in ragione del consolidarsi della giurisprudenza di legittimità sulle questioni trattate in epoca successiva alla introduzione della lite, mentre le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo. P.Q.M. La Corte accoglie il primo, secondo, terzo e quarto motivo di ricorso, respinto il quinto motivo; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso introduttivo proposto dalla società contribuente; compensa le spese di lite dei gradi di merito e condanna la parte soccombente al rimborso di quelle di legittimità che liquida in complessivi Euro 5.600,00 per compensi, oltre Euro 200)00 per esborsi, ed oltre spese forfetarie ed accessori di legge. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di