Cassazione n. 19932/2022

o la seguente ORDINANZA sul ricorso 11038-2017 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Catania, [OSCURATO:PERSONA], 151 o in ROMA, V.[OSCURATO:PERSONA] 142, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che li rappresenta e difende; - ricorrenti - 19) contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA, V.[OSCURATO:PERSONA] 142, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; - controricorrenti - avverso la sentenza n. 1531/2016 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 21/10/2016; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/12/2021 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. RC:)[OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] Il giudizio trae origine dalla domanda proposta innanzi al Tribunale di Caltagirone da [OSCURATO:PERSONA], promissario acquirente di un locale ad uso garage con annessa grottek, nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con la quale chiese dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare stipulato inter partes in data 30.10.1990 per inadempimento dei convenuti e la condanna al pagamento del doppio della caparra versata, l'acconto corrisposto e la penale,, oltre al risarcimento dei danni. L'attore espose che il contratto preliminare aveva ad oggetto un locale garage ed una grotta, che i promittenti venditori si erano impegnati a trasferire, previa sdemanializzazione della grotto, entro due anni dalla data di conclusione del preliminare, ovvero in data 31.8.1992. Tre giorni prima della scadenza, in data 28.8.1992, l'attore convocò i promittenti venditori innanzi al notaio ma non fu possibile stipulare il contratto definitivo perché questi ultimi omisero di produrre la documentazione necessaria per il trasferimento. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] si costituirono in giudizio e, in via riconvenzionale, chiesero dichiararsi l'inadempimento dell'attore e la condanna al pagamento della penale. Il Tribunale di Caltagirone dichiarò la risoluzione del contratto per inadempimento dei promittenti venditori.. La Corte d'appello di Catania, con sentenza del 21.10.2016, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ritenne che i promittenti venditori non erano tenuti al pagamento del doppio della caparra in quanto era già prevista in contratto una Ric. 2017 n. 11038 sez. 52 - ud. 15-12-2021 -2- penale in caso di inadempimento, avente la medesima funzione della caparra e con essa non cumulabile; confermò, per il resto, le statuizioni del primo giudice. La Corte distrettuale accertò che i promittenti venditori non avevano provato di aver effettuato una serie di attività, come il pagamento delle spese per la sdemanializzazione e l'accatastamento, necessarie per il trasferimento della proprietà al promissario acquirente, a nulla rilevando che I convenuti fossero stati invitati a presentarsi innanzi al notaio tre giorni prima della scadenza per la stipula del contratto definitive. La Corte osservò che, innanzi al notaio, i promittenti venditori nulla dissero in ordine allo stato della pratic:a ed alle attività dai medesimi svolte mentre, incece, era pacifico che alla data di scadenza fissata nel preliminare essi non avessero adempiuto alle obbligazioni richieste per far acquistare la proprietà altrui. Per la cassazione della sentenza d'appello hanno proposto ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] sulla base di quattro motivi ed hanno depositato memoria illustrativa in prossimità dell'udienza. Ha resistito con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1455 e 1464 c.c., in relazione all'art.360 comma 1n.3 c.p.c., per avere la Corte di merito dichiarato la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promittenti venditori nonostante essi fossero stati convocati innanzi al notaio, per la stipula del contatto definitive, tre giorni prima della scadenza prevista nel preliminare, quando avevano ancora la possibilità di adempiere. Inoltre, non sarebbe stata verificata la gravità Ric. 2017 n. 11038 sez. 52 - ud. 15-12-2021 -3- dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse cella parte all'esatto tempestivo adempimento. Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1256 c.c., 1258 c.c. e 1464 c.c. , in relazione all'art.360 comma 1n.3 c.p.c., in quanto, dopo la proposizione della domanda di risoluzione per inadempimento, i promittenti acquirenti non avrebbero potuto adempiere alla propria obbligazione. Trattandosi di inadempimento parziale, che aveva ad oggetto la sola grotta della superficie di soli otto metri quadri, il promissario acquirente avrebbe potute chiedere la riduzione del prezzo. Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1479 c.c. e 1480 c.c., in relazione all'art.360 comma 1 n.3 c.p.c. in quanto il promissario acquirente non avrebbe potuto agire per la risoluzione del contratto prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo ben potendo il promittente venditore, fino a tale momento, adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà. Trattandosi di cosa parzialmente altrui la corte avrebbe dovuto verificare se l'acquirente avrebbe acquistato il garage anche senza la grotta. Con il quarto motivo di ricorso, si deduce l'omesso !esame di un fatto decisivo per il giudizio, in relazione all'art.360 comma 1 n.3 c.p.c., perché la Corte avrebbe considerato, ai fini dell'inadempimento che la variazione catastale intervenne nel 1998, dopo sei anni dalla scadenza del termine, senza tener conto che dalla domanda di risoluzione per inadempimento, in data 18.9.1992, i promittenti venditori non potevano più adempiere alla proprio obbligazione. Ric. 2017 n. 11038 sez. 52 - ud. 15-12-2021 -4- I motivi, che per la loro connessione vanno trattati congiuntamente, sono infondati. La Corte distrettuale ha qualificato l'accordo intercorso tra le parti come preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui in quanto solo una parte del bene, la grotta, era di proprietà del Comune di Mineo. Al contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui si applica la disciplina prevista dagli art. 1478 e 1480 c.c., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la parte di bene di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche della parte rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva (Cassazione civile sez. un., 18/05/2006, n.11624; Cassazione civile sez. II, 29/12/2010, n.26367). È altresì pacifico che siffatto tipo di preliminare non è suscettibile di esecuzione in forma specifica almeno fino al momento in cui il promittente venditore non abbia egli stesso acquistato la proprietà della cosa che si è obbligato a trasferire poichè da quell momento viene meno il fatto (ossia l'altruità della "res") ostativo alla sentenza traslativa con effetto immediate ( Cassazione civile sez. II„ 27/04/2016, n.8417; Cassazione 5137/81; 51/96). In ogni caso, il preliminare di vendita di cosa altrui rimane assoggettato all'ordinario regime risolutorio per il caso di inadempimento della obbligazione assunta dal promittente venditore di fare acquistare al promissario acquirente la proprietà del bene (Cassazione civile sez. IL 04/09/2017, n.20701). Ric. 2017 n. 11038 sez. 52 - ud. 15-12-2021 -5- E' coerente con tale ricostruzione sistematica l'affermazione del principio, affermato da costante giurisprudenza, secondo cui è precluso al promissario acquirente agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la stipula del definitivo, poiché fino a quel momento il promittente venditore potrà adempiere l'obbligazione di far acquistare il bene, e ciò indipendentemente dalla soluzione che si intenda dare al problema delle modalità con cui tale adempimento deve avvenire, ovvero acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela. (Cassazione civile sez. II, 02/03/2015, n.4164; Cass. ; 21179/04; Cass.15035/01; Cass. 13330/00). A tali principi si è uniformata la sentenza impugnata. La Corte di merito ha accertato che i promittenti venditori non avevano provato di aver svolto le attività necessarie per la sdemanializzazione della grotta annessa al locale garage, di proprietà del Comune di Mineo, consistenti nel pagamento delle spese per la sdemanializzazione e di tutto quanto occorrente per l'accatastamento, prescrizioni indicate nel provvedimento del [OSCURATO:PERSONA], che disponeva la vendita della grotta. Innanzi al notaio, i promittenti venditori non produssero la documentazione necessaria per il trasferimento, né provarono di aver svolto tempestivamente le attività necessarie per il completamento della procedura di vendita, nonostante fosse stato fissato il termine di due anni per la stipula del contratto definitivo. Tale comportamento integrava, secondo l'apprezzamento della Corte di merito, un grave inadempimento dell'obbligo di Ric. 2017 n. 11038 sez. 52 - ud. 15-12-2021 -6- trasferimento della proprietà del terzo sì da legittimare la risoluzione del contratto. A nulla rileva la circostanza che l'invito innanzi al notaio fosse avvenuto tre giorni prima della data prevista per la stipula del contratto definitivo in quanto, nell'occasione, i promittenti venditori non indicarono quale fosse lo stato della pratica e l'attività da essi svolta svolta per fare acquistare all'attore la proprietà, sicchè il mancato trasferimento era dovuto a fatto a loro non imputabile.. La Corte di merito ha accertato- e l'affermazione non è attinta da censura - che, alla data di scadenza per la conclusione del contratto definitivo, i promittenti venditori non avevano ancora adempiuto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare. Non sussiste, pertanto, la prospettata violazione dell'art.1453 c.c. in relazione all'impossibilità per i promittenti venditori di adempiere il contratto dopo che era stata esercitata l'azione di risoluzione. Non solo non è stato dedotto dai convenuti l'adempimento tardivo, ma, secondo la giurisprudenza di questa Corte, è preclusa la possibilità di chiedere l'adempimento del contratto solo ove la sua risoluzione sia stata richiesta in via giudiziale e non anche ove la stessa sia stata domandata in via stragiudiziale (Cassazioione civile sez. II, 07/02/1979, n.837). Nel caso di specie, il promissario acquirente, dopo la scadenza del contratto, in data 8.9.1992, si era limitato a comunicare ai promittenti venditori la propria volontà di risolvere il contratto. Nell'apprezzare la gravità dell'inadempimento, rimessa al giudice di merito sulla base di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione Ric. 2017 n. 11038 sez. 52 - ud. 15-12-2021 -7- dell'equilibrio contrattuale (ex multis Cessazione civile sez. VI, 24/03/2021, n.8220), la Corte distrettuale ha tenuto conto della reiterata inerzia dei promittenti venditori rispetto all'obbligo di acquistare la proprietà del terzo, sfociata nell'inconsistente difesa, contenuta nell'atto di citazione circa l'appartenenza del suolo a privati e non al Comune, contraddetta dalla dichiarazione contenuta nell'atto d'appello da cui risultava che la data di delibera della sdemanializzazione era antecedente alla data di conclusion,k del contratto, circostanza che provava la proprietà comunale (pag.4-5 della sentenza d'appello). Ai fini della violazione dell'obbligo di dare esecuzione al contratto e di comportarsi secondo buona fede, è stato attribuito rilievo alla circostanza che i promittenti venditori, pur avendo incassato oltre la metà del prezzo di vendita, non avessero posto in essere alcuna attività propedeutica al trasferimento del bene, che donarono a terzi nel corso del giudizio. L'azione di risoluzione costituiva, sussistendone i presupposti, la manifestazione di disinteresse del creditore ad una prestazione parziale. Il ricorso va pertanto rigettato. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo. Ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto. P.Q.M. Ric. 2017 n. 11038 sez. 52 - ud. 15-12-2021 -8- rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 3500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell'art.13 comma 1 quater del DPR 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di c:ontributo unificato pari a quello previsto p