Cassazione n. 20104/2024

nciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 17280/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -intimati - avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di SALERNO n. 818/2018 depositata il 07/06/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 03/07/2024 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] Ric. 2019n. 17280 sez. S2 -ud. 03/07/2024 1. [OSCURATO:PERSONA] citava in giudizio, dinanzi il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] per ottenere una riduzione del prezzo di acquisto pattuito in ordine alla compravendita di un immobile gravato da una servitù di passaggio non apparente in Favore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], e di cui non era stata data conoscenza al compratore. I fatti erano così ricostruiti: i coniugi [OSCURATO:PERSONA] e lppolito Matilde con contratto preliminare di compravendita del 6 ottobre 2003 si erano obbligati ad alienare in favore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],per sé o per persona da nominare, una consistenza immobiliare con annessa corte pertinenziale di circa mq. 300 in Corbara via Gramsci. n. 2, per il prezzo di euro 57.000,00; i promittenti acquirenti avevano versato la somma di euro 13.000,00; il restante importo di euro 44.000,00 sarebbe stato versato alla stipula del definitivo; in data 20novembre 2003 era stato stipulato il contratto definitivo con [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] quali acquirenti; in data 7 giugno 2004 [OSCURATO:PERSONA] riceveva una missiva proveniente da [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] nella quale questi ultimi dichiaravano di essere titolari di una servitù di passaggio gravante sugli immobili dei coniugi Stile -lppolito ceduti al Cisale. 2. Il Tribunale accertata la natura apparente della servitù gravante sul bene acquistato dall’attore rigettava la domanda di riduzione del prezzo. 3. [OSCURATO:PERSONA] proponeva appello avverso la suddetta sentenza 4. La Corte d’Appello di Salerno rigettava il gravame. Ric. 2019n. 17280 sez. S2 -ud. 03/07/2024 Per quel che ancora rileva, il giudice del gravame riteneva ricorrere nella specie un’ipotesi di servitù apparente. Era paci fic o , infatti, che il requisito dell'appare n za della servitù richiede sse la sussistenza di una situ a zione di fatto caratterizzata da opere inequivocabilmente destinate per la loro struttura e funzionalità all'esercizio della servitù medesima così rivelando inequivocabilmente l'onere gravantesu un fondo e a vantaggio di un altro fondo e,con specifico riferimento alla servitù di passaggio ai f ini del requisito de ll’ apparenza , non era suf fi ciente accertare l'esistenza di una strada,di un sentiero o di un viottolo sul f ondo servente,ma occorre va che dallo stesso tracciato fosse consentito desumere senza incertezze o ambiguità che esso era stato predisposto al servizio del fondo dominante ( S ez. 2 n. 20845 del 2014). La riduzione del prezzo di cui all ’ art. 14 89 c.c. era correlata alla ricorrenza di tre requisiti ovvero la non apparenza dell’onere o del dirittoreale o personale al trui, la loro non effe tt i va conoscenza da parte del compratore,la loro mancata dichi a razione in c o ntra t to da parte del venditore. Da tanto conseguiva l’irrilevanza delle censure sollevate rispetto alla consulenza tecnica di ufficio con riferimento alla percentuale di riduzione del prezzo che non sarebbe stata correttament e calcolata, dal momento che la natura apparente della servitù escludeval’ applicabilità de ll'art. 1489 c.c. Infatti, dagli accertamenti effettuati dal CTU si evincevache le piccole corti di proprietà dell ’ appellante e dei finitimi (proprietà Nasta-lmperato), un tempo costituenti un unico appezzamento di terreno, avevanoun lato in comune lungo il quale era posizionato un muretto di circaun metro che fungeva anche da confine tra le Ric. 2019n. 17280 sez. S2 -ud. 03/07/2024 medesime proprietà e che in uno degli estremi del muretto era presente una rampa di scale che consentivadi poter accedere dalla proprietà Cisale alla proprietà Nasta e viceversa; un piccolo viale ubicato nella proprietà Cisale conducevaalla rampa di scale, come raffigurato nelle foto della relazione tecnica. La situazione di fatto, come descritta, ed in particolare le dimensioni del muretto posto lungoil confine alto soltanto un metro e non costituente di per sé un impedimento all'attraversamento ed alla netta separazione tra i fondi, la circostanza che esso si interrompessemediante una rampa di scale ben visibile , tenuta in efficienza ed agevolmente percorribile, la presenza di un vialetto che conduceva alle predette scale ed il facile attraversamento delle stesse, era no tutti elementi che evoca vano l’ origin aria natura unitaria dell'appezzamento del fondo e la fruizione comune degli spazi econsentivano di ritenere esistenti opere inequivocabilmente destinate per la loro struttura e funzionalità all'esercizio della servitù di passaggio in favore del fondo di [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA],servitù che parte appellante non contestava né con riferimento al diritto né avuto riguardo al concreto ed effettivo esercizio. Da ultimo, la Corte riteneva infondata anche la doglianza avanzata in via subordinata dalla difesa dell'appellante in ordine alla nullità della consulenza tecnica per violazione degli artt. 194 e 195 c.c.nella formulazione vigente prima della introduzione della leggen. 69 del 2009. L a consulenza tecnica era stata affidata il 14 marzo 2012 e, quindi, nella vigenza del nuovodisposto normativo che, in ogni caso, consentivauna più ampia partecipazione delle parti alleoperazioni peritali a garanzia del contraddittorio, rispetto Ric. 2019n. 17280 sez. S2 -ud. 03/07/2024 al precedente disposto normativo e , dunque , l'ottemperanza a siffatte regole certo non potevaessere sanzionata da nullità come prospettatodall'appellante. 5. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di due motivi di ricorso. 6.[OSCURATO:PERSONA] e lppolito Matilde sono rimasti intimati. 7. Il ricorrente, con memoria depositata in prossimità dell’udienza,ha insistito nella richiest a di accoglimento del ricorso . [OSCURATO:PERSONA] 1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione o falsa applicazione delle norme didiritto di cui agli artt. 1061 e 1489 c.c., conriferimento all'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. La servitù di passaggio per cui è causa non sarebbeapparente, come erroneamente asserito dal CTU e condiviso dai Giudici di prime e seconde cure. Ciò alla luce della descrizione dellostato dei luoghi operata dallo stesso CTU e della nozione diapparenza della servitù, resa sia dalla dottrina che dallagiurisprudenza. I nvero , la piccola rampa di scale, tra il fondodel ricorrente e quello dei coniugi Nasta - Imperato, non sarebbe univocamente preordinata all'esercizio della servitù di passaggio in esame. Inoltre, per la giurisprudenza medesima, la garanzia prestata dagli alienanti all'art. 3 del contratto di compravendita (circa la .. . libertà delle consistenze in oggetto,da pesi, vincoli, oneri reali ... ), qualora non rispondente al vero, renderebbeapplicabile il disposto di cui all'art.1489 c.c., indipendentemente dall'apparenza o meno dei pesi gravanti sul bene alienato. 1.1 Il primo motivodi ricorso è infondato. Ric. 2019n. 17280 sez. S2 -ud. 03/07/2024 La Corte d’Appello ha confermato la sentenza di primo grado ritenendo che la servitù di passaggio oggetto del presente giudizio fosse apparente sulla base di una valutazione della complessiva situazione di fattofondata sull’esame dello stato dei luoghi e su gli accertamenti effettuati dal CTU. Su tali basi ha ritenuto esistenti opere inequivocabilmente destinate per la loro struttura e funzionalità all'esercizio della servitù di passaggio in favore del fondo di [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA]. L’accertamento in fatto dello stato dei luoghi e della destinazione funzionale delle opere al servizio della servitù di passaggio non è sindacabile da questa Corte,fondandosi su di una motivazione conforme alla giurisprudenza di legittimità in materia di apparenza circa la necessità del c.d. quid pluris rappresentato dalla visibil ità del nesso di strumentalità delle opere rispetto al bisogno del fondo da considerare dominante. In questa sede deve ribadirsi che,ai fini dell'apparenza, non è necessaria la sussistenza di specifiche opere materiali ulteriori rispetto a quella (ad esempio il tracciato, la strada, la rampa, la scala) su cui il passaggio preteso è possibile, ma è sufficiente l'evidenza dell'inequivoco collegamento funzionale tra l'opera in sé destinata al passaggio e il preteso fondo dominante (Sez. 2- , Ordinanza n. 29555 del 25/10/2023, Rv. 669300 -01). Ciò che rileva è che l'esistenza di una strada o di un percorso all'uopo idonei siano stati realizzati alloscopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente ed occorrendo, pertanto, un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all'esercizio della servitù (Sez.6 - 2 , Ordinanza n. 11834 del 06/05/2021 ). Ric. 2019n. 17280 sez. S2 -ud. 03/07/2024 Peraltro, con riferimento specifico al caso di specie, n el contratto di acquisto dell’immobile che costituisce il fondo servente si faceva esplicito riferimento alle servitù esistenti, dunque, non è fondata la tesi secondo cui contrattualmente il bene e ra stato garantito libero davincoli e oneri. 2. I l secondo motivo di ricorso è così rubricato : violazione o falsa applicazione delle norme didiritto di cui all'art. 2697 c.c., agli artt. 115, 194e 195 c.p.c., e all'art. 58, primo comma, della legge n. 69 del 2009, con riferimento all'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. - nullità della ctu depositata nel giudizio di primo grado , nullitàdella sentenza, con riferimento all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.. La consulenza tecnica d'ufficio, con funzione percipiente e tempestivamente impugnata dal ricorrente, sarebbenulla, perché: a) espletata ai sensi dell'art. 195 c.p.c., così come riformato dal comma 5 dell'art. 46 della legge n. 69 del 18/06/2009, tuttavia,in violazione dell'art. 58 della stessa. Infatti, il giudizio di primogrado è stato rubricato con il N.R.G. 161/2005 e, dunque, instaurato antecedentemente all'entrata in vigore della detta legge, con conseguente inapplicabilità della riforma; b) il CTU ha risposto al quesito contrassegnato dalla lettera a), nell'elaborato peritale, in violazione di quanto disposto dalGiudice, nonché dalla legge. Egli, infatti, si è avvalso di documenti non prodotti dalle parti in causa ed afferenti ad un fatto principale, dedotto in giudizio, con conseguenteinutilizzabilità delle sue conclusioni, ex art. 2697 c.c., da partedel Giudice adito, e conseguente nullità della sentenza di primo grado, in quanto pronunciata in violazione dell'art. 115 c.p.c., nonché di quella impugnata con il presente ricorso. Ric. 2019n. 17280 sez. S2 -ud. 03/07/2024 2.1 Il secondo motivo di ricorso è inammissibile. Dalla sentenza impugnata emerge che il ricorrente aveva proposto come motivo di appello unicamente la nullità della consulenza per essere stata svolta sulla base delle regole di cui all’art. 189 c.p.c. come modificato dalla l. n. 69 del 2009 non applicabile ratione temporis, essendo stato introdotto il giudizio in data 5 gennaio 2005. Invece, con la censura in esame i l ricorrente lamenta che il consulente abbia utilizzato atti acquisiti di sua iniziativa e volti a provare fatti principali e,tuttavia, trattandosi di un giudizio avente ad oggetto la domanda di riduzione del prezzo per l’esistenza della servitù,la prova dell’esistenza di titoli precedenti dai quali risultava la servitù gravante sul bene non era a carico dei venditori,quanto piuttosto dell’acquirente che lamentava di aver acquistato il bene libero da pesi e oneri nonostante nel contratto si facesse riferimento alle servitù esistenti . Le sezioni unite, con sentenza n. 11748 del 3 maggio 2019, chiamate a dirimere il contrasto giurisprudenziale avente ad oggetto la corretta interpretazione della “garanzia per i vizi della cosa venduta” gravante sul venditore ai sensi dell’art. 1490 c.c. hanno enunciato il seguente principio di diritto:“in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all’articolo 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all’articolo 1492 c.c.è gravato dell’onere di offrire la prova dell’esistenza dei vizi.” Nello stesso senso, con specifico riferimento alla domanda ex art. 1489 c.c., deve richiamarsi anche il seguente principio di diritto: « Ai sensi dell'art. 1489 c.c., la domanda del compratore di Ric. 2019n. 17280 sez. S2 -ud. 03/07/2024 risarcimento del danno, al pari di quella diretta ad ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, resta ancorata ai presupposti di fatto e di diritto previsti dalla legge per poter affermare la responsabilità del venditore, occorrendo che il bene compravenduto sia effettivamente gravato da un diritto reale a favore di un terzo, senza che sia sufficiente una situazione di fatto in astratto corrispondente ad un diritto altrui. Ne deriva che la responsabilità, anche solo risarcitoria, del venditore richiede la dimostrazione dell'esistenza di un diritto altrui sul bene, la cui prova non può che essere posta a carico del compratore» (Sez. 2, Sentenza n. 29367 del 28/12/2011, Rv. 620777 -01). Quanto alla violazione delle norme procedurali per lo svolgimento della consulenza la censura è del tutto generica e dunque inammissibile. Peraltro, l ’ asserita violazione non risulta dedotta nella prima udienza utile successiva.Infatti, le eccezioni verbalizzate , per come riportate dal ricorrente nel ricorso, attengono al merito della consulenza e non a vizi procedurali. L'eccezione di nullità della consulenza tecnica d'ufficio, dedotta per vizi procedurali inerenti alle operazioni peritali, avendo carattere relativo, resta sanata se non fatta valere nella prima istanza o difesa successiva al deposito, per tale intendendosi anche l'udienza successiva al deposito, nella quale il giudice abbia rinviato la causa per consentire l'esame della relazione, poiché le denuncia di detto inadempimento formale non richiede la conoscenza del contenuto della relazione (Sez. 2, Sentenza n. 22843 del 25/10/2006, Rv. 593047 -01). Ric. 2019n. 17280 sez. S2 -ud. 03/07/2024 3. Il ricorso è rigettato. Nulla sulle spese non essendosi costituite le parti intimate. 4. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigettail ricorso; ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, I. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di u