Cassazione n. 02014/2026

la seguente ORDINANZA Sulricorso iscritt o al N . 22237 /202 4 R.G. , propost o da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e dife s o da ll’ avv. [OSCURATO:PERSONA] come da procurain atti, domicilio digitale come in atti -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentatie difesi da ll’ avv. [OSCURATO:PERSONA] come da procur a allegata al controricorso, domicilio digitale come in atti -controricorrent i - avversola sentenza del la Corte d’appello di Perugia n. 473 /202 4 pubblicata il3.7.2024; uditala relazion e dell a caus a svolt a nella adunanza camerale del 2 . 1 2 .2025 dal Consigliererelatore dr. S alvatore S aija . N. 22237/24R.G. [OSCURATO:PERSONA] Si trascrive da Cass. (ord.) n. 36247/2021: “1. Con ordinanza n. 29834 del 12/12/2017, in relazione ad una controversia in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, la S.C. ha cassato la sentenza con la quale la Corte d'appello di Perugia aveva riconosciuto — conformemente alla decisione di pri mo grado, riformata solo nella quantificazione dell'importo — il diritto del locatore, [OSCURATO:PERSONA], ad ottenere dal conduttore, [OSCURATO:PERSONA], la differenza tra il canone effettivamente pagato e quello corrispondente all'«equo canone» legale (avendo le parti originariamente convenuto un importo a questo inferiore). In accoglimento del ricorso proposto dal Rosini il Collegio ha infatti osservato che il giudice a quo aveva: — « del tutto trascurato di confrontarsi, nella decisione sul punto controverso, con l'orientamento della giurisprudenza di legittimità (che il Collegio fa proprio ritenendo di doverne assicurare continuità) ai sensi del quale, con riguardo alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, la pattuizione di un canone inferiore a quello equo - quale espressione del potere di autonomia contrattuale -è lecita ove risulti in modo non equivoco la volontà di derogare ai criteri di cui all'art. 12 legge n. 392 del 1978 il quale, limitandosi a stabilire l'ammontare massimo del canone locativo, consente alle parti di accordarsi su di un qualsiasi canone inferiore (cfr., ex plurimis, Sez. 3, Sentenza n. 390 del 16/01/1997, Rv. 501791 - 01; Sez. 3, Sentenza n. 10024 del 09/10/1998, Rv. 519573 - 01; Sez. 3, Sentenza n. 1897 del 11/02/2002,Rv. 552173 - 01) »; — conseguentemente omesso d i affrontare «il tema dell'eventuale volontaria pattuizione di un canone inferiore a quello N. 22237/24R.G. equo, e dunque della insussistenza di qualsivoglia errore del locatore nella ricognizione dei parametri di commisurazione del canone legale». Ha quindi demandato al giudice di rinvio di «procedere al riesame nel merito di tale punto, al fine di dirimere la questione circa l'eventuale errore in cui sarebbe (in ipotesi) incorso il locatore nella ricognizione dei parametri di commisurazione del canone legale». 2. Pronunciando dunque in sede di rinvio la Corte d'appello di Perugia, con sentenza n. 519/2018 del 5 luglio 2018, in riforma sul punto della decisione di primo grado, ha rigettato la domanda del Covarelli, avendo accertato che «il canone inferiore a quello equo fu volontariamente pattuito, nella insussistenza di qualsivoglia (denunciato e provato) errore del locatore nella ricognizione dei parametri di commisurazione del canone legale». Ha in tal senso osservato che: — la volontà è chiara ed inequivoca non perché debba fare espresso riferimento alla intenzione di deroga, ma in quanto la parte si sia determinata a pattuire un canone senza incorrere in errore; diversamente, si arriverebbe alla conclusione che il locatore che ha chiesto o deciso di accettare un importo di canone in contratto potrebbe sempre rimetterlo in gioco, sol perché non abbia esplicitamente dichiarato di accettare un canone inferiore a quello equo; — se, in base al principio più volte enunciato dalla Suprema Corte, deve concludersi che è lecito che il locatore determini (o acconsenta ad) un canone inferiore a quello legale, e che la riconduzione a canone equo è possibile solo allorché il locatore si sia determinato ad accettarlo ritenendolo (erroneamente) corrispondente a quello equo, è evidente che in base al N. 22237/24R.G. principio generale di ripartizione dell'onere della prova è il locatore che deve dimostrare la distorta formazione della sua volontà, mentre non può addossarsi al conduttore l'onere di dimostrare che la volontà del locatore si sia liberamente formata; — er ra, pertanto, l'appellato là dove censura la mancata allegazione e prova da parte dell'appellante dell'esistenza di un accordo con cui in via consapevole il Covarelli avesse accettato un canone minore, ricavandosi invece (dalla mancata eccezione di errore)che il Covarelli abbia inteso «accontentarsi» del canone richiesto per sua libera e consapevole volontà. 4. Avverso detta sentenza [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso affidato a tre motivi, cui resiste [OSCURATO:PERSONA], depositando controricorso. Non sono statedepositate conclusioni dal Pubblico Ministero. Entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 380-bis.1 cod. proc. civ.”. Con la citata ordinanza n. 36247/2021, questa Corte accolse il terzo motivo di ricorso, cassando la sentenza impugnata per non essersi il giudice del rinvio attenuto ai principi fissati con l’ordinanza n. 29834/2017, in violazione dell’art.384 c.p.c. Riassunta la causa da [OSCURATO:PERSONA] dinanzi alla Corte d’appello di Perugia e costituitosi dapprima [OSCURATO:PERSONA] e, dopo, Angelo, Fabio e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], frattanto deceduto, il giudice del rinvio riformò parzialmente la sentenza di primo grado, condannando il Rosini al pagamento in favore dei predetti della somma di € 11.896,19, oltre accessori, disponendo la compensazione delle somme reciprocamente dovute per le quantità corrispondenti, con conferma nel resto e con com pensazione delle N. 22237/24R.G. spese dell’intero giudizio. Dopo aver richiamato la natura “chiusa” del giudizio di rinvio, nonché il principio di diritto enunciato dal precedente provvedimento rescindente (Cass. n. 29834/2017), osservò la Corte umbra che nella specie poteva escludersi che le parti avesseromanifestato concordemente la volontà di derogare al canone “equo”, pattuendo un canone ad esso inferiore, perché: il rapporto iniziato nel 1988 non era fondato su contratto scritto; dal tenore delle difese delle parti (ed in particolare, dalla contrapposta produzione di conteggi sull’equo canone) si evinceva che era stato lo stesso Rosini a riconoscere che tra le parti non v’era alcun accordo derogatorio,perché la sua pretesa si fondava proprio sul presupposto dell’applicabilità del canone “equo” al rapporto; che lo stesso Rosini neppure aveva allegato alcunché in proposito; che la circostanza per cui il Covarelli aveva incassato mensilmente un canone inferiore era di per sé neutra; che in definitiva non vi erano elementi, neanche presuntivi, per valutare positivamente la sussistenza di un simile accordo derogatorio. Avverso detta sentenza ricorre nuovamente per cassazione [OSCURATO:PERSONA], sulla scorta di tre motivi, cui resistono con controricorso Angelo, Fabio e [OSCURATO:PERSONA]. Le parti hanno depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] ha riservato il deposito della ordinanzaentro sessanta giorni. [OSCURATO:PERSONA] 1.1 –Con il primo motivo si denuncia la “Nullità della sentenza ai sensi dell’art. 132 n. 4 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma I, n. 3 e 4 c.p.c., per inesistenza e/o lacunosità e/o apparenza della motivazione posta a N. 22237/24R.G. fondamento della decisione assunta ma anche e in via concorrente, in relazione alla violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2729 c.c. in relazione all’art. 360 comma I, n. 3 ”. Si assume che la decisione impugnata abbia applicato il principio di diritto affermato da Cass. n. 29834/2017 in modo sbrigativo, superficiale, parziale e incompleto, avendo tralasciato la valutazione di numerosi elementi di carattere presuntivo acquisiti nel corso del processo, nonché delle argomentazioni svolte da esso ricorrente negli atti del giudizio di rinvio e in quelli precedenti, che avrebbero senz’altro condotto ad un diverso esito del giudizio. Il locatore, si prosegue, all’atto della stipula del contratto di locazione era certamente consapevole della normativa applicabile al rapporto(tanto più che egli risultava locatore di almeno altri due immobilinello stesso stabile), liberamente accettando e pattuendo un canone inferiore a quello equo.Il che sarebbe confermato, a dire del ricorrente, dallo stesso tenore delle difese avversarie nel precedente giudizio di legittimità , difese che avrebbero carattere confessorio, così come il documento “6” allegato dal Covarelli alla propria memoria di costituzione in primo grado (e qui nuovamente prodotto ) , riportante il conteggio dell’equo canone per il periodo 1988-2003e a dire del ricorrente coevo alla stipula del contratto del 15.5.1988, segno inequivocabile della certa rappresentazione e consapevolezza della questione in capo al Covarelli. Solo in subordine (p. 36 del ricorso),“codesta Ecc.ma Corte di Appello non potrà che ritenere la volontà delle parti di derogare ai criteri di cui all’art. 12 Legge 392/1978PRESUNTA, N. 22237/24R.G. [OSCURATO:PERSONA]’ERRORE (A [OSCURATO:PERSONA])”, non avendo mai il locatore nemmeno allegato di esservi incorso. 1.2 – Con il secondo motivo si denuncia la “ Nullità della sentenza ai sensi dell’art. 132 n. 4 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c. per motivazione mancante, ovvero meramente apparente oltre che manifestamente contraddittoria ed incomprensibile”. 1.3 -Con il terzo motivo si denuncia la “Nullità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., nonché in via concorrente, dell’art. 324 c.p.c. in relazione all’art. 360 comma 1, n. 3 e 4 c.p.c “, per aver la Corte del rinvio ritenuto la sussistenza di giustificati motivi, dati dalla parziale reciproca soccombenza, per compensare tra le parti le spese dell’intero giudizio, senza considerare che egli era rimasto vittorioso e che le statuizioni sulle spese a sé favorevoli non erano state impugnate dal Covarelli, sicché erano da ritenersi passate in giudicato. 2.1 –Il primo motivo è inammissibile, sotto plurimi profili. Anzitutto, esso reca la commistione di censure eterogenee ed incompatibili tra loro, perché si denuncia in via concorrente, ossia, senza alcun nesso di subordinazione, neanche logica: a)la sussistenza di una pretesa violazione o falsa applicazione di norme di diritto (il che significa che la motivazione, per quanto esistente, è errata in iure) ; b) l’inesistenza e/o apparenza e/o lacunosità della motivazione (tanto in evidente contrasto con la censura poc’anzi detta, perché, per essere errata in iure, una motivazione deve pur esserci); nonché c) l’omesso esame di fatt i decisiv i (vizio che, ovviamente N. 22237/24R.G. presuppone una motivazione esistente e di per sé priva di errores in iudicando, se non fosse per l’omesso esame di uno o piùfatti, principali o secondari, che se valutati avrebbero comportato un diverso esito della lite ; tanto ancora in irrimediabile incompatibilità logica con le altre censure). È evidente che una simile commistione porta non solo ad elidere vicendevolmente l’ordine di priorità di delibazione delle rispettive censure (in tal guisa inammissibilmente rimettendo a questa Corte di legittimità di selezionare l’effettiva materia del contendere), ma la stessa efficacia argomentativa di ciascuna delle stesse doglianze, perché col ricorso ex art.360 c.p.c. non si può seriamente sostenere, ad un tempo, l’una cosa e il suo esatto contrario. Tanto preclude la stessa possibilità di valutare ciascuna delle suddette doglianze come se fosse autonomamente proposta(v. Cass. n. 11152/2025), stante l’intima connessione degli argomenti, così come elaborati dal ricorrente nel corpo del mezzo, con continuipassaggi dall’uno all’altro profilo . 2.2.1 – In ogni caso, i singoli profili, anche a volerli autonomamente enucleare, sono di per sé inammissibili (salvo quanto si dirà sul vizio motivazionale). Lo è, in primo luogo, quello sulla pretesa violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2729 c.c., posto che il ricorrente si duole del finale ragionamento inferenziale utilizzato dalla Corte d’appello, contrapponendone uno proprio, dunque senza adeguatamente censurare in questa sede la non corretta applicazione delle norme sulla valutazione delle prove indirette; in proposito, N. 22237/24R.G. si è infatti condivisibilmente affermato che “In tema di ricorso alle presunzioni e di valutazione degli elementi presuntivi, la violazione o falsa applicazione delle norme sulla prova presuntiva può essere censurata in sede di legittimità per ‘vizio di sussunzione’non già per il solo fatto che il giudice di merito abbia interpretato gli indizi in un modo piuttosto che in un altro, bensì solo quando questi pervenga al giudizio di ‘gravità, precisione e concordanza’ degli indizi violando il corretto metodo di valutazione di tali concetti, il quale prevede che si applichi il ragionamento probabilistico per valutare la gravità; si stimi il grado di probabilità dell'ipotesi rispetto al fatto, per valutare la precisione;si metta in relazione ogni indizio con tutti gli altri, per valutare la concordanza” (così la recentissima Cass. n. 21762/2025). Ora, la Corte umbra ha affermato che non vi erano elementi di valutazione, anche presuntivi, atti a ritenere che il Covarelli avesse consapevolmente accettato un canone inferiore a quello equo; dunque, ha motivatamente negato l’esistenza di elementi indiziari gravi, precisi e concordanti, come era nel suo pieno potere. E non v’è dubbio che stabilire se uno o più elementi costituiscano o meno indizi gravi, precisi e concordanti sia materia riservata al giudice di merito, la cui valutazione è incensurabile in questa sede di legittimità, se non sotto il profilo motivazionale (questione oggetto del secondo motivo di ricorso, alla cui delibazione si rinvia). 2.2.2 – Quanto poi alla pretesa valenza confessoria ascri tta dal Rosini alle affermazioni contenute negli atti difensivi della controparte, nonché al conteggio di cui al doc. 6 Covarelli(a parte il fatto che esso non è stato affatto N. 22237/24R.G. redatto in data 15.5.1988, come lascia intendere il ricorrente, trattandosi di un conteggio dell’equo canone dal [OSCURATO:DATA_NASCITA] al 31.3.2003, data quest’ultima, guarda caso, di cessazione del primo contratto) , le generiche doglianze investono in realtà la ponderazione di elementi lato sensu istruttori, com’è noto rimessi al prudente apprezzamento del giudice del merito, ex art. 116 c.p.c., la cui violazione (in uno con quella dell’art. 115 c.p.c.) è giustiziabile in questa sede di legittimità nei ristretti limiti segnati da Cass., Sez. Un., n. 20867/2020 (e successiva giurisprudenza conforme), che la censura in esame evidentemente non rispetta. 2.3- Quanto al preteso vizio motivazionale, laconicamente argomentato a p. 23 del ricorso sub specie di omessa motivazione circa le argomentazioni espresse nei propri atti difensivi(peraltro, neppure specificamente indicati, in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.), esso costituisce oggetto di una collegata censura avanzata specificamente col secondo motivo, al cui esame si rinvia. 2.4– Infine, i l ventilato vizio di omesso esame di fatti decisivi è del pari inammissibile,sotto plurime angolazioni. Anzitutto, i fatti il cui esame sarebbe stato omesso non sono specificamente e chiaramente enucleati, giacché il ricorrente ricorre indistintamente a considerazioni in iure, valutazioni, commenti, ecc., senza individuare uno o più fatto storici, principali o secondari,la cui valutazione avrebbe certamente comportato un diverso esito del giudizio(sul tema, si rinvia alla recentissima Cass. n. 34025/2025, in motivazione, par. 3.2). N. 22237/24R.G. In secondo luogo, il vizio in parola non può essere denunciato per cassazione in caso di c.d. doppia conforme in facto, anche se la sentenza impugnata sia stata emessa in sede di rinvio (v. Cass. n. 12636/2025). Ora, sul tema dell’inesistenza di un accordo derogatorio tra le parti, quanto al periodo 1988- 2003, si era infatti espresso chiaramente il Tribunale, sicché sarebbe stato onere del ricorrente dimostrare che gli argomenti adottati dal primo giudice e dal secondo giudice del rinvio erano diversi e tali da giustificare la proponibilità della censura.Ma tanto non è avvenuto. 2.5 – Infine, quanto all’argomento svolto in via subordinata (p. 36), la richiesta decisoria nella forma avanzata alla “ Ecc.ma Corte di Appello ” ne tradisce la chiara natura fattuale e, dunque, l’inammissibilità in questa sede di legittimità. 3.1 –Il secondo motivo è inammissibile ed in ogni caso infondato. In primo luogo, benché ripetutamente il ricorrente censuri la motivazione dell’impugnata sentenza come inesistente, apparente o perfino omessa, non vengono specificamente indicati gli argomenti spe s i dal giudice del rinvio da cui tale vizio si evincerebbe(salvo quanto si dirà, ma specialmente in ordine a quanto dedotto col primo motivo di ricorso, p. 23) ; il denunciato vizio motivazionale, dunque, si rileva meramente assertivo, generico ed apodittico, e risulta illustrato su base meramente finalistica, laddove si afferma senz’altro che, dalla lettura della sentenza, non sia possibile risalire all’iter decisorio adottato dal giudice del rinvio.Il mezzo è dunque inammissibile. N. 22237/24R.G. 3.2 – In ogni caso, a l contrario di quanto opinato dal ricorrente, l’ iter motivazionale dell’impugnata decisione è perfettamente comprensibile ed individuabile, ed è comunque conforme al minimo costituzionale della motivazione ex art. 111, comma 6, Cost. (v. Cass., Sez. Un,n. 8053/2014). D’altra parte, quanto alla pretesa omissione di motivazione (e ferma l’inammissibilità della censura per difetto di autosufficienza – v. supra, par. 2.3), è ben noto che “ Al fine di assolvere l'onere di adeguatezza dellamotivazione, il giudice di appello non è tenuto ad esaminare tutte le allegazioni delle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga concisamente le ragioni della decisione, così da doversi ritenere implicitamente rigettate le argomentazioni logicamente incompatibili con esse” (Cass. n. 3126/2021). 4.1 –Il terzo motivo è manifestamente infondato. Come correttamente precisato dalla Corte d’appello, infatti, la compensazione delle spese dell’intero giudizio è giustificata dalla parziale reciproca soccombenzatra le parti, a norma dell’art. 92 c.p.c., evidentemente ritenuta equivalente dal giudice di merito, senza che il mezzo (al di là dell’anelato accoglimento dei motivi che precedono)ne contesti il fondamento. Del resto, il finale accoglimento della domanda riconvenzionale del Covarelli, dapprima negata dalla Corte d’appello di Perugiacon la sentenza n. 519/2018, giustificava la necessità di provvedere nuovamente sulle spese dell’intero giudizio, comprese le due precedenti fasi di legittimità: nessun giudicato sulle spese, così come dispostein precedenza, poteva mai essersi formato, posto N. 22237/24R.G. che la cassazione della predetta sentenza (disposta da ll’ordinanza n. 36247/2021) aveva ovviamente travolto, ex art. 336, comma 1, c.p.c., anche larelativa statuizion e . 5.1 –In definitiva, il primo e il secondo motivo di ricorso sono inammissibil i , mentre il terzo è infondato, sicché il ricorso è nel complesso rigettato. Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivosulla base del valore della causa (occorrendo sommare all’importo della condanna dispost a dal giudice del rinvio in favore degli eredi Covarelli, le somme liquidate dalla Corte d’appello di Perugia con sentenza n. 519/2018per spese di lite in favore del Rosini, in ciò complessivamente dovendo individuarsil’oggetto attuale del contenderetra le parti), seguono la soccombenza. In relazione alla data di proposizione del ricors o , può darsi atto dell’applicabilità dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115. P.Q.M la Corterigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese di lite, che liquida in € 5.000,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese generali in misura del 15%, oltre accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n.115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, al competente ufficio di me