Cassazione n. 24418/2024

ha pronunciato la seguente Sentenza sul ricorso n.17759/2019 proposto da: La nuova Edilmarcin liquidazione , difes a da gli avvocat i [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],difesi dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e Domi- tilla Ambrosio; -controricorrenti- nonché [OSCURATO:PERSONA]; -intimato- avverso la sentenza della Corte di appello di Brescia n. 565/2019 de l 28/3/2019. Ascoltata la relazione del consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Ascoltate le osservazioni del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale, [OSCURATO:PERSONA], cheha concluso per l’accoglimento del ricorso. Fatti di causa 2di 5 – 17759/2019 – 2 – 4 / 7 /202 4 ( 1 1 ) – [OSCURATO:PERSONA]. Nel 1997 (con scrittura privata del 15 novembre) Lelio e [OSCURATO:PERSONA] promettono di vendere un vecchio fabbricato alla [OSCURATO:PERSONA] s.n.c., ad un prezzo di lire 822.120.000, che quest’ultima si impegna a pagare me- diante permuta di circa mq. 700 di superficie da edificare in luogo prospi- ciente. Poiché il valore della superficie da edificare (oltre € 1.200.000) è superiore a quello del vecchio fabbricato, i promittenti venditori si impe- gnano a versare la differenza di valore in denaro nei modi e nei tempista- biliti da un preliminare di compravendita, da stipulare dopo l’approvazione del piano attuativo da parte del Comune. Si aggiunge infine che,qualora «il piano attuativo comport[i] modifiche alle volumetrie realizzabili in eccesso o in difetto, le somme o le superfici in permuta siano oggetto di ulteriore trattativa».Prima dell’approvazione del piano (avvenuta nell’ottobre 2005), le parti cessano le trattative e i Turini vendono l’immobile ad un terzo. Nel 2007 la promissaria acquirente [OSCURATO:PERSONA] s.n.c. conviene dinanzi al Tribunale di Bergamo i promittenti venditori per la risoluzione per inadem- pimento della promessa di vendita e, in via subordinata, per il risarcimento danno,quantificato in circa € 408.626 per mancato guadagno e in circa € 29.721 per l’incremento del valore del bene oggetto dal giorno dell’inadem- pimento fino alla sentenza. In primo grado le domande sono rigettate. In secondo grado è confermato il rigetto con modifica della motivazione. Ri- corre in cassazione la promissaria acquirente attrice con sei motivi. Resi- stono i promittenti venditori con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] P.G. ha deposi- tato requisitoria scritta. Ragioni della decisione 1. – I l primo motivo (p. 21) denuncia che la scrittura privata del 15/11/1997 avrebbe dovuto essere qualificata come un contratto prelimi- nare. Si deduce la violazione degli artt. 1325, 1326, 1362 ss. c.c. Si fa valere che la promessa di vendita è un vero e proprio contrattovincolante tra le parti; quindi, si dà una fattispecie cui si applica Cass. SU 4628/2015 e i promittenti venditori sono responsabili dei danni da inadempimento. 3di 5 – 17759/2019 – 2 – 4 / 7 /202 4 ( 1 1 ) – [OSCURATO:PERSONA]. Il secondo motivo (p. 30) censura la ritenuta insussistenza di un inadem- pimento da parte dei promittenti venditori. Si fa valere che: «se contratto vi fu, ciò comporta la ricorrenza di un’obbligazione, il cui inadempimento va ricercato e, ove accertato, sanzionato». Si censura che la Corte di appello ha ritenuto che, nonostante il carattere vincolante della promessa di ven- dita, le parti non avessero ancora raggiunto un accordo su elementi essen- ziali del contratto, quali l’immobile da permutare ed il prezzo. Si deduce violazione degli artt. 1218 c.c. e ss. e degli artt. 1173 c.c. e ss. Il terzo motivo (p. 34) denuncia che la Corte di appello (al pari del Tribu- nale) ha accertato la volontà delle parti desumendola non già dagli elementi essenziali del contratto, bensì invece da profili accessori all’accordo, quali le convenzioni finali, cui è subordinata l’integrazione di un contratto già esi- stente. Si deduce violazione degli artt. 1362 e ss., 1353 ss., 1385 e 1386 c.c. Il quarto motivo (p. 38) censura che la Corte di appello ha disconosciuto che la promessa di vendita contiene tutti gli elementi essenziali di un con- tratto. Si deduce violazione degli artt. 1362 c.c. e ss. Il quinto motivo (p. 42) denuncia la mancata applicazione della disciplina dell’esecuzione del contratto secondo buona fede e della risoluzione del con- tratto. Si deduce violazione degli artt. 1375 e 1453 c.c. Il sesto motivo (p. 46) denuncia l’inosservanza della forma scritta dei contratti con oggetto immobiliare con riferimento ad ogni (eventuale) vi- cenda risolutiva o conclusiva del contratto. Si deduce violazione degli artt.1350, 1351 e 2932 c.c. 2. -Il primo motivo è fondato nei termini seguenti . Il contenuto salientedella scrittura privata sottoscritta dalle parti è ripor- tato nella descrizione dei fatti di causa. In rinnovata sintesi, essa prevede che: (a) i promittenti venditori devono vendere gli immobili per un totale di lire 822.120.000; (b) la promissaria acquirente deve saldare il corrispettivo mediante permuta parziale di circa 700 mq. di superficie da edificare di 4di 5 – 17759/2019 – 2 – 4 / 7 /202 4 ( 1 1 ) – [OSCURATO:PERSONA]. valore superiore al vecchio fabbricato; (c) i promittenti venditori si impe- gnano a versare la differenza di valore in denaro(già parimenti determi- nata)nei modi e nei tempi stabiliti da un preliminare di compravendita, da stipulare dopo l’approvazione del piano attuativo da parte del Comune, salvo l’obbligo di rideterminare il corrispettivo ove il contenuto del piano comporti modifiche in aumento o diminuzione rispetto alle somme o alle superfici in permuta da corrispondere. Sul punto della qualificazione della scrittura privata e delle conseguenze dell’inadempimento, la Corte di appello è ondivaga: esordisce sostenendo che «la statuizione del Tribunale per cui tale scrittura non è un contratto preliminare non merita censure» (p. 12). Poi qualifica la promessa di ven- dita come «puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l'accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti. Si tratta di un iniziale accordo che non può configurarsi an- cora come preliminare perché mancano elementi essenziali, ma che esclude che di quelli fissati si torni a discutere»(p. 16). Essa cita così espressamente le parole di Cass. SU 4628/2015 e apre la prospettiva diretta a conformarsi a questa pronuncia delle Sezioni Unite, che ha riconosciuto la figura del «preliminare di preliminare».Senonché, tale prospettiva non è coltivata con coerenza. Infatti,si argomenta che «l’approvazione del piano attuativo con la previsione di un aumento di volumetria ha determinato un regresso dell’accordo», per cui la mancata ripresa delle trattative sarebbe da valutare nell’alveo della responsabilità precontrattuale. Tuttavia, alla fine «la do- manda di risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 1337 c.c. non può trovare accoglimento» poiché la richiesta risarcitoria è stata quantificata nei termini dell’interesse positivo (e si conferma così il dispositivo di rigetto di primo grado). Con tale conclusione la Corte di appello omette di dare il giusto peso al fatto che Cass. SU 4628/2015 (p. 18 s.) , da lei correttamente invocata in relazione al caso attuale, argomenta che la violazione dell’ accordo, « in 5di 5 – 17759/2019 – 2 – 4 / 7 /202 4 ( 1 1 ) – [OSCURATO:PERSONA]. quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la man- cata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrat- tuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrat- tuale». Con ciò le Sezioni Unite aprono ad una responsabilità che, a seconda dell’atteggiarsi dell’accordo nel caso concreto, puòcoprire il risarcimento dell’interesse positivoe può spingersi anche a risarcire il mancato guadagno e le perdite subite per la fallita conclusione del contratto definitivo, ove si tratti dell’inadempimento di un preliminareche sia già completo di tutti gli elementi essenziali per la stipula del definitivo , quand’anche il primo di- sponga per la stipula di un secondo preliminare (prodromico al definitivo) per la definizione di ulteriori elementi del programma negoziale. Nel caso attuale resta affidato al giudizio di rinvio compiereun rinnovato apprezzamentodell’atteggiarsi dell’accordo del 1997 , nuovo esame che si rende necessarioalla luce del principio di diritto enunciato nel precedente capoverso e che è indispensabile ai fini della quantificazione del risarci- mento. 3. - È accolt o il primo motivo, sono assorbiti i restanti motivi, è cassa ta la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto nel senso di cui al paragrafo precedente, èrinviata la causa alla Corte di appello di Brescia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione almotivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di