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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 7 novembre 2023

Cassazione n. 31243/2023

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ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.32024/2018 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA]', 20, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che lo rappresenta e difende per procura in calce al ricorso, -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA], 302, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che la rappresenta e difendeper procura in calce al controricorso, -controricorrente- nonché nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], -intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di ROMAn.6110/2017depositata il 29 . 9 . 2017 .

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 7.11.2023dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Il [OSCURATO:DATA_NASCITA] [OSCURATO:PERSONA] sottoscriveva con [OSCURATO:PERSONA] un contratto preliminare per l'acquisto della porzione allo stato grezzo sita al secondo piano di una palazzina su tre livelli sita in Roma, via Varenna n. 58, interno 2 (nel NCEU alla partita 1985, foglio 60, particella 307, sub. 5), abitata al piano terra dal Salvatori.

Tale porzione era stata ricavata dal frazionamento dell'originario unico appartamento su due piani interno 1 (particella 307 sub. 3), costruito negli anni '70 senza concessione edilizia e per il quale era stata richiesta il 29.3.1988 licenza edilizia (prot. n. 70695), in due porzioni distinte (sub. 5 e sub. 4).

Il prezzo pattuito nel preliminare era stato di £ 240.000.000 ed il promittente acquirente Faiola aveva versato al Salvatori una caparra confirmatoria di £ 80.000.000, quietanzata nello stesso preliminare.

All'art. 3 del contratto preliminare il Salvatori si era impegnato ad ottenere a propria cura e spese la concessione edilizia in sanatoria per la porzione immobiliare promessa, nonché a costruire a propria cura e spese la scala esterna di collegamento tra il pianoterra e l'appartamento all'interno 2, con relativa ringhiera d'appoggio, ed a completare le ringhiere dei balconi.

All'articolo 6 del contratto era stato previsto che dal giorno del completamento della scala esterna (previsto per il 20.11.2000, ma avvenuto poi il 27.12.2000) il Faiola sarebbe stato immesso nel possesso (rectius detenzione) della porzione, con facoltà di eseguirvi lavori occorrenti per renderla abitabile a partire dallo stato grezzo in cui si trovava.

All'articolo 8 del contratto le parti avevano indicato che l'atto notarile di trasferimento sarebbe stato redatto entro e non oltre il termine essenziale del 30.8.2001, differibile di trenta giorni su richiesta scritta del promittente venditore finalizzata all'ottenimento della concessione edilizia in sanatoria, e che il contratto preliminare era condizionato in modo risolutivo al mancato rilascio della concessione edilizia in sanatoria, rilascio che sarebbe stato a cura e spese della parte promittente venditrice.

Le parti avevano altresì previsto, che in caso di mancato rilascio della concessione in sanatoria, il preliminare sarebbe stato risolto mediante comunicazione scritta del promittente acquirente, con immediata restituzione della somma dallo stesso versata.

Costruita la scala esterna e completata la ringhiera dei balconi, erano state consegnate le chiavi della porzione al Faiola, ed il 9.2.2001 il Salvatori aveva presentato richiesta di concessione in sanatoria per le due unità immobiliari (n.16579).

Dal momento che il Faiola aveva eseguito nella porzione promessagli lavori non autorizzati, il Salvatori, con raccomandata a.r. del suo legale del 17.1.2001, lo aveva diffidato a consegnargli le chiavi di accesso e a non eseguire lavori senza il suo assenso, nel contempo contestando la nullità dell'art. 6 del preliminare per genericità nell'indicazione dei lavori di ristrutturazione consentiti al promittente venditore ancor prima del rilascio della concessione in sanatoria.

Il 5.4.2001 il Salvatori per ottenere la sospensione dei lavori proponeva contro il Faiola ricorso per sequestro giudiziario, respinto dal Tribunale di Roma il 5.7.2001.

Dal momento che il Comune di Roma non aveva rilasciato entro il 30.8.2001, e neppure entro il 30.9.2001, la concessione in sanatoria per la porzione promessa, con conseguente risoluzione del preliminare, il Salvatori l'[OSCURATO:DATA_NASCITA] aveva invitato il Faiola a consegnargli le chiavi dell'immobile, offrendosi di restituirgli la somma versatagli di £ 80.000.000, ma il Faiola gli aveva notificato la citazione introduttiva del giudizio di primo grado il 5/6.12.2001, trascritta nei registri immobiliari.

In tale citazione il Faiola chiedeva in via principale la pronuncia di sentenza ex art. 2932 cod. civ. per ottenere il trasferimento della proprietà della porzione immobiliare promessagli, in subordine la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento di [OSCURATO:PERSONA] con conseguente sua condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta oltre al rimborso delle spese sostenute per i lavori già eseguiti nella suddetta porzione per £ 120.000.000, ed in ulteriore subordine la risoluzione del contratto preliminare con la restituzione in suo favore della caparra versata e della somma investita per ristrutturare la porzione immobiliare per complessive £

170.000.000. Si costituiva nel giudizio di primo grado il Salvatori, che oltre al rigetto delle domande avversarie, chiedeva in via riconvenzionale di dichiarare risolto di diritto ex art. 1457 cod. civ. il contratto preliminare alla data dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA] per scadenza del termine essenziale, in subordine di dichiararlo risolto ex art. 1453 cod. civ. per grave inadempimento del Faiola e di condannare quest'ultimo al pagamento dell'indennità di occupazione della porzione immobiliare nella misura di € 775,00 mensili dall'[OSCURATO:DATA_NASCITA] fino alla data del rilascio effettivo (avvenuto poi in corso di causa il 22.6.2010 come da verbale prodotto), nonché alla rimozione a propria cura e spese delle opere indicate, eseguite nella porzione in questione contro il volere del Salvatori, o al risarcimento dei danni relativi che sarebbero stati accertati tramite CTU.

Nel corso del giudizio di merito il Salvatori ed i suoi familiari ad aprile 2001 apponevano una catena con lucchetto all'unico cancello carrabile di ingresso di cui il Faiola aveva le chiavi per accedere alla porzione promessagli, e chiudevano il rubinetto dell'acqua comune alle due porzioni, ed il ricorso possessorio del Faiola veniva accolto dal Tribunale di Roma con ordinanza del 29.7.2002, poi revocata dal collegio il 7.11.2002 per difetto dell'ultrannualità del possesso del Faiola al momento dello spoglio.

Interrotto il giudizio di merito per morte di [OSCURATO:PERSONA], e riassunto lo stesso dal Faiola nei confronti della vedova, [OSCURATO:PERSONA], che si costituiva riportandosi alle originarie richieste del marito, e dei fratelli coeredi del defunto, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], che restavano contumaci, il Tribunale di Roma con la sentenza parziale n. 10862 del 30.5.2007, oggetto di riserva di appello delle parti costituite, rigettava le domande proposte dal Faiola di sentenza ex art. 2932 cod. civ. e di risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, dichiarava risolto (rectius inefficace ex tunc ) il preliminare per l'avveramento della condizione risolutiva (così interpretando l'art. 8), condannava il Faiola al rilascio immediato della porzione immobiliare promessagli a favore di [OSCURATO:PERSONA], disponendo che la stessa corrispondesse al Faiola la somma di € 41.316,55 (caparra confirmatoria ricevuta dal promittente venditore) oltre interessi dal settembre 2001 al saldo, ordinava la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale, e con separata ordinanza rimetteva la causa in istruttoria disponendo CTU per accertare lo stato della porzione immobiliare, per verificare se fosse stato ristrutturato e modificato nella sua conformazione e se ne fosse aumentato il valore rispetto allo stato grezzo iniziale, per determinare le spese necessarie per la riduzione in pristino e l'indennità di occupazione, parametrata ai canoni ordinari di mercato ricavabili dalla locazione abitativa di immobili analoghi.

Con la sentenza definitiva n. 26419/2009 del 23.12.2009 il Tribunale di Roma rigettava la domanda riconvenzionale di [OSCURATO:PERSONA] di condanna del Faiola al pagamento dell'indennità di occupazione senza titolo della porzione immobiliare, e disponeva la compensazione delle spese processuali e di CTU.

Avverso le sentenze di primo grado proponeva appello principale [OSCURATO:PERSONA] per il mancato riconoscimento dell'indennità di occupazione, per ottenere che la condanna alla restituzione della caparra ricevuta dal promittente venditore defunto non fosse messa solo a suo carico, ma a carico di tutti gli eredi di [OSCURATO:PERSONA] pro quota, per il mancato risarcimento dei danni conseguenti alla trascrizione dell'atto di citazione ex art.96 c.p.c., per la mancata condanna del Faiola alla riduzione in pristino della porzione immobiliare o in subordine al risarcimento del danno corrispondente.

Contro tali sentenze proponeva appello incidentale il Faiola, lamentando col primo motivo il mancato accoglimento della sua domanda di sentenza ex art. 2932 cod. civ., col secondo motivo il mancato accoglimento della sua domanda subordinata di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del promittente venditore e della sua domanda di restituzione di quanto speso per la ristrutturazione della porzione immobiliare, sulla quale il primo giudice aveva omesso di pronunciarsi, e col terzo motivo l'ingiusta compensazione delle spese di lite, ma non impugnava il capo della sentenza di primo grado che interpretando l'art. 8 del contratto preliminare come condizione risolutiva e non come clausola risolutiva espressa, aveva dichiarato risolto (rectius inefficace ex tunc) il contratto preliminare per il verificarsi della condizione risolutiva del mancato conseguimento della concessione edilizia in sanatoria della porzione entro il termine prorogato del 30.9.2001.

Si costituivano in secondo grado anche gli appellati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] quali eredi di [OSCURATO:PERSONA].

La sentenza n. 6110/2017 del 14.3/29.9.2017 della Corte d'Appello di Roma, in parziale riforma delle impugnate sentenze di primo grado, così statuiva: 1) accoglieva parzialmente l'appello incidentale di [OSCURATO:PERSONA] condannando il Faiola al pagamento dell'indennità di occupazione in favore degli eredi di [OSCURATO:PERSONA], complessivamente quantificata dalla data di deposito della sentenza parziale n. 10862/2007 dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA] fino al rilascio della porzione immobiliare del 23 giugno 2010 nella somma di € 74.562,00, oltre interessi legali, e ripartita per 4/6 a favore di [OSCURATO:PERSONA], e per 1/6 ciascuno a favore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; 2) in accoglimento del secondo motivo dell'appello principale e dell'appello incidentale dichiarava che [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] erano tenuti per 1/6 ciascuno al pagamento dell'importo di € 41.315,55 (caparra confirmatoria) oltre interessi dal settembre 2001 al saldo a favore di [OSCURATO:PERSONA], mentre solo i 4/6 di quell'importo gravavano su [OSCURATO:PERSONA]; 3) rigettava (rectius dichiarava inammissibile) il terzo motivo dell'appello principale relativo al risarcimento danni ex art. 96 c.p.c. per la trascrizione della citazione, ed in parziale accoglimento del quarto motivo dell'appello principale, concernente la domanda di ripristino dello stato dei luoghi, condannava il Faiola al risarcimento danni per € 1.000,00 sostitutivo del ripristino a favore degli eredi di [OSCURATO:PERSONA] secondo le rispettive quote limitatamente al costo di ripristino occorrente per l'avvenuto abbattimento di due tramezzi che aveva creato un unico ambiente nella porzione immobiliare; 4) rigettava (rectius dichiarava inammissibili) i primi due motivi dell'appello incidentale di [OSCURATO:PERSONA], relativi alla domanda ex art. 2932 cod. civ. ed alla domanda di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del promittente venditore; 5) condannava [OSCURATO:PERSONA] al pagamento a favore di [OSCURATO:PERSONA] dei ¾ delle spese processuali di primo grado (€ 8.788,88 oltre accessori), compensandole per ¼; 6) condannava [OSCURATO:PERSONA] al pagamento dei ¾ delle spese processuali di secondo grado, liquidandoli in € 11.760,99 oltre accessori a favore degli eredi di [OSCURATO:PERSONA] secondo le rispettive quote ereditarie, compensandole per ¼.

In data 1.10.2001 [OSCURATO:PERSONA] chiedeva alla Corte d'Appello di Roma la correzione della sentenza nella parte in cui aveva posto a suo carico l'indennità di occupazione dalla data di deposito della sentenza parziale n. 10862/2007 dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA], anziché dal 30.5.2007, data in cui era stata effettivamente depositata la sentenza parziale, ma tale istanza veniva respinta dalla Corte d'Appello di Roma in data 8.2.2018.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso alla Suprema Corte, notificato a [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], eredi di [OSCURATO:PERSONA], il [OSCURATO:DATA_NASCITA], [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a sei motivi, e resiste con controricorso notificato il 29.11.2018 [OSCURATO:PERSONA] nella qualità, mentre sono rimasti intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA], che [OSCURATO:PERSONA] hanno depositato memorie ex art. 380 bis.1 c.p.c.. [OSCURATO:PERSONA] Coi primi tre motivi parte ricorrente ha lamentato: 1) la violazione e falsa applicazione dell'art. 342 c.p.c. e dell'art. 2932 cod. civ. in relazione all'art. 360 comma primo n. 3 c.p.c. e l’erroneo apprezzamento delle risultanze istruttorie in violazione dell'art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. sempre sulla domanda di trasferimento ex art. 2932 cod. civ.; 2) la violazione e falsa applicazione dell'art. 342 c.p.c. e degli articoli 112 e 113 c.p.c. e degli articoli 1362, 1456 e 1453 cod. civ. e l’erroneo apprezzamento delle risultanze istruttorie in violazione degli articoli 360 comma primo n. 3) e 5) c.p.c. sulla domanda di risoluzione per grave inadempimento di [OSCURATO:PERSONA]; 3) l’omessa pronuncia sulla domanda di restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata in violazione dell'art.112 c.p.c., in relazione all'art. 360 comma primo n. 4) c.p.c.).

Tali tre motivi possono essere valutati congiuntamente , in quanto il loro esame è precluso dall’intervenuta formazione del giudicato interno.

Ritiene infatti la Corte di dover rilevare l'intervenuta formazione del giudicato interno in ordine al capo della sentenza parziale n. 10862 del 30.5.2007 del Tribunale di Roma, che interpretando letteralmente l'art. 8 del contratto preliminare di vendita concluso dalle parti il 19.10.2000 come previsione di una condizione risolutiva espressa, rappresentata dal mancato rilascio entro il 30.9.2001 da parte del Comune di Roma della concessione in sanatoria relativa alla porzione immobiliare promessa in vendita allo stato grezzo da [OSCURATO:PERSONA] a [OSCURATO:PERSONA], sita al secondo piano della palazzina su tre livelli sita in Roma, via Varenna n. 58, interno 2 (nel NCEU alla partita 1985, foglio 60, particella 307, sub. 5), e non come clausola risolutiva espressa, ha dichiarato risolto (rectius inefficace ex tunc ) il preliminare per l'avveramento della suddetta condizione risolutiva.

La prospettazione dell'art. 8 come clausola risolutiva espressa, anziché come condizione risolutiva, é stata formulata per la prima volta dal Faiola solo col ricorso in Cassazione, invocando i criteri interpretativi della comune intenzione delle parti, della buona fede e dell'interpretazione complessiva delle clausole contrattuali, e lamentando per la prima volta che la risoluzione (rectius inefficacia ex tunc)del preliminare sia stata dichiarata (in primo grado), senza che nessuna delle parti l'avesse richiesta, in violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato.

Il suddetto capo, infatti, non é stato fatto oggetto d'impugnazione con l'appello principale di [OSCURATO:PERSONA], né con l'appello incidentale di [OSCURATO:PERSONA].

Quest'ultimo, invero, non ha dedotto motivi specifici idonei a censurare la qualificazione dell'art. 8 del preliminare in termini di condizione risolutiva, essendosi limitato sul punto a sostenere che il Tribunale di Roma avrebbe ritenuto in modo superficiale e contraddittorio non accertate le cause del mancato rilascio della concessione in sanatoria, e che [OSCURATO:PERSONA] avrebbe tenuto un comportamento ostruzionistico, ostacolando il rilascio della concessione in sanatoria ed attendendo il 9.2.2001 per presentare la richiesta, benché la pratica relativa alla precedente sua domanda fosse stata sospesa fin dal 9.5.1997, ed omettendo di ritirare la sanatoria. [OSCURATO:PERSONA], in secondo grado, si é in sostanza limitato, richiamando la comparsa conclusionale di primo grado, a riproporre la propria originaria tesi che il preliminare dovesse essere dichiarato risolto per il grave inadempimento di [OSCURATO:PERSONA], che non avrebbe ottenuto la concessione in sanatoria entro il termine previsto nel preliminare del 30.9.2001, assumendo un comportamento ostruzionistico, senza confrontarsi con la motivazione addotta dalla sentenza parziale del Tribunale di Roma, che aveva invece ritenuto che il mancato conseguimento dal Comune di Roma della concessione in sanatoria della porzione promessa in vendita entro il 30.9.2001 fosse oggetto di una condizione risolutiva, e non dovesse quindi essere qualificato come un inadempimento contrattuale di [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA], pertanto, nonostante la formale dichiarazione di rigetto dell'appello incidentale al capo 4 della sentenza impugnata, é incorso, come desumibile dalla motivazione della stessa, nell'inammissibilità dell'appello incidentale relativo alla domanda di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. ed alla domanda di risoluzione del preliminare per grave inadempimento di [OSCURATO:PERSONA] con restituzione del doppio della caparra versata, sia per la genericità dei motivi addotti, sia perché non sono state offerte argomentazioni che consentissero di contrastare la motivazione della sentenza parziale circa l'intervenuta risoluzione (rectius perdita di efficacia ex tunc) del contratto preliminare di vendita per il verificarsi della condizione risolutiva, che deve quindi ritenersi definitivamente accertata.

Tanto il vizio dell'errata qualificazione dell'art. 8 del preliminare come condizione risolutiva anziché come clausola risolutiva espressa, quanto la violazione dell'art. 112 c.p.c. derivante dal fatto che nessuna delle parti aveva richiesto di dichiarare inefficace il contratto preliminare per la verificazione della condizione risolutiva del mancato ottenimento entro il 30.9.2001 della concessione in sanatoria della porzione promessa, infatti, essendo vizi della sentenza di primo grado, si sono convertiti in motivi d'impugnazione, per cui il Faiola li avrebbe dovuti far valere attraverso lo strumento dell'appello, e non avendolo fatto, si é formato il giudicato interno.

Sia la domanda di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. della proprietà della porzione immobiliare oggetto di causa in favore di [OSCURATO:PERSONA] del primo motivo, sia la domanda di risoluzione (rectius recesso) del contratto preliminare di vendita immobiliare dallo stesso concluso con [OSCURATO:PERSONA] il [OSCURATO:DATA_NASCITA] per grave inadempimento dell'obbligo di quest'ultimo di ottenere entro il 30.9.2001 la concessione in sanatoria della porzione promessa del secondo motivo e di contestuale restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata del terzo motivo, che il Faiola intenderebbe riproporre, presuppongono che il contratto preliminare concluso dalle parti il 19.10.2000 sia valido e produttivo di effetti giuridici, non potendosi richiedere l'adempimento coattivo di un contratto preliminare, o lamentare l'inadempimento di un'obbligazione di un contratto preliminare per desumerne la legittimità del recesso e della richiesta di restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, se non sul presupposto che il contratto da eseguire, o dal quale derivi quell'obbligazione che si assume inadempiuta, sia valido ed efficace.

Dal momento che invece é stata accertata definitivamente, per quanto sopra osservato, l'inefficacia ex tunc del contratto preliminare di vendita concluso da [OSCURATO:PERSONA] con [OSCURATO:PERSONA] il [OSCURATO:DATA_NASCITA], per il verificarsi della condizione risolutiva del mancato ottenimento dal Comune di Roma della concessione in sanatoria della porzione immobiliare promessa entro il 30.9.2001, sono inammissibili, perché contrastanti col giudicato interno, le domande che il Faiola vorrebbe riproporre attraverso i primi tre motivi di ricorso.

Col quarto motivo il ricorrente, in relazione alla domanda di restituzione di quanto speso per la ristrutturazione della porzione immobiliare promessagli, riproposta in secondo grado col secondo motivo di appello incidentale, e non incompatibile col giudicato interno formatosi, lamenta, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione degli articoli 936 e 2041 cod. civ., oltre che degli articoli 1453 e ss. cod. civ., nonché, in relazione all'art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., l'omesso esame di elementi istruttori decisivi (in particolare la CTU dell'arch.

Alemanno che ha accertato che i lavori di ristrutturazione della porzione compiuti dal Faiola, a ciò autorizzato nel preliminare, hanno determinato un incremento di valore della stessa di circa il 30%; le fatture di acquisto di porte, pavimenti e finestre; il computo metrico estimativo dei lavori di £ 90.000.000 ed il computo dei lavori dell'impianto elettrico di £10.881.550).

Sostiene il ricorrente di avere eseguito i lavori di ristrutturazione nella convinzione che si trattasse di opere legittime, in quanto [OSCURATO:PERSONA] aveva garantito la corretta presentazione della domanda di concessione in sanatoria ed aveva autorizzato i lavori nel preliminare, aggiungendo che si trattava comunque di lavori sanabili dei quali in futuro gli eredi di [OSCURATO:PERSONA] avrebbero potuto godere, e lamenta che l'impugnata sentenza non avrebbe spiegato in cosa sarebbe consistito l'illecito da lui posto in essere con l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione, derivando da ciò l'inapplicabilità alla fattispecie dell'art. 936 cod. civ. e l'applicabilità invece dell'art. 2041 cod. civ..

La domanda di restituzione delle spese di ristrutturazione é stata respinta dalla Corte d'Appello di Roma con la motivazione che i lavori erano stati svolti dal Faiola su un immobile non condonato e quindi non commerciabile, con conseguente applicabilità della giurisprudenza della Suprema Corte (ex multis Cass. 25.1.2016 n.1237), che in tema di accessione, nega il diritto all'indennizzo ex art. 936 cod. civ. ove l'esecuzione delle opere con materiali propri su suolo altrui configuri illecito, salvo che il manufatto sia oggetto di regolarizzazione urbanistica mediante concessione in sanatoria, giacché questa restituisce l'immobile ad uno stato di conformità al diritto, escludendo la sua futura demolizione.

Il motivo in esame va respinto, in quanto l'impugnata sentenza ha correttamente applicato la giurisprudenza sopra richiamata, in quanto ha accertato che la porzione immobiliare oggetto di causa ed anche i lavori di ristrutturazione compiuti dal Faiola durante la detenzione autorizzata dal preliminare per rendere abitabile la porzione stessa, non hanno mai ottenuto la concessione in sanatoria, ed erano perciò illeciti, a nulla rilevando il fatto che [OSCURATO:PERSONA] si fosse impegnato a presentare la domanda di concessione in sanatoria, che non risulta essere stata accolta e peraltro neppure si riferiva ai lavori compiuti, in parte contro la sua volontà, dal Faiola, ed a nulla rilevando che il Faiola fosse stato temporaneamente autorizzato nel preliminare dal proprietario ad eseguire quei lavori di ristrutturazione, che comunque necessitavano dell'autorizzazione, o concessione della competente autorità amministrativa sotto il profilo urbanistico-edilizio.

Peraltro l'applicabilità nel caso di specie dell'art. 936 cod. civ., che si riferisce alle costruzioni ed opere edilizie realizzate da un terzo su proprietà altrui con materiali propri, intendendosi per terzo colui che non sia legato al proprietario del suolo da un rapporto giuridico di natura reale o personale che lo legittimi a costruire sulla proprietà altrui e lo sottoponga alla speciale disciplina prevista per quel diritto reale o personale (vedi in tal senso Cass.n.5086/2022; Cass. n. 27088/2021; Cass. n. 27900/2017; Cass.n.10699/1994; Cass. n. 970/1983), si giustificava in quanto, una volta verificatasi la condizione risolutiva del mancato rilascio della concessione in sanatoria entro il 30.9.2001, é venuta meno retroattivamente l'efficacia del contratto preliminare del 19.10.2010, con conseguente impossibilità di considerare ancora regolato il rapporto tra [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ed i suoi eredi da quel contratto, con recupero quindi della posizione di terzo da parte del Faiola.

Non può poi essere lamentata dal ricorrente la violazione dell'art. 2041 cod. civ., che non é stato affatto applicato dall'impugnata sentenza, né poteva esserlo per la sua natura residuale, ricadendo la fattispecie, per quanto sopra detto, nell'ambito dell'art. 936 cod. civ., e del tutto inconferente, per la domanda di restituzione al Faiola di quanto speso per la ristrutturazione della porzione immobiliare promessagli, é la lamentata violazione dell'art. 1453 cod. civ..

Una volta riconosciuta la non indennizzabilità dei suddetti lavori di ristrutturazione, in quanto eseguiti senza un titolo edilizio abilitativo su un immobile privo di concessione in sanatoria, non ha evidentemente alcun rilievo la mancata considerazione nell'impugnata sentenza degli elementi istruttori specificati nel ricorso inerenti alla quantificazione di quell'indennità.

Col quinto motivo il ricorrente lamenta, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione del giudicato possessorio formatosi nel procedimento n. 79976/2001 RG del Tribunale di Roma sull'inibizione del possesso della porzione del Faiola dall'aprile 2001 per l'apposizione di una catena al cancello carrabile di accesso alla porzione immobiliare ai sensi dell'art. 2909 cod. civ., l'errata applicazione dell'art. 2043 cod. civ., e la violazione dell'art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. per omesso esame di elementi decisivi (il fatto che la porzione promessa si trovasse allo stato grezzo nel momento in cui ne era stato attribuito il “possesso” anticipato al Faiola e che non fosse commerciabile per difetto della concessione in sanatoria, ed il fatto che da aprile 2001 con l'apposizione della catena e la chiusura del rubinetto dell'acqua sarebbe stato inibito al Faiola il possesso della porzione).

Tale motivo si riferisce alla domanda, accolta in secondo grado, di condanna del Faiola al pagamento in favore degli eredi di [OSCURATO:PERSONA] dell'indennità di occupazione illegittima della porzione immobiliare dall'[OSCURATO:DATA_NASCITA] fino al rilascio del 23.6.2010 per €74.562,00 oltre interessi.

La Corte d'Appello di Roma ha accolto tale domanda, tenendo conto che, a seguito del verificarsi della risoluzione (rectius perdita di efficacia) del contratto preliminare del 19.10.2000, la detenzione della porzione immobiliare promessa, che era stata autorizzata nel preliminare a favore del Faiola, ha perso il suo titolo giustificativo, divenendo quindi occupazione senza titolo.

La Corte stessa, in conformità alla domanda avanzata a partire dall'[OSCURATO:DATA_NASCITA] (data in cui [OSCURATO:PERSONA] aveva comunicato che non era stata ottenuta la concessione edilizia in sanatoria per cui si era verificata la risoluzione, rectius perdita di efficacia del preliminare, per il verificarsi della condizione risolutiva, ed aveva chiesto al Faiola il rilascio della porzione dichiarando la propria disponibilità a restituire la caparra confirmatoria ricevuta), anche se erroneamente indicata come data della sentenza parziale del Tribunale di Roma, in realtà intervenuta il 30.5.2007, ha condannato il Faiola al pagamento dell'indennità di occupazione di €700,00 mensili, secondo la stima compiuta dal CTU arch. [OSCURATO:PERSONA], per il periodo compreso tra l'[OSCURATO:DATA_NASCITA] e la data del rilascio della porzione (23.6.2010), per complessivi € 74.562,00, oltre interessi legali, in favore degli eredi del proprietario promittente venditore [OSCURATO:PERSONA].

Il motivo relativo all'asserita violazione del giudicato possessorio é inammissibile, in quanto il giudizio possessorio, con le due fasi sommaria e di reclamo in cui si é articolato, si é interamente svolto nel corso del primo grado di questo giudizio, per cui il Faiola avrebbe dovuto far valere l'eccezione di giudicato esterno possessorio al più tardi nel costituirsi nel giudizio di appello, mentre non l'ha fatto, omettendo di precisare dove per la prima volta tale eccezione sarebbe stata sollevata e facendovi riferimento soltanto nel ricorso alla Suprema Corte, e quindi tardivamente.

A ciò va aggiunto che comunque il giudizio possessorio ha riguardato l'inibizione al Faiola del passaggio carrabile per l'accesso alla porzione promessa, e non il passaggio pedonale per raggiungerla, del quale ultimo il Faiola ha continuato a godere, come confermato dal fatto che solo in data 23.6.2010 il predetto ha provveduto al rilascio della porzione libera da persone e cose in favore di [OSCURATO:PERSONA] (vedi verbale di rilascio prodotto).

Il motivo relativo alla violazione dell'art. 2043 cod. civ. é inammissibile, in quanto non si confronta con la motivazione addotta dalla sentenza impugnata, che ha fatto scaturire l'obbligo della corresponsione dell'indennità di occupazione non dalla violazione del principio del neminem laedere dell'art. 2043 cod. civ., ma dal fatto che una volta venuta meno retroattivamente l'efficacia del contratto preliminare per il verificarsi della condizione risolutiva prevista dalle parti, il Faiola era tenuto a rilasciare la porzione immobiliare promessagli in favore del proprietario [OSCURATO:PERSONA].

Per quanto concerne poi i profili di asserita violazione dell'art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., il fatto che la porzione promessa si trovasse allo stato grezzo nel momento in cui ne era stato attribuito il “possesso” (rectius detenzione) anticipato al Faiola, e che non fosse commerciabile per difetto della concessione in sanatoria, sono stati considerati dalla CTU dell'arch. [OSCURATO:PERSONA], sulla cui base la Corte d'Appello di Roma ha determinato l'indennità di occupazione riconosciuta agli eredi di [OSCURATO:PERSONA], e comunque la giurisprudenza della Suprema Corte ha più volte riconosciuto la possibilità e liceità della percezione di un canone dalla locazione di un immobile del quale venga offerto il godimento anche se privo di titolo edilizio (Cass. 16.5.2013 n.11964; Cass. 27.5.2010 n. 12983; Cass. 24.10.2007 n. 22312; Cass. 15.12.2003 n. 19190; Cass. 28.4.1999 n. 4228; Cass.29.1.1982 n. 583).

Il fatto che invece da aprile 2001, con l'apposizione della catena, fosse stato inibito il passaggio carrabile per accedere alla porzione promessa, ed il fatto che nel contempo fosse stato chiuso il rubinetto dell'acqua a servizio della porzione, a parte i rilievi già evidenziati sulla mancata formulazione in appello dell'eccezione di giudicato possessorio, non sono fatti decisivi, in quanto sussistendo comunque il passaggio pedonale per accedere alla porzione ed essendo durato il possesso della stessa fino al rilascio documentato da apposito verbale del 23.6.2010, i presupposti dell'occupazione senza titolo riconosciuti dall'impugnata sentenza per l'inefficacia retroattiva propria della condizione risolutiva sarebbero comunque rimasti anche se i fatti sopra indicati fossero stati considerati.

E' poi evidente che non si può chiedere alla Suprema Corte, che non é giudice del fatto, ma delle leggi, di rivalutare l'incidenza in negativo dei suddetti fatti sulla misura dell'indennità di occupazione che la Corte d'Appello di Roma ha riconosciuto agli eredi di [OSCURATO:PERSONA] sulla base della CTU espletata.

Col sesto motivo il ricorrente lamenta, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., l'errata applicazione dell'art. 342 c.p.c. e degli articoli 1453 e ss. cod. civ., in riferimento alla domanda avanzata da [OSCURATO:PERSONA] col quarto motivo di appello principale, solo parzialmente accolto dalla sentenza impugnata, di condanna del Faiola alla riduzione in pristino delle opere arbitrariamente eseguite, o in subordine di condanna al risarcimento dei relativi danni.

Il ricorrente si duole che l'impugnata sentenza abbia dapprima ritenuto inammissibile il quarto motivo dell'appello principale, per poi esaminarlo nel merito, e pervenire al suo parziale accoglimento, dopo avere affermato che la Proietti non aveva in alcun modo provato la domanda di riduzione in pristino delle opere di ristrutturazione effettuate, omettendo di esplicitare le ragioni dell'accoglimento parziale del motivo e del ribaltamento delle ragioni di rigetto della domanda addotte dal giudice di primo grado, travisando le conclusioni del CTU Alemanno, che avevano riconosciuto che gli interventi del Faiola avevano determinato un aumento di valore dell'immobile del 30%, e torna ad invocare l'applicazione dell'art. 1456 cod. civ. sulla clausola risolutiva espressa e dell'art. 1453 cod. civ. sulla risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del Salvatori.

Va premesso che la motivazione addotta dalla sentenza impugnata, sul quarto motivo di appello principale di [OSCURATO:PERSONA], va letta non isolando i primi due capoversi del § 4.4, come fatto dal ricorrente, ma nella sua interezza e congiuntamente al capo 3 del dispositivo, col quale é stata accolta la domanda subordinata di risarcimento danni degli eredi di [OSCURATO:PERSONA] per il solo costo di demolizione dei due tramezzi con creazione di un unico ambiente per € 1.000,00, considerando la realizzazione della stessa come l'unico intervento di ristrutturazione eseguito dal Faiola che avesse alterato la conformazione della porzione immobiliare, superando il perimetro dei lavori autorizzati dal contratto preliminare.

La sentenza impugnata, infatti, dopo avere evidenziato prevalenti profili di genericità del quarto motivo di appello e di carenza di specifici argomenti idonei a contrastare le motivazioni logico-giuridiche della sentenza del Tribunale di Roma, che aveva ritenuto non accoglibile la domanda di ripristino in quanto il Faiola aveva effettuato interventi di finitura su una porzione immobiliare allo stato grezzo che ne avevano incrementato il valore senza però mutare la conformazione del bene, in quanto [OSCURATO:PERSONA] si era limitata ad elencare una serie di lavori eseguiti dal Faiola e ad indicare apoditticamente che essi, non eseguiti a regola d'arte, avrebbero stravolto la porzione immobiliare, e ad affermare che il contratto preliminare avrebbe consentito al promittente acquirente di eseguire solo interventi di finitura, non é giunta a dichiarare inammissibile il motivo di appello in questione, ed é passata ad esaminare il merito dello stesso.

In particolare la Corte d'Appello, sottolineando la diversa terminologia usata nella proposta di acquisto del 12.10.2000 e poi nel preliminare di vendita del 19.10.2000, e considerando che la porzione immobiliare si trovava all'epoca allo stato grezzo, ha ritenuto che il Faiola fosse stato autorizzato col preliminare non a compiere meri interventi di finitura, come ipotizzato dalla appellante, ma ad effettuare veri e propri interventi di ristrutturazione che fossero funzionali a rendere abitabile la porzione promessagli, ed ha quindi ritenuto che il solo intervento di ristrutturazione non autorizzato dal preliminare, determinante un'alterazione della conformazione della porzione non consentita, fosse rappresentato dalla demolizione di due tramezzi compiuta dal Faiola per creare un unico ambiente, liquidando quindi il risarcimento del danno dovuto agli eredi di [OSCURATO:PERSONA] per il ripristino relativo in € 1.000,00 e rigettando le maggiori pretese risarcitorie avanzate per gli altri interventi oggetto di doglianza da parte di [OSCURATO:PERSONA].

A questa conclusione il giudice di secondo grado é pervenuto, discostandosi parzialmente dalla sentenza di primo grado, in quanto ha ritenuto decisivo stabilire non tanto se gli interventi compiuti dal Faiola avessero o meno determinato un aumento di valore della porzione immobiliare, quanto piuttosto se essi fossero o meno rimasti nei limiti di quanto preventivamente assentito da [OSCURATO:PERSONA] nel contratto preliminare, riconoscendo il superamento di tali limiti solo per l'intervento di demolizione dei due tramezzi per creare un unico ambiente, volto non a garantire l'abitabilità della porzione, ma a soddisfare il gusto estetico del Faiola.

Non vi é stata quindi alcuna violazione dell'art. 342 c.p.c. da parte della Corte d'Appello di Roma, che ha fornito sul quarto motivo di appello una motivazione logica e coerente, che ha affrontato il merito rigettando le pretese risarcitorie eccessive per infondatezza ed accogliendole in misura molto limitata, senza prima addivenire ad una pronuncia di inammissibilità del motivo d'impugnazione.

Quanto ai reiterati richiami del ricorrente alle violazioni degli articoli 1456 e 1453 cod. civ., valgono le considerazioni già svolte sugli effetti preclusivi del giudicato interno.

Essendo stata ammessa [OSCURATO:PERSONA] al patrocinio a spese dello Stato, il ricorrente va condannato, in base alla soccombenza, al pagamento direttamente in favore dello Stato delle spese processuali liquidate in dispositivo in base all'art. 133 del D.M. n. 115/2002, mentre sono irripetibili le spese processuali del ricorrente nei confronti degli intimati.

Occorre dare atto che sussistono i presuppos

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.32024/2018 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA]', 20, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che lo rappresenta e difende per procura in calce al ricorso, -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA], 302, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che la rappresenta e difendeper procura in calce al controricorso, -controricorrente- nonché nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], -intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di ROMAn.6110/2017depositata il 29 . 9 . 2017 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 7.11.2023dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Il [OSCURATO:DATA_NASCITA] [OSCURATO:PERSONA] sottoscriveva con [OSCURATO:PERSONA] un contratto preliminare per l'acquisto della porzione allo stato grezzo sita al secondo piano di una palazzina su tre livelli sita in Roma, via Varenna n. 58, interno 2 (nel NCEU alla partita 1985, foglio 60, particella 307, sub. 5), abitata al piano terra dal Salvatori. Tale porzione era stata ricavata dal frazionamento dell'originario unico appartamento su due piani interno 1 (particella 307 sub. 3), costruito negli anni '70 senza concessione edilizia e per il quale era stata richiesta il 29.3.1988 licenza edilizia (prot. n. 70695), in due porzioni distinte (sub. 5 e sub. 4). Il prezzo pattuito nel preliminare era stato di £ 240.000.000 ed il promittente acquirente Faiola aveva versato al Salvatori una caparra confirmatoria di £ 80.000.000, quietanzata nello stesso preliminare. All'art. 3 del contratto preliminare il Salvatori si era impegnato ad ottenere a propria cura e spese la concessione edilizia in sanatoria per la porzione immobiliare promessa, nonché a costruire a propria cura e spese la scala esterna di collegamento tra il pianoterra e l'appartamento all'interno 2, con relativa ringhiera d'appoggio, ed a completare le ringhiere dei balconi. All'articolo 6 del contratto era stato previsto che dal giorno del completamento della scala esterna (previsto per il 20.11.2000, ma avvenuto poi il 27.12.2000) il Faiola sarebbe stato immesso nel possesso (rectius detenzione) della porzione, con facoltà di eseguirvi lavori occorrenti per renderla abitabile a partire dallo stato grezzo in cui si trovava. All'articolo 8 del contratto le parti avevano indicato che l'atto notarile di trasferimento sarebbe stato redatto entro e non oltre il termine essenziale del 30.8.2001, differibile di trenta giorni su richiesta scritta del promittente venditore finalizzata all'ottenimento della concessione edilizia in sanatoria, e che il contratto preliminare era condizionato in modo risolutivo al mancato rilascio della concessione edilizia in sanatoria, rilascio che sarebbe stato a cura e spese della parte promittente venditrice. Le parti avevano altresì previsto, che in caso di mancato rilascio della concessione in sanatoria, il preliminare sarebbe stato risolto mediante comunicazione scritta del promittente acquirente, con immediata restituzione della somma dallo stesso versata. Costruita la scala esterna e completata la ringhiera dei balconi, erano state consegnate le chiavi della porzione al Faiola, ed il 9.2.2001 il Salvatori aveva presentato richiesta di concessione in sanatoria per le due unità immobiliari (n.16579). Dal momento che il Faiola aveva eseguito nella porzione promessagli lavori non autorizzati, il Salvatori, con raccomandata a.r. del suo legale del 17.1.2001, lo aveva diffidato a consegnargli le chiavi di accesso e a non eseguire lavori senza il suo assenso, nel contempo contestando la nullità dell'art. 6 del preliminare per genericità nell'indicazione dei lavori di ristrutturazione consentiti al promittente venditore ancor prima del rilascio della concessione in sanatoria. Il 5.4.2001 il Salvatori per ottenere la sospensione dei lavori proponeva contro il Faiola ricorso per sequestro giudiziario, respinto dal Tribunale di Roma il 5.7.2001. Dal momento che il Comune di Roma non aveva rilasciato entro il 30.8.2001, e neppure entro il 30.9.2001, la concessione in sanatoria per la porzione promessa, con conseguente risoluzione del preliminare, il Salvatori l'[OSCURATO:DATA_NASCITA] aveva invitato il Faiola a consegnargli le chiavi dell'immobile, offrendosi di restituirgli la somma versatagli di £ 80.000.000, ma il Faiola gli aveva notificato la citazione introduttiva del giudizio di primo grado il 5/6.12.2001, trascritta nei registri immobiliari. In tale citazione il Faiola chiedeva in via principale la pronuncia di sentenza ex art. 2932 cod. civ. per ottenere il trasferimento della proprietà della porzione immobiliare promessagli, in subordine la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento di [OSCURATO:PERSONA] con conseguente sua condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta oltre al rimborso delle spese sostenute per i lavori già eseguiti nella suddetta porzione per £ 120.000.000, ed in ulteriore subordine la risoluzione del contratto preliminare con la restituzione in suo favore della caparra versata e della somma investita per ristrutturare la porzione immobiliare per complessive £ 170.000.000. Si costituiva nel giudizio di primo grado il Salvatori, che oltre al rigetto delle domande avversarie, chiedeva in via riconvenzionale di dichiarare risolto di diritto ex art. 1457 cod. civ. il contratto preliminare alla data dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA] per scadenza del termine essenziale, in subordine di dichiararlo risolto ex art. 1453 cod. civ. per grave inadempimento del Faiola e di condannare quest'ultimo al pagamento dell'indennità di occupazione della porzione immobiliare nella misura di € 775,00 mensili dall'[OSCURATO:DATA_NASCITA] fino alla data del rilascio effettivo (avvenuto poi in corso di causa il 22.6.2010 come da verbale prodotto), nonché alla rimozione a propria cura e spese delle opere indicate, eseguite nella porzione in questione contro il volere del Salvatori, o al risarcimento dei danni relativi che sarebbero stati accertati tramite CTU. Nel corso del giudizio di merito il Salvatori ed i suoi familiari ad aprile 2001 apponevano una catena con lucchetto all'unico cancello carrabile di ingresso di cui il Faiola aveva le chiavi per accedere alla porzione promessagli, e chiudevano il rubinetto dell'acqua comune alle due porzioni, ed il ricorso possessorio del Faiola veniva accolto dal Tribunale di Roma con ordinanza del 29.7.2002, poi revocata dal collegio il 7.11.2002 per difetto dell'ultrannualità del possesso del Faiola al momento dello spoglio. Interrotto il giudizio di merito per morte di [OSCURATO:PERSONA], e riassunto lo stesso dal Faiola nei confronti della vedova, [OSCURATO:PERSONA], che si costituiva riportandosi alle originarie richieste del marito, e dei fratelli coeredi del defunto, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], che restavano contumaci, il Tribunale di Roma con la sentenza parziale n. 10862 del 30.5.2007, oggetto di riserva di appello delle parti costituite, rigettava le domande proposte dal Faiola di sentenza ex art. 2932 cod. civ. e di risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, dichiarava risolto (rectius inefficace ex tunc ) il preliminare per l'avveramento della condizione risolutiva (così interpretando l'art. 8), condannava il Faiola al rilascio immediato della porzione immobiliare promessagli a favore di [OSCURATO:PERSONA], disponendo che la stessa corrispondesse al Faiola la somma di € 41.316,55 (caparra confirmatoria ricevuta dal promittente venditore) oltre interessi dal settembre 2001 al saldo, ordinava la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale, e con separata ordinanza rimetteva la causa in istruttoria disponendo CTU per accertare lo stato della porzione immobiliare, per verificare se fosse stato ristrutturato e modificato nella sua conformazione e se ne fosse aumentato il valore rispetto allo stato grezzo iniziale, per determinare le spese necessarie per la riduzione in pristino e l'indennità di occupazione, parametrata ai canoni ordinari di mercato ricavabili dalla locazione abitativa di immobili analoghi. Con la sentenza definitiva n. 26419/2009 del 23.12.2009 il Tribunale di Roma rigettava la domanda riconvenzionale di [OSCURATO:PERSONA] di condanna del Faiola al pagamento dell'indennità di occupazione senza titolo della porzione immobiliare, e disponeva la compensazione delle spese processuali e di CTU. Avverso le sentenze di primo grado proponeva appello principale [OSCURATO:PERSONA] per il mancato riconoscimento dell'indennità di occupazione, per ottenere che la condanna alla restituzione della caparra ricevuta dal promittente venditore defunto non fosse messa solo a suo carico, ma a carico di tutti gli eredi di [OSCURATO:PERSONA] pro quota, per il mancato risarcimento dei danni conseguenti alla trascrizione dell'atto di citazione ex art.96 c.p.c., per la mancata condanna del Faiola alla riduzione in pristino della porzione immobiliare o in subordine al risarcimento del danno corrispondente. Contro tali sentenze proponeva appello incidentale il Faiola, lamentando col primo motivo il mancato accoglimento della sua domanda di sentenza ex art. 2932 cod. civ., col secondo motivo il mancato accoglimento della sua domanda subordinata di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del promittente venditore e della sua domanda di restituzione di quanto speso per la ristrutturazione della porzione immobiliare, sulla quale il primo giudice aveva omesso di pronunciarsi, e col terzo motivo l'ingiusta compensazione delle spese di lite, ma non impugnava il capo della sentenza di primo grado che interpretando l'art. 8 del contratto preliminare come condizione risolutiva e non come clausola risolutiva espressa, aveva dichiarato risolto (rectius inefficace ex tunc) il contratto preliminare per il verificarsi della condizione risolutiva del mancato conseguimento della concessione edilizia in sanatoria della porzione entro il termine prorogato del 30.9.2001. Si costituivano in secondo grado anche gli appellati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] quali eredi di [OSCURATO:PERSONA]. La sentenza n. 6110/2017 del 14.3/29.9.2017 della Corte d'Appello di Roma, in parziale riforma delle impugnate sentenze di primo grado, così statuiva: 1) accoglieva parzialmente l'appello incidentale di [OSCURATO:PERSONA] condannando il Faiola al pagamento dell'indennità di occupazione in favore degli eredi di [OSCURATO:PERSONA], complessivamente quantificata dalla data di deposito della sentenza parziale n. 10862/2007 dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA] fino al rilascio della porzione immobiliare del 23 giugno 2010 nella somma di € 74.562,00, oltre interessi legali, e ripartita per 4/6 a favore di [OSCURATO:PERSONA], e per 1/6 ciascuno a favore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; 2) in accoglimento del secondo motivo dell'appello principale e dell'appello incidentale dichiarava che [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] erano tenuti per 1/6 ciascuno al pagamento dell'importo di € 41.315,55 (caparra confirmatoria) oltre interessi dal settembre 2001 al saldo a favore di [OSCURATO:PERSONA], mentre solo i 4/6 di quell'importo gravavano su [OSCURATO:PERSONA]; 3) rigettava (rectius dichiarava inammissibile) il terzo motivo dell'appello principale relativo al risarcimento danni ex art. 96 c.p.c. per la trascrizione della citazione, ed in parziale accoglimento del quarto motivo dell'appello principale, concernente la domanda di ripristino dello stato dei luoghi, condannava il Faiola al risarcimento danni per € 1.000,00 sostitutivo del ripristino a favore degli eredi di [OSCURATO:PERSONA] secondo le rispettive quote limitatamente al costo di ripristino occorrente per l'avvenuto abbattimento di due tramezzi che aveva creato un unico ambiente nella porzione immobiliare; 4) rigettava (rectius dichiarava inammissibili) i primi due motivi dell'appello incidentale di [OSCURATO:PERSONA], relativi alla domanda ex art. 2932 cod. civ. ed alla domanda di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del promittente venditore; 5) condannava [OSCURATO:PERSONA] al pagamento a favore di [OSCURATO:PERSONA] dei ¾ delle spese processuali di primo grado (€ 8.788,88 oltre accessori), compensandole per ¼; 6) condannava [OSCURATO:PERSONA] al pagamento dei ¾ delle spese processuali di secondo grado, liquidandoli in € 11.760,99 oltre accessori a favore degli eredi di [OSCURATO:PERSONA] secondo le rispettive quote ereditarie, compensandole per ¼. In data 1.10.2001 [OSCURATO:PERSONA] chiedeva alla Corte d'Appello di Roma la correzione della sentenza nella parte in cui aveva posto a suo carico l'indennità di occupazione dalla data di deposito della sentenza parziale n. 10862/2007 dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA], anziché dal 30.5.2007, data in cui era stata effettivamente depositata la sentenza parziale, ma tale istanza veniva respinta dalla Corte d'Appello di Roma in data 8.2.2018. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso alla Suprema Corte, notificato a [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], eredi di [OSCURATO:PERSONA], il [OSCURATO:DATA_NASCITA], [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a sei motivi, e resiste con controricorso notificato il 29.11.2018 [OSCURATO:PERSONA] nella qualità, mentre sono rimasti intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA], che [OSCURATO:PERSONA] hanno depositato memorie ex art. 380 bis.1 c.p.c.. [OSCURATO:PERSONA] Coi primi tre motivi parte ricorrente ha lamentato: 1) la violazione e falsa applicazione dell'art. 342 c.p.c. e dell'art. 2932 cod. civ. in relazione all'art. 360 comma primo n. 3 c.p.c. e l’erroneo apprezzamento delle risultanze istruttorie in violazione dell'art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. sempre sulla domanda di trasferimento ex art. 2932 cod. civ.; 2) la violazione e falsa applicazione dell'art. 342 c.p.c. e degli articoli 112 e 113 c.p.c. e degli articoli 1362, 1456 e 1453 cod. civ. e l’erroneo apprezzamento delle risultanze istruttorie in violazione degli articoli 360 comma primo n. 3) e 5) c.p.c. sulla domanda di risoluzione per grave inadempimento di [OSCURATO:PERSONA]; 3) l’omessa pronuncia sulla domanda di restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata in violazione dell'art.112 c.p.c., in relazione all'art. 360 comma primo n. 4) c.p.c.). Tali tre motivi possono essere valutati congiuntamente , in quanto il loro esame è precluso dall’intervenuta formazione del giudicato interno. Ritiene infatti la Corte di dover rilevare l'intervenuta formazione del giudicato interno in ordine al capo della sentenza parziale n. 10862 del 30.5.2007 del Tribunale di Roma, che interpretando letteralmente l'art. 8 del contratto preliminare di vendita concluso dalle parti il 19.10.2000 come previsione di una condizione risolutiva espressa, rappresentata dal mancato rilascio entro il 30.9.2001 da parte del Comune di Roma della concessione in sanatoria relativa alla porzione immobiliare promessa in vendita allo stato grezzo da [OSCURATO:PERSONA] a [OSCURATO:PERSONA], sita al secondo piano della palazzina su tre livelli sita in Roma, via Varenna n. 58, interno 2 (nel NCEU alla partita 1985, foglio 60, particella 307, sub. 5), e non come clausola risolutiva espressa, ha dichiarato risolto (rectius inefficace ex tunc ) il preliminare per l'avveramento della suddetta condizione risolutiva. La prospettazione dell'art. 8 come clausola risolutiva espressa, anziché come condizione risolutiva, é stata formulata per la prima volta dal Faiola solo col ricorso in Cassazione, invocando i criteri interpretativi della comune intenzione delle parti, della buona fede e dell'interpretazione complessiva delle clausole contrattuali, e lamentando per la prima volta che la risoluzione (rectius inefficacia ex tunc)del preliminare sia stata dichiarata (in primo grado), senza che nessuna delle parti l'avesse richiesta, in violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato. Il suddetto capo, infatti, non é stato fatto oggetto d'impugnazione con l'appello principale di [OSCURATO:PERSONA], né con l'appello incidentale di [OSCURATO:PERSONA]. Quest'ultimo, invero, non ha dedotto motivi specifici idonei a censurare la qualificazione dell'art. 8 del preliminare in termini di condizione risolutiva, essendosi limitato sul punto a sostenere che il Tribunale di Roma avrebbe ritenuto in modo superficiale e contraddittorio non accertate le cause del mancato rilascio della concessione in sanatoria, e che [OSCURATO:PERSONA] avrebbe tenuto un comportamento ostruzionistico, ostacolando il rilascio della concessione in sanatoria ed attendendo il 9.2.2001 per presentare la richiesta, benché la pratica relativa alla precedente sua domanda fosse stata sospesa fin dal 9.5.1997, ed omettendo di ritirare la sanatoria. [OSCURATO:PERSONA], in secondo grado, si é in sostanza limitato, richiamando la comparsa conclusionale di primo grado, a riproporre la propria originaria tesi che il preliminare dovesse essere dichiarato risolto per il grave inadempimento di [OSCURATO:PERSONA], che non avrebbe ottenuto la concessione in sanatoria entro il termine previsto nel preliminare del 30.9.2001, assumendo un comportamento ostruzionistico, senza confrontarsi con la motivazione addotta dalla sentenza parziale del Tribunale di Roma, che aveva invece ritenuto che il mancato conseguimento dal Comune di Roma della concessione in sanatoria della porzione promessa in vendita entro il 30.9.2001 fosse oggetto di una condizione risolutiva, e non dovesse quindi essere qualificato come un inadempimento contrattuale di [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA], pertanto, nonostante la formale dichiarazione di rigetto dell'appello incidentale al capo 4 della sentenza impugnata, é incorso, come desumibile dalla motivazione della stessa, nell'inammissibilità dell'appello incidentale relativo alla domanda di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. ed alla domanda di risoluzione del preliminare per grave inadempimento di [OSCURATO:PERSONA] con restituzione del doppio della caparra versata, sia per la genericità dei motivi addotti, sia perché non sono state offerte argomentazioni che consentissero di contrastare la motivazione della sentenza parziale circa l'intervenuta risoluzione (rectius perdita di efficacia ex tunc) del contratto preliminare di vendita per il verificarsi della condizione risolutiva, che deve quindi ritenersi definitivamente accertata. Tanto il vizio dell'errata qualificazione dell'art. 8 del preliminare come condizione risolutiva anziché come clausola risolutiva espressa, quanto la violazione dell'art. 112 c.p.c. derivante dal fatto che nessuna delle parti aveva richiesto di dichiarare inefficace il contratto preliminare per la verificazione della condizione risolutiva del mancato ottenimento entro il 30.9.2001 della concessione in sanatoria della porzione promessa, infatti, essendo vizi della sentenza di primo grado, si sono convertiti in motivi d'impugnazione, per cui il Faiola li avrebbe dovuti far valere attraverso lo strumento dell'appello, e non avendolo fatto, si é formato il giudicato interno. Sia la domanda di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. della proprietà della porzione immobiliare oggetto di causa in favore di [OSCURATO:PERSONA] del primo motivo, sia la domanda di risoluzione (rectius recesso) del contratto preliminare di vendita immobiliare dallo stesso concluso con [OSCURATO:PERSONA] il [OSCURATO:DATA_NASCITA] per grave inadempimento dell'obbligo di quest'ultimo di ottenere entro il 30.9.2001 la concessione in sanatoria della porzione promessa del secondo motivo e di contestuale restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata del terzo motivo, che il Faiola intenderebbe riproporre, presuppongono che il contratto preliminare concluso dalle parti il 19.10.2000 sia valido e produttivo di effetti giuridici, non potendosi richiedere l'adempimento coattivo di un contratto preliminare, o lamentare l'inadempimento di un'obbligazione di un contratto preliminare per desumerne la legittimità del recesso e della richiesta di restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, se non sul presupposto che il contratto da eseguire, o dal quale derivi quell'obbligazione che si assume inadempiuta, sia valido ed efficace. Dal momento che invece é stata accertata definitivamente, per quanto sopra osservato, l'inefficacia ex tunc del contratto preliminare di vendita concluso da [OSCURATO:PERSONA] con [OSCURATO:PERSONA] il [OSCURATO:DATA_NASCITA], per il verificarsi della condizione risolutiva del mancato ottenimento dal Comune di Roma della concessione in sanatoria della porzione immobiliare promessa entro il 30.9.2001, sono inammissibili, perché contrastanti col giudicato interno, le domande che il Faiola vorrebbe riproporre attraverso i primi tre motivi di ricorso. Col quarto motivo il ricorrente, in relazione alla domanda di restituzione di quanto speso per la ristrutturazione della porzione immobiliare promessagli, riproposta in secondo grado col secondo motivo di appello incidentale, e non incompatibile col giudicato interno formatosi, lamenta, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione degli articoli 936 e 2041 cod. civ., oltre che degli articoli 1453 e ss. cod. civ., nonché, in relazione all'art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., l'omesso esame di elementi istruttori decisivi (in particolare la CTU dell'arch. Alemanno che ha accertato che i lavori di ristrutturazione della porzione compiuti dal Faiola, a ciò autorizzato nel preliminare, hanno determinato un incremento di valore della stessa di circa il 30%; le fatture di acquisto di porte, pavimenti e finestre; il computo metrico estimativo dei lavori di £ 90.000.000 ed il computo dei lavori dell'impianto elettrico di £10.881.550). Sostiene il ricorrente di avere eseguito i lavori di ristrutturazione nella convinzione che si trattasse di opere legittime, in quanto [OSCURATO:PERSONA] aveva garantito la corretta presentazione della domanda di concessione in sanatoria ed aveva autorizzato i lavori nel preliminare, aggiungendo che si trattava comunque di lavori sanabili dei quali in futuro gli eredi di [OSCURATO:PERSONA] avrebbero potuto godere, e lamenta che l'impugnata sentenza non avrebbe spiegato in cosa sarebbe consistito l'illecito da lui posto in essere con l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione, derivando da ciò l'inapplicabilità alla fattispecie dell'art. 936 cod. civ. e l'applicabilità invece dell'art. 2041 cod. civ.. La domanda di restituzione delle spese di ristrutturazione é stata respinta dalla Corte d'Appello di Roma con la motivazione che i lavori erano stati svolti dal Faiola su un immobile non condonato e quindi non commerciabile, con conseguente applicabilità della giurisprudenza della Suprema Corte (ex multis Cass. 25.1.2016 n.1237), che in tema di accessione, nega il diritto all'indennizzo ex art. 936 cod. civ. ove l'esecuzione delle opere con materiali propri su suolo altrui configuri illecito, salvo che il manufatto sia oggetto di regolarizzazione urbanistica mediante concessione in sanatoria, giacché questa restituisce l'immobile ad uno stato di conformità al diritto, escludendo la sua futura demolizione. Il motivo in esame va respinto, in quanto l'impugnata sentenza ha correttamente applicato la giurisprudenza sopra richiamata, in quanto ha accertato che la porzione immobiliare oggetto di causa ed anche i lavori di ristrutturazione compiuti dal Faiola durante la detenzione autorizzata dal preliminare per rendere abitabile la porzione stessa, non hanno mai ottenuto la concessione in sanatoria, ed erano perciò illeciti, a nulla rilevando il fatto che [OSCURATO:PERSONA] si fosse impegnato a presentare la domanda di concessione in sanatoria, che non risulta essere stata accolta e peraltro neppure si riferiva ai lavori compiuti, in parte contro la sua volontà, dal Faiola, ed a nulla rilevando che il Faiola fosse stato temporaneamente autorizzato nel preliminare dal proprietario ad eseguire quei lavori di ristrutturazione, che comunque necessitavano dell'autorizzazione, o concessione della competente autorità amministrativa sotto il profilo urbanistico-edilizio. Peraltro l'applicabilità nel caso di specie dell'art. 936 cod. civ., che si riferisce alle costruzioni ed opere edilizie realizzate da un terzo su proprietà altrui con materiali propri, intendendosi per terzo colui che non sia legato al proprietario del suolo da un rapporto giuridico di natura reale o personale che lo legittimi a costruire sulla proprietà altrui e lo sottoponga alla speciale disciplina prevista per quel diritto reale o personale (vedi in tal senso Cass.n.5086/2022; Cass. n. 27088/2021; Cass. n. 27900/2017; Cass.n.10699/1994; Cass. n. 970/1983), si giustificava in quanto, una volta verificatasi la condizione risolutiva del mancato rilascio della concessione in sanatoria entro il 30.9.2001, é venuta meno retroattivamente l'efficacia del contratto preliminare del 19.10.2010, con conseguente impossibilità di considerare ancora regolato il rapporto tra [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ed i suoi eredi da quel contratto, con recupero quindi della posizione di terzo da parte del Faiola. Non può poi essere lamentata dal ricorrente la violazione dell'art. 2041 cod. civ., che non é stato affatto applicato dall'impugnata sentenza, né poteva esserlo per la sua natura residuale, ricadendo la fattispecie, per quanto sopra detto, nell'ambito dell'art. 936 cod. civ., e del tutto inconferente, per la domanda di restituzione al Faiola di quanto speso per la ristrutturazione della porzione immobiliare promessagli, é la lamentata violazione dell'art. 1453 cod. civ.. Una volta riconosciuta la non indennizzabilità dei suddetti lavori di ristrutturazione, in quanto eseguiti senza un titolo edilizio abilitativo su un immobile privo di concessione in sanatoria, non ha evidentemente alcun rilievo la mancata considerazione nell'impugnata sentenza degli elementi istruttori specificati nel ricorso inerenti alla quantificazione di quell'indennità. Col quinto motivo il ricorrente lamenta, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione del giudicato possessorio formatosi nel procedimento n. 79976/2001 RG del Tribunale di Roma sull'inibizione del possesso della porzione del Faiola dall'aprile 2001 per l'apposizione di una catena al cancello carrabile di accesso alla porzione immobiliare ai sensi dell'art. 2909 cod. civ., l'errata applicazione dell'art. 2043 cod. civ., e la violazione dell'art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. per omesso esame di elementi decisivi (il fatto che la porzione promessa si trovasse allo stato grezzo nel momento in cui ne era stato attribuito il “possesso” anticipato al Faiola e che non fosse commerciabile per difetto della concessione in sanatoria, ed il fatto che da aprile 2001 con l'apposizione della catena e la chiusura del rubinetto dell'acqua sarebbe stato inibito al Faiola il possesso della porzione). Tale motivo si riferisce alla domanda, accolta in secondo grado, di condanna del Faiola al pagamento in favore degli eredi di [OSCURATO:PERSONA] dell'indennità di occupazione illegittima della porzione immobiliare dall'[OSCURATO:DATA_NASCITA] fino al rilascio del 23.6.2010 per €74.562,00 oltre interessi. La Corte d'Appello di Roma ha accolto tale domanda, tenendo conto che, a seguito del verificarsi della risoluzione (rectius perdita di efficacia) del contratto preliminare del 19.10.2000, la detenzione della porzione immobiliare promessa, che era stata autorizzata nel preliminare a favore del Faiola, ha perso il suo titolo giustificativo, divenendo quindi occupazione senza titolo. La Corte stessa, in conformità alla domanda avanzata a partire dall'[OSCURATO:DATA_NASCITA] (data in cui [OSCURATO:PERSONA] aveva comunicato che non era stata ottenuta la concessione edilizia in sanatoria per cui si era verificata la risoluzione, rectius perdita di efficacia del preliminare, per il verificarsi della condizione risolutiva, ed aveva chiesto al Faiola il rilascio della porzione dichiarando la propria disponibilità a restituire la caparra confirmatoria ricevuta), anche se erroneamente indicata come data della sentenza parziale del Tribunale di Roma, in realtà intervenuta il 30.5.2007, ha condannato il Faiola al pagamento dell'indennità di occupazione di €700,00 mensili, secondo la stima compiuta dal CTU arch. [OSCURATO:PERSONA], per il periodo compreso tra l'[OSCURATO:DATA_NASCITA] e la data del rilascio della porzione (23.6.2010), per complessivi € 74.562,00, oltre interessi legali, in favore degli eredi del proprietario promittente venditore [OSCURATO:PERSONA]. Il motivo relativo all'asserita violazione del giudicato possessorio é inammissibile, in quanto il giudizio possessorio, con le due fasi sommaria e di reclamo in cui si é articolato, si é interamente svolto nel corso del primo grado di questo giudizio, per cui il Faiola avrebbe dovuto far valere l'eccezione di giudicato esterno possessorio al più tardi nel costituirsi nel giudizio di appello, mentre non l'ha fatto, omettendo di precisare dove per la prima volta tale eccezione sarebbe stata sollevata e facendovi riferimento soltanto nel ricorso alla Suprema Corte, e quindi tardivamente. A ciò va aggiunto che comunque il giudizio possessorio ha riguardato l'inibizione al Faiola del passaggio carrabile per l'accesso alla porzione promessa, e non il passaggio pedonale per raggiungerla, del quale ultimo il Faiola ha continuato a godere, come confermato dal fatto che solo in data 23.6.2010 il predetto ha provveduto al rilascio della porzione libera da persone e cose in favore di [OSCURATO:PERSONA] (vedi verbale di rilascio prodotto). Il motivo relativo alla violazione dell'art. 2043 cod. civ. é inammissibile, in quanto non si confronta con la motivazione addotta dalla sentenza impugnata, che ha fatto scaturire l'obbligo della corresponsione dell'indennità di occupazione non dalla violazione del principio del neminem laedere dell'art. 2043 cod. civ., ma dal fatto che una volta venuta meno retroattivamente l'efficacia del contratto preliminare per il verificarsi della condizione risolutiva prevista dalle parti, il Faiola era tenuto a rilasciare la porzione immobiliare promessagli in favore del proprietario [OSCURATO:PERSONA]. Per quanto concerne poi i profili di asserita violazione dell'art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., il fatto che la porzione promessa si trovasse allo stato grezzo nel momento in cui ne era stato attribuito il “possesso” (rectius detenzione) anticipato al Faiola, e che non fosse commerciabile per difetto della concessione in sanatoria, sono stati considerati dalla CTU dell'arch. [OSCURATO:PERSONA], sulla cui base la Corte d'Appello di Roma ha determinato l'indennità di occupazione riconosciuta agli eredi di [OSCURATO:PERSONA], e comunque la giurisprudenza della Suprema Corte ha più volte riconosciuto la possibilità e liceità della percezione di un canone dalla locazione di un immobile del quale venga offerto il godimento anche se privo di titolo edilizio (Cass. 16.5.2013 n.11964; Cass. 27.5.2010 n. 12983; Cass. 24.10.2007 n. 22312; Cass. 15.12.2003 n. 19190; Cass. 28.4.1999 n. 4228; Cass.29.1.1982 n. 583). Il fatto che invece da aprile 2001, con l'apposizione della catena, fosse stato inibito il passaggio carrabile per accedere alla porzione promessa, ed il fatto che nel contempo fosse stato chiuso il rubinetto dell'acqua a servizio della porzione, a parte i rilievi già evidenziati sulla mancata formulazione in appello dell'eccezione di giudicato possessorio, non sono fatti decisivi, in quanto sussistendo comunque il passaggio pedonale per accedere alla porzione ed essendo durato il possesso della stessa fino al rilascio documentato da apposito verbale del 23.6.2010, i presupposti dell'occupazione senza titolo riconosciuti dall'impugnata sentenza per l'inefficacia retroattiva propria della condizione risolutiva sarebbero comunque rimasti anche se i fatti sopra indicati fossero stati considerati. E' poi evidente che non si può chiedere alla Suprema Corte, che non é giudice del fatto, ma delle leggi, di rivalutare l'incidenza in negativo dei suddetti fatti sulla misura dell'indennità di occupazione che la Corte d'Appello di Roma ha riconosciuto agli eredi di [OSCURATO:PERSONA] sulla base della CTU espletata. Col sesto motivo il ricorrente lamenta, in relazione all'art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., l'errata applicazione dell'art. 342 c.p.c. e degli articoli 1453 e ss. cod. civ., in riferimento alla domanda avanzata da [OSCURATO:PERSONA] col quarto motivo di appello principale, solo parzialmente accolto dalla sentenza impugnata, di condanna del Faiola alla riduzione in pristino delle opere arbitrariamente eseguite, o in subordine di condanna al risarcimento dei relativi danni. Il ricorrente si duole che l'impugnata sentenza abbia dapprima ritenuto inammissibile il quarto motivo dell'appello principale, per poi esaminarlo nel merito, e pervenire al suo parziale accoglimento, dopo avere affermato che la Proietti non aveva in alcun modo provato la domanda di riduzione in pristino delle opere di ristrutturazione effettuate, omettendo di esplicitare le ragioni dell'accoglimento parziale del motivo e del ribaltamento delle ragioni di rigetto della domanda addotte dal giudice di primo grado, travisando le conclusioni del CTU Alemanno, che avevano riconosciuto che gli interventi del Faiola avevano determinato un aumento di valore dell'immobile del 30%, e torna ad invocare l'applicazione dell'art. 1456 cod. civ. sulla clausola risolutiva espressa e dell'art. 1453 cod. civ. sulla risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del Salvatori. Va premesso che la motivazione addotta dalla sentenza impugnata, sul quarto motivo di appello principale di [OSCURATO:PERSONA], va letta non isolando i primi due capoversi del § 4.4, come fatto dal ricorrente, ma nella sua interezza e congiuntamente al capo 3 del dispositivo, col quale é stata accolta la domanda subordinata di risarcimento danni degli eredi di [OSCURATO:PERSONA] per il solo costo di demolizione dei due tramezzi con creazione di un unico ambiente per € 1.000,00, considerando la realizzazione della stessa come l'unico intervento di ristrutturazione eseguito dal Faiola che avesse alterato la conformazione della porzione immobiliare, superando il perimetro dei lavori autorizzati dal contratto preliminare. La sentenza impugnata, infatti, dopo avere evidenziato prevalenti profili di genericità del quarto motivo di appello e di carenza di specifici argomenti idonei a contrastare le motivazioni logico-giuridiche della sentenza del Tribunale di Roma, che aveva ritenuto non accoglibile la domanda di ripristino in quanto il Faiola aveva effettuato interventi di finitura su una porzione immobiliare allo stato grezzo che ne avevano incrementato il valore senza però mutare la conformazione del bene, in quanto [OSCURATO:PERSONA] si era limitata ad elencare una serie di lavori eseguiti dal Faiola e ad indicare apoditticamente che essi, non eseguiti a regola d'arte, avrebbero stravolto la porzione immobiliare, e ad affermare che il contratto preliminare avrebbe consentito al promittente acquirente di eseguire solo interventi di finitura, non é giunta a dichiarare inammissibile il motivo di appello in questione, ed é passata ad esaminare il merito dello stesso. In particolare la Corte d'Appello, sottolineando la diversa terminologia usata nella proposta di acquisto del 12.10.2000 e poi nel preliminare di vendita del 19.10.2000, e considerando che la porzione immobiliare si trovava all'epoca allo stato grezzo, ha ritenuto che il Faiola fosse stato autorizzato col preliminare non a compiere meri interventi di finitura, come ipotizzato dalla appellante, ma ad effettuare veri e propri interventi di ristrutturazione che fossero funzionali a rendere abitabile la porzione promessagli, ed ha quindi ritenuto che il solo intervento di ristrutturazione non autorizzato dal preliminare, determinante un'alterazione della conformazione della porzione non consentita, fosse rappresentato dalla demolizione di due tramezzi compiuta dal Faiola per creare un unico ambiente, liquidando quindi il risarcimento del danno dovuto agli eredi di [OSCURATO:PERSONA] per il ripristino relativo in € 1.000,00 e rigettando le maggiori pretese risarcitorie avanzate per gli altri interventi oggetto di doglianza da parte di [OSCURATO:PERSONA]. A questa conclusione il giudice di secondo grado é pervenuto, discostandosi parzialmente dalla sentenza di primo grado, in quanto ha ritenuto decisivo stabilire non tanto se gli interventi compiuti dal Faiola avessero o meno determinato un aumento di valore della porzione immobiliare, quanto piuttosto se essi fossero o meno rimasti nei limiti di quanto preventivamente assentito da [OSCURATO:PERSONA] nel contratto preliminare, riconoscendo il superamento di tali limiti solo per l'intervento di demolizione dei due tramezzi per creare un unico ambiente, volto non a garantire l'abitabilità della porzione, ma a soddisfare il gusto estetico del Faiola. Non vi é stata quindi alcuna violazione dell'art. 342 c.p.c. da parte della Corte d'Appello di Roma, che ha fornito sul quarto motivo di appello una motivazione logica e coerente, che ha affrontato il merito rigettando le pretese risarcitorie eccessive per infondatezza ed accogliendole in misura molto limitata, senza prima addivenire ad una pronuncia di inammissibilità del motivo d'impugnazione. Quanto ai reiterati richiami del ricorrente alle violazioni degli articoli 1456 e 1453 cod. civ., valgono le considerazioni già svolte sugli effetti preclusivi del giudicato interno. Essendo stata ammessa [OSCURATO:PERSONA] al patrocinio a spese dello Stato, il ricorrente va condannato, in base alla soccombenza, al pagamento direttamente in favore dello Stato delle spese processuali liquidate in dispositivo in base all'art. 133 del D.M. n. 115/2002, mentre sono irripetibili le spese processuali del ricorrente nei confronti degli intimati. Occorre dare atto che sussistono i presuppos
Sentenza Cassazione n. 31243/2023 — Fons Iuris — Fons Iuris