Cassazione n. 12340/2026

fesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-ricorrente-controAgenzia Delle Entrate in persona del legale rappresentante protempore, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Stato ;-controricorrente-avverso la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di II Grado dellaLombardia n. 1239/2024 depositata il 30/04/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 26404/2024Numero sezionale 1239/2026Numero di raccolta generale 12340/2026Data pubblicazione 03/05/20261.UnipolSai [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]. èproprietaria di 11 edifici ubicati nel Comune di Milano per i quali l’Agenziadelle Entrate ha notificato un accertamento catastale con attribuzione direndita.Avverso tale atto è stato proposto ricorso, parzialmente accoltorideterminando il valore del suolo in 50 €/mc, sulla scorta della seguentemotivazione, riportata nella decisione impugnata: “L’accertamento verte inmerito alla voce “area di pertinenza e posti auto” e al valore del suolo. IlRicorrente calcola come 12% sul costo di costruzione; l’Ufficio rettifica conriferimento al valore minimo da prezziario per la destinazione direzionalenella terza zona censuaria del comune di Milano. La contestazione delricorrente si basa sulla marginalità dell’ubicazione e sulla scomodità perraggiungerla, e in ogni caso, sulla sproporzione della valutazionedell’Ufficio che porterebbe al 50% l’incidenza del valore del suolo sulcostruito. La mediazione non ha avuto esito perché l’Ufficio non si discostadal Prezzario. In fase di udienza viene specificato che il prezzario è statocomunicato ma non condiviso con gli [OSCURATO:PERSONA] del settore. Nonsi possono non condividere i motivi di parte ricorrente esposti in atti edurante l’udienza; parte ricorrente dimostra con vedute aeree lasituazione dell’immobile, che è effettivamente isolato dal contestocircostante e la sua ubicazione marginale rispetto al Comune di Milano;l’applicazione del prezziario condurrebbe ad applicare regole uguali asituazioni differenti con evidente iniquità del risultato a cui si giungerebbe.Non si possono altresì disconoscere completamente le ragioni dell’Ufficioesplicitate anche in udienza. Pertanto, il valore del suolo vieneraddoppiato [€ 50/mc.] rispetto a quanto proposto da parte ricorrente,ordinando all’Ufficio di modificare in tal senso l’accertamento”.Numero registro generale 26404/2024Numero sezionale 1239/2026Numero di raccolta generale 12340/2026Data pubblicazione 03/05/2026Sicché l’Agenzia delle Entrate ha proposto appello, per quel che rilevain questa sede, in relazione al fabbricato ubicato in Milano, [OSCURATO:PERSONA]. 28/2, catastalmente individuato al Foglio n. 16, part. 13, sub. 703.2. L’appello è stato parzialmente accolto.In particolare, in relazione al citato immobile ubicato in Milano,accogliendo la tesi dell’Agenzia, dopo averla riportata, si è osservato comel’accertamento verta in merito alla voce “area di pertinenza e posti auto” eal “valore del suolo”. Si è chiarito che l’area è facilmente raggiungibilecon la macchina perché è vicina a diversi snodi autostradali. Si è conclusoin questi termini: “Poiché l’autovettura costituisce ancora il principalemezzo di trasporto, si deve ritenere che la carenza di mezzi pubblici,dipendente anche dal fatto che l’area è nuova, sia poco rilevante. Inoltre ilvalore di €/mc 130,00, corrisponde a quello minimo previsto per la zonacensuaria n. 3. (in cui ricade l’immobile oggetto di accertamento)”.Con riferimento al parcheggio il giudice di merito ha ritenuto rilevanteil fatto che il valore minimo del 12% indicato nella DOCFA non siaapplicabile in questo caso in quanto la fruibilità della strutturaprincipalmente con le automobili comporta che il valore della posizioneassume particolare rilevanza rispetto al costo della costruzione e quindi èstato confermato l’accertamento contenuto nella sentenza impugnata.3.Avverso la predetta decisione è proposto ricorso dalla societàcontribuente affidato a tre motivi.Resiste con controricorso l’Agenzia delle Entrate.La ricorrente ha depositato memoria illustrativa in prossimitàdell’udienza.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con la prima censura si denuncia la nullità della sentenza permotivazione apparente in violazione dell’art. 132, comma 2, c.p.c. eviolazione dell’art. 1, comma 2, e dell’art.36, comma 2, n. 4 del d.lgs. n.546 del 1992.Numero registro generale 26404/2024Numero sezionale 1239/2026Numero di raccolta generale 12340/2026Data pubblicazione 03/05/2026Il Giudice dell’appello – a fronte di tutte le argomentazioni dedotte ecomprovate da UnipolSai in corso di causa – ha riformato la decisione delGiudice di primo grado (che aveva riquantificato il valore del suolo in 50€/mc.) evidenziando che l’area è facilmente raggiungibile con la macchinaperché è vicina a diversi snodi autostradali e l’irrilevanza della carenza dimezzi pubblici, stante la possibilità generalizzata di utilizzare l’autovettura.La statuizione del giudice di merito nella prospettazione del ricorrente –“lungi dal contenere un impianto motivazionale che dia conto dellevalutazioni che hanno indotto il Giudice a disattendere le pertinentiargomentazioni difensive spiegate in causa da UnipolSai con adeguatocorredo probatorio a sostegno della correttezza in parte qua dell’operatodel Giudice di primo grado - si risolve in una inconferente, assertiva edapodittica affermazione di legittimità dell’operato dell’Amministrazionedel discorsivo, e valutazioni del tutto individuali e decontestualizzate)senza null’altro dire a fondamento della medesima”.Si sottolinea, inoltre, come il riferimento all’ essere la zona nuovasarebbe peraltro smentito dall’anno di costruzione del fabbricato, 1988, adimostrazione della inconsistenza delle ragioni poste a fondamento delladecisione adottata dalla CTR di Milano.1.1.Il motivo è infondato.Com’è noto la motivazione è solo apparente, e la sentenza è nullaperché affetta da error in procedendo, quando, benché graficamenteesistente, non renda tuttavia percepibile il fondamento della decisione,perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere ilragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprioconvincimento, non potendosi lasciare all'interprete il compito di integrarlacon le più varie, ipotetiche congetture (da ultimo Cass. Sez. 1, n.1986/2025).Numero registro generale 26404/2024Numero sezionale 1239/2026Numero di raccolta generale 12340/2026Data pubblicazione 03/05/2026A ciò deve aggiungersi che il giudice del merito, al fine di assolverel'onere di adeguatezza della motivazione, non è tenuto a esaminare tuttele allegazioni delle parti, essendo necessario e sufficiente che egli espongaconcisamente le ragioni della decisione così da doversi ritenereimplicitamente rigettate tutte le argomentazioni logicamente incompatibilicon esse (Cass. Sez. 1, n. 25509/2014; Cass. Sez. 3, n. 24542/2009),senza che sia necessaria l'analitica confutazione delle tesi non accolte o ladisamina degli elementi di giudizio non ritenuti significativi (Cass. Sez.1,n. 7662/2020; Cass. Sez. T, n. 2153/2020).Non sussiste, inoltre, il vizio di omessa pronuncia su un punto decisivodella controversia qualora la soluzione negativa di una richiesta della partesia implicita nella costruzione logico-giuridica della sentenza, incompatibilecon la detta domanda, quando - cioè - la decisione adottata - in contrastocon la pretesa fatta valere dalla parte - comporti necessariamente ilrigetto di questa ultima, anche se manchi una specifica argomentazione inproposito (Cass. Sez. 3, n. 4815/2012).Nel caso che ci occupa, anche se sinteticamente, il giudice di meritoha chiarito le ragioni per le quali ha ritenuto corretto riclassare l’immobilesecondo la prospettazione proposta dall’Agenzia e ha motivato sul puntosenza omettere la valutazione delle circostanze sottoposte al propriovaglio, facendo anche implicitamente riferimento alle osservazioni dellasocietà contribuente. Sicché nei termini il motivo dedotto dalla ricorrente èinfondato, essendo chiaramente ricostruibile la ratio decidendi del giudicedi appello in relazione a tutti i profili censurati.2. Con la seconda doglianza si denuncia l’omesso esame di un fattodecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti inrelazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.Sin dal primo grado di giudizio, per quanto qui rileva e interessa - afronte di una difesa dell’Ufficio che giustificava il proprio operato, quantoal valore attribuito al suolo nell’estimazione di cui si discorre, sic etNumero registro generale 26404/2024Numero sezionale 1239/2026Numero di raccolta generale 12340/2026Data pubblicazione 03/05/2026simpliciter sull’assunto che “L’Ufficio nella definizione di tale valore si èriferito al minimo da prezziario per la destinazione terziaria/direzionalenella terza zona censuaria di Milano, ovvero €/mc 130,00 con riferimentoalla volumetria fuori terra” la parte contribuente replicava contestandol’irriducibile contraddittorietà (e la conferma dell’illegittimità einfondatezza) dell’operato dell’Agenzia quanto al valore (di € 130/mc)causa evidenziando come: “Che si possa derogare dai prezziaridell’Agenzia è la stessa Agenzia che lo prevede, infatti nell’accertamentodi un fabbricato ad Uffici molto simile per dimensioni e caratteristiche aquello in oggetto e posto in [OSCURATO:PERSONA] (zona sicuramente meno isolatarispetto a [OSCURATO:PERSONA]) il valore dell’area è stato proposto inaccertamento in €/mc 50,00.Il motivo è infondato.La censura di omesso esame di un fatto decisivo, come statuito dalleSezioni Unite della Corte, deve concernere un fatto storico, principale osecondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli attiprocessuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbiacarattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato unesito diverso della controversia), così che l'omesso esame di elementiistruttori - e, a maggior ragione, di tesi difensive o argomenti probatori -non integra, di per sè, il vizio di omesso esame di un fatto decisivoqualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso inconsiderazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto ditutte le risultanze probatorie (cfr. Cass. Sez. U., n. 8053/2014 cui adde,ex plurimis, Cass. n. 32550/2019; [OSCURATO:PERSONA]. U., 22 settembre 2014, n.19881).L’omesso esame denunciato riguarda, all’evidenza, la valutazione diargomenti probatori.Numero registro generale 26404/2024Numero sezionale 1239/2026Numero di raccolta generale 12340/2026Data pubblicazione 03/05/20264. Con il terzo strumento impugnatorio si denuncia la violazione e falsaapplicazione degli artt. 27 e 28 del d.P.R. n. 1142 del 1949 (cd.regolamento per la formazione del catasto edilizio urbano), dell’art. 1,comma 21, del d.lgs. n. 208/2015 e dell’art. 1, comma 244, della legge 23dicembre 2014 n. 190 (e relativa circ. 6/2012 ivi richiamata) in relazioneall’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c. Il dato normativo sarebbe inequivoconel senso di escludere la possibilità di una valutazione dell’area sulla basedi un prezziario generico considerato che per le stime di questa categoriadi immobili la circolare n. 6/2012 richiede una valutazione di dettaglio e,dunque, assolutamente puntuale: ciò a maggior ragione se il prezziario2017 non è stato condiviso dalle categorie professionali, considerato chel’incremento dei valori ivi riportati (rispetto al precedente del 2012) nonrisulterebbe suffragato da dati storici attendibili con riferimento al biennio1988/1989.Per contro, la sentenza della Corte di secondo grado contravverrebbealle disposizioni di cui alla terza censura nella misura in cui conferma,apoditticamente, la procedura estimativa condotta dall’Ufficio.4.1. Il motivo è infondato.Occorre premettere che con il r.d.l. n. 652 del 1939, convertito conlegge n. 1249 del 1939 e, successivamente, con d.P.R. n. 1142 del 1949 èstato disciplinato il [OSCURATO:PERSONA] edilizio urbano e i fabbricati sono statidistinti in due raggruppamenti: quello degli immobili a destinazioneordinaria e quello degli immobili a destinazione speciale o particolare; peril primo gruppo si procede con l’attribuzione di categoria e classe, per ilsecondo non si esegue detta classificazione, ma si procede mediante stimadiretta come dispone l’art. 10 cit. Secondo quanto prescritto dall'art. 10del r.d.l. n. 652 del 1939, conv. dalla legge n. 1249 del 1939, la renditacatastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere daifabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti perle speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e nonNumero registro generale 26404/2024Numero sezionale 1239/2026Numero di raccolta generale 12340/2026Data pubblicazione 03/05/2026suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senzaradicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singolaunità, ed egualmente si procede per la determinazione della renditacatastale delle unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie eclassi, per la singolarità delle loro caratteristiche.In particolare, in base all'art. 30 del d.P.R. n. 1142 del 1949(Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano) letariffe non si determinano per le unità immobiliari indicate nell'art. 8,tuttavia la rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a talicategorie si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità.In caso di classamento di immobili con destinazione specialel'attribuzione della rendita catastale realizzata in seguito alla cd.procedura DOCFA è determinata, ex art. 10, r.d.l. n. 652 del 1939, conv.in l. n. 1249 del 1939, con stima diretta per ogni singola unità e puòavvenire tanto con procedimento diretto, ossia partendo dal reddito lordoordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite,quanto con procedimento indiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sulvalore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobileovvero dal costo di ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, deldeprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, del livello diobsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale (Cass. Sez. T, n.7854/2020).[OSCURATO:PERSONA] n. 6/2012 dell’Agenzia delle Entrate, si precisa, inoltre,che con la locuzione «stima diretta» si intende la stima effettuata inmaniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per iquali, proprio in relazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, nonrisulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe, ed in tale contestola rendita catastale può essere determinata con «procedimento diretto» ocon «procedimento indiretto» (Cass. Sez. T n. 22357/2025).Numero registro generale 26404/2024Numero sezionale 1239/2026Numero di raccolta generale 12340/2026Data pubblicazione 03/05/2026Nella specie il classamento è avvenuto con stima diretta, mediantemetodo indiretto, avvalendosi del prezziario 2017 (sulla validità dell’usodello stesso si vedi Cass. Sez. T, n. 23362/2022) e non vi è pertantoalcuna violazione delle norme invocate dal ricorrente.Dietro l’apparente deduzione del vizio di cui all’art. 360, comma 1, n.3) c.p.c. la censura si risolve, nella realtà, in una diffusa criticaall’apprezzamento del compendio istruttorio operato dal giudice di meritoe nella richiesta di una rilettura delle emergenze di causa, preclusa in sededi legittimità.Va, infatti, ribadito che il vizio di violazione di legge consiste nelladeduzione di un'erronea ricognizione, da parte del provvedimentoimpugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge edimplica, pertanto, un problema interpretativo di quest'ultima, laddovel'allegazione di un'erronea applicazione della legge in ragione della carenteo contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta è mediata dallacontestata valutazione delle risultanze di causa ed inerisce, pertanto, allatipica valutazione del giudice di merito, sindacabile in sede di legittimitàunicamente sotto l'aspetto del vizio di motivazione (Cass. Sez. 1, n.7871/2025; Cass. Sez. T, n. 25182/2024).5. In conclusione, il ricorso è respinto.Le spese di lite seguono la soccombenza.Sussistono, altresì, i presupposti processuali per il versamento di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto peril ricorso proposto, se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1-quater). P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna la società ricorrente alla rifusionedelle spese di lite in favore dell’Agenzia delle entrate, liquidate in euro6.000,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.Numero registro generale 26404/2024Numero sezionale 1239/2026Numero di raccolta generale 12340/2026Data pubblicazione 03/05/2026Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto peril ricorso proposto, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, sedovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 10 febbraio 2026Il PresidenteLiberato Paolitto