Cassazione n. 15131/2026

ntroCONDOMINIO [OSCURATO:PERSONA] 2, rappresentato e difeso dall’avvocatoGAROFALO CORRADO;- controricorrente -avverso la SENTENZA della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n.718/2023, depositata il 31/08/2023;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/11/2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 22549/2023Numero sezionale 2683/2025Numero di raccolta generale 15131/2026Data pubblicazione 19/05/20261. Il condominio Baia degli Dei 2 di [OSCURATO:PERSONA] (‘il Condominio’)conveniva [OSCURATO:PERSONA] innanzi al Tribunale di Messina, esponendo cheda tempo aveva richiesto in via bonaria ad esso condòmino il rilasciodi un box sottoscala, in cui egli aveva depositato vari oggetti personali,ivi compreso un frigorifero, ritenendo il locale di sua esclusivaproprietà.[OSCURATO:PERSONA] chiedeva, pertanto, l’accertamento dell’occupazioneillegittima e la conseguente condanna del [OSCURATO:PERSONA] allo sgombero del localeed alla sua restituzione nella disponibilità del Condominio e dei suoicondòmini.Il Tribunale di Messina accoglieva la domanda del Condominio,condannando il convenuto alla restituzione del locale abusivamenteoccupato ed al suo sgombero da suppellettili, nonché al rimborso dellespese di lite.2. La decisione di prime cure veniva impugnata innanzi alla Corted’Appello di Messina che, con sentenza n. 718/2023, confermavaintegralmente la sentenza impugnata, sostenendo:- non vi è dubbio che in origine il vano sottoscala fosse di proprietàcomune tra i titolari delle unità della palazzina o scala e, per l’effetto,nel loro comune possesso;- onde poter usucapire il bene nella sua interezza, il [OSCURATO:PERSONA] nonavrebbe avuto necessità di operare una vera e propria interversionedel possesso, ma avrebbe dovuto tenere una condotta diretta a rivelarein modo inequivoco il mutamento di titolo, costituita da atti univocirivolti contro i compossessori e tale da rendere loro riconoscibilel’intenzione di non continuare più a usare del bene come semplicecompossessore. Tali presupposti non sono stati dimostrati nel caso dispecie.2 di 12Numero registro generale 22549/2023Numero sezionale 2683/2025Numero di raccolta generale 15131/2026Data pubblicazione 19/05/20263. La suddetta pronuncia è impugnata per la cassazione da BiagioCalì, con ricorso affidato a sei motivi e illustrato da memoria.Resiste il condominio Baia degli Dei 2 di [OSCURATO:PERSONA] concontroricorso illustrato da memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo si deduce violazione degli artt. 101, 112 e163, n. 4) cod. proc. civ. Nullità della sentenza in relazione all'art. 360,comma 1, n. 4) cod. proc. civ. Sostiene il ricorrente che la Corted’Appello avrebbe introdotto nella decisione fatti non ritualmentededotti dalla parte (compresenza di beni condominiali nel vanosottoscala), bensì tratti dall’inventario redatto dal portiere allegatoall’atto di citazione e redatto in data 28.01.2011, a distanza cioè ditrentuno anni dall’occupazione effettuata dal [OSCURATO:PERSONA]. Con ciò, non solo ilgiudice ha violato il principio del contraddittorio, ma è pervenuto aconclusioni errate, avendo ritenuto di poter escludere il possessoesclusivo del sottoscala in capo al [OSCURATO:PERSONA] anche per la compresenza dibeni condominiali, in effetti mai ritualmente dedotta da controparte.1.1. Il motivo non ha pregio.Il ricorrente confonde il fatto storico sul quale si fonda la pretesaricorrente con suppellettili personali), che vale a definire il themadecidendum, con i fatti probatori dedotti in corso di causa attraverso letestimonianze ammesse in giudizio.Del resto, la Corte territoriale è pervenuta al convincimento dellamancata prova che il ricorrente avesse esercitato per oltre unventennio il possesso sul vano sottoscala di contenuto esclusivo, taleda sostituirsi al compossesso che gli era derivato dal semplice acquistodi un’unità immobiliare di quella palazzina o scala E, a valle diun’attenta valutazione complessiva degli esiti istruttori.3 di 12Numero registro generale 22549/2023Numero sezionale 2683/2025Numero di raccolta generale 15131/2026Data pubblicazione 19/05/2026Più precisamente, la Corte territoriale ha dedotto dalle dichiarazionidei testi la mancanza di prova dell’esistenza di una chiave ad esclusivadisponibilità dell’allora appellante, tale da precludere a chiunquel’accesso al locale, sia nel periodo immediatamente successivo alladichiarazione di riconoscimento di uso esclusivo rilasciata dall’examministratore in data [OSCURATO:DATA_NASCITA], sia nel periodo successivo al 2007,epoca del passaggio di consegne dall’amministratore Fratantoni (cheinvece aveva affermato di essere anche lui in possesso di detta chiave)all’amministratore Barbagallo (v. sentenza, pp. 6-8).2. Con il secondo motivo si deduce violazione degli artt. 2735 e2733 cod. civ. Violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. Nullità dellasentenza in riferimento all’art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ. Ilricorrente contesta alla sentenza impugnata di non avere tenuto contodel valore probatorio di confessione stragiudiziale, ex art. 2735 cod.civ., attribuibile alla dichiarazione resa dall’allora amministratore delCondominio all’odierno ricorrente in data 28.11.1983, ove si legge: «Iosottoscritto, prof. [OSCURATO:PERSONA], amministratore del condominio “[OSCURATO:PERSONA]” 2° lotto, sito a [OSCURATO:PERSONA] via Sileno n. 4, prendo atto dainformazioni di parecchi condomini che il prof. [OSCURATO:PERSONA], proprietariodell’appartamento n. 2 scala E, ha avuto l’uso e il possesso esclusivodel sottoscala della palazzina E, dove ha fatto anche dei lavori dimiglioramento, pertanto acconsento che lo stesso continui ad avereuso e possesso del suddetto sottoscala». Sostiene il ricorrente chel’amministratore pro tempore aveva certamente la facoltà, ai sensidell’art. 1130, comma 1, n. 2), cod. civ. di rendere una dichiarazioneconfessoria (in quanto sfavorevole al Condominio e favorevole allacontroparte) che non concerneva certo il diritto di proprietà, bensìsoltanto il fatto dell’uso di un bene condominiale da parte di un solocondòmino. Sì che dal fatto storico del possesso esclusivo del vano4 di 12Numero registro generale 22549/2023Numero sezionale 2683/2025Numero di raccolta generale 15131/2026Data pubblicazione 19/05/2026sottoscala comprovato dalla menzionata dichiarazione discende ancheil cambio della serratura del vano sin dal 1980; affermazione contenutanella comparsa di costituzione di [OSCURATO:PERSONA], mai specificamente contestatadal Condominio. Del resto, anche a non voler conferire valoreconfessorio alla dichiarazione dell’ex amministratore, controparte nonha mai contestato l'apertura di una finestra, la realizzazione di fori nellaporta del vano, la dotazione del vano con impianto elettrico, lapresenza del frigorifero ad uso personale del ricorrente, lamanutenzione ordinaria e straordinaria del vano.2.1. Il motivo è infondato.Occorre premettere che una dichiarazione è qualificabile comeconfessione ove sussistano un elemento soggettivo, consistente nellaconsapevolezza e volontà di ammettere e riconoscere la verità di unfatto a sé sfavorevole e favorevole all'altra parte, ed un elementooggettivo, che si ha qualora dall'ammissione del fatto obiettivo, il qualeforma oggetto della confessione escludente qualsiasi contestazione sulpunto, derivi un concreto pregiudizio all'interesse del dichiarante e, alcontempo, un corrispondente vantaggio nei confronti del destinatariodella dichiarazione (Cass. Sez. L, Sentenza n. 12798 del 23/05/2018).Nel caso che ci occupa, manca l’elemento soggettivo, atteso che ladichiarazione resa da un ex amministratore del Condominio - terzorispetto alle parti in causa - produce effetti nei confronti della parte chela fa e di quella a cui favore è resa, ma non può acquisire il valore diprova legale nei confronti di persone diverse dal confitente (i restanticondòmini), in quanto costui non ha alcun potere di disposizionerelativamente a situazioni giuridiche facenti capo ad altri, distintisoggetti del rapporto di rappresentanza.Se anche il giudice ha il potere di apprezzare liberamente ladichiarazione e trarne elementi indiziari di giudizio nei confronti delle5 di 12Numero registro generale 22549/2023Numero sezionale 2683/2025Numero di raccolta generale 15131/2026Data pubblicazione 19/05/2026altre parti, tali elementi non possono prevalere rispetto alle risultanzedi prove dirette.2.2. Neanche può dirsi dimostrato il possesso esclusivo attraversola non contestazione, da parte degli altri condòmini, dei lavori dimiglioramento del vano sottoscala effettuati dal ricorrente.Sul punto, la Corte d’Appello non dubita che verso la fine degli anni’70 o nel 1980 il [OSCURATO:PERSONA] avesse realizzato una serie di opere (apertura diuna finestrella, creazione di fori di aerazione nella porta, dotazione diun impianto elettrico connesso alla sua utenza). Tuttavia, lo stessogiudice rileva che si deve ritenere esclusa – attraverso le dichiarazionitestimoniali - la circostanza che nella stessa epoca il ricorrente avessesostituito la serratura del vano sottoscala, né soprattutto che avessetenuto per sé solo la relativa chiave ed in tal modo precluso a chiunquealtro l’accesso al locale in contestazione.3. Con il terzo motivo si deduce violazione dell’art. 1142 cod. civ.Violazione dell’art. 2697 cod. civ. Nullità della sentenza in riferimentoall’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. Sostiene il ricorrente che,poiché egli, al momento dell’introduzione del presente giudizio(13.05.2016), era nel possesso esclusivo del sottoscala in argomento;e poiché altrettanto indubbiamente egli era stato nel possessoesclusivo del medesimo sottoscala in forza della dichiarazione scritta indata 28.1.1983 e firmata dall’allora amministratore condominiale; nediscende che, in forza dell’art. 1142 cod. civ. il giudice del meritoavrebbe dovuto presumere il possesso intermedio in capo al ricorrente,con la conseguenza che doveva essere il Condominio a dare provapositiva di fatti che avrebbero potuto interrompere il possesso.3.1. Il motivo è in parte infondato, in parte inammissibile.6 di 12Numero registro generale 22549/2023Numero sezionale 2683/2025Numero di raccolta generale 15131/2026Data pubblicazione 19/05/2026La lamentata disapplicazione dell’art. 1142 cod. civ. da parte dellaCorte siciliana poggia su due verità storiche invero non dimostrate (ilpossesso attuale e il possesso precedente).La Corte d’Appello riconosce che il ricorrente aveva provveduto asostituire la serratura del locale in contestazione a partire dal 2007, aseguito della notifica brevi manu di un invito a sgomberare il vanosottoscala, avvenuta dopo il passaggio di consegne dall’amministratorequestione) all’amministratore Barbagallo, fino all’instaurazione delpresente giudizio. Ciononostante, la stessa Corte non riconosce che indetto periodo il [OSCURATO:PERSONA] avesse tenuto una condotta diretta a rivelare inmodo inequivoco il mutamento di titolo, costituita da atti univoci rivolticontro i compossessori e tale da rendere loro riconoscibile l’intenzionedi non continuare più a usare del bene come semplice compossessore,beneficiando così di un uso forse più intenso dello spazio comune, manon esclusivo (v. sentenza impugnata, p. 8).Quanto al periodo intercorso tra il 1980 (data di asseritoimpossessamento da parte del [OSCURATO:PERSONA]) e, in particolare tra il 1983 (datadella dichiarazione rilasciata dall’ex amministratore) e il 2007 (epocain cui l’amministratore Fratantoni testimoniava di avere avuto ladisponibilità della chiave, insieme al portiere), a giudizio della Corted’Appello non risulta se all'effettuazione dei lavori di miglioramento delvano a cura del [OSCURATO:PERSONA] (apertura di una finestra, la dotazione del vanocon impianto elettrico, manutenzione ordinaria e straordinaria) fossemai seguita la sostituzione della chiave del locale, né che fosse statoimpedito ad altri condòmini o al Condominio di continuare a tenereoggetti e materiali all'interno del vano (v. sentenza p. 8, righi 4-10).7 di 12Numero registro generale 22549/2023Numero sezionale 2683/2025Numero di raccolta generale 15131/2026Data pubblicazione 19/05/2026Si tratta, peraltro, di valutazioni di merito scevre da incongruenzelogico-giuridiche: pertanto, è inammissibile il sindacato di questaCorte.Dall’insussistenza degli assunti (esistenza di un possesso esclusivonel tempo attuale e in quello più remoto) discende l’inapplicabilitàdell’art. 1142 cod. civ.4. Con il quarto motivo si deduce violazione dell’art. 116 cod. proc.civ. Omesso esame di un fatto decisivo ai fini della decisione di cui si èdiscusso in corso di causa. Nullità della sentenza in riferimento all’art.360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ. Nullità della sentenza per omessamotivazione. Violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc.civ., dell’art. 118 disp. att. cod. proc. civ. e dell’art. 111, comma 6,Cost., in riferimento all’art. 360, n. 3), cod. proc. civ. Il ricorrentecontesta al giudice di seconde cure di non avere fatto buon uso del suopotere di prudente apprezzamento delle prove acquisite, ignorando leeccezioni di inattendibilità oggettiva e soggettiva dei testi indicati dacontroparte, non valutando tali deposizioni alla luce del quadroprobatorio complessivamente acquisito in corso di causa e, infine,omettendo di motivare in ordine alla scelta effettuata, pur in presenzadi puntuali contestazioni dell’odierno ricorrente.4.1. Il motivo è inammissibile sotto entrambi i profili dell’omessoesame e della violazione di legge.Con riferimento al n. 5) dell’art. 260, comma 1, cod. proc. civ.,contrariamente a quanto sostenuto nel sesto motivo, i due giudici delmerito hanno seguito il medesimo percorso logico-giuridico, basandosisui medesimi fatti di causa.Occorre a tal proposito innanzitutto chiarire che la Corte d’Appellonon ha ritenuto necessaria l’interversio possessionis («il [OSCURATO:PERSONA] nonavrebbe avuto necessità di operare una vera e propria interversione8 di 12Numero registro generale 22549/2023Numero sezionale 2683/2025Numero di raccolta generale 15131/2026Data pubblicazione 19/05/2026del possesso …»: v. sentenza p. 7, 3° capoverso) ma ha ritenuto che«Non sarebbe stata sufficiente l’astensione degli altri condominidall’uso del bene comune, ma necessaria la dimostrazione di unacondotta del [OSCURATO:PERSONA] inconciliabile con la possibilità di godimento altrui»:v. sentenza p. 7, righi 21-24).Tanto, peraltro, in linea con quanto affermato da questa Corte: ilcomproprietario che sia nel possesso del bene comune può usucapirela quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolodel possesso e, se già possiede animo proprio ed a titolo dicomproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini diesclusività, a tal fine occorrendo che goda del bene in modoinconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziarein modo univoco la volontà di possedere uti dominus e non più uticondominus, senza che possa considerarsi sufficiente che gli altripartecipanti si astengano dall'uso della cosa comune (Cass. Sez. 2,Ordinanza, 09/11/2021, n. 32808, richiamata dallo stesso ricorrente;Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21575 del 07.10.2020; Cass. n.24781/2017; Cass. n. 10734/2018; Cass. n. 23539/2011).Inoltre, l’esame e la rilevanza attribuita dalla Corte d’Appello alladichiarazione dell’ex amministratore del [OSCURATO:DATA_NASCITA] non rappresentaun fatto storico, ignorato dal primo giudice, bensì un fatto probatorio,al quale – esclusa la valenza confessoria per le ragioni esposte supra,al punto 2.1. – i due giudici hanno attribuito valenza diversa.In sintesi: entrambi i giudici hanno ritenuto infondata l’eccezionedi usucapione sollevata dal ricorrente, ritenendo non provato – sullabase delle dichiarazioni dei testi - il possesso esclusivo di [OSCURATO:PERSONA] sul vanosottoscala per oltre vent’anni.9 di 12Numero registro generale 22549/2023Numero sezionale 2683/2025Numero di raccolta generale 15131/2026Data pubblicazione 19/05/2026Ricorre, dunque, l’ipotesi di doppia conforme, tale da rendereinammissibile il riferimento al n. 5 dell’art. 360, comma 1, cod. proc.civ.4.2. Quanto alla violazione di legge, è utile ricordare che lavalutazione delle risultanze delle prove ed il giudizio sull'attendibilitàdei testi, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelleritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgonoapprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito, il quale è libero diPertanto, è inammissibile il motivo di ricorso con il quale ilricorrente sostenga una alternativa ricostruzione della vicenda fattuale,essendo precluso nel giudizio di legittimità un vaglio che comporti unnuovo apprezzamento del complesso istruttorio nel suo insieme (pertutte di recente: Cass. Sez. 2, del 23.4.2024 n. 10927)5. Con il quinto motivo si deduce violazione degli artt. 1140 e 1158cod. civ., falsa applicazione dell’art. 1164 cod. civ., nullità dellasentenza in riferimento all’art. 360, comma1, n. 3), cod. proc. civ.Precisa il ricorrente che, ritenendosi per certa la data dell’inizio del suopossesso esclusivo del vano nel 1980, l’usucapione deve ritenersimaturata, al più, al 31.12.2000: ciò che è accaduto dopo questa data– in particolare, la disponibilità di altre chiavi del vano nelle manidell’amministratore e del portiere, dal 2006 al marzo 2007, secondo ladeposizione dei due testi - è del tutto ininfluente, non potendo piùinfirmare un diritto già acquisito nel patrimonio del [OSCURATO:PERSONA], il quale, nellasua posizione di condòmino, avrebbe ben potuto usucapire la cosacomune.5.1. Il motivo non può trovare accoglimento.10 di 12Numero registro generale 22549/2023Numero sezionale 2683/2025Numero di raccolta generale 15131/2026Data pubblicazione 19/05/2026Come evidenziato supra, punto 3.1., la Corte territoriale ha ritenutonon provata l’esclusività del possesso pacifico, continuato e nonclandestino protratto per oltre vent’anni da parte dell’allora appellante(v. sentenza p. 6, 5° e 6° capoverso), anche con riferimento al periodoimmediatamente successivo all’acquisto dell’appartamento da partedel [OSCURATO:PERSONA], intorno al 1980 (v. sentenza p. 5, 2° capoverso; p. 6, 1°capoverso).6. Con il sesto motivo si vuole affermare l’ammissibilità del ricorsoex art. 360, comma 4, cod. proc. civ.: pur essendo pervenute le duesentenze del merito alla medesima conclusione, non può ritenersiconfigurata la c.d. «doppia conforme», poiché le sentenze di primo esecondo grado hanno seguito ragionamenti diversi (soltanto la Corted’Appello, ad esempio, non ha ritenuto necessaria l’interversiopossessionis) e si sono basati su fatti di causa diversi (il Tribunale diprimo grado non ha preso in considerazione la dichiarazione resadall’ex amministratore, mentre, la Corte di merito, pur avendola presain considerazione, ha ritenuto che non potesse avere alcun valoreprobatorio).6.1. La doglianza è priva di una sua specificità, poiché non ècorredata da una censura precisa della sentenza impugnata; sì che sirivela essere un «non motivo».In ogni caso, il Collegio ha ritenuto sussistente l’ipotesi di una«doppia conforme», come argomentato supra, punto 4.1., e – perl’effetto – ha dichiarato inammissibile il motivo di ricorso fondato sul n.5) dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ.7. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.Le spese del presente giudizio sono liquidate in dispositivo secondola regola della soccombenza.11 di 12Numero registro generale 22549/2023Numero sezionale 2683/2025Numero di raccolta generale 15131/2026Data pubblicazione 19/05/2026Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, diun ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, del d.P.R. n. 115 del2002, se dovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso;condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudiziodi legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €. 3.100,00per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di leggenella misura del 15%.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002,sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte delricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, deld.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione Civile, il 6 novembre 2025.La PresidenteMILENA FALASCHI12 di 12