Cassazione n. 05655/2026

a seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 26346/2022R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difes a d a ll’Avv. [OSCURATO:PERSONA] , domiciliatadigitalmente ex lege; –ricorrente – contro [OSCURATO:SOCIETA]., società incorporante [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., rappresentata e difes a dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] , domiciliat a digitalmente ex lege; –controricorrente – e nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] popolare ed economica - A cquisto - Diritto di prelazioneex art. 1, comma 6, l. n. 560 del 1993 –Condizioni -Fattispecie Ministero dell’economia e delle finanze, rappresentato e difeso dall'Avvocatura generale dello Stato, domiciliatodigitalmente ex lege; –controricorrente – avverso la sentenza del la Corte di Appello di Roma , n. 2075/2022 , depositatail 29 marzo 2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17 febbraio 2026dal [OSCURATO:PERSONA]. Rilevato che: [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., già subentrata nella gestione del patrimonio immobiliare dell’ente previdenziale disciolto ENPAO, convenne in giudizio [OSCURATO:PERSONA], conduttrice dell’appartamento sito in Roma, via Pian di Scò n. 9, int. 12, scala A, intimandole licenza per finita locazione alla data del 31 dicembre 2011, con contestuale domanda di rilascio dell’immobile, libero da persone e cose, e di convalida ai sensi degli artt. 657 ss. cod. proc. civ.; costituitasi in giudizio, la convenuta eccepì, in via preliminare, la non ancora intervenuta scadenza del rapporto locatizio, assumendo che il contratto, stipulato nel 1974 con ENPAO, si fosse tacitamente rinnovato sino al 1° aprile 2015 ai sensi della legge n. 392 del 1978 e della legge n. 431 del 1998;in via riconvenzionale, dedusse di essere titolare, ai sensi della legge n. 249 del 1990 e dell’art. 1, comma 6, della legge n. 560 del 1993, di un diritto di opzione o prelazione all’acquisto dell’alloggio condotto in locazione, e chiese, ex art. 2932 cod. civ., la pronuncia di sentenza costitutiva che tenesse luogo del contratto di compravendita non concluso relativo al medesimo immobile, sul presupposto della esistenza di una proposta di vendita formulata dal Ministero del Tesoro in data 18 aprile 1997 e della avvenutaaccettazione da parte sua; c hiese, altresì, che [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e il Ministero dell’Economia e delle Finanze fossero condannati al rimborso dei canoni versati dal 1997 ed al risarcimento del danno da mancata stipula; in via subordinata, domandò il risarcimento del danno parametrato alla differenza tra il valore del bene nel 1997 e il valore attuale; si costituì il Ministero dell’Economia e delle Finanze, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva per intervenuto trasferimento, ai sensi dell’art. 41, commi 16-ter ss., d.l. n. 207 del 2008, conv. in l. n. 14 del 2009, dei rapporti attivi e passivi, delle cause pendenti e del patrimonio immobiliare degli enti disciolti a [OSCURATO:SOCIETA]. o a società da essa interamente controllata, poi individuata in [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.; contestò nel merito il perfezionamento di un contratto preliminare di vendita; [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., a sua volta, propose domande riconvenzionali risarcitorie per asseriti danni ex art. 96 cod. proc. civ. e per opere abusive che avrebbero reso invendibile l’immobile, nonché, in via subordinata, domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice, con condanna al risarcimento dei danni da mutamento dello stato dei luoghi; con sentenza n. 18561 del 2014 il Tribunale di Roma, mutato il rito, accolse la domanda principale di Ligestra, dichiarando cessato, alla data del 31 marzo 2015, il contratto di locazione del 9 aprile 1974 e ordinando alla Mucci il rilascio dell’immobile; rigettò la domanda riconvenzionale ex art. 2932 cod. civ. proposta dalla convenuta, ritenendo non perfezionato alcun vincolo contrattuale di vendita, e dichiarò inammissibili le domande riconvenzionali di Ligestra, condannando la conduttrice al pagamento delle spese di lite in favore di entrambe le controparti; avverso detta sentenza propose appello [OSCURATO:PERSONA], deducendo, per quanto qui interessa, l’erroneità del diniego di riconoscimento del diritto di opzione/prelazione all’acquisto dell’alloggio ai sensi delle leggi nn. 249 del 1990 e 560 del 1993 e sostenendo che, alla luce delle missive intercorse con il Ministero nel 1997 e 1999, si fosse perfezionato un accordo vincolante di compravendita suscettibile di esecuzione specifica exart. 2932 cod. civ., nonché l’insussistenza o la sanabilità delle contestate irregolarità urbanistiche; si costituirono il Ministero dell’Economia e delle Finanze, insistendo sul difetto di legittimazione passiva e sull’infondatezza nel merito dell’appello, e [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., negando che fosse stato raggiunto alcun accordo di vendita, evidenziando la presenza di gravi irregolarità urbanistiche preclusive della commerciabilità del bene e deducendo, comunque, l’intervenuta prescrizione delle azioni derivanti dall’ipotetico contratto preliminare; con sentenza n. 2075/2022 la Corte di appello di Roma ha rigettatoil gravame, confermando la decisione di primo grado ; la Corte territoriale ha ritenuto, in sintesi, che dalle missive del 7 giugno 1997 e 28 marzo 1999 non emergesse un’adesione piena ed univoca, idonea a integrare un accordo negoziale su tutti gli aspetti del contratto di vendita, ma solo una “formale adesione” accompagnata però da significative riserve quanto all’oggetto del trasferimento (parti condominiali, destinazione del garage, individuazione delle pertinenze), tale da escludere la formazione di un vincolo contrattuale completo; ha evidenziato, inoltre, la sussistenza di rilevanti opere abusive (collegamento al sottotetto, taglio di travetti in cemento armato, creazione di ulteriore vano) tali da impedire, allo stato, il trasferimento dell’immobile ai sensi della legge n. 47 del 1985, e ha reputatoprescritte, in ogni caso, eventuali azioni derivanti dal preteso contratto preliminare, essendo decorso l’ordinario termine decennale; avverso tale decisione [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso per cassazione affidato a sei motivi, cui resistono [OSCURATO:SOCIETA]. (già [OSCURATO:PERSONA] S.r.l.), depositando controricorso, e il Ministero dell’Economia e delle Finanze, parimenti depositando controricorso; la trattazione è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1 cod. proc. civ.; la ricorrente ha depositato memoria; considerato che: con il primo motivo la ricorrente denuncia «violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360, n. 3 , c.p.c., in relazione alla legge 24.12.1993 n. 560, art. 1 comma 6; infondatezza della mancanza di formazione dell’accordo negoziale; procedura di alienazione derivante dalla legge; diritto all’acquisto derivante dalla legge e non da accordo contrattuale»(così testualmente in rubrica); assume, in sintesi, che la Corte d’appello avrebbe erroneamente fondato il rigetto della domanda sull’assenza di un accordo negoziale perfetto tra Ministero e conduttrice, trascurando che, in materia di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, il diritto all’acquisto dell’alloggio discende direttamente dalla legge n. 560 del 1993 e che la sequenza “denuntiatioprelationis – esercizio del diritto da parte del conduttore” comporta, ex lege , la nascita di un obbligo di contrarre tutelabile ex art. 2932 cod. civ., a prescindere dalla ricostruzione in termini di contratto preliminare; richiama giurisprudenza in tema di alienazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica e di cartolarizzazione, deducendo che, nel caso di specie, la proposta ministeriale del 18 aprile 1997 e la propria adesione del 7 giugno 1997 avrebbero determinato la formazione di un vincolo giuridico idoneo a fondare l’azione costitutiva; il motivo è inammissibile p oi ché non coglie l'effettiva ratio decidendie non si misura con essa; diversamente da quanto postulato dalla ricorrente, infatti, la Corte territoriale non ha affatto negato, in astratto, che dalla mera adesione, da parte del conduttore avente diritto alla prelazione, all’offerta di vendita possa sorgere ex lege l’obbligo di concludere il contratto traslativo; la decisione impugnata ha piuttosto escluso, in punto di fatto, che nella specie una tale adesione fosse ravvisabile nel contenuto delle missive del 7 giugno 1997 e del 28 marzo 1999, reputandole espressive di una adesione solo “formale” e comunque accompagnata da riserve tali da escludere la formazione di un accordo completo su oggetto e condizioni del trasferimento; né può ritenersi che la Corte d’appello si sia contraddetta nel momento in cui ha utilizzato l’espressione “formale adesione”, giacché proprio tale aggettivazione evidenzia il convincimento che, nella sostanza, quelle missive non contenessero una univoca manifestazione del diritto di opzione/prelazione in termini idonei a soddisfare il requisito richiesto dalla legge per la nascita dell’obbligo di contrarre; le articolate considerazioni critiche sviluppate nella illustrazione del motivo si risolvono, per il resto, nella mera contrapposizione alla valutazione di merito compiuta, prospettando una diversa lettura del contenuto delle lettere del 1997 e del 1999 e della loro portata vincolante, e sono dunque estranee all’evocato vizio di violazione di legge; esse mirano inammissibilmente a sollecitare una nuova ricognizione della fattispecie concreta e un diverso apprezzamento delle risultanze documentali, attività preclusa al giudice di legittimità; con il secondo motivo la ricorrente deduce « violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360, n. 3 , c.p.c., in relazione alla legge 24.12.1993 n. 560, art. 1 comma 6» lamentando che la Corte d’appello non avrebbe riconosciuto in capo alla Mucci la titolarità di un diritto soggettivo all’acquisto dell’immobile ai sensi dell’art. 1, comma 6, l. n. 560 del 1993, condizionando indebitamente la sussistenza di tale diritto a profili negoziali (riserve, variazioni di prezzo, irregolarità urbanistiche), anziché verificare la ricorrenza dei soli requisiti legali (titolarità del contratto di locazione, regolarità nei pagamenti, inserimento nel programma di vendita); anche tale motivo è inammissibile per la medesima ragione; la motivazione della sentenza impugnata non contiene, infatti, alcuna affermazione di principio volta a negare, in astratto, l’esistenza di un diritto di prelazione o di opzione in capo al conduttore di alloggi ricompresi nelle procedure di dismissione disciplinate dalla legge n. 560 del 1993, né pone in discussione la configurabilità, alla ricorrenza dei requisiti legali, di una posizione di diritto soggettivo; l a Corte territoriale fonda , piuttosto, la decisione esclusivamente sull’accertamento, in fatto, della insussistenza, nel caso concreto, di un univoco esercizio di tale diritto, idoneo a far sorgere l’azionato obbligo di concludere il contratto di vendita, alla luce del contenuto delle richiamate missive e delle circostanze complessive del rapporto; la censura, nell’imputare alla Corte un inesistente diniego a priori del diritto di prelazione e nel prospettare una diversa qualificazione della posizione giuridica dell’odierna ricorrente, non si misura con la effettiva ratio decidendi , che è di natura fattuale, e tende nuovamente a sostituire all’apprezzamento di merito del giudice territoriale un differente giudizio sulla portata delle manifestazioni di volontà intercorse tra le parti, operazione non consentita in sede di legittimità, tanto meno sotto il profilo della violazione di legge , non essendo nemmeno genericamente prospettata la violazione dei canoni legali di ermeneutica negoziale; i restanti motivi di ricorso – con i quali si deducono vizi di violazione di legge e di motivazione in ordine alla ritenuta incidenza delle irregolarità urbanistiche sull’ammissibilità del trasferimento, alla mancata ammissione di consulenza tecnica d’ufficio e di prove, alla corretta applicazione della legge n. 47 del 1985 e dell’istituto della prescrizione, nonché alla configurabilità della tutela ex art. 2932 cod. civ. nei confronti della pubblica amministrazione –restano assorbiti; essi, infatti, sono diretti a censurare motivazioni meramente aggiuntive della sentenza impugnata, che si innestano su un presupposto (la ritenuta mancata formazione di un valido vincolo obbligatorio di vendita per difetto di univoco esercizio del diritto di opzione/prelazione) già di per sé solo idoneo a sorreggere la statuizione di rigetto e che non è stato validamente attinto dalle censure esaminate, risultate inammissibili; il ricorso deve esserepertanto dichiarato inammissibile; le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza nei rapporti tra laricorrente e ciascuna delle controricorrenti; ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto; P.Q.M dichiara inammissibile il ricorso. Condanna la ricorrente pagamento, in favore delle controricorrent i , delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida, per ciascuno in euro 5.000 ,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrent e , di un ulteriore importo a titolo di contributo uni