Cassazione n. 23599/2026

ato e difeso dall'Avvocatura Generale Dello Stato;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante protempore;-intimata-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] della Calabrian. 1139/2022 depositata il 01/04/2022;Udita la relazione svolta nella camera di consiglio, non partecipata, del24/06/2026 dal [OSCURATO:PERSONA].1.L’Agenzia delle entrate ricorre per la cassazione della sentenzan.1139/2022 della Commissione tributaria regionale della Calabria che - incontroversia concernente la rettifica della rendita catastale di un immobileNumero registro generale 26353/2022Numero sezionale 5127/2026Numero di raccolta generale 23599/2026Data pubblicazione 20/07/2026sito nel Comune di Crotone, classificato in categoria D/8 - nel confermarela decisione di prime cure, dichiarava l’illegittimità dell’avviso, per carenzamotivazionale.1.1 In particolare, la Corte territoriale affermava che nelle ipotesi direndite attribuite tramite Docfa, occorre una sia pur sommariamotivazione, nel caso del tutto mancante, in quanto nella relazione distima sintetica allegata all’avviso opposto è solo scritto rendita propostanon congrua .1.2 La società [OSCURATO:PERSONA] non ha svolto attività difensiva.RAGIONI DELLA DECISIONE1. L’unico motivo di ricorso, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma,n. 3, c.p.c., deduce la violazione dell’art. 7, legge 27 luglio 2000, n. 212,nonché dell’art.3 legge 7 agosto 1990, n. 241; per avere il decidenteritenuto inadeguata la motivazione dell’avviso di rettifica, ancorchéemesso a seguito di docfa in base ad una stima diretta operata previosopralluogo.2.Il ricorso è fondato.2.1. Giova, a tale ultimo riguardo, evidenziare, ai fini della ammissibilitàdel motivo di ricorso in disamina che, la ricorrente ha ottemperato, inossequio al principio di autosufficienza, all’onere della trascrizione eallegazione dell’avviso di accertamento (Cass. n. 20694 del 2018; Cass. n.15430 del 2018).2.2. Dall’avviso di accertamento allegato al controricorso emerge conevidenza che l’amministrazione ha seguito il criterio della stima diretta.2.3 Non sussiste la carenza motivazionale dell'avviso di accertamentoaffermata dalla Corte regionale, atteso che quest'ultimo intervenivaall'esito di una procedura DOCFA attivata dalla parte privata, così darendersi applicabile il fermo indirizzo interpretativo di legittimità secondo ilquale (Cass.n.31809/18 ed innumerevoli altre), in tema di classamento diimmobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguitoNumero registro generale 26353/2022Numero sezionale 5127/2026Numero di raccolta generale 23599/2026Data pubblicazione 20/07/2026della cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso èsoddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classedisattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quellaeconomico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversaconsiderazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere piùapprofondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire ilpieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitarel'oggetto dell'eventuale contenzioso (Cass., Sez. 5, 13 agosto 2020, n.17016; Cass., Sez. 5, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5, 9 febbraio2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6-5, 15 marzo 2021, n. 7210;Cass., Sez. 6-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5, 7 aprile2022, n. 11281; Cass., Sez. 5, 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073;Cass., Sez. 5, 5 aprile 2024, n. 9127; Cass. 19 novembre 2024, n. 29811;Cass. n, 9127/2024 e 151/2025).2.4 La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile alla primaipotesi, giacché i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, masoltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimentoall’attribuzione della rendita del fabbricato; per cui, è possibile (e, il piùdelle volte, accade) che la eventuale difformità tra la rendita denunciatadal contribuente e quella accertata dall’amministrazione finanziarianell’ambito della procedura “DOCFA” derivi da una diversità di valutazione,qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto(descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sullabase dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materiacatastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’oneredi formulare una motivazione più particolareggiata per l’atto diriclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esitoNumero registro generale 26353/2022Numero sezionale 5127/2026Numero di raccolta generale 23599/2026Data pubblicazione 20/07/2026dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5, 9febbraio 2021, n. 3104, Cass. n. 29811/2025).2.5 Nella concretezza del caso emerge dal contenuto dell’atto opposto chela maggiore rendita venne dall'ufficio attribuita all'esito di unarideterminazione estimativa degli stessi elementi fatto emergenti dallaDOCFA, senza concreta immutazione o contestazione circa lo stato deiluoghi, così come descritto dalla richiedente l’aggiornamento catastale.2.6 L’avviso di accertamento con rettifica di rendita – rinveniente daprocedura “DOCFA” – conteneva tutti gli elementi descrittivi e valutatividella nuova rendita, idonei a porre in grado la contribuente diadeguatamente ed immediatamente percepire i presupposti di fatto e leragioni di diritto della pretesa, evidenziandosi nell’atto opposto i valoriunitari attribuiti ai singoli cespiti, ricavati dal prezzario in uso all’Agenziamedesima, come da relazione di stima allegata all’atto medesimo (Cass.n. 22886/06; Cass. n. 6633/2019).2.7 Nella fattispecie, l’Ufficio ha determinato la rendita catastale secondola metodologia della stima diretta del bene con procedimento indiretto,identificabile nel valore a costo di ricostruzione, sulla base degli elementieconomici e quantitativi riportati con riferimento al biennio 1988-1989,tenendo conto di un eventuale adeguato coefficiente di riduzione inrapporto allo stato attuale delle unità immobiliari (deprezzamento), ed alquale ha applicato il saggio di fruttuosità relativo alla categoria assegnata,in conformità alle disposizioni che regolano il catasto edilizio (r.d. n. 652del 1939; D.P.R. n. 1142 del 1949); la relazione di stima corredataall’avviso, dopo aver descritto il cespite e ritenuta idonea la propostacategoria D/8, ha stimato il fabbricato in base al costo di costruzione Vc,precisando che "i valori unitari sono stati desunti da valori riferibili aimmobili ubicati nella medesima area urbana nonché attraverso laconsultazione di consolidati prontuari di settore.Numero registro generale 26353/2022Numero sezionale 5127/2026Numero di raccolta generale 23599/2026Data pubblicazione 20/07/20262.8 Ai sensi del d.P.R. n. 1142 del 1949, artt. 27 e 28, deve distinguersi,nell'àmbito del procedimento indiretto di stima, una volta che sia escluso,così come nella fattispecie, il procedimento di stima (cd. diretto)incentrato sul reddito lordo ordinario ritraibile dal canone di locazione, lavalutazione del capitale fondiario imperniato sul valore di mercatodell'unità immobiliare (secondo, dunque, il relativo mercato dellecompravendite; art. 28, c. 1, cit.) da quella che fa riferimento al costo diricostruzione (art. 28, c. 2, cit.), qui rilevando (anche) «un adeguatocoefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari» (cd. deprezzamento; cfr. Cass., 22 maggio 2019, n. 13778;Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888).2.9 Segnatamente, ai sensi dell’art. 28 d.P.R. cit. n. 1142 del 1949, ilprocedimento cd. indiretto di stima (sugli immobili a destinazione specialeo particolare; cfr. Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888) implica, ai finidell'attribuzione della rendita catastale, la considerazione del costo diricostruzione, ricondotto all'epoca censuaria delle stime catastali, conapplicazione di un «adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allostato attuale delle unità immobiliari», per i cespiti realizzati in epocaantecedente a detto biennio, laddove, come questa Corte ha già rilevato,l'accertamento del perfetto stato di manutenzione degli impianti«costituisce motivata ragione della mancata applicazione di un adeguatocoefficiente di riduzione che, ai sensi della medesima disposizione, varapportato allo stato attuale delle unità immobiliari» (cfr. Cass., 15 marzo2019, n. 7377).2.10 A tale proposito, la circolare emanata dall’Agenzia del Territorio il 30novembre 2012, n. 6/T (in materia di “Determinazione della renditacatastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare:profili tecnico-estimativi”), elevata a rango normativo dalla legge n.190/2014, ha precisato (par. 2) che, «con la locuzione “stima diretta” siNumero registro generale 26353/2022Numero sezionale 5127/2026Numero di raccolta generale 23599/2026Data pubblicazione 20/07/2026intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili adestinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione allapeculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibile fareriferimento al sistema delle tariffe», chiarendo che «la rendita catastalepuò essere determinata con “procedimento diretto” o con “procedimentoindiretto”» (Cass. n. 29354/2025; Cass. n. 14630 del 31/05/2025 ; Cass.n. 29354/2025; Cass. 4 aprile 2024, n. 9109; Cass. 13 aprile 2023, n.9947; Cass. n.1002/2023; Cass., Sez. Trib., 21 dicembre 2024, n. 33799;Cass. 15 febbraio 2022, n. 4837; Cass. 12. Dicembre 2022, n. 7984;Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476;Cass., 16 gennaio 2018, n. 888).2.11 Non si tratta quindi della applicazione del metodo comparativo, madella stima diretta di un bene peculiare: trattandosi di benisostanzialmente privi, per intrinseca peculiarità e funzione, sia di unmercato di compravendita, sia di un mercato di locazione e messa areddito. Il riferimento ad immobili ubicati nella stessa zona urbana ed allaconsultazione di prontuari di settore, circoscrive e rende adeguatamentenoto il criterio, posto che si fa riferimento come sopra detto a beni aventiuna destinazione specifica e peculiare; i prontuari sono atti agevolmenteconoscibili, perché pubblicizzati presso gli ordini professionali (v. Cass. n.13778/2019).2.12 Tali documenti richiamati per relationem, pur non potendo per ciòsolo dimostrare la fondatezza della valutazione operata negli avvisidall'amministrazione, non attengono alla 'motivazione' dell'atto impositivo,ma al diverso profilo della 'prova' dei presupposti della maggior renditagiudizio.2.13 Difatti, la circostanza secondo cui gli immobili similari non sono statiindicati, risulta non decisiva ai fini della adeguatezza motivazionalecontestata, atteso che il riferimento a unità immobiliari similariNumero registro generale 26353/2022Numero sezionale 5127/2026Numero di raccolta generale 23599/2026Data pubblicazione 20/07/2026unitamente ai prontuari risultano eventualmente rilevanti solo nella faseprobatoria, atteso che come emerge con tutta evidenza dalla relazione distima, questa è stata disposta sulla base del criterio del procedimentoindiretto di stima diretta ( cd. approccio di costo).2.14 Infine, in tema di classamento, l'attribuzione di rendita ai fabbricati adestinazione speciale o particolare, e specificamente quelli classificati nelgruppo catastale D, deve avvenire, come previsto anche dall'art. 7 delD.P.R. n. 604 del 1973 , mediante "stima diretta", senza che ciòpresupponga l'effettuazione di un previo sopralluogo, potendol'Amministrazione legittimamente avvalersi della valutazione, purchémirata e specifica, delle risultanze documentali in suo possesso (Cass.n.20508/2022; Cass. n. 29354/2025; Cass. n. 14630 del 31/05/2025 ;Cass. n. 29354/2025).3.Segue l’accoglimento del ricorso, con conseguente cassazione dellasentenza impugnata ed il rinvio della causa alla [OSCURATO:PERSONA] grado dellaCalabria che deciderà, in diversa composizione, attenendosi ai principi didiritto sopra esposti. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causaalla [OSCURATO:PERSONA] grado della Calabria, in diversa composizione, anche per laregolamentazione delle spese del presente giudizio.Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria della corte dicassazione del 24 giugno 2026.Il PresidenteLiberato Paolitto