Cassazione n. 23931/2026

Rosaverde;-controricorrenti-nonchéSanchi Arnaldo, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Dall’[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];-intimati-avverso la sentenza n. 2014/2021 emessa dalla Corte d’Appello di Bolognapubblicata il 4 agosto 2021Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 3 luglio 2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 3527/2022Numero sezionale 1717/2026Numero di raccolta generale 23931/2026Data pubblicazione 23/07/2026SVOLGIMENTO DEL PROCESSOCon atto di citazione [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno convenutodavanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] perché dichiarasse la naturacondominiale dell’area sita in Cattolica, via M. D’Azeglio 28, dell’estensione dimq. 922 circa, identificata in catasto urbano del Comune di Cattolica al foglio 3,particella 652 (di una estensione complessiva di mq. 1324), nonché la loroproprietà, per quota ideale e indivisa con gli altri condomini, di detto bene,accertando l’illegittimità dell’occupazione di tale area da parte di Rosita DelBianco e con ordine di restituzione.La convenuta si è costituita e ha chiesto, oltre al rigetto della domanda, didichiarare, in via riconvenzionale, acquistata per usucapione la proprietà delbene da parte sua.Il Tribunale di Rimini, integrato il contraddittorio nei confronti di tutti icondomini, ha rigettato la domanda degli attori e accolto la riconvenzionale.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto appello che la Corted’appello di Bologna, riassunto il giudizio nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] ePaola Anna, eredi di [OSCURATO:PERSONA], nel frattempo deceduta, ha rigettato conla sentenza impugnata, ritenendo raggiunta la prova dell’intervenuta usucapionealla luce dell’istruttoria espletata, soprattutto perché la particella in questioneera recintata da ormai molti anni.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso per cassazionecon due motivi e depositato memoria.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] si sono difesi con controricorso.Gli altri intimati non hanno volto difese.MOTIVI DELLA DECISIONE1) Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1158 c.c., 1165 c.c. e 2944 c.c. in quanto la corteterritoriale avrebbe errato nel dare rilievo alla sola prova orale, assunta nel corsodel precedente giudizio di primo grado, senza considerare che [OSCURATO:PERSONA] trasferito ad ogni vendita e a ciascun acquirente, per la relativa quotadi comproprietà, l’area di cui alla particella n. 652.Numero registro generale 3527/2022Numero sezionale 1717/2026Numero di raccolta generale 23931/2026Data pubblicazione 23/07/2026In particolare, non avrebbe tenuto conto della compravendita effettuata con1988 di alienazione di un garage con i quali [OSCURATO:PERSONA] avrebbe continuatoa cedere ai nuovi condomini la particella n. 652. In questo modo, Rosita DelBianco avrebbe interrotto, di volta in volta, il decorso della prescrizioneacquisitiva, perché avrebbe manifestato la volontà di attribuire al titolare il dirittoreale da lui esercitato. Pertanto, il termine utile per fare decorrere i venti anniutili ad usucapire avrebbe dovuto essere computato non dalla recinzionedell’area (avvenuta all’inizio degli anni ’70), ma dal 1988, con la conseguenzache, con l’atto di citazione notificato il 14 agosto 1998, che aveva dato inizio aun primo giudizio di rivendica dell’area della quale era causa (conclusosi con unnulla di fatto), sarebbe stato tempestivamente interrotto il detto termine.Lo stesso giudice di appello, peraltro, avrebbe dato atto che ad ogni vendita,effettuata nel periodo intercorrente tra il 1970 e il 1988 [OSCURATO:PERSONA] trasferito la proporzionata quota dell’area in contestazione, poiché nonse ne sarebbe riservata mai la proprietà in esclusiva e non vi sarebbe mai statoun frazionamento, a nulla rilevando la clausola di stile “nello stato di fatto e didiritto” utilizzata nei rogiti, atteso che il bene era individuato con l’indicazionedell’intera particella sulla quale l’edificio era stato costruito.Con il secondo motivo i ricorrenti contestano la violazione e falsa applicazionedegli artt. 1117 c.c. e 1118 c.c.Le due censure che, stante la connessione, possono essere trattate insiemesono infondate.Preliminarmente, si rileva che non è più oggetto del contendere la naturacondominiale dell’area sita in Cattolica, via M. D’Azeglio 28, meglio identificatain catasto urbano del Comune di Cattolica al foglio 3, particella 652, che, nelcomplesso, misura mq. 1324.Prive di consistenza sono, allora, le argomentazioni che riguardano la presuntaviolazione degli artt. 1117 e 1118 c.c.Ne deriva, altresì, che, accertata siffatta natura, detta particella è uscita dallaoriginaria sfera di proprietà esclusiva di [OSCURATO:PERSONA] al momento dellacostituzione del condominio, al tempo del primo atto di alienazione.Numero registro generale 3527/2022Numero sezionale 1717/2026Numero di raccolta generale 23931/2026Ciò premesso, la lite ha ad oggetto, ormai, solo una porzione, dell’estensioneData pubblicazione 23/07/2026di mq. 922, della citata particella 652, che è stata recintata molti anni fa daRosita [OSCURATO:PERSONA], la quale, quindi, pretende di averne usucapito la proprietà perpossesso esclusivo ultraventennale. Al fine di conseguire l’accoglimento della suadomanda, ella era tenuta a provare che, nonostante l’avvenuta perdita dellaproprietà esclusiva della particella 652, ne aveva mantenuto il godimento inmaniera individuale, senza il coinvolgimento di terzi, per almeno venti anni(collocati in epoca successiva al sorgere del condominio). Trova applicazione,infatti, il principio per il quale il possesso del costruttore ed originario proprietariodell’intero edificio può assumere rilevanza solo a fare tempo dal momento in cui,in conseguenza dall'alienazione di singoli piani e appartamenti, si è costituito ilcondominio, e sempre che si provi che anche dopo tale momento il costruttoreha continuato a possedere la cosa animo domini ed in modo esclusivo (Cass.,Sez. 2, n. 11 del 3 gennaio 1961, emessa in tema di accessio possessionisprevista dall’art. 1146, comma 2, c.c.).Venendo all’esame dei motivi, si osserva, innanzitutto, che i ricorrentichiedono, in concreto, di sindacare la valutazione del materiale istruttoriocompiuta dal giudice di appello.Infatti, contestano il mancato rilievo dato alle risultanze di alcuni atti dicessione del 1987 e del 1988, tramite i quali [OSCURATO:PERSONA] avrebbe palesatodi non ritenersi proprietaria della porzione di terreno oggetto del contendere,disponendone come di un bene comune.La doglianza, però, sconta una non adeguata comprensione del ragionamentodella corte territoriale. Essa non ha ignorato il contenuto di detti atti, ma, comerichiamo al mappale 652 contenuto nelle singole compravendite delle unitàimmobiliari facenti parte del fabbricato condominiale, senza alcuna riserva daparte della proprietaria sul diritto di dividere la particella trattenendone unaporzione a pieno titolo” faceva ritenere che la particella 652 era ceduta, in quantoabbinata al condominio insistente sull’area, “man mano che avvenivano levendite delle varie unità immobiliari”.Numero registro generale 3527/2022Numero sezionale 1717/2026Numero di raccolta generale 23931/2026Pertanto, la Corte d’appello di Bologna non ha ignorato la questione sollevataData pubblicazione 23/07/2026dai ricorrenti, ma ha semplicemente valutato, con un giudizio di merito noncontestabile in questa sede, che il dato oggettivo dell’avvenuta recinzionedell’area in questione, a partire all’incirca dal 1975, fosse decisivo al fine didimostrare l’intervenuto perfezionamento dell’usucapione, integrando gli estremidi un atto di appropriazione totale della res oggettivamente percepibile da partedei terzi. Ciò in coerenza con la giurisprudenza per la quale, in tema dicomunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione inpossesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, aifini della decorrenza del termine per l’usucapione è idoneo soltanto un atto (oun comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzil’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapportomateriale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l’intenzione di possedereil bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sulsignificato dell’atto materiale, il termine per l’usucapione non può cominciare adecorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche conmodalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva (Cass., Sez. 2, n.11903 del 9 giugno 2015).In ogni caso, anche ad ammettere che il giudice di appello abbia omesso diconsiderare gli elementi indicati dai ricorrenti, si sottolinea che essicontesterebbero, nella sostanza, l’omesso esame di fatti decisivi, censura che,però, non è prospettabile, nella specie, venendo in rilievo una c.d. doppiaconforme.Pure volendo superare questa obiezione, si evidenzia che, poi, i ricorrenti nonhanno allegato di avere prospettato in appello la questione dell’anno diconclusione dei rogiti citati e di averli in tale sede depositati.Comunque, dall’esame degli stessi si evince che le circostanze allegate dairicorrenti non sarebbero state decisive.Infatti, in tema di usucapione, poiché, con il rinvio fatto dall’art. 1165 c.c.all’art. 2943 c.c., risultano tassativamente elencati gli atti interruttivi delpossesso, non è consentito attribuire efficacia interruttiva ad atti diversi da quellistabiliti dalla legge, con la conseguenza che non può attribuirsi siffatta efficaciaNumero registro generale 3527/2022Numero sezionale 1717/2026Numero di raccolta generale 23931/2026se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potereData pubblicazione 23/07/2026di fatto sulla cosa, ovvero ad atti giudiziali diretti ad ottenere ope iudicis laprivazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente (Cass., Sez. 2,n. 16234 del 25 luglio 2011; Cass., Sez. 2, n. 13625 dell’11 giugno 2009).Ad analoghe conclusioni deve giungersi con riferimento al riconoscimento exart. 2944 c.c., atteso che, ai fini della configurabilità del riconoscimento deldiritto del proprietario da parte del possessore, idoneo ad interrompere il termineutile per il verificarsi dell’usucapione, ai sensi degli artt. 1165 e 2944 c.c., non èsufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del possessorecirca la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiedeche il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per fatti neiquali essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto realeal suo titolare (Cass., Sez. 2 n. 14654 del 23 giugno 2006).La giurisprudenza di legittimità è chiara nel sostenere che, per escludere lasussistenza del possesso utile all’usucapione, non è sufficiente il riconoscimentoo la consapevolezza del possessore circa l’altrui proprietà del bene, occorrendo,invece, che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per ifatti nei quali essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire ildiritto reale al suo titolare, atteso che l’animus possidendi non consiste nellaconvinzione di essere titolare del diritto reale, bensì nell’intenzione dicomportarsi come tale, esercitando le corrispondenti facoltà (Cass., Sez. 2, n.26641 del 28 novembre 2013; Cass., Sez. 6-2, n. 13153 del 14 maggio 2021;Cass., Sez. 2 n. 5920 del 6 marzo 2025, in motivazione).Per l’esattezza, l’eventuale riconoscimento dell’altrui diritto di proprietà, perescludere l’usucapione della res, deve essere inequivocabile e formale,incompatibile con la pretesa di essere divenuto proprietario esclusivodell’immobile (Cass., Sez. 6-2, n. 19706 del 18 settembre 2014, in motivazione).In aggiunta a ciò, la Suprema Corte ha chiarito che è configurabile rinunciatacita all’usucapione soltanto allorché sussista incompatibilità assoluta fra ilcomportamento del possessore e la volontà del medesimo di avvalersi dellacausa di acquisto del diritto, senza possibilità di diversa interpretazione (Cass.,Sez. 2, n. 17321 del 31 agosto 2015).Numero registro generale 3527/2022Numero sezionale 1717/2026Numero di raccolta generale 23931/2026Nella presente vicenda, a fronte di una sicura acquisizione materiale esclusivaData pubblicazione 23/07/2026del bene, tramite la sua recinzione, è quantomeno discutibile che un merorichiamo allo stesso bene contenuto in alcuni rogiti sia qualificabile come rinunciadel possesso o sua interruzione. Peraltro, nel 1987 e nel 1988 la fattispecieacquisitiva non si era ancora perfezionata (il ventennio dovrebbe essere scadutonel 1995), per cui giuridicamente [OSCURATO:PERSONA] non aveva ancorariacquistato la proprietà della res e, dunque, nessuna vendita tecnicamentepoteva esservi stata. L’alienazione compiuta dall'iniziale unico proprietario chenon si era riservato l'esclusiva titolarità della porzione immobiliare a normadell’art. 1117 c.c. è, invero, una vendita a non domino.Inoltre, il contenuto dei rogiti è piuttosto equivoco, in quanto quello del 1987richiama la particella 652 (come prospettano i ricorrenti), ma nulla dice in ordineall’area recintata, che pure rientra nella medesima particella.Questa conclusione è coerente con la giurisprudenza per la quale losvolgimento di trattative fra il comunista che abbia il possesso esclusivo del benecomune e gli altri comproprietari per la vendita da parte di costoro dei diritti lorospettanti sulla res non è di per sé incompatibile con tale possesso esclusivo deldetto comunista che non abbia ancora maturato l’usucapione (Cass., Sez. 2 n.27287 del 9 dicembre 2005, in tema di comunione ereditaria).2) Il ricorso è respinto.Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate comein dispositivo.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera dei ricorrenti,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte,- rigetta il ricorso;- condanna in solido i ricorrenti a rifondere le spese di lite, che liquida incomplessivi € 3.500,00 per compenso ed € 200,00 per esborsi, oltre accessoridi legge e spese generali nella misura del 15%;Numero registro generale 3527/2022Numero sezionale 1717/2026Numero di raccolta generale 23931/2026- ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attoData pubblicazione 23/07/2026della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera dei ricorrenti,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della II Sezione Civile, il 3 luglio2026.Il PresidenteAntonio Scarpa