Cassazione n. 19952/2026

BILEINCIDENZA DELLE IPOTECHEDott. [OSCURATO:PERSONA] E S CLUSIONEDott. [OSCURATO:PERSONA] relatore Ad. 12/6/2026 CCDott.ssa [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] Consigliere R.G. N. 28712/2022Dott.ssa [OSCURATO:PERSONA] pronunziato la seguenteORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 28712/2022 R.G., propostoAgenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona delDirettore pro tempore, rappresentata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato, con sede in Roma, ove per leggedomiciliata (indirizzo p.e.c. per notifiche e comunicazioni:[OSCURATO:EMAIL]);RICORRENTE[OSCURATO:PERSONA]“[OSCURATO:PERSONA] S.r.l.”, in liquidazione, con sede inPiacenza, in persona del liquidatore pro tempore,rappresentata e difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], con studio inReggio Emilia, elettivamente domiciliata presso l’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Iorio, con studio in Roma (indirizzo p.e.c. per notifiche ecomunicazioni: vittorio.guidetti@ordineavvocatireggioemilia.-it), giusta procura in calce al controricorso di costituzione nelpresente procedimento;CONTRORICORRENTE[OSCURATO:PERSONA] registro generale 28712/2022Numero sezionale 4909/2026Numero di raccolta generale 19952/2026Data pubblicazione 15/06/2026avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributariaregionale per la Liguria il 10 maggio 2022, n. 446/3/2022;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglionon partecipata del 12 giugno 2026 dal Dott. Giuseppe LoSardo;1. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per la cassazionedella sentenza depositata dalla Commissione tributariaregionale per la Liguria il 10 maggio 2022, n. 446/3/2022, che,in controversia su impugnazione dell’avviso di rettifica di valoree liquidazione della maggiore imposta di registro n.20151T003245000 nei confronti della “Pontenure ImmobiliareS.r.l.” (all’epoca, in bonis), notificatole il 31 maggio 2017,rideterminandosi il valore venale nell’importo di €3.787.000,00 a fronte del prezzo convenuto nell’importo di €50.000,00, per tener conto delle ipoteche gravanti sugliimmobili vendutile dalla “[OSCURATO:PERSONA] 102 S.r.l.”, harigettato l’appello proposto dalla medesima nei confronti della“[OSCURATO:PERSONA] S.r.l.” (all’epoca, in bonis) avverso lasentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale diLa Spezia il 13 marzo 2019, n. 41/1/2019, con compensazionedelle spese giudiziali.2. Il giudice di appello ha confermato la decisione di primecure - che aveva parzialmente accolto il ricorso originario dellacontribuente nel senso di ridurre il valore accertato nellamisura dell’80% – con la motivazione che la riduzione eracondivisibile in ragione delle limitazioni alla disponibilità degliimmobili per l’insistenza delle ipoteche.3. La “[OSCURATO:PERSONA] S.r.l.”, in liquidazione, haresistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 28712/2022Numero sezionale 4909/2026Numero di raccolta generale 19952/2026Data pubblicazione 15/06/20261. Il ricorso è affidato ad un unico motivo, col quale si denunciaviolazione o falsa applicazione degli artt. 43 e 51, comma 2,del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, in relazione all'art. 360,primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere statoerroneamente ritenuto dal giudice di appello che il valorevenale degli immobili compravenduti dovesse essere diminuitoper l’insistenza delle ipoteche, che ne limitavano l’appetibilitàper i potenziali acquirenti sul mercato locale.1.1 Il predetto motivo è fondato.1.2 Secondo la sentenza impugnata: «I Giudici di prime cure,pur ritenendo corretta la stima dell’immobile effettuatadall’Ufficio, hanno rilevato che il valore del bene deve esserenotevolmente ridotto rispetto a tale stima perché un beneipotecato subisce delle limitazioni nel trasferimento e tanto piùè elevata l’ipoteca, tanto più alto è il freno al trasferimento delbene. Sugli immobili compravenduti, i debiti ipotecari residui,al momento dell'atto di vendita ammontavanocomplessivamente ad € 3.887.296,00, motivo per il qualel’abbattimento dell’80% del valore stimato dall’Ufficioapprezzato dalla [OSCURATO:PERSONA] appare congruo,opportuno e giustificato».1.3 La questione dell’eventuale incidenza delle ipoteche sulvalore venale degli immobili alienati, che ne sono gravati, aifini della determinazione della base imponibile per laliquidazione delle spese giudiziali, è stata espressamenteaffrontata da un recente arresto di questa Corte, le cuiconclusioni negative sono condivise dal collegio.A tal riguardo, il giudice di legittimità ha ritenuto che: «In temadi imposta di registro, dispone infatti l'art. 51 cpv. D.P.R.26.4.1986 n. 131, comma 2, che la determinazione della baseimponibile «per gli atti che hanno per oggetto beni immobili oNumero registro generale 28712/2022Numero sezionale 4909/2026Numero di raccolta generale 19952/2026Data pubblicazione 15/06/2026diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggettoaziende o diritti reali su di esse» deve avvenire sulla scorta del«valore venale in comune in commercio». (…) Dispone, invece,il comma 4 che «per gli atti che hanno per oggetto aziende odiritti reali su di esse» occorre tenere conto del «valorecomplessivo dei beni che compongono l'azienda ... al nettodelle passività risultanti dalle scritture contabili obbligatorie oda atti aventi data certa a norma del codice civile ...». (…) L’art.50 d.P.R. n. 131/1986, inoltre, prevede che la base imponibiledel conferimento di beni immobili o diritti reali immobiliari insede di costituzione societaria è costituita dalla sommaalgebrica tra (in positivo) «valore dei beni o diritti conferiti» e(in negativo) «passività» e «oneri» accollati alla societàdestinataria del conferimento, nonché «oneri» inerenti all'attocostitutivo. (…) Da tale strutturale diversità tra gli atti chehanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, quelliche hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, nonchéquelli di conferimento in società di beni immobili o diritti realiimmobiliari, deve trarsi la conseguenza che la base imponibiledell’imposta di registro, nel primo caso, va determinatatenendo conto solo del valore del singolo bene immobile, in sestesso considerato. (…) Eventuali garanzie reali o altri vincoliderivanti da pignoramento o sequestro possono unicamenteinfluire, nel caso concreto, sulla determinazione del prezzointer partes, restando tuttavia estranei al sistema fissato nelcit. art. 51, inteso ad individuare il prezzo che il bene ha «incomune commercio», vale a dire quello che il venditore ha lamaggiore probabilità di realizzare e l'acquirente di pagare «incondizioni normali di mercato», prescindendo cioè da situazionisoggettive e momentanee che possono diminuirlo edNumero registro generale 28712/2022Numero sezionale 4909/2026Numero di raccolta generale 19952/2026Data pubblicazione 15/06/2026aumentarlo» (vedasi, in motivazione: Cass., Sez. Trib., 8giugno 2025, n. 14638).Da qui l’enunciazione del principio per cui, in tema di impostadi registro, ai fini della corretta individuazione della baseimponibile rileva solo il valore venale in comune commercio delsingolo bene immobile, senza che su di esso possano incidereeventuali garanzie reali o altri vincoli derivanti dapignoramento o sequestro, in quanto, seppur suscettibili diinfluire sulla determinazione del prezzo inter partes, sonoestranei al sistema fissato nell'art. 51, commi 2 e 3, del d.P.R.26 aprile 1986, n. 131, il quale è inteso ad individuare il prezzoche il venditore ha la maggiore probabilità di realizzare el'acquirente di pagare "in condizioni normali di mercato",prescindendo da situazioni soggettive e momentanee chepossono diminuirlo ed aumentarlo (in termini: Cass., Sez.Trib., 8 giugno 2025, n. 14638).1.4 Nella specie, pertanto, il giudice di appello si è palesementediscostato da tale principio, ritenendo che il rischiodell’espropriazione forzata in dipendenza dell’ipoteca concessadal proprietario a garanzia di un debito personale limitassel’alienabilità dell’immobile sul mercato locale ed incidesse sulladeterminazione del valore venale anche ai fini dellaliquidazione dell’imposta di registro.2. In conclusione, apprezzandosi la fondatezza del motivodedotto, alla stregua delle suesposte argomentazioni, il ricorsopuò trovare accoglimento e la sentenza impugnata deve esserecassata con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributariadi secondo grado della Liguria (ai sensi dell’art. 1, comma 1,lett. a), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversacomposizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. P.Q.MNumero registro generale 28712/2022Numero sezionale 4909/2026Numero di raccolta generale 19952/2026Data pubblicazione 15/06/2026La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata erinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo gradodella Liguria, in diversa composizione, anche per le spese delgiudizio di legittimità.Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 12 giugno2026.IL PRESIDENTEDott. [OSCURATO:PERSONA]