Cassazione n. 22115/2026

TedeschiGammino [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Aquilani-controricorrenti-avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 6406/2022depositata il 14/10/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/06/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con atto di citazione notificato il 21 gennaio 2011 [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:SOCIETA]., [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]., quali condominidell’edificio sito a Roma, Via della Reginella, 10, convennero, innanzi alTribunale di Roma, il sig. [OSCURATO:PERSONA], altro condomino dellostesso stabile, per fare accertare la nullità dell'atto di compravendita delNumero registro generale 30460/2022Numero sezionale 1570/2026Numero di raccolta generale 22115/2026Data pubblicazione 27/06/202624/01/2001 tra il Sig. [OSCURATO:PERSONA] ed il Sig. [OSCURATO:PERSONA],con il quale quest’ultimo si rese acquirente di una porzione posta al pianointerrato dell'immobile sito in Roma, Via di Sant'Ambrogio n. 17,trattandosi i effetti di proprietà condominiale.Si costituiva in giudizio il sig. [OSCURATO:PERSONA] richiedendo, in primaistanza, lo spostamento della prima udienza, con autorizzazione allachiamata in causa dell’ing. [OSCURATO:PERSONA], suo dante causa, «peressere garantito e tenuto indenne dall’eventuale condanna» e, nel merito,chiedendo il rigetto delle domande, trattandosi di porzione di proprietàesclusiva e non condominiale.Autorizzata ed eseguita la chiamata, si costituiva in giudizio l’ing. Sonnino,il quale eccepiva di aver venduto al sig. [OSCURATO:PERSONA] anche il piano interratodei citati locali di via S. Ambrogio, n. 17, in qualità di legittimoproprietario, per essergli la proprietà e il possesso derivatigli da ereditàdei propri antenati della famiglia Sonnino, da ultimo, a seguito dellasuccessione del fratello [OSCURATO:PERSONA].Il Tribunale di Roma respingeva le domande degli attori e regolava lespese.2. La Corte d’appello, adita [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., nel contraddittoriocon [OSCURATO:PERSONA], unica erede del Sonnino nel frattempo deceduto, econ il [OSCURATO:PERSONA], ha confermato la sentenza di primo grado.In primo luogo, essa ha rigettato il motivo d’appello con il quale era stataeccepita la nullità della decisione impugnata per la mancata integrazionedel contraddittorio nei confronti degli altri condomini. La Corte di meritoha rilevato che «non è stato indicato l’atto da cui dedurre la presenza dicondomini estromessi dal giudizio né si è provveduto ad indicarne inominativi. Ciò ancor di più atteso che, al primo grado di giudizio, hannopartecipato più condomini tra cui, oltre l’appellante, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:SOCIETA].». La Corte di merito ha poi statuito, sulla scortadella consulenza tecnica, che i locali in questione, a partire dal 1866, siaNumero registro generale 30460/2022Numero sezionale 1570/2026Numero di raccolta generale 22115/2026Data pubblicazione 27/06/2026negli atti notarili di trasmissione della proprietà che dalle risultanzecatastali, erano stati sempre indicati come accessori ai locali sopra stanti enon come condominiali. Essa aggiungeva che, ai fini della proprietà, ilregolamento condominiale non ha alcuna valenza, non potendo essereinficiata da un atto destinato a disciplinare l’uso delle cose comuni.3. Per la cassazione della sentenza [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. ha propostoricorso affidato a cinque motivi, illustrati da memoria.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con distinticontroricorsi.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo denunzia «violazione e falsa applicazione degli artt.1107 c.c., 101, 102 e 354 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3)e 4) c.p.c., per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti deicondomini pretermessi del condominio in Roma di via Reginella, 10, concontestuale nullità delle due sentenze di merito e con rinvio della causa alprimo giudice.1.1. Il motivo è inammissibile.La Corte d’appello ha rigettato la censura sul rilievo che «non è statoindicato l’atto da cui dedurre la presenza di condomini estromessi dalgiudizio né si è provveduto ad indicarne i nominativi. Ciò ancor di piùcui, oltre l’appellante, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]. […]».Ora, rispetto a tale considerazione, la ricorrente non propone alcunacritica. Non si denunzia, in altre parole, che nel motivo d’appello furonoindicati i nomi di coloro che avrebbero dovuto partecipare al giudizio, néche fu comunque indicato l’atto dal quale la Corte avrebbe dovuto dedurnela presenza. Tale indicazione è infine fatta solo in questa sede, nella qualesono richiamati gli atti processuali dai quali si evinceva l’esistenza di altricondomini. Ma tale indicazione non evidenzia alcun errore commesso dallaCorte di merito, la quale ha fatto applicazione del principio, secondo ilNumero registro generale 30460/2022Numero sezionale 1570/2026Numero di raccolta generale 22115/2026Data pubblicazione 27/06/2026quale «la parte che eccepisce la non integrità del contraddittorio ha l'oneresoltanto di indicare nominativamente le persone che debbono partecipareal giudizio quali litisconsorti necessari, di provarne l'esistenza,documentando, altresì, i presupposti di fatto che giustificanol'integrazione» (Cass. n. 12740/2001; n. 13571/2006).2. Per ragioni di ordine logico si impone, a questo punto, l’esameprioritario del quarto motivo di ricorso, che denunzia omesso esame di unfatto decisivo per il giudizio e nullità della sentenza per illogicità dellamotivazione. Infatti, il motivo pone la questione di fatto relativa allaposizione del locale interrato nell’ambito dell’edificio, ossia se è collocatoallo stesso livello della parte infima di esso (Cass. n. 8252/2025) oppurese realizzato mediante scavo nel sottosuolo (Cass. n. 6154/2016). Laprima ipotesi è quella fatta propria dalla Corte d’appello, la quale hariconosciuto che il locale non è stato realizzato tra le fondamenta ed ilsuolo su cui sorge l'edificio, trovandosi le fondamento al livello inferiore.La seconda ipotesi è quella sostenuta dalla ricorrente, che fa derivare dalladiversa posizione la condominialità del locale interrato oggetto di causa.L’omissione in cui sarebbe incorsa la Corte capitolina è riferita alleosservazioni del consulente tecnico di parte, che erano state riprodotte nelterzo motivo di appello. Tali osservazioni confermavano la circostanza chel’attuale consistenza dei sotterri era stata ricavata mediante scavo dellefondazioni, ossia delle parti comuni del Condominio di [OSCURATO:PERSONA], n. 10,di tal che verrebbe meno, in base al principio di causalità logica, la ratiodecidendi che giustifica il decisum.2.1. Il motivo è inammissibile, in quanto investe una questione di fattorisolta allo stesso modo nei due gradi di giudizio, incorrendo quindi nellapreclusione della doppia conforme. Trattandosi di giudizio d'appelloiniziato con citazione notificata dopo l’11 settembre 2012, il motivo incorrenella preclusione stabilita dall'art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.,applicabile, appunto, ratione temporis (Cass. n. 11439/2018; n.Numero registro generale 30460/2022Numero sezionale 1570/2026Numero di raccolta generale 22115/2026Data pubblicazione 27/06/202626860/2014). In base a tale norma non sono impugnabili per omessoesame di fatti storici le sentenze di secondo grado in ipotesi di c.d. doppiaconforme. L'ipotesi ricorre quando nei due gradi di merito le "questioni difatto" siano state decise in base alle "stesse ragioni", con il conseguenteonere del ricorrente, il quale voglia evitare di incorrere nell’inammissibilitàdel motivo, di indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente,della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell'appello,dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. n. 26744/2016; n.20994/2019; n. 29322/2019; n. 8320/2022).Va da sé che non neanche configurabile il vizio di motivazione. La ratiodella decisione impugnata è perfettamente percepibile.3. Il secondo motivo denunzia «violazione dell’art. 1138 c.c. in relazioneall’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c. violazione degli artt. 1362 e 1366 c.c.in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c.»La sentenza è oggetto di censura allorquando ha statuito che «[...] ai finidella proprietà, il regolamento condominiale non ha alcuna valenza. Laproprietà, quindi, dei locali in argomento non può essere inficiata da unregolamento condominiale che, viceversa, disciplina l’uso delle cosecomuni». Si sostiene al contrario da parte della ricorrente, sulla scorta dirichiami di precedenti di questa Suprema corte, che il regolamento dicondominio è un titolo di proprietà e rileva ai fini dell’appartenenza deibeni al condominio, se è “espressione di autonomia negoziale, approvato oaccettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò acostituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condominidagli atti di acquisto o dalle convenzioni.”Nel caso di specie (prosegue la ricorrente), con il regolamento dicondominio, approvato con atto del 1962 da tutti i condomini, costoro«avevano sottratto al regime dei beni comuni il solo piano terra dell’areadel cortile coperto, con ciò, e a contrariis, devolvendo al Condominio tuttoil resto».Numero registro generale 30460/2022Numero sezionale 1570/2026Numero di raccolta generale 22115/2026Data pubblicazione 27/06/20263.1. Il motivo è fondato.Il regolamento di condominio, così come lo definisce l’art. 1138, comma 1,c.c., non può disciplinare, in quanto tale, le situazioni di diritto reale deicompartecipi in ordine alle parti comuni dell'edificio ed a quelle diproprietà esclusiva, salvo che non sia stato predisposto dall'unico,originario proprietario ed accettato con i singoli atti di acquisto, ovveroadottato con il consenso unanime dei partecipanti, manifestato nelledebite forme, assumendo, così, natura contrattuale (Cass. n. 3755/1977).La regola si spiega perché le norme del regolamento condominiale cheincidono su una situazione di diritto reale dei compartecipi, nel sensosopra chiarito, distinguendosi dalle norme regolamentari, hanno carattereconvenzionale: esse, perciò, non possono essere approvate dallamaggioranza dell'assemblea dei condomini, come quelle regolamentari,ma devono essere approvate all’unanimità, dovendo in mancanzaconsiderarsi nulle, perché eccedenti i limiti dei poteri dell’assemblea (Cass.n. 4632/1994). È implicito nell’enunciazione del principio il riconoscimentoche l’assemblea dei condomini può, in sede di formazione o di modifica delregolamento condominiale, attuare un vero e proprio negozio giuridico(cfr. Cass. n. 5125/1993).Come condivisibilmente osservato anche in dottrina, che l’art. 1117 c.c.accenni espressamente al titolo costitutivo del condominio non implicaeventuale inefficacia di un contratto con il quale si decida di renderecomuni alcune cose che la norma o l’atto costitutivo avevano volutoproprie di qualcuno o viceversa. Entra in campo l’autonomia contrattualedei condomini e quel che potevano fare prima non è negato loro inseguito. Nulla esclude che tale volontà sia contenuta in un regolamento dicondominio approvato unanimemente dai condomini, purché sia redatto informa scritta (art. 1350 c.c.) perché mutano un diritto reale già costituito.La Corte d’appello ha definito il regime di appartenenza, disconoscendo larilevanza di tutti gli argomenti, spesi dall’appellante, attuale ricorrente,Numero registro generale 30460/2022Numero sezionale 1570/2026Numero di raccolta generale 22115/2026Data pubblicazione 27/06/2026per sostenere la proprietà condominiale, fra cui il “preteso trasferimento diproprietà a mezzo del detto regolamento”.La Corte d’appello, nel disconoscere in modo così perentorio la rilevanzadell’atto invocato dall’attuale ricorrente, non si è avveduta che, nel caso inesame, il “regolamento” fu approvato per atto pubblico di notaio il 26aprile 1962 su richiesta dei comparenti “quali unici condomini dello stabiledi via Reginella 10”. Il regolamento, trascritto nei [OSCURATO:PERSONA], furichiamato nell’atto di compravendita con il quale i Sonnino, nella stessadata della sua approvazione, vendettero all’[OSCURATO:PERSONA] cinqueappartamenti del fabbricato di via Reginella. Sulla scorta dei principi soprarichiamati, il consenso della totalità dei partecipanti al condominio,manifestato per iscritto, rendeva il “regolamento”, in astratto, titolonegoziale idoneo anche a rendere comune ciò che era di proprietàesclusiva e viceversa. È superfluo rimarcare che le considerazioni cheprecedono sono poste in linea di principio, in rapporto all’astratta idoneitàdell’atto a incidere sul regime proprietario, idoneità che rende privo digiustificazione il diniego a priori, opposto dalla Corte d’appello, diannoverarlo fra gli elementi di giudizio. Rimane, in altre parole, del tuttoimpregiudicata la valutazione e interpretazione dell’atto, che deve esserenaturalmente rimessa al giudice di rinvio.4. Sono pertanto assorbiti gli altri motivi: il terzo, che denunzia vizio dimotivazione sul medesimo profilo e il quinto motivo, che riguarda pursempre la ricostruzione dell’assetto proprietario in base ai titoli. Inparticolare, con tale quinto motivo, la sentenza è censurata per non averetenuto conto che nella divisione ereditaria del 28 aprile 1995, checostituiva il titolo immediato di appartenenza del venditore, fu assegnata aquesto la sola proprietà esclusiva del piano terreno, mancando quindi untitolo di acquisto del piano interrato dell’immobile.5. La sentenza, conclusivamente, deve essere cassata in relazione almotivo accolto e la causa rinviata per nuovo esame alla Corte d’appello diNumero registro generale 30460/2022Numero sezionale 1570/2026Numero di raccolta generale 22115/2026Data pubblicazione 27/06/2026Roma in diversa composizione, la quale tornerà ad esaminare il meritodell’appello attenendosi alle indicazioni della presente decisione.Al giudice di rinvio è demandato anche il compito di liquidare le spese delpresente giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il secondo motivo; rigetta il primo e il quarto motivo;dichiara assorbiti i restanti motivi; cassa la sentenza impugnata inrelazione al motivo accolto e rinvia, anche per la liquidazione delle spesedi legittimità, innanzi alla Corte d'appello di Roma, in diversacomposizione personale.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civiledella Corte suprema di cassazione, il 16 giugno 2026.Il Presidente