Cassazione n. 36963/2022

, d.l. n. 137/2020la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 4923/2017R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] 2/A, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] rappresentatae difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] –ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], domiciliati ex legein ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentati e difes i dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] -controricorrenti – Oggetto: Servitù – Regolamento di supercondominio - Opponibilità R.G.N. 4923/2017 Ud. 10/11/2022PU R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 2 di 18 nonché contro [OSCURATO:PERSONA] –intimato – avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO MILANO n. 4010/2016 depositata il 27/10/2016 Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10 novembre 2022dal [OSCURATO:PERSONA]; lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA], che haconcluso per il rigetto del ricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] (successivamente fusa per incorporazione nell’attuale ricorrente [OSCURATO:PERSONA]) citò, innanzi il Tribunale di Milano, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] chiedendo la condanna dei medesimi alla rimozione di una loggia-balcone realizzata nell’immobile di loro proprietà situato nell’ambito del complesso di [OSCURATO:PERSONA]. La società attrice, dopo aver premesso di essere proprietaria di alcuni immobili siti nel medesimo complesso, dedusse che quest’ultimo era regolato da un regolamento di “[OSCURATO:PERSONA]”, il quale imponeva in tutto il comprensorio un vincolo di servitù reciproca che precludeva ai singoli proprietari la possibilità di apportare qualsiasi tipo di modifica agli immobili siti nel medesimo complesso. Detto vincolo, proseguiva l’attrice, veniva poi richiamato nei regolamenti dei singoli “[OSCURATO:PERSONA]” nonché nei singoli atti di acquisto dei condomini, compreso quello dei convenuti, risultando quindi pienamente opponibile. R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 3 di 18 I convenuti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], nel costituirsi, contestarono: 1) la legittimazione attiva della [OSCURATO:PERSONA], in quanto non titolare di alcuna unità immobiliare nel singolo condominioove era situata l’unità immobiliare di cui erano titolari; 2) l’inopponibilità della servitù in questione, in quanto non menzionata nell’atto di acquisto da essi concluso con il dante causa [OSCURATO:PERSONA]; 3) l’usucapione del diritto di mantenere la loggia, in quanto quest’ultima era stata realizzata dallo stesso [OSCURATO:PERSONA], oltre venti anni prima. Chiesero, infine, di essere autorizzati alla chiamata in manleva del medesimo [OSCURATO:PERSONA]. Quest’ultimo, tuttavia, autorizzata ed effettuata la chiamata in causa, rimase contumace. 2. La domanda di [OSCURATO:PERSONA] venne disattesa in primo grado dal Tribunale il quale - secondo la sintesi offerta dalla decisione qui impugnata-rilevò la mancanza di “un elemento di collegamento certo tra vicissitudini e la regolamentazione di tutte le unità immobiliari appartenenti ai litiganti”, e cioè di un “regolamento supercondominiale”. 3. Proposto appello dalla [OSCURATO:PERSONA], la Corte d’appello di Milano -nella regolare costituzione di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], i quali proposero appello incidentale, e nella contumacia di [OSCURATO:PERSONA]- respinse sia l’appello principale sia l’appello incidentale, osservando -quanto ai motivi di gravame- che: − corretta era la valutazione del giudice di prime cure in ordine all’assenza di prova della titolarità in capo all’appellante della servitù invocata, in quanto l’originaria dante causa dell’immobile della [OSCURATO:PERSONA] era la società [OSCURATO:PERSONA], laddove l’originario dante causa degli R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 4 di 18 appellati (tramite una serie di alienazioni) era la [OSCURATO:PERSONA], a nulla rilevando la circostanza che quest’ultima società -dopo la cessione degli immobili al dante causa di [OSCURATO:PERSONA] nel 1972- fosse stata fusa per incorporazione nella stessa [OSCURATO:PERSONA], “poiché la incorporazione non elide la originaria diversità di identità”, con la conseguenza che andava esclus o - considerata anche la diversità di edifici e strade ove erano collocati gli immobili delle parti in causa- che l’appellante fosse titolare della servitù; − infondate erano le doglianze dell’appellante in ordine alla mancata rilevazione, da parte del giudice di prime cure, della identità del compendio immobiliare nell’ambito del quale erano inserite le unità immobiliari di titolarità delle parti in causa, in quanto: a) le deduzioni dell’appellante apparivano contraddittorie nel dedurre l’esistenza di un supercondominio collocato nel territorio di ben trediversi Comuni; 2) l’atto di acquisto di [OSCURATO:PERSONA], in ogni caso, non menzionava alcun regolamento di supercondominio, ma il solo regolamento di condominio; − il terzo m otivo di appello, nell’invocare l’esistenza di un collegamento negoziale non valeva a superare il motivo di rigetto della domanda, consistente nell’assenza di legittimazione attiva della [OSCURATO:PERSONA]; − identiche considerazioni valevano a fa r ritenere superat i il quarto ed il quinto motivo di appello - relativi, rispettivamente, all’esistenza e contenuto del “Regolamento di [OSCURATO:PERSONA]” nonché alla sua trascrizione- in quanto non idonei a superare il profilo della legittimazione R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 5 di 18 della [OSCURATO:PERSONA], da ciò risultando superate anche le questioni sollevate con i successivi motivi di gravame; − le considerazioni alla base dell’appello incidentale di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] -col quale veniva sollecitata una riforma della sentenza di primo grado in senso additivo, stabilendo la insufficienza, ai fini del trasferimento della servitù, della menzione della medesima nell’atto di acquisto- non erano sufficienti a condurre all’accoglimento del gravame incidentale. 4. Pe la cassazione della decisione della Corte d’appello di Milano ricorre ora la [OSCURATO:PERSONA], quale incorporante la [OSCURATO:PERSONA]. Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. È rimasto intimato [OSCURATO:PERSONA] 5. Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio, in ba se alla disciplina dettata dall’art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, come inserito dalla l. 18 dicembre 2020, n. 176, senza l'intervento del Procuratore Generale e dei difensori delle parti, non avendo nessuno degli interessati fatto richiesta di discussione orale. 6. Il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni scritte, concludendo per il rigetto del ricorso. 7. La ricorrente ha depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il ricorso è affidato a seimotivi 1.1. Con il primo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 2504 c.c., nella versione ratione temporis vigente. R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 6 di 18 Il ricorso critica la decisione impugnata nella parte in cui la stessa ha ritenuto che la fusione per incorporazione tra [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] non valesse ad elidere l’originaria diversità di identità delle due compagini. In senso opposto a quanto opinato dalla Corte ambrosiana il ricorso invoca il disposto di cui all’art. 2504 c. c. nella formulazione vigente all’epoca della fusione (1977), argomentandoche la previsione veniva a prospettare la fusione come fenomeno successorio a titolo universale, da ciò derivando-conclude il ricorso- che la dante causa della ricorrente [OSCURATO:PERSONA]era subentrata nella titolarità della totalità dei rapporti facenti capo a [OSCURATO:PERSONA], compresa, quindi, la titolarità della servitù invocata in giudizio. Ulteriormente, il ricorso deduce la violazione dell’art. 1362 c.c., per avere la Corte territoriale non correttamente interpretato i contratti conclusi dalle due società, dai quali emergerebbe la volontà di vietare qualunque modifica agli edifici siti nel complesso. 1.2. Con il secondo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 24 Cost. Il ricorso lamenta il carattere incomprensibile della motivazione della Corte territoriale nella parte in cui essa ha disatteso il motivo di appello che deduceva l’esistenza di un supercondominioed illustra gli elementi dai quali invece la Corte ambrosiana avrebbe potuto dedurre non solo l’esistenza del detto supercondominio ma anche l’identità, al di là delle espressioni linguistiche utilizzate, di tale supercondominio con il “complesso urbanistico di [OSCURATO:PERSONA]” ed il “[OSCURATO:PERSONA]”. 1.3. Con il terzo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, n. 3 , c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1372 e 1411 c.c. nonché dell’art. 24 Cost. R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 7 di 18 Il ricorrente lamenta che la Corte territoriale abbia escluso l’esistenza di un collegamento negoziale tra i patti contrattuali che contemplano la servitù sia nel l’atto di acquisto della ricorrente sia nell’atto di acquisto dei controricorrenti, sebbene nei due titoli venga riprodotta una clausola di identico tenore, argomentando da tale circostanza la propria titolarità ad agire per il rispetto del vincolo stabilito dalla servitù. Ribadendo il proprio subentro nel coacervo di rapporti facenti originariamente capo alla [OSCURATO:PERSONA], il ricorso invoca la reciprocità della servitù contemplata negli atti di acquisto di ricorrente e controricorrenti, anche in virtù dell’applicazione dello schema del contratto a favore di terzo di cui all’art. 1411 c.c. 1.4.Con il quarto motivo si deduce, in relazione all’art. 360, n. 3 , c.p.c., la violazione dell’art. 1138 c.c. e la “conseguente errata e falsa interpretazione dell’opponibilità ed efficacia del regolamento di supercondominio predisposto dall’originario costruttore e venditore”. Il ricorso censura lasentenza impugnata nella parte in cui la C orte d'appello ha escluso la vincolatività del regolamento di supercondominio, evidenziando il carattere contraddittori o di tale affermazione rispetto alla precedente negazione , da parte della medesima Corte territoriale, della stessa esistenza di un supercondominio. Cosìfacendo, però, osserva la ricorrente, la Corte d'appello avrebbe omesso l’esame di un fatto decisivo per il giudizio, e cioè la presenza in entrambi gli atti di acquisto delle parti in causa di clausole che enunciano l’impegno dell'acquirente a rispettare i regolamenti condominiali e contengono un richiamo al regolamento di Supercondominio. R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 8 di 18 Ne consegue, conclude la società ricorrente, che,contrariamente a quanto ritenuto dalla corte d'appello, ilregolamento di condominio - da qualificare come regolamento contrattuale- in quanto richiamato negli atti di acquisto, è stato conosciuto ed accettato, indipendentemente dalla sua trascrizione, da ciò scaturendo, altresì, la legittimazione della ricorrente ad agire per il rispetto del vincolo di servitù indipendentemente dalla collocazione degli immobili delle due parti in causa in porzioni diverse del complesso, in quanto assumerebbero a tal fine rilevanza le previsioni del regolamento di supercondominio. 1.5.Con il quinto motivo si deduce, in relazione all’art. 360, n. 3 , c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1363 e1362 c.c. con riferimento all’art. 25 del regolamento di supercondominio. Il ricorso censura la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte d'appellonon ha considerato il carattere unitario delle clausole relative alla servitù contenute sia nei singoli atti di acquisto, sia nel regolamento di “ condominio periferico ” , sia nel regolamento di supercondominio. La Corte, prosegue il ricorso, avrebbe omesso di considerare che il regolamento di supercondominio richiama, al proprio art. 25, i divieti contenuti nei regolamenti dei singoli condomini e nei contratti di acquisto, dettando una disciplina unitaria in virtù della quale le previsioni contenute nei singoli atti di acquisto e nei singoli regolamenti di condominio periferico debbono essere valutati, non in modo autonomo ed indipendente, bensì come organicamente e reciprocamente collegati. Di qui -conclude il ricorso-la violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c.- non avendo la Corte operato una corretta ricostruzione della volontà dell’originaria costruttrice e venditrice. R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 9 di 18 1.6. Con il sesto motivo si deduce, in relazione all’art. 360, n. 3 , c.p.c., ancora una volta la violazione e falsa applicazione degli artt.1363 e 1362 c.c. con riferimento all’art. 25 del regolamento di supercondominio. Il ricorso si duole di una erronea interpretazione del regolamento di condominio periferico, non avendo la Corte territoriale considerato il collegamento che comunque sussisterebbe tra i regolamenti dei singoli condomini periferici, creando in tal modo la legittimazione ad agire per il rispetto della servitù anchein capo ai titolari di unità immobiliari site in altri condomini periferici. 2. Preliminarmente deve essere esaminata l’eccezione -contenuta nel controricorso- di inammissibilità delle produzioni documentali effettuate dalla ricorrente unitamente al ricor so sub. nn. 1) e 2) , consistenti nell’atto di fusione per incorporazione in data 28 novembre 2015 e nella procura notarile in data 2 novembre 2006. L’eccezione è fondata. I documenti prodotti dalla ricorrente non concernono né la nullità della sentenza impugnata né l’ammissibilità del ricorso e risultano conseguentemente del tutto estranei all’ambito di ammissibilità fissato dall’art. 372 c.p.c., non senza rilevare, peraltro, che i medesimi sono anche del tuttoirrilevanti ai fini della presente decisione. 3.Il primo motivo di ricorso è fondato, nei limiti che ci si appresta a specificare. In relazione alla fattispecie della fusione per incorporazione secondo la disciplina vigente in epoca anteriore all'introduzione -con decorrenza del 1° gennaio 2004- dell'art. 2504 - bis c.c. , questa Corte ha costantemente affermato che l'incorporazione di una società realizza una situazione giuridica corrispondente a quella della successione universale e produce gli effetti, tra loro indipendenti, R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 10 di 18 dell'estinzione della società incorporata e della contestuale sostituzione, nella titolarità dei rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo a questa, della nuova persona giuridica (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4740 del 25/02/2011 -Rv. 617701 – 01 e, ulteriormente, Cass. Sez. 3 - Sentenza n. 21482 del 25/10/2016 - Rv. 642959 - 01 ) , venendo quindi ad operareun fenomeno successorio che appare affine a quello della successione mortis causa (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 22998 del 11/11/2015 -Rv. 637749 - 01) , anche se da quest’ultim a si differenzia perché la modificazione dell'organizzazione societaria dipende esclusivamente dalla volontà delle società partecipanti (Cass. Sez. U, Sentenza n. 19698 del 17/09/2010 -Rv. 614542 - 01) . Nell’affermare, in relazione ad una vicenda verificatasi in epoca anteriore alla riforma del diritto delle società, che “la incorporazione non elide la originaria diversità di identità” di incorporante ed incorporata, la Corte d’appello di Milano ha immotivatamente ed apoditticamente disapplicato tali principi, pervenendo a conclusioni che sarebbero, semmai, compatibili con l’attuale disciplina della fusione dettata dall’art. 2504-bis c.c. che, tuttavia, ha natura innovativa e non interpretativa, e come tale non può estendere il proprio regime alle fusioni (per unione od incorporazione) anteriori al 1 ° gennaio 2004 , data di entrata in vigore della nuova disciplina (Cass. Sez. U, Sentenza n. 19698 del 17/09/2010 -Rv. 614542 - 01 ) . Non conforme agli insegnamenti di questa Corte, quindi, è la conclusione per cui [OSCURATO:PERSONA] (dante causa della [OSCURATO:PERSONA], ora incorporata in [OSCURATO:PERSONA]) non potrebbe ritenersi subentrata nei rapporti facenti capo alla [OSCURATO:PERSONA] (dante causa per successivi passaggi degli odierni controricorrenti), dovendosi invece pervenire a conclusioni esattamente opposte in virtù dell’effetto di successione a titolo R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 11 di 18 universale derivante dalla fusione ed essendo semmai di squisita pertinenza del giudice di merito l’accertamento della sussistenza di adeguata prova della fusione medesima. Le conclusioni sin qui raggiunte, tuttavia, devono essere accompagnate da una precisazioneche appare sin d’ora opportuna , in virtù dei riflessi che presenta in relazione all’ inquadramento della fattispecie ed all’analisi degli altri motivi di ricorso. La decisione della Corte ambrosiana sembra ragionare in alcuni suoi passaggi in termini di attribuzione diretta ad un soggetto (in questo caso la ricorrente) della “titolarità della servitù”, ed anzi, proprio tale impostazione terminologica ha assunto un evidente rilievo anche ai fini della valutazione della rilevanza della fusione nella vicenda in esame, dalla Corte medesima individuata come profilo dirimente ai fini della individuazione, appunto, del “soggetto titolare della servitù”. Orbene, per quanto espressioni sincopate di tal fatta possano riuscire utili per mera sintesi espressiva, va nondimeno rammentato e ribadito che la servitù , quale diritto reale, viene comunque ad es sere sempre costituitaa favore di un fondo e d a carico di un altro fondo, e non direttamente a favore o contro soggetti (ipotesi, invece, in cui ricorre una fattispecie a carattere di mera obbligazione), da ciò derivando che i soggetti medesimi possono dirsi “titolari della servitù” solo ed unicamente in quanto titolari del fondo dominante a favore del quale la servitù medesima è costituita. Chiarito tale profilo, allora, si deve osservare che, una volta affermata - su l la scorta dei principi appena richiamati - l’identità soggettiva dell’originario dante causa di tutte le parti in causa - dovendosi appunto ritenere che [OSCURATO:PERSONA] fosse succeduta in tutti i rapporti facenti capo alla [OSCURATO:PERSONA]- il vaglio di fondatezza delle ragioni avanzate dall’odierna ricorrente R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 12 di 18 veniva e viene a dipendere dalla verifica di due specifici profili, e cioè, da un lato, la titolarità in capo alla [OSCURATO:PERSONA] di una unità immobiliare a favore della quale risulti costituita la servitù dedotta in giudizio (servitù che peraltro, per le caratteristiche dedotte dalla ricorrente, vedrebbe tutti gli immobili del complesso rivestire contemporaneamente la qualità di fondo dominante e fondo servente) e, dall’altro lato, l’opponibilità della servitù invocata dalla ricorrente ai controricorrenti, in quanto titolari del fondo asseritamente servente. Operato tale chiarimento -e rimessa all’esame degli ulteriori motivi di ricorso l’illustrazione della rilevanza dei profili sinora delineati- devono, invece, ritenersi inammissibili appaiono le - invero anodine - deduzioni, formulate dalla ricorrente sempre nel primo motivo di ricorso, in ordine alla sussistenza di una violazione delle regole di interpretazione dei contratti. Le deduzioni -peraltro riproposte anche in alcuni successivi motivi del ricorso- non risultano infatti in alcun modo ossequ i enti al canone per cui il ricorrente per cassazione, al fine di far valere la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione dell'interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata (Cass. Sez. 1 - Ordinanza n. 9461 del 09/04/2021 -Rv. 661265 – 01; Cass. Sez. 1 - Ordinanza n. 27136 del 15/11/2017 - Rv. 646063 - 01), e ciò perché l’interpretazione accolta R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 13 di 18 nella decisione impugnata non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l'altra (Cass. Sez. 3 - Sentenza n. 28319 del 28/11/2017 -Rv. 646649 - 01). 4.Il secondo motivo di ricorso è, parimenti, fondato . Giova puntualizzare preliminarmente che il motivo, mirato a criticare la decisione assunta dalla Corte territoriale in relazione al secondo motivo di appello, deve ritenersi ammissibile, nonostante lo stesso appaia indirizza to nei confronti di una sola delle due rationes decidendiravvisabili nella statuizione impugnata. La seconda ratio , infatti, risulta oggetto di separata doglianza sviluppata nel quarto motivo di ricorso, risultando quindi rispettato il principio che subordina l’ammissibilità del ricorso alla formulazione di specifiche doglianze in relazione a tutte le rationes decidendi che sorreggono la decisione impugnata (Cass. Sez. U, Sentenza n. 7931 del 29/03/2013 -Rv. 625631 – 01 ; Cass. Sez. L, Sentenza n. 4293 de l 04/03/2016 - Rv. 639158 – 01 ; Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 16314 del 18/06/2019 -Rv. 654319 - 01) . Nel merito il motivo- il quale, a l di là della formale qualificazione, deduce evidentemente un vizio di motivazione ex artt. 360, n. 4) , e 132 c.p.c., consistente nel carattere meramente apparente della medesima-è fondato. I due paragrafi (pagg. 10 e 11 della motivazione) nei quali la Corte d’appello esamina, per respingerle, le deduzioni dell’odierna ricorrente in ordine alla coincidenza del “[OSCURATO:PERSONA]” con il “[OSCURATO:PERSONA]” risultano caratterizzati da una R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 14 di 18 totale opacità semantica, tale da rendere sostanzialmente proibitiva l’individuazione delle specifiche ragioni che avrebbero indotto la Corte territoriale a disattendere il motivo di appello. La Corte ambrosiana, invero, deduce una non meglio precisata contraddittorietà delle deduzioni dell’appellante -in realtà piuttosto chiare nell’affermare che il “[OSCURATO:PERSONA]” viene talvolta indicato con la locuzione atecnica di “[OSCURATO:PERSONA]”, trattandosi in ogni caso della stessa entità - tacciando le medesime deduzioni di u n’apoditticità che appare per contro ravvisabile proprio nella stessa motivazione della Corte territoriale, dalla quale non riesce a trasparire l’essenza del ragionamento logico che la Corte territoriale afferma di seguiree che appare, in realtà, non motivato. Apodittica e sostanzialmente priva di concreto supporto logico, poi, èl’affermazione secondo cui , in relazione al “[OSCURATO:PERSONA]”, sarebbe “evidentemente, arduo ipotizzare un “supercondominio” di siffatte, enormi, proporzioni”, in quanto collocato in un’area che interessa il territorio di tre distinti comuni. L’apoditticità e insanabile contraddittorietà dell’affermazione discende, in questo caso , sia dal fatto che una circostanza non può essere fondatamente esclusain quanto “ardua” da ipotizzare, sia dal fatto che la motivazione sembra evidentemente confondere e sovrapporre la deduzione dell’esistenza di un complesso immobiliare la cui estensione interessi (in modo anche marginale) il territorio di tre comuni con lo scenario -questo sì forse inverosimile- di un complesso immobiliare la cui estensione coincida integralmente con il territorio di tre comuni. Si deve, in conclusione, ritenere che ricorra nella specie una ipotesi di violazione del "minimo costituzionale" della motivazione richiesto R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 15 di 18 dall'art. 111, sesto comma, Cost.,e di conseguente violazione dell'art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., individuabile nelle ipotesi -ravvisabili nella specie- di "manifesta ed irriducibile contraddittorietà" e di "motivazione perplessa od incomprensibile" (Cass. Sez. 1 - Ordinanza n. 7090 del 03/03/2022 -Rv. 664120 – 01; Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 22598 del 25/09/2018 -Rv. 650880 – 01; Cass. Sez. 3 - Sentenza n. 23940 del 12/10/2017 -Rv. 645828 - 01) , da cui scaturisce la nullità della sentenza. 5. Le considerazioni sinora svolte inducono, a questo punto ad esaminare, direttamente il quarto motivo di ricorso, sia perché quest’ultimo è indirizzato a quella che può ritenersi la seconda ratio della decisione della Corte ambrosiana in relazione all’originario secondo motivo di appello, sia perché la valutazione di tale profilo assume carattere assorbente rispetto all’esame delle ulteriori doglianze dedotte in ricorso. Il motivo è fondato. La Corte territoriale (pag. 11 secondo paragrafo) ha ritenuto di escludere l’opponibilità agli odierni controricorrenti del vincolo derivante dalla servitù sulla scorta della considerazione - ritenuta decisiva- dell’assenza, nell’atto di acquisto di [OSCURATO:PERSONA] (e cioè del dante causa dei medesimi controricorrenti), della menzione del regolamento di supercondominio. La valutazione della Corte territoriale si conforma all’orientamento di questa Corte, a mente del quale il regolamento di condominio, predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio, vincola chi abbia acquistato le singole unità immobiliari successivamente alla sua predisposizione purché richiamato ed approvato nei singoli atti di proprietà, in modo da far parte per relationemdel loro contenuto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19798 del 19/09/2014 - Rv. 633359 – 01 e, in R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 16 di 18 motivazione, Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 974 del 2019), ma non ha tenuto conto dell’ulteriore principio, enunciato sempre da questa Corte, per cui il regolamento di un supercondominio, predisposto dall'originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca ( Cass. Sez. 2 - Sentenza n. 30246 del 20/11/2019 (Rv. 656297 –01 ; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14898 del 13/06/2013 - Rv. 626818 -01). Alla luce di quest’ultimo principio -enunciato già da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3749 del 15/04/1999 in relazione ad una controversia che concerneva sempre l’opponibilità dei vincoli che risulterebbero interessare l’intero “[OSCURATO:PERSONA]”- deve ritenersi che il regolamento di condominio ( o supercondominio) , predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio (o del complesso) e contenente clausole di natura contrattuale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, vincolii successivi acquirenti della singole unità immobiliari nelle due ipotesi alternative in cui: − indipendentemente dalla trascrizione, nei singoli atti di acquisto venga fatto riferimento al regolamento medesimo, che -seppure non inserito materialmente-deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto(Cass. Sez. 2 - Sentenza n. 4529 del 11/02/2022 - Rv. 664173 – 01 ; R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 17 di 18 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17886 del 31/07/2009 -Rv. 609727 - 01); − il regolame nto sia fatto oggetto di regolare trascrizione nei registri immobiliariin base agli artt. 2643, n. 4 ), e 2659 , n. 2 ) c.c., in epoca anteriore alla trascrizione dei singoli atti di acquisto, divenendo in tal modo opponibile ai successivi acquirenti, al di là del richiamo del regolamento stesso nei medesimi atti(Cass. Sez. 2 - Sentenza n. 24526 del 09/08/2022 - Rv. 665393 – 02 ; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21024 del 18/10/2016 -Rv. 641640 - 01 ) . A tali principi la Corte ambrosiana non si è pienamente conformata, omettendo in particolare, di verificare sia se l’atto di acquisto dei controricorrenti contenesse il richiamo al suddetto regolamento di supercondominio, ove effettivamente esistente, sia se quest’ultimo fosse stato comunque oggetto di trascrizione sull’unità immobiliare successivamente divenuta di titolarità dei medesimi GIANMARIA SCATTOLINe [OSCURATO:PERSONA] . Occorre aggiungere che la Corte territoriale - in parte contraddicendo le precedenti affermazioni- ha successivamente affermato (pag. 12, paragrafo 3.4) la irrilevanza dei profili sinora messi in evidenza, ritenendo dirimente il problema della “legittimazione di [OSCURATO:SOCIETA] ad avvalersi della servitù medesima”. È tuttavia evidente che - al di là della contraddittorietà di tale affermazione con quella dell’inopponibilità della servitù per assenza della sua menzione nell’atto di acquisto del dante causa dei controricorrenti- le conclusioni cui in tal modo è pervenuta la C orte territoriale si sostanziano in un governo inadeguato n on solo delle regole ratione temporis vigenti in tema di fusione, ma anche dei principi più volte affermati da questa Corte in tema di opponibilità dei R.G. 4923/2017 - Pagina nr. 18 di 18 regolamenti condominiali contrattuali e dei vincoli sulle porzioni di proprietà esclusiva da essi contemplati. 6. L’accoglimento del primo, secondo e quarto motivo di ricorso determina l’assorbimento dei residui motivi. 7.La sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Milano, in diversa composizione, la quale, nel conformarsi ai principi ora enunciati, procederà alla verifica dei relativi profili in fatto e provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente