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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 3 luglio 2026

Cassazione n. 22672/2026

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a [OSCURATO:PERSONA],rappresentato e difeso dall'avv. [OSCURATO:PERSONA], giusta procura incalce al ricorso, con indicazione dell’indirizzo pec;- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in persona legale rappresentante protempore, elettivamente domiciliata in Roma, piazza Barberini 12,presso lo [OSCURATO:PERSONA] e Associati, rappresentata e difesaNumero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], giusta procura amargine del controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;- controricorrente -avverso la sentenza n. 1806/2019 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI,pubblicata il 1/4/2019, notificata in data 4/4/2019;lette le memorie delle parti;udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del10/4/2025 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA];sentito il P.M. in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale STEFANOPEPE che ha chiesto il rigetto del ricorso, reiterando le conclusioni dellarequisitoria scritta ex art. 378 cod. proc. civ.;sentito in discussione orale l’avv. [OSCURATO:PERSONA], per delegadegli avv.ti Carsana, per la società [OSCURATO:SOCIETA]1.

Con ricorso ex art. 702 bis cod. proc. civ., depositato in data23/9/2014, la [OSCURATO:SOCIETA]. convenne in giudizio, dinnanzial Tribunale di Napoli, [OSCURATO:PERSONA], chiedendone la condanna alpagamento della somma di euro 7.355,12, quale condomino delfabbricato sito in Napoli in via Melisurgo n.44, a titolo di quota delcorrispettivo dovutole per i lavori di manutenzione straordinaria svoltisu alcune parti comuni dell’edificio condominiale.In particolare, la società dedusse che, in data 12/9/2011, l’assembleacondominiale aveva approvato la spesa per lavori straordinari alle particomuni dell’edificio per l’importo complessivo di euro 127.683,23; indata 15/12/2012 con il Condominio aveva stipulato un contratto diappalto, convenendo, con la clausola n. 9, che i pagamenti fossero daintendersi pro quota a carico dei singoli condomini, sicché il Condominioera liberato dal vincolo di solidarietà; nella stessa clausola era statoprevisto che, in caso di mancato pagamento dell’intero prezzo, avrebbeRic. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -2-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026potuto agire, per il recupero del residuo dovuto, quale societàappaltatrice, direttamente nei confronti dei condomini morosi, i cuinominativi e le cui quote le sarebbero stati comunicatitempestivamente dall’amministratore del Condominio; il convenutonon aveva corrisposto, nonostante le diffide, le quote su di lui gravantidel corrispettivo dovuto per inizio lavori e SAL 1, 2 e

3.2. Con ordinanza del 12/6/2015, il Tribunale di Napoli condannòAndrea Triggiani al pagamento della somma di euro 7.355,12, oltreinteressi e spese di lite.[OSCURATO:PERSONA] ritenne che l’azione della società trovasse fondamentonon nella clausola contrattuale, ma «in una legittimazione sostitutivaaccordata dalla legge, segnatamente dall'art. 63 disp. att. cod. civ. neltesto novellato dalla legge di riforma 220/2012 e, comunque, dallostesso titolo».

Conseguentemente, precisata la natura parziariadell’obbligazione assunta dal Condominio con il contratto in richiamodella sentenza delle Sezioni unite di questa Corte n. 9148/2008, ribadìche l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non privava i singolicondomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loropartecipazione né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cuitale difesa era stata legittimamente assunta dall'amministratore e diavvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevolidella sentenza pronunciata nei confronti del condominio, idonea a farestato nei confronti dei singoli in quanto rappresentati ex mandatodall'amministratore; escluse, tuttavia, che al singolo condominospettasse un’autonoma legittimazione concorrente alle controversieaventi ad oggetto non diritti su un servizio comune, ma la loro gestione,in quanto dirette a soddisfare esigenze soltanto collettive dellacomunità condominiale e non un interesse immediatamente individualedel singolo condomino meritevole di autonomo apprezzamento etutela; rimarcò sul punto la peculiarità dell'istituto del condominio degliRic. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -3-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026edifici che, diversamente dalla comunione volontaria, si risolve in unacomproprietà necessitata di parti strumentali al godimento dellesingole proprietà individuali che giustifica una serie di limitazioni, per ititolari, nell'esercizio delle facoltà corrispondenti; per queste ragioni,escluse che il resistente potesse far valere le eccezioni direttamentefondate sul contratto di appalto, che avrebbero potuto essere sollevatesoltanto dal Condominio, in persona dell’amministratore; precisò, inparticolare, che l’eccezione di inadempimento non poteva trovareapplicazione nei rapporti fra Condominio e singoli condomini e che ladelibera di approvazione della spesa, ove non impugnata, assumevaefficacia vincolante.3.

Con sentenza n. 1806/2019, la Corte d’appello di Napoli harigettato l’appello di [OSCURATO:PERSONA] con diversa motivazione,condannandolo al pagamento delle spese del grado: il condominoaveva proposto impugnazione essenzialmente allo scopo di vedersiriconosciuta la facoltà di opporre le eccezioni di inadempimento ecomunque contrattuali, sulla base di una differente ricostruzioneinterpretativa della clausola n. 9 e di una diversa individuazione dellacausa della pretesa dell’appaltatore nei suoi confronti.Per quel che qui ancora rileva, la Corte d’appello ha innanzituttoescluso l’improcedibilità della domanda per mancato esperimentopreventivo della procedura di mediazione, perché non eccepitatempestivamente dal convenuto, né sollevata dal Giudice, entro laprima udienza, ex art. 5 comma 1 del d.lgs. n. 28/2010; ha, quindi,ritenuto che l’art. 63 disp. att. cod. civ. non fosse effettivamenteapplicabile alla fattispecie, come sostenuto dall’appellante, perché ilcontratto di appalto era stato stipulato in data anteriore all’entrata invigore della riforma; ha affermato, quindi, che la fonte dell’obbligo delcondomino di pagare una quota di corrispettivo proporzionale al valoredella sua proprietà derivasse, ex art. 1123 cod. civ, dalla deliberazioneRic. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -4-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026assembleare con cui era stata approvata la spesa; ha ravvisato,pertanto, nella previsione della citata clausola n. 9, inserita nelcontratto di appalto, una cessione di credito secondo lo schema delladatio in solutum, sottolineando che la morosità del condominosussistesse soltanto nei confronti del Condominio e che la societàappaltatrice avesse agito, perciò, iure proprio, in forza della cessione;ha affermato pure che, in conseguenza, il singolo condomino avrebbepotuto opporre alla società, quale debitore ceduto, le eccezioni cheavrebbe potuto sollevare nei confronti del suo creditore originario, ilCondominio, ma non eventuali doglianze in ordine alla validità eall’esecuzione del contratto di appalto che sarebbero state azionabilisoltanto dall'amministrazione condominiale; ha negato, perciò, anchel’opponibilità della clausola compromissoria prevista nel contratto diappalto perché non concernente il debito del decreto ingiuntivoopposto, avente ad oggetto il contributo approvato dall'assembleacondominiale per sostenere le spese di manutenzione e nonl’esecuzione del contratto di appalto.4.

Avverso questa sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorsoper cassazione, affidandolo a nove motivi.

La [OSCURATO:SOCIETA]ha resistito con controricorso.La trattazione della causa è stata fissata in pubblica udienza perla rilevanza nomofilattica delle questioni involte.Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378, primocomma, cod. proc. civ., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte inepigrafe.All’esito, le parti hanno depositato memorie illustrative, ai sensidell’art. 378, secondo comma, cod. proc. civ.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del primocomma dell’art. 360 cod. proc. civ., [OSCURATO:PERSONA] ha denunciato laRic. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -5-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1123, 1129, 1130,1131 comma 2 e 1136 cod. civ. e dell’art. 12 preleggi cod. civ.: la Corted’appello avrebbe erroneamente ritenuto che al singolo condomino nonpotesse spettare una legittimazione autonoma e concorrente allecontroversie attinenti anche alla gestione di beni comuni delcondominio; la distinzione operata in sentenza, infatti, fra le questionireali sui beni comuni» non sarebbe invece rinvenibile in alcuna norma,considerata la formulazione letterale del secondo comma dell’art. 1131cod. civ. che non opera alcuna distinzione sul punto; ha quindirichiamato il contenuto dell’ordinanza interlocutoria n. 27101/2017della Seconda sezione civile di questa Corte, con cui era stata rimessaalle Sezioni unite la questione della configurabilità di un autonomopotere individuale del condomino, concorrente con quellodell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti dicomproprietario pro quota, autonomo potere poi riconosciuto dalleSezioni unite con sentenza 10934 del 2019, per affermare che icondomini non possono essere privati dei propri diritti processuali esostanziali, in quanto a ciascuno è attribuita una legittimazioneprocessuale, «nascente dal fatto che ogni compartecipe non potrebbetutelare il proprio diritto senza necessariamente econtemporaneamente difendere l’analogo diritto degli altri»; harimarcato, in conseguenza, richiamando specifici precedenti di questaCorte, che il condomino è incapace di rendere dichiarazionetestimoniale nel giudizio in cui è parte il condominio, che la notificadella sentenza al condominio fa decorrere il termine breve perl'impugnativa anche nei confronti del condomino, che il giudicatoformatosi nei giudizi con il condomino (rectius condominio, n.d.r.) fastato anche nei confronti dei condomini non costituiti nel giudizioautonomamente, che il titolo esecutivo formatosi nei giudizi con ilRic. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -6-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026condomino (rectius condominio, n.d.r.) fa stato anche nei confronti deicondomini non costituiti sia nel giudizio autonomamente e non evocatio indicati nominativamente, che in caso di decreto ingiuntivo formatosicontro il condominio, l'esecuzione contro il singolo condomino richiedela notifica nei suoi confronti del decreto ingiuntivo e del titolo, nonapplicandosi l'articolo 654, comma 2 cod. proc. civ., che il condominopuò impugnare autonomamente la sentenza resa nei confronti delcondominio, anche in caso di mancata impugnazione da partedell'amministratore, senza integrare il contraddittorio nei confrontidegli altri condomini e senza che la mancata impugnativa da parte dicostoro determini il passaggio in giudicato della sentenza nei loroconfronti, che il condomino non può impugnare la sentenza resa controil condominio con il rimedio dell'opposizione di terzo ex 404 cod. proc.civ.Infine, il ricorrente ha concluso che l’utilizzo nell’art. 1131 cod.civ., in riferimento all’amministratore, dell’espressione «può essereconvenuto in giudizio per qualunque azione concernente le particomuni dell'edificio» «vale a costituire un favor verso il creditore, manon a privare i condomini dei propri diritti processuali e sostanziali, inquanto parti originarie del rapporto dedotto in lite» sicché essisarebbero legittimati a sollevare tutte le eccezioni che avrebbe potutoopporre il Condominio convenuto in persona dell’amministratore.1.2.

Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3 delprimo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha lamentato laviolazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366 e 1367 cod.civ. e dell’art. 12 delle preleggi cod. civ. per avere la Corte territorialeerroneamente interpretato la clausola n. 9 del contratto di appaltoconcluso fra il Condominio e la società appaltatrice, secondo cui ipagamenti erano da intendersi pro quota a carico dei condomini, conliberazione del condominio dal vincolo di solidarietà; fonte del credito,Ric. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -7-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026pertanto, sarebbe il contratto di appalto e non la quota condominiale eil credito futuro non avrebbe potuto trovare titolo nella deliberaassembleare del settembre 2011 con cui è stato soltanto approvato ilprogetto dei lavori; la Corte d’appello, pertanto, avrebbe violato l’art.1363 cod. civ. e la lettera del contratto, perché la clausola nonprevederebbe affatto «un atto dispositivo», ma si limiterebbe «a porreun principio e a regolarne gli effetti» (così in ricorso).La Corte territoriale ha ritenuto che, diversamenteargomentando, la clausola sarebbe nulla perché in violazione dell’art.81 cod. proc. civ. perché implicherebbe un’ipotesi di sostituzioneprocessuale non prevista per legge: in realtà, al contrario, secondo ilricorrente, la clausola servirebbe a limitare l’operatività del 2 commadell’art. 1131 cod. civ. per cui è la legittimazione dell’amministratoread essere speciale, mentre l’appaltatrice terza può certamentepretendere l’adempimento dai singoli condomini.

Ha aggiunto ilricorrente che l’interpretazione della Corte d’appello porrebbe la societàappaltatrice in una situazione di assoluto privilegio, posto che eventualivizi o mancanze nell’esecuzione dei lavori non potrebbero essere fattivalere dal singolo condominio in quanto non legittimato, ma nemmenodal Condominio, se non chiamato in causa; quest’ultimo, inteso qualeorganismo unitario, adempiendo con la cessione del suo credito,perderebbe il diritto a far valere l’inadempimento dell’appaltatrice.1.3.

Con il terzo motivo [OSCURATO:PERSONA] ha sostenuto, con unprimo profilo riferito al n. 5 del primo comma dell’art. 360 cod. proc.civ., l’omesso esame di un fatto decisivo consistente nella mancataapprovazione dei lavori prevista invece dall’art. 9 del contratto perl’esigibilità dei SAL; per altro profilo, in riferimento al n. 3, il ricorrenteha lamentato la violazione dell’art. 2967 cod. civ. perché la società nonavrebbe provato l’approvazione dei lavori da parte della direzione e,perciò, l’esigibilità del suo credito.Ric. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -8-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/20261.4.

Con il quarto motivo, proposto subordinatamente al rigettodei precedenti, il ricorrente ha denunciato, in riferimento al n. 3 delprimo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1262 e 1264 cod. civ. per non avere la Corted’appello considerato, configurando nella fattispecie una cessione delcredito, l’omessa notifica e la corrispondente accettazione dellacessione da parte sua, quale debitore ceduto.1.5.

Con il quinto motivo il ricorrente ha prospettato, inriferimento al n. 5 e al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc.civ., l’omesso esame di un fatto decisivo e, cioè, il mancatoesperimento del procedimento di mediazione che la Corte d’appello nonavrebbe considerato, in violazione dell’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010,nonostante la relativa eccezione fosse stata proposta in manieratempestiva, nel corso della prima udienza dell’8 maggio 2015 e poiriproposta con l’atto di appello.1.6.

Con il sesto motivo [OSCURATO:PERSONA] ha lamentato, inriferimento al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., laviolazione e falsa applicazione dell’art. 1341, comma 2 cod. civ. e degliartt. 33, comma 2, lett. b), r), t) e 36, comma 2, lett. b) del d. lgs. n.206/2005, in riferimento all’art. 24 Cost., per non avere la Corted’appello riconosciuto la violazione del diritto di difesa dell’appellantederivante dall’impossibilità di sollevare eccezioni sull’esecuzione deilavori della società.

Così interpretata, la clausola risulterebbe nullaperché, considerato che il condomino viene qualificato comeconsumatore dalla giurisprudenza maggioritaria, risulterebbe priva,seppure vessatoria, della sua approvazione per iscritto qualecontraente debole; egli, per essere stato chiamato in causadirettamente dal terzo appaltatore, sarebbe legittimato a far valerequesta nullità della clausola.Ric. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -9-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/20261.7.

Con il settimo motivo il ricorrente ha denunciato, inriferimento al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., laviolazione e falsa applicazione degli artt. 1129, 1130 e 1398 cod. civ.per avere la Corte d’appello omesso di rilevare la carenza di poteredell’amministratore di condominio nella sottoscrizione della clausola dicessione del credito, nonostante la sua specifica eccezione sul punto;il recupero delle quote condominiali è, infatti, uno dei compitidemandati obbligatoriamente all’amministratore che, pertanto, nonavrebbe potuto delegarla al terzo appaltatore in difetto di specificaautorizzazione dell’assemblea; ne risulterebbe una delega in violazionedelle regole sul mandato e, perciò, l’inefficacia del contratto rispetto alrappresentato.1.8.

Con l’ottavo motivo il ricorrente ha prospettato, inriferimento al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., laviolazione e falsa applicazione dell’art. 1460 cod. civ. per non avere laCorte d’appello correttamente valutato l’eccezione di inadempimentonell’ambito dei rapporti condominiali: l’art. 1460 cod. civ. detta unprincipio di carattere generale, idoneo comunque a paralizzare larichiesta di adempimento anche all’interno dei rapporti condominiali e,secondo la giurisprudenza, non potrebbe essere esclusa nel caso in cuiil condomino dimostri che il servizio di cui è stata ripartita la spesa nonè stato erogato.1.9.

Infine, con il nono motivo [OSCURATO:PERSONA] ha sostenuto, inriferimento al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., laviolazione e falsa applicazione dell’art. 92 cod. proc. civ. per avere laCorte d’appello posto interamente a suo carico le spese del grado,nonostante avesse modificato radicalmente la motivazione dellasentenza appellata.2.

Il quinto motivo, da esaminarsi per primo per ragioni di logicaespositiva, è inammissibile.

In disparte, infatti, ogni considerazioneRic. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -10-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026sull’applicabilità nella specie dell’art. 5 d.lgs. n. 28/10 in considerazionedell’oggetto del presente giudizio e della formulazione in riferimento aln. 5 del comma 1 dell’art. 360 cod. proc. civ. e, cioè, all’omesso esamedi un fatto decisivo, sebbene nella specie sia lamentato l’omesso esamedi una tempestiva eccezione di improcedibilità (sicché ricorrerebbe ildiverso vizio, ex art. 112 cod. proc. civ., di omessa pronuncia), ilmotivo difetta di specificità: in ricorso, infatti, non è stato riportato néil verbale in cui l’eccezione sarebbe stata sollevata, né il motivo diappello con cui la questione sarebbe stata devoluta al Giudice disecondo grado; in conseguenza, è preclusa a questa Corte la possibilitàdi verificare l’incidenza della «svista» denunciata e, altresì, di valutarese ricorra nella specie un errore revocatorio, in quanto caduto sulcontenuto testuale di un atto processuale, di per sé insuscettibile diapprezzamento o un vizio di travisamento per esservi stata un’attivitàdi giudizio o di interpretazione.Per principio consolidato, invero, l'art. 366, comma 1, n. 6) cod.proc. civ. impone anche in caso di deduzione di errores in procedendola trascrizione essenziale degli atti e dei documenti per la parted'interesse, in modo da contemperare il fine legittimo di semplificarel'attività del Giudice di legittimità e garantire la certezza del diritto e lacorretta amministrazione della giustizia, salvaguardando la funzionenomofilattica della Corte e il diritto di accesso della parte ad un organogiudiziario, in misura tale da non inciderne la stessa sostanza (tra lenumerosissime, Cass. Sez. 3, n. 21346 del 30/07/2024; Cass. Sez. 2,n. 23249 del 20/08/2021; Cass. Sez. 1, n. 29495 del 23/12/2020).3.

Infondati sono, poi, i primi due motivi, che possono esseretrattati congiuntamente per continuità di argomentazione, in quantoinvolgenti il carattere parziario dell’obbligazione del Condominio neiconfronti dei terzi per lavori alle cose comuni, la legittimazioneRic. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -11-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026autonoma del condomino, l’interpretazione della specifica convenzionedisciplinante i rapporti tra le parti.La motivazione della sentenza impugnata deve, tuttavia, esserecorretta ex art. 384, comma 4 cod. proc. civ., per quanto si dirà diseguito.3.1.

Questa Corte ha stabilito (Cass., Sez.

Un., n. 9148 del08/04/2008) che, in difetto di un'espressa previsione normativa dellasolidarietà nelle obbligazioni condominiali, la responsabilità per ilcorrispettivo contrattuale preteso dall'appaltatore deve intendersi rettadal criterio della parziarietà, per cui l'obbligazione assuntanell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelleproporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ., perché questa norma nonregola soltanto la ripartizione tra i condomini delle spese.

L'obbligo dicontribuzione alle spese per i lavori delle cose comuni, infatti, siconnota verso l'appaltatore, terzo creditore, come rapporto unico conpiù debitori, laddove la solidarietà passiva, in linea di principio, esigela sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identicacausa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazionecomune; proprio in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto diuna espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà dellaobbligazione è stata ritenuta prevalente, considerato che l'obbligazioneascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, perchéconsiste nella debenza di una somma.

La solidarietà nel condominio,d’altro canto, non è contemplata da nessuna disposizione di legge el'art. 1123 cod. civ., interpretato secondo il significato letterale esecondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno equello interno.Infine - ed è argomento particolarmente rilevante per l’esamedella fattispecie - in conformità con il difetto di struttura unitaria delcondominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individualeRic. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -12-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità, si deveconsiderare che l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle suein ragione della sua quota.Nella sentenza citata, infatti, le Sezioni Unite hanno anche precisato –con una ricostruzione dogmatica valorizzata in dottrina e, negli ultimianni, anche da questa Corte - che la definizione del Condominio quale«ente di gestione», adottata per dare una cornice giuridica allalegittimazione dell’amministratore e giustificare la concorrentelegittimazione dei condomini ad agire in giudizio in difesa dei dirittirelativi alle parti comuni, avvalendosi autonomamente dei mezzi diimpugnazione ed intervenendo nei giudizi intrapresidall'amministratore, in realtà non è appropriata: il condominio, infatti,non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni,perché la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di usocomune, in effetti, fa capo ai singoli condomini, a cui sono pure ascrittele obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativaresponsabilità; in conseguenza, le obbligazioni contratte nel cosiddettointeresse del condominio non si contraggono in favore di un ente, manell'interesse dei singoli partecipanti.Ciononostante, diversamente che nella comunione volontaria, con lacostituzione del condominio viene a esistenza la comproprietànecessitata di parti strumentali al godimento delle singole proprietàindividuali e rispetto a queste parti non è rintracciabile un interesseindividuale del singolo condomino immediatamente meritevole diautonomo apprezzamento e tutela, ma proprio - e prima ancora - uninteresse collettivo al loro buon funzionamento e al loro corretto ecomune godimento: la natura di questo interesse, in quanto distintooggettivamente da quello di ciascun contitolare, rende necessaria unastruttura organizzativa di gestione.Ric. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -13-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026È stato perciò affermato che l’amministratore del condominioraffigura piuttosto un ufficio di diritto privato riconducibile al mandatocon rappresentanza: in conseguenza, non potendo obbligare i singolicondomini se non nei limiti dei suoi poteri, che non contemplano lamodifica dei criteri di imputazione e di ripartizione delle spese stabilitidall'art. 1123 cod. civ., egli non può obbligare i singoli condomini senon nei limiti della rispettiva quota.Per queste ragioni, ai singoli si imputano, in proporzione allerispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto «interesse delcondominio», attinenti alle spese per la conservazione e per ilgodimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizinell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza(Cass., Sez.

Un., n. 9148/2008 cit.).3.2.

In conseguenza, seppure la solidarietà avvantaggerebbe ilcreditore che, contrattando con l'amministratore del condominio,conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi,è stata affermata la natura parziaria dell’obbligazione assunta percontratto dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interessedei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, sicchéil creditore, conseguita nel processo la condanna dell'amministratore,quale rappresentante dei condomini, può procedere all'esecuzioneindividualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.D’altro canto, il criterio della parziarietà è preferibile perché noncostringe i singoli debitori condomini ad anticipare somme a volterilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmentedal creditore; infine, non vi sarebbero ragioni per posticipare laripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttostoche attuarla al momento dell'adempimento (così Cass., Sez.

Un.,Sentenza n. 9148 del 08/04/2008; più recentemente, Cass. Sez. 2, n.Ric. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -14-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026199 del 9/1/2017; Cass. Sez. 6 -2, n. 14530 del 9/06/2017; Cass. Sez.6 - 2, n. 20073 dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]).3.3.

Ribadita la natura parziaria dell’obbligazione, deve ancoraprecisarsi che è stata e dev’essere mantenuta pure distinta la diversitàtra le attribuzioni dell'assemblea a ripartire le spese edell'amministratore a riscuotere i contributi condominiali e la pretesadi pagamento del corrispettivo contrattuale spettante al terzo creditoreverso il singolo condomino sul presupposto della riferibilità diretta deidebiti condominiali ai singoli membri del gruppo (Cass. Sez. 2, n.10371 del 20/04/2021, con indicazione dei precedenti rilevanti).4.

I principi appena richiamati consentono, allora, di valutare laincongruità della motivazione della sentenza impugnata, comecensurata con il secondo motivo.Come riportato dal ricorrente, la clausola n. 9, sottoscrittadall’amministratore, prevedeva al quarto comma che «i pagamentisono esplicitamente da intendersi pro quota a carico dei singolicondomini per cui espressamente si concorda di esentare il Condominiodal vincolo di solidarietà in caso di mancati pagamenti; in tal caso lasua autrice agirà direttamente a sua cura per il recupero dei crediti neiriguardi dei condomini morosi senza creare turbativa alcunaall'andamento dei lavori stessi che non potranno subire per tali motivirallentamenti o sospensioni».Secondo il successivo comma 5, «l'amministratore del condominiofornirà pertanto all’appaltatore, tempestivamente e per ogni singolarata, i nominativi e le relative quote insolute dei singoli condominimorosi, autorizzando sin d’ora lo stesso al recupero coattivo dellemorosità di volta in volta comunicate, comprensivo di spese legali e diinteressi di mora».La Corte d’appello ha ricondotto l’interpretazione del quarto e delquinto comma alla stipula, tra amministratore e appaltatore, di unaRic. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -15-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026datio in solutum mediante cessione di credito futuro, aggiungendo che,interpretata come sola cessione dell’«autorizzazione ad agire» per lariscossione, la clausola risulterebbe nulla per contrarietà al principiodell’art. 81 cod. proc. civ. che consente la sostituzione processuale neisoli casi espressamente previsti dalla legge; pertanto, la qualificazionedi «trasferimento del credito» ex art. 1198 cod. civ. risulterebbenecessitata e coerente con il criterio della salvezza della clausola exart. 1367 cod. civ. e finanche con il criterio del comportamentosuccessivo delle parti, «dovendosi presumere che il Condominio nonabbia agito nei confronti del condomino moroso».L’ordito motivazionale del giudice a quo non è appropriato perchépretermette i principi suesposti in merito alla natura parziariadell’obbligazione assunta dall’amministratore del Condominio neiconfronti del terzo appaltatore e riconduce i rapporti tra le parti a unistituto, la cessione del credito, non pertinente.Con la previsione, al quarto e quinto comma della clausola n. 9,dell’azione diretta dell’appaltatore nei confronti del condomino per ilsuo credito pro quota, le parti contraenti si sono limitate a ribadire unafacoltà, come detto ai precedenti punti, già riconosciuta dallagiurisprudenza di questa Corte che trova fondamento proprio nellaparziarietà dell’obbligazione; per altro verso, l’esclusione dellasolidarietà garantisce il condomino dalla richiesta, da partedell’appaltatrice, di un pagamento oltre la misura della sua quota.In tal senso è del tutto irrilevante l’inapplicabilità dell’art. 63 disp.In tali limiti, allora, la censura dell’interpretazione offerta dallaCorte d’appello, formulata al secondo motivo, è fondata, seppure nonconduce ad un diverso esito della causa perché il dispositivo di rigettoè in ogni caso conforme a diritto.Ric. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -16-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/20264.1.

La lettura combinata della previsione del quarto e del quintocomma della clausola, poi, deve necessariamente essere compiuta inriferimento al principio richiamato al precedente punto 3.3, comechiaramente esplicato nell’ordinanza, già richiamata, della Secondasezione di questa Corte n. 10371 del 20/04/2021.In particolare, il credito che il terzo creditore, in forza di contrattoconcluso dall'amministratore nell'ambito delle sue attribuzioni, può farvalere anche direttamente nei confronti del singolo condomino, inproporzione della rispettiva quota millesimale, è cosa giuridicamentediversa (seppur economicamente coincidente) rispetto al credito per lariscossione dei contributi condominiali che può far valerel'amministratore di condominio.Il primo credito ha, invero, natura di prestazione sinallagmaticae trova causa nel rapporto contrattuale col terzo, approvatodall'assemblea e concluso dall’amministratore in rappresentanza ditutti i partecipanti al condominio; l'obbligo di pagamento degli onericondominiali da parte del singolo partecipante ha, per contro, causaimmediata nella disciplina del condominio, e cioè nelle norme di cui agliartt. 1118 e 1123 ss. cod. civ., che fondano il regime di contribuzionealle spese per le cose comuni.Questa Corte ha già affermato che l'obbligo del singolopartecipante di pagare al condominio le spese dovute e le vicendedebitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori rimangonodel tutto indipendenti, tant'è che il condomino non può ritardare ilpagamento delle rate di spesa in attesa dell'evolvere delle relazionicontrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest'ultimo, né puòutilmente opporre all'amministratore che il pagamento sia stato da luieffettuato direttamente al terzo, in quanto, si è detto, ciò altererebbela gestione complessiva del condominio, sicché il singolo deve sempree comunque pagare all'amministratore, salva l'insorgenza, in sede diRic. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -17-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026bilancio consuntivo, di un credito da rimborso per gli avanzi di cassaresiduati (Cass. Sez. 2, 29/01/2013 n. 2049).Risulta dunque evidente, in giurisprudenza, la diversità tra leriscuotere i contributi condominiali (artt. 1135, 1130 n. 3 cod. civ. e63, comma 1, disp. att. cod. civ.) e la pretesa di pagamento delcorrispettivo contrattuale spettante al terzo creditore verso il singolocondomino sul presupposto della riferibilità diretta dei debiticondominiali ai singoli membri del gruppo (così Cass. n. 10371/2021cit.).5.

Per queste considerazioni, non può trovare accoglimentoneanche il primo motivo.Nella fattispecie, infatti, non è in discussione il principio secondocui l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singolicondomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loropartecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cuitale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore e diavvalersi dei mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevolidella sentenza pronunciata nei confronti del Condominio ma, tuttavia,idonea a fare stato nei suoi confronti in forza della rappresentanza exmandato dell’amministratore (e salva la difesa, in sede di opposizioneall’esecuzione, pure riconosciuta da questa Corte).Come già chiarito da questa Corte (Cass. Sez. 2, n. 9213 del04/05/2005; Cass. Sez. 2, n. 21444 del 19/10/2010; Cass. Sez. 2, n.19223 del 21/09/2011; Cass. Sez. 2, n. 29748 del 12/12/2017 e, inmotivazione, Cass., Sez.

Un., n. 19663 del 18/09/2014, in materia dilegittimazione del singolo condomino ad agire in equa riparazione),questo principio non trova proprio applicazione nelle controversie che,avendo ad oggetto non i diritti sulle parti comuni ma la loro gestione,Ric. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -18-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026involgono un interesse direttamente collettivo e soltanto in via mediataindividuale.5.1.

Per altro verso, come pure detto, l'obbligo del singolopartecipante di sostenere le spese condominiali pro quota dei lavorinecessari alle cose comuni, in quanto trova diverso fondamento nellanorma che regola la contribuzione a queste (art. 1118 e 1123 cod.civ.), né coincide e né implica, perciò stesso, la titolarità del singolocondomino del vincolo contrattuale concluso dall’amministratore, perl’appalto di quei lavori, in rappresentanza di tutti i partecipanti: per lapeculiarità della comproprietà necessitata delle parti comunidell’edificio, già rimarcata, la conclusione di contratti inerenti alla sferadella gestione dei beni e dei servizi comuni, sia se riconducibilinell’alveo dei consueti poteri gestori dell’amministratore, ex art. 1131cod. civ. (manutenzione dell’edificio o uso normale della cosa comune)sia se necessariamente subordinati alla preventiva approvazionedell’assemblea, comunque comporta che le posizioni singole sicombinino in un’unica situazione soggettivamente complessa, sicché lamanifestazione di volontà è riferibile ad una collettività organizzata cheesprime una posizione soggettiva unitaria.Questa ricostruzione consente di salvaguardare anche l’interessedell’appaltatore alla semplificazione conseguente non soltanto alconferimento di un incarico unico, ma all’assunzione dell’obbligo direalizzare un'unica opera o di fornire un unico servizio, cosìgarantendosi la prevedibilità dell’adempimento da lui esigibile.In conseguenza, deve escludersi la legittimazione del condominoa opporre all’appaltatore le eccezioni di inesatto adempimento e, inparticolare, «tutte le eccezioni che sarebbero sollevabili dal Condominioin quanto parte del rapporto giuridico attivato» (così in ricorso).6.

Queste motivazioni già consentono, in ulteriore conseguenza,il rigetto dell’ottavo motivo con cui è stato rappresentato che l’art. 1460Ric. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -19-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026cod. civ. detta un principio di carattere generale, idoneo comunque aparalizzare la richiesta di adempimento anche all’interno dei rapporticondominiali.

Deve aggiungersi che, al contrario, questa Corte haprecisato che l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ. nonopera nei rapporti tra condomini e condominio, perché il singolocondomino è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto dicomproprietà sulle cose comuni, non di un diritto di naturasinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianticondominiali (cfr. Cass. Sez. 6 - 2, n. 16608 del 05/07/2017; Cass.Sez. 2, n. 2049 del 29/01/2013; Cass. Sez. 2, n. 10816 del11/05/2009).7.

Non coglie, ugualmente, nel segno il terzo motivo, avente adoggetto l’invocata inesigibilità del credito per mancanza di provadell’approvazione dei lavori prevista invece dal secondo comma dellaclausola n. 9 del contratto in riferimento al SAL.

Secondo la previsionepattizia, ciascuna rata avrebbe dovuto essere corrisposta, per il periododi rateizzazione corrispondente all'esecuzione dei lavori, soltantoprevio rilascio da parte del direttore di regolare certificato dipagamento attestante l'esecuzione di opere corrispondenti alla rata incorso di pagamento: così convenuta, la clausola è in realtà, ancora unavolta, diretta a garantire alle due parti contrattuali e, cioè, alcommittente «plurisoggettivo» da un lato e all’appaltatore dall’altro, laprosecuzione dei lavori e la regolarità dei pagamenti; certamente,pertanto, non influenza la debenza del pagamento pro quota delcondomino che, come detto, trova invece fondamento nel suo obbligodi contribuzione ex art. 1118 e 1123 cod. civ.8.

Per le ragioni già esposte e, in particolare, per le considerazionisvolte al punto 4 e 4.1., risultano quindi superati il quarto e il sestomotivo, contenenti censure connesse all’interpretazione della clausolaquale datio in solutum mediante cessione, così come il settimo motivo,Ric. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -20-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026concernente il difetto di autorizzazione dell’amministratore asottoscrivere la clausola, atteso che l’esigibilità pro quota, come detto,discende dalla legge e non dalla previsione pattizia.9.

Infine, è inammissibile il nono motivo, relativo alla mancatacompensazione delle spese nonostante la modifica, in secondo grado,della motivazione della sentenza del primo Giudice.Deve considerarsi, infatti, che l’impugnazione è stata rigettata,sicché l’adozione di una diversa motivazione comunque non hamodificato l’esito complessivo della lite quanto alla soccombenzadell’appellante attore Triggiani e in tal senso era precluso certamenteal Giudice dell’impugnazione modificare la statuizione delle spese diprimo grado in difetto di uno specifico motivo di impugnazione, nonoperando l’effetto espansivo dell’art. 336 cod. proc. civ. (Cass. Sez. 3,n. 28136 del 05/10/2023; Cass. Sez. 6 - 3, n. 23226 del 14/10/2013).formulato un motivo di appello in punto di spese.A ciò si aggiunga, quanto alle spese del grado di appello, che ilsindacato della Corte di cassazione, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n.3 cod. proc. civ., è limitato ad accertare che non risulti violato ilprincipio secondo cui le spese non possono essere poste a carico dellaparte totalmente vittoriosa (ciò che non è accaduto perché Triggiani hasubito il rigetto della sua impugnazione): vi esula pertanto, rientrandonel potere discrezionale del Giudice di merito, dalla valutazionedell'opportunità di compensarle in tutto o in parte, sia dall'ipotesi disoccombenza reciproca che in quella di concorso di altri giusti motivi(Cass. Sez. 6 - 3, n. 24502 del 17/10/2017; Cass. Sez. 5, n. 8421 del31/03/2017; Cass. Sez. 5, n. 15317 del 19/06/2013).10.

Il ricorso è, perciò, respinto.Le spese, liquidate in dispositivo in relazione al valore, sonoposte, per soccombenza, a carico del ricorrente [OSCURATO:PERSONA] e inRic. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -21-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026favore della [OSCURATO:SOCIETA]., con distrazione in favore degliavv.

Vittorio e [OSCURATO:PERSONA], dichiaratisi antistatari.Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, diun ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quelloprevisto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, sedovuto.

P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna [OSCURATO:PERSONA] alpagamento, in favore di [OSCURATO:SOCIETA]., delle spese delgiudizio di legittimità, che liquida in euro 2.500,00 per compensi, oltrealle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro200,00 e agli accessori di legge.Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a normadell’art. 13, comma 1-bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile della Corte suprema di Cassazione, del 10 aprile 2025.Il Consigliere rel. est.

La PresidentePatrizia [OSCURATO:PERSONA] FalaschiRic. 2019 n. 17783 sez.

S2 - ud. 10-4-2025 -22-

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
a [OSCURATO:PERSONA],rappresentato e difeso dall'avv. [OSCURATO:PERSONA], giusta procura incalce al ricorso, con indicazione dell’indirizzo pec;- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in persona legale rappresentante protempore, elettivamente domiciliata in Roma, piazza Barberini 12,presso lo [OSCURATO:PERSONA] e Associati, rappresentata e difesaNumero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], giusta procura amargine del controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;- controricorrente -avverso la sentenza n. 1806/2019 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI,pubblicata il 1/4/2019, notificata in data 4/4/2019;lette le memorie delle parti;udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del10/4/2025 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA];sentito il P.M. in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale STEFANOPEPE che ha chiesto il rigetto del ricorso, reiterando le conclusioni dellarequisitoria scritta ex art. 378 cod. proc. civ.;sentito in discussione orale l’avv. [OSCURATO:PERSONA], per delegadegli avv.ti Carsana, per la società [OSCURATO:SOCIETA]1. Con ricorso ex art. 702 bis cod. proc. civ., depositato in data23/9/2014, la [OSCURATO:SOCIETA]. convenne in giudizio, dinnanzial Tribunale di Napoli, [OSCURATO:PERSONA], chiedendone la condanna alpagamento della somma di euro 7.355,12, quale condomino delfabbricato sito in Napoli in via Melisurgo n.44, a titolo di quota delcorrispettivo dovutole per i lavori di manutenzione straordinaria svoltisu alcune parti comuni dell’edificio condominiale.In particolare, la società dedusse che, in data 12/9/2011, l’assembleacondominiale aveva approvato la spesa per lavori straordinari alle particomuni dell’edificio per l’importo complessivo di euro 127.683,23; indata 15/12/2012 con il Condominio aveva stipulato un contratto diappalto, convenendo, con la clausola n. 9, che i pagamenti fossero daintendersi pro quota a carico dei singoli condomini, sicché il Condominioera liberato dal vincolo di solidarietà; nella stessa clausola era statoprevisto che, in caso di mancato pagamento dell’intero prezzo, avrebbeRic. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -2-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026potuto agire, per il recupero del residuo dovuto, quale societàappaltatrice, direttamente nei confronti dei condomini morosi, i cuinominativi e le cui quote le sarebbero stati comunicatitempestivamente dall’amministratore del Condominio; il convenutonon aveva corrisposto, nonostante le diffide, le quote su di lui gravantidel corrispettivo dovuto per inizio lavori e SAL 1, 2 e 3.2. Con ordinanza del 12/6/2015, il Tribunale di Napoli condannòAndrea Triggiani al pagamento della somma di euro 7.355,12, oltreinteressi e spese di lite.[OSCURATO:PERSONA] ritenne che l’azione della società trovasse fondamentonon nella clausola contrattuale, ma «in una legittimazione sostitutivaaccordata dalla legge, segnatamente dall'art. 63 disp. att. cod. civ. neltesto novellato dalla legge di riforma 220/2012 e, comunque, dallostesso titolo». Conseguentemente, precisata la natura parziariadell’obbligazione assunta dal Condominio con il contratto in richiamodella sentenza delle Sezioni unite di questa Corte n. 9148/2008, ribadìche l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non privava i singolicondomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loropartecipazione né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cuitale difesa era stata legittimamente assunta dall'amministratore e diavvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevolidella sentenza pronunciata nei confronti del condominio, idonea a farestato nei confronti dei singoli in quanto rappresentati ex mandatodall'amministratore; escluse, tuttavia, che al singolo condominospettasse un’autonoma legittimazione concorrente alle controversieaventi ad oggetto non diritti su un servizio comune, ma la loro gestione,in quanto dirette a soddisfare esigenze soltanto collettive dellacomunità condominiale e non un interesse immediatamente individualedel singolo condomino meritevole di autonomo apprezzamento etutela; rimarcò sul punto la peculiarità dell'istituto del condominio degliRic. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -3-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026edifici che, diversamente dalla comunione volontaria, si risolve in unacomproprietà necessitata di parti strumentali al godimento dellesingole proprietà individuali che giustifica una serie di limitazioni, per ititolari, nell'esercizio delle facoltà corrispondenti; per queste ragioni,escluse che il resistente potesse far valere le eccezioni direttamentefondate sul contratto di appalto, che avrebbero potuto essere sollevatesoltanto dal Condominio, in persona dell’amministratore; precisò, inparticolare, che l’eccezione di inadempimento non poteva trovareapplicazione nei rapporti fra Condominio e singoli condomini e che ladelibera di approvazione della spesa, ove non impugnata, assumevaefficacia vincolante.3. Con sentenza n. 1806/2019, la Corte d’appello di Napoli harigettato l’appello di [OSCURATO:PERSONA] con diversa motivazione,condannandolo al pagamento delle spese del grado: il condominoaveva proposto impugnazione essenzialmente allo scopo di vedersiriconosciuta la facoltà di opporre le eccezioni di inadempimento ecomunque contrattuali, sulla base di una differente ricostruzioneinterpretativa della clausola n. 9 e di una diversa individuazione dellacausa della pretesa dell’appaltatore nei suoi confronti.Per quel che qui ancora rileva, la Corte d’appello ha innanzituttoescluso l’improcedibilità della domanda per mancato esperimentopreventivo della procedura di mediazione, perché non eccepitatempestivamente dal convenuto, né sollevata dal Giudice, entro laprima udienza, ex art. 5 comma 1 del d.lgs. n. 28/2010; ha, quindi,ritenuto che l’art. 63 disp. att. cod. civ. non fosse effettivamenteapplicabile alla fattispecie, come sostenuto dall’appellante, perché ilcontratto di appalto era stato stipulato in data anteriore all’entrata invigore della riforma; ha affermato, quindi, che la fonte dell’obbligo delcondomino di pagare una quota di corrispettivo proporzionale al valoredella sua proprietà derivasse, ex art. 1123 cod. civ, dalla deliberazioneRic. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -4-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026assembleare con cui era stata approvata la spesa; ha ravvisato,pertanto, nella previsione della citata clausola n. 9, inserita nelcontratto di appalto, una cessione di credito secondo lo schema delladatio in solutum, sottolineando che la morosità del condominosussistesse soltanto nei confronti del Condominio e che la societàappaltatrice avesse agito, perciò, iure proprio, in forza della cessione;ha affermato pure che, in conseguenza, il singolo condomino avrebbepotuto opporre alla società, quale debitore ceduto, le eccezioni cheavrebbe potuto sollevare nei confronti del suo creditore originario, ilCondominio, ma non eventuali doglianze in ordine alla validità eall’esecuzione del contratto di appalto che sarebbero state azionabilisoltanto dall'amministrazione condominiale; ha negato, perciò, anchel’opponibilità della clausola compromissoria prevista nel contratto diappalto perché non concernente il debito del decreto ingiuntivoopposto, avente ad oggetto il contributo approvato dall'assembleacondominiale per sostenere le spese di manutenzione e nonl’esecuzione del contratto di appalto.4. Avverso questa sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorsoper cassazione, affidandolo a nove motivi. La [OSCURATO:SOCIETA]ha resistito con controricorso.La trattazione della causa è stata fissata in pubblica udienza perla rilevanza nomofilattica delle questioni involte.Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378, primocomma, cod. proc. civ., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte inepigrafe.All’esito, le parti hanno depositato memorie illustrative, ai sensidell’art. 378, secondo comma, cod. proc. civ.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del primocomma dell’art. 360 cod. proc. civ., [OSCURATO:PERSONA] ha denunciato laRic. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -5-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1123, 1129, 1130,1131 comma 2 e 1136 cod. civ. e dell’art. 12 preleggi cod. civ.: la Corted’appello avrebbe erroneamente ritenuto che al singolo condomino nonpotesse spettare una legittimazione autonoma e concorrente allecontroversie attinenti anche alla gestione di beni comuni delcondominio; la distinzione operata in sentenza, infatti, fra le questionireali sui beni comuni» non sarebbe invece rinvenibile in alcuna norma,considerata la formulazione letterale del secondo comma dell’art. 1131cod. civ. che non opera alcuna distinzione sul punto; ha quindirichiamato il contenuto dell’ordinanza interlocutoria n. 27101/2017della Seconda sezione civile di questa Corte, con cui era stata rimessaalle Sezioni unite la questione della configurabilità di un autonomopotere individuale del condomino, concorrente con quellodell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti dicomproprietario pro quota, autonomo potere poi riconosciuto dalleSezioni unite con sentenza 10934 del 2019, per affermare che icondomini non possono essere privati dei propri diritti processuali esostanziali, in quanto a ciascuno è attribuita una legittimazioneprocessuale, «nascente dal fatto che ogni compartecipe non potrebbetutelare il proprio diritto senza necessariamente econtemporaneamente difendere l’analogo diritto degli altri»; harimarcato, in conseguenza, richiamando specifici precedenti di questaCorte, che il condomino è incapace di rendere dichiarazionetestimoniale nel giudizio in cui è parte il condominio, che la notificadella sentenza al condominio fa decorrere il termine breve perl'impugnativa anche nei confronti del condomino, che il giudicatoformatosi nei giudizi con il condomino (rectius condominio, n.d.r.) fastato anche nei confronti dei condomini non costituiti nel giudizioautonomamente, che il titolo esecutivo formatosi nei giudizi con ilRic. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -6-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026condomino (rectius condominio, n.d.r.) fa stato anche nei confronti deicondomini non costituiti sia nel giudizio autonomamente e non evocatio indicati nominativamente, che in caso di decreto ingiuntivo formatosicontro il condominio, l'esecuzione contro il singolo condomino richiedela notifica nei suoi confronti del decreto ingiuntivo e del titolo, nonapplicandosi l'articolo 654, comma 2 cod. proc. civ., che il condominopuò impugnare autonomamente la sentenza resa nei confronti delcondominio, anche in caso di mancata impugnazione da partedell'amministratore, senza integrare il contraddittorio nei confrontidegli altri condomini e senza che la mancata impugnativa da parte dicostoro determini il passaggio in giudicato della sentenza nei loroconfronti, che il condomino non può impugnare la sentenza resa controil condominio con il rimedio dell'opposizione di terzo ex 404 cod. proc.civ.Infine, il ricorrente ha concluso che l’utilizzo nell’art. 1131 cod.civ., in riferimento all’amministratore, dell’espressione «può essereconvenuto in giudizio per qualunque azione concernente le particomuni dell'edificio» «vale a costituire un favor verso il creditore, manon a privare i condomini dei propri diritti processuali e sostanziali, inquanto parti originarie del rapporto dedotto in lite» sicché essisarebbero legittimati a sollevare tutte le eccezioni che avrebbe potutoopporre il Condominio convenuto in persona dell’amministratore.1.2. Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3 delprimo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha lamentato laviolazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366 e 1367 cod.civ. e dell’art. 12 delle preleggi cod. civ. per avere la Corte territorialeerroneamente interpretato la clausola n. 9 del contratto di appaltoconcluso fra il Condominio e la società appaltatrice, secondo cui ipagamenti erano da intendersi pro quota a carico dei condomini, conliberazione del condominio dal vincolo di solidarietà; fonte del credito,Ric. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -7-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026pertanto, sarebbe il contratto di appalto e non la quota condominiale eil credito futuro non avrebbe potuto trovare titolo nella deliberaassembleare del settembre 2011 con cui è stato soltanto approvato ilprogetto dei lavori; la Corte d’appello, pertanto, avrebbe violato l’art.1363 cod. civ. e la lettera del contratto, perché la clausola nonprevederebbe affatto «un atto dispositivo», ma si limiterebbe «a porreun principio e a regolarne gli effetti» (così in ricorso).La Corte territoriale ha ritenuto che, diversamenteargomentando, la clausola sarebbe nulla perché in violazione dell’art.81 cod. proc. civ. perché implicherebbe un’ipotesi di sostituzioneprocessuale non prevista per legge: in realtà, al contrario, secondo ilricorrente, la clausola servirebbe a limitare l’operatività del 2 commadell’art. 1131 cod. civ. per cui è la legittimazione dell’amministratoread essere speciale, mentre l’appaltatrice terza può certamentepretendere l’adempimento dai singoli condomini. Ha aggiunto ilricorrente che l’interpretazione della Corte d’appello porrebbe la societàappaltatrice in una situazione di assoluto privilegio, posto che eventualivizi o mancanze nell’esecuzione dei lavori non potrebbero essere fattivalere dal singolo condominio in quanto non legittimato, ma nemmenodal Condominio, se non chiamato in causa; quest’ultimo, inteso qualeorganismo unitario, adempiendo con la cessione del suo credito,perderebbe il diritto a far valere l’inadempimento dell’appaltatrice.1.3. Con il terzo motivo [OSCURATO:PERSONA] ha sostenuto, con unprimo profilo riferito al n. 5 del primo comma dell’art. 360 cod. proc.civ., l’omesso esame di un fatto decisivo consistente nella mancataapprovazione dei lavori prevista invece dall’art. 9 del contratto perl’esigibilità dei SAL; per altro profilo, in riferimento al n. 3, il ricorrenteha lamentato la violazione dell’art. 2967 cod. civ. perché la società nonavrebbe provato l’approvazione dei lavori da parte della direzione e,perciò, l’esigibilità del suo credito.Ric. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -8-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/20261.4. Con il quarto motivo, proposto subordinatamente al rigettodei precedenti, il ricorrente ha denunciato, in riferimento al n. 3 delprimo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1262 e 1264 cod. civ. per non avere la Corted’appello considerato, configurando nella fattispecie una cessione delcredito, l’omessa notifica e la corrispondente accettazione dellacessione da parte sua, quale debitore ceduto.1.5. Con il quinto motivo il ricorrente ha prospettato, inriferimento al n. 5 e al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc.civ., l’omesso esame di un fatto decisivo e, cioè, il mancatoesperimento del procedimento di mediazione che la Corte d’appello nonavrebbe considerato, in violazione dell’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010,nonostante la relativa eccezione fosse stata proposta in manieratempestiva, nel corso della prima udienza dell’8 maggio 2015 e poiriproposta con l’atto di appello.1.6. Con il sesto motivo [OSCURATO:PERSONA] ha lamentato, inriferimento al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., laviolazione e falsa applicazione dell’art. 1341, comma 2 cod. civ. e degliartt. 33, comma 2, lett. b), r), t) e 36, comma 2, lett. b) del d. lgs. n.206/2005, in riferimento all’art. 24 Cost., per non avere la Corted’appello riconosciuto la violazione del diritto di difesa dell’appellantederivante dall’impossibilità di sollevare eccezioni sull’esecuzione deilavori della società. Così interpretata, la clausola risulterebbe nullaperché, considerato che il condomino viene qualificato comeconsumatore dalla giurisprudenza maggioritaria, risulterebbe priva,seppure vessatoria, della sua approvazione per iscritto qualecontraente debole; egli, per essere stato chiamato in causadirettamente dal terzo appaltatore, sarebbe legittimato a far valerequesta nullità della clausola.Ric. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -9-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/20261.7. Con il settimo motivo il ricorrente ha denunciato, inriferimento al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., laviolazione e falsa applicazione degli artt. 1129, 1130 e 1398 cod. civ.per avere la Corte d’appello omesso di rilevare la carenza di poteredell’amministratore di condominio nella sottoscrizione della clausola dicessione del credito, nonostante la sua specifica eccezione sul punto;il recupero delle quote condominiali è, infatti, uno dei compitidemandati obbligatoriamente all’amministratore che, pertanto, nonavrebbe potuto delegarla al terzo appaltatore in difetto di specificaautorizzazione dell’assemblea; ne risulterebbe una delega in violazionedelle regole sul mandato e, perciò, l’inefficacia del contratto rispetto alrappresentato.1.8. Con l’ottavo motivo il ricorrente ha prospettato, inriferimento al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., laviolazione e falsa applicazione dell’art. 1460 cod. civ. per non avere laCorte d’appello correttamente valutato l’eccezione di inadempimentonell’ambito dei rapporti condominiali: l’art. 1460 cod. civ. detta unprincipio di carattere generale, idoneo comunque a paralizzare larichiesta di adempimento anche all’interno dei rapporti condominiali e,secondo la giurisprudenza, non potrebbe essere esclusa nel caso in cuiil condomino dimostri che il servizio di cui è stata ripartita la spesa nonè stato erogato.1.9. Infine, con il nono motivo [OSCURATO:PERSONA] ha sostenuto, inriferimento al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., laviolazione e falsa applicazione dell’art. 92 cod. proc. civ. per avere laCorte d’appello posto interamente a suo carico le spese del grado,nonostante avesse modificato radicalmente la motivazione dellasentenza appellata.2. Il quinto motivo, da esaminarsi per primo per ragioni di logicaespositiva, è inammissibile. In disparte, infatti, ogni considerazioneRic. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -10-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026sull’applicabilità nella specie dell’art. 5 d.lgs. n. 28/10 in considerazionedell’oggetto del presente giudizio e della formulazione in riferimento aln. 5 del comma 1 dell’art. 360 cod. proc. civ. e, cioè, all’omesso esamedi un fatto decisivo, sebbene nella specie sia lamentato l’omesso esamedi una tempestiva eccezione di improcedibilità (sicché ricorrerebbe ildiverso vizio, ex art. 112 cod. proc. civ., di omessa pronuncia), ilmotivo difetta di specificità: in ricorso, infatti, non è stato riportato néil verbale in cui l’eccezione sarebbe stata sollevata, né il motivo diappello con cui la questione sarebbe stata devoluta al Giudice disecondo grado; in conseguenza, è preclusa a questa Corte la possibilitàdi verificare l’incidenza della «svista» denunciata e, altresì, di valutarese ricorra nella specie un errore revocatorio, in quanto caduto sulcontenuto testuale di un atto processuale, di per sé insuscettibile diapprezzamento o un vizio di travisamento per esservi stata un’attivitàdi giudizio o di interpretazione.Per principio consolidato, invero, l'art. 366, comma 1, n. 6) cod.proc. civ. impone anche in caso di deduzione di errores in procedendola trascrizione essenziale degli atti e dei documenti per la parted'interesse, in modo da contemperare il fine legittimo di semplificarel'attività del Giudice di legittimità e garantire la certezza del diritto e lacorretta amministrazione della giustizia, salvaguardando la funzionenomofilattica della Corte e il diritto di accesso della parte ad un organogiudiziario, in misura tale da non inciderne la stessa sostanza (tra lenumerosissime, Cass. Sez. 3, n. 21346 del 30/07/2024; Cass. Sez. 2,n. 23249 del 20/08/2021; Cass. Sez. 1, n. 29495 del 23/12/2020).3. Infondati sono, poi, i primi due motivi, che possono esseretrattati congiuntamente per continuità di argomentazione, in quantoinvolgenti il carattere parziario dell’obbligazione del Condominio neiconfronti dei terzi per lavori alle cose comuni, la legittimazioneRic. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -11-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026autonoma del condomino, l’interpretazione della specifica convenzionedisciplinante i rapporti tra le parti.La motivazione della sentenza impugnata deve, tuttavia, esserecorretta ex art. 384, comma 4 cod. proc. civ., per quanto si dirà diseguito.3.1. Questa Corte ha stabilito (Cass., Sez. Un., n. 9148 del08/04/2008) che, in difetto di un'espressa previsione normativa dellasolidarietà nelle obbligazioni condominiali, la responsabilità per ilcorrispettivo contrattuale preteso dall'appaltatore deve intendersi rettadal criterio della parziarietà, per cui l'obbligazione assuntanell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelleproporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ., perché questa norma nonregola soltanto la ripartizione tra i condomini delle spese. L'obbligo dicontribuzione alle spese per i lavori delle cose comuni, infatti, siconnota verso l'appaltatore, terzo creditore, come rapporto unico conpiù debitori, laddove la solidarietà passiva, in linea di principio, esigela sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identicacausa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazionecomune; proprio in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto diuna espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà dellaobbligazione è stata ritenuta prevalente, considerato che l'obbligazioneascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, perchéconsiste nella debenza di una somma. La solidarietà nel condominio,d’altro canto, non è contemplata da nessuna disposizione di legge el'art. 1123 cod. civ., interpretato secondo il significato letterale esecondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno equello interno.Infine - ed è argomento particolarmente rilevante per l’esamedella fattispecie - in conformità con il difetto di struttura unitaria delcondominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individualeRic. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -12-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità, si deveconsiderare che l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle suein ragione della sua quota.Nella sentenza citata, infatti, le Sezioni Unite hanno anche precisato –con una ricostruzione dogmatica valorizzata in dottrina e, negli ultimianni, anche da questa Corte - che la definizione del Condominio quale«ente di gestione», adottata per dare una cornice giuridica allalegittimazione dell’amministratore e giustificare la concorrentelegittimazione dei condomini ad agire in giudizio in difesa dei dirittirelativi alle parti comuni, avvalendosi autonomamente dei mezzi diimpugnazione ed intervenendo nei giudizi intrapresidall'amministratore, in realtà non è appropriata: il condominio, infatti,non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni,perché la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di usocomune, in effetti, fa capo ai singoli condomini, a cui sono pure ascrittele obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativaresponsabilità; in conseguenza, le obbligazioni contratte nel cosiddettointeresse del condominio non si contraggono in favore di un ente, manell'interesse dei singoli partecipanti.Ciononostante, diversamente che nella comunione volontaria, con lacostituzione del condominio viene a esistenza la comproprietànecessitata di parti strumentali al godimento delle singole proprietàindividuali e rispetto a queste parti non è rintracciabile un interesseindividuale del singolo condomino immediatamente meritevole diautonomo apprezzamento e tutela, ma proprio - e prima ancora - uninteresse collettivo al loro buon funzionamento e al loro corretto ecomune godimento: la natura di questo interesse, in quanto distintooggettivamente da quello di ciascun contitolare, rende necessaria unastruttura organizzativa di gestione.Ric. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -13-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026È stato perciò affermato che l’amministratore del condominioraffigura piuttosto un ufficio di diritto privato riconducibile al mandatocon rappresentanza: in conseguenza, non potendo obbligare i singolicondomini se non nei limiti dei suoi poteri, che non contemplano lamodifica dei criteri di imputazione e di ripartizione delle spese stabilitidall'art. 1123 cod. civ., egli non può obbligare i singoli condomini senon nei limiti della rispettiva quota.Per queste ragioni, ai singoli si imputano, in proporzione allerispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto «interesse delcondominio», attinenti alle spese per la conservazione e per ilgodimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizinell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza(Cass., Sez. Un., n. 9148/2008 cit.).3.2. In conseguenza, seppure la solidarietà avvantaggerebbe ilcreditore che, contrattando con l'amministratore del condominio,conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi,è stata affermata la natura parziaria dell’obbligazione assunta percontratto dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interessedei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, sicchéil creditore, conseguita nel processo la condanna dell'amministratore,quale rappresentante dei condomini, può procedere all'esecuzioneindividualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.D’altro canto, il criterio della parziarietà è preferibile perché noncostringe i singoli debitori condomini ad anticipare somme a volterilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmentedal creditore; infine, non vi sarebbero ragioni per posticipare laripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttostoche attuarla al momento dell'adempimento (così Cass., Sez. Un.,Sentenza n. 9148 del 08/04/2008; più recentemente, Cass. Sez. 2, n.Ric. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -14-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026199 del 9/1/2017; Cass. Sez. 6 -2, n. 14530 del 9/06/2017; Cass. Sez.6 - 2, n. 20073 dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]).3.3. Ribadita la natura parziaria dell’obbligazione, deve ancoraprecisarsi che è stata e dev’essere mantenuta pure distinta la diversitàtra le attribuzioni dell'assemblea a ripartire le spese edell'amministratore a riscuotere i contributi condominiali e la pretesadi pagamento del corrispettivo contrattuale spettante al terzo creditoreverso il singolo condomino sul presupposto della riferibilità diretta deidebiti condominiali ai singoli membri del gruppo (Cass. Sez. 2, n.10371 del 20/04/2021, con indicazione dei precedenti rilevanti).4. I principi appena richiamati consentono, allora, di valutare laincongruità della motivazione della sentenza impugnata, comecensurata con il secondo motivo.Come riportato dal ricorrente, la clausola n. 9, sottoscrittadall’amministratore, prevedeva al quarto comma che «i pagamentisono esplicitamente da intendersi pro quota a carico dei singolicondomini per cui espressamente si concorda di esentare il Condominiodal vincolo di solidarietà in caso di mancati pagamenti; in tal caso lasua autrice agirà direttamente a sua cura per il recupero dei crediti neiriguardi dei condomini morosi senza creare turbativa alcunaall'andamento dei lavori stessi che non potranno subire per tali motivirallentamenti o sospensioni».Secondo il successivo comma 5, «l'amministratore del condominiofornirà pertanto all’appaltatore, tempestivamente e per ogni singolarata, i nominativi e le relative quote insolute dei singoli condominimorosi, autorizzando sin d’ora lo stesso al recupero coattivo dellemorosità di volta in volta comunicate, comprensivo di spese legali e diinteressi di mora».La Corte d’appello ha ricondotto l’interpretazione del quarto e delquinto comma alla stipula, tra amministratore e appaltatore, di unaRic. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -15-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026datio in solutum mediante cessione di credito futuro, aggiungendo che,interpretata come sola cessione dell’«autorizzazione ad agire» per lariscossione, la clausola risulterebbe nulla per contrarietà al principiodell’art. 81 cod. proc. civ. che consente la sostituzione processuale neisoli casi espressamente previsti dalla legge; pertanto, la qualificazionedi «trasferimento del credito» ex art. 1198 cod. civ. risulterebbenecessitata e coerente con il criterio della salvezza della clausola exart. 1367 cod. civ. e finanche con il criterio del comportamentosuccessivo delle parti, «dovendosi presumere che il Condominio nonabbia agito nei confronti del condomino moroso».L’ordito motivazionale del giudice a quo non è appropriato perchépretermette i principi suesposti in merito alla natura parziariadell’obbligazione assunta dall’amministratore del Condominio neiconfronti del terzo appaltatore e riconduce i rapporti tra le parti a unistituto, la cessione del credito, non pertinente.Con la previsione, al quarto e quinto comma della clausola n. 9,dell’azione diretta dell’appaltatore nei confronti del condomino per ilsuo credito pro quota, le parti contraenti si sono limitate a ribadire unafacoltà, come detto ai precedenti punti, già riconosciuta dallagiurisprudenza di questa Corte che trova fondamento proprio nellaparziarietà dell’obbligazione; per altro verso, l’esclusione dellasolidarietà garantisce il condomino dalla richiesta, da partedell’appaltatrice, di un pagamento oltre la misura della sua quota.In tal senso è del tutto irrilevante l’inapplicabilità dell’art. 63 disp.In tali limiti, allora, la censura dell’interpretazione offerta dallaCorte d’appello, formulata al secondo motivo, è fondata, seppure nonconduce ad un diverso esito della causa perché il dispositivo di rigettoè in ogni caso conforme a diritto.Ric. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -16-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/20264.1. La lettura combinata della previsione del quarto e del quintocomma della clausola, poi, deve necessariamente essere compiuta inriferimento al principio richiamato al precedente punto 3.3, comechiaramente esplicato nell’ordinanza, già richiamata, della Secondasezione di questa Corte n. 10371 del 20/04/2021.In particolare, il credito che il terzo creditore, in forza di contrattoconcluso dall'amministratore nell'ambito delle sue attribuzioni, può farvalere anche direttamente nei confronti del singolo condomino, inproporzione della rispettiva quota millesimale, è cosa giuridicamentediversa (seppur economicamente coincidente) rispetto al credito per lariscossione dei contributi condominiali che può far valerel'amministratore di condominio.Il primo credito ha, invero, natura di prestazione sinallagmaticae trova causa nel rapporto contrattuale col terzo, approvatodall'assemblea e concluso dall’amministratore in rappresentanza ditutti i partecipanti al condominio; l'obbligo di pagamento degli onericondominiali da parte del singolo partecipante ha, per contro, causaimmediata nella disciplina del condominio, e cioè nelle norme di cui agliartt. 1118 e 1123 ss. cod. civ., che fondano il regime di contribuzionealle spese per le cose comuni.Questa Corte ha già affermato che l'obbligo del singolopartecipante di pagare al condominio le spese dovute e le vicendedebitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori rimangonodel tutto indipendenti, tant'è che il condomino non può ritardare ilpagamento delle rate di spesa in attesa dell'evolvere delle relazionicontrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest'ultimo, né puòutilmente opporre all'amministratore che il pagamento sia stato da luieffettuato direttamente al terzo, in quanto, si è detto, ciò altererebbela gestione complessiva del condominio, sicché il singolo deve sempree comunque pagare all'amministratore, salva l'insorgenza, in sede diRic. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -17-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026bilancio consuntivo, di un credito da rimborso per gli avanzi di cassaresiduati (Cass. Sez. 2, 29/01/2013 n. 2049).Risulta dunque evidente, in giurisprudenza, la diversità tra leriscuotere i contributi condominiali (artt. 1135, 1130 n. 3 cod. civ. e63, comma 1, disp. att. cod. civ.) e la pretesa di pagamento delcorrispettivo contrattuale spettante al terzo creditore verso il singolocondomino sul presupposto della riferibilità diretta dei debiticondominiali ai singoli membri del gruppo (così Cass. n. 10371/2021cit.).5. Per queste considerazioni, non può trovare accoglimentoneanche il primo motivo.Nella fattispecie, infatti, non è in discussione il principio secondocui l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singolicondomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loropartecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cuitale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore e diavvalersi dei mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevolidella sentenza pronunciata nei confronti del Condominio ma, tuttavia,idonea a fare stato nei suoi confronti in forza della rappresentanza exmandato dell’amministratore (e salva la difesa, in sede di opposizioneall’esecuzione, pure riconosciuta da questa Corte).Come già chiarito da questa Corte (Cass. Sez. 2, n. 9213 del04/05/2005; Cass. Sez. 2, n. 21444 del 19/10/2010; Cass. Sez. 2, n.19223 del 21/09/2011; Cass. Sez. 2, n. 29748 del 12/12/2017 e, inmotivazione, Cass., Sez. Un., n. 19663 del 18/09/2014, in materia dilegittimazione del singolo condomino ad agire in equa riparazione),questo principio non trova proprio applicazione nelle controversie che,avendo ad oggetto non i diritti sulle parti comuni ma la loro gestione,Ric. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -18-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026involgono un interesse direttamente collettivo e soltanto in via mediataindividuale.5.1. Per altro verso, come pure detto, l'obbligo del singolopartecipante di sostenere le spese condominiali pro quota dei lavorinecessari alle cose comuni, in quanto trova diverso fondamento nellanorma che regola la contribuzione a queste (art. 1118 e 1123 cod.civ.), né coincide e né implica, perciò stesso, la titolarità del singolocondomino del vincolo contrattuale concluso dall’amministratore, perl’appalto di quei lavori, in rappresentanza di tutti i partecipanti: per lapeculiarità della comproprietà necessitata delle parti comunidell’edificio, già rimarcata, la conclusione di contratti inerenti alla sferadella gestione dei beni e dei servizi comuni, sia se riconducibilinell’alveo dei consueti poteri gestori dell’amministratore, ex art. 1131cod. civ. (manutenzione dell’edificio o uso normale della cosa comune)sia se necessariamente subordinati alla preventiva approvazionedell’assemblea, comunque comporta che le posizioni singole sicombinino in un’unica situazione soggettivamente complessa, sicché lamanifestazione di volontà è riferibile ad una collettività organizzata cheesprime una posizione soggettiva unitaria.Questa ricostruzione consente di salvaguardare anche l’interessedell’appaltatore alla semplificazione conseguente non soltanto alconferimento di un incarico unico, ma all’assunzione dell’obbligo direalizzare un'unica opera o di fornire un unico servizio, cosìgarantendosi la prevedibilità dell’adempimento da lui esigibile.In conseguenza, deve escludersi la legittimazione del condominoa opporre all’appaltatore le eccezioni di inesatto adempimento e, inparticolare, «tutte le eccezioni che sarebbero sollevabili dal Condominioin quanto parte del rapporto giuridico attivato» (così in ricorso).6. Queste motivazioni già consentono, in ulteriore conseguenza,il rigetto dell’ottavo motivo con cui è stato rappresentato che l’art. 1460Ric. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -19-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026cod. civ. detta un principio di carattere generale, idoneo comunque aparalizzare la richiesta di adempimento anche all’interno dei rapporticondominiali. Deve aggiungersi che, al contrario, questa Corte haprecisato che l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ. nonopera nei rapporti tra condomini e condominio, perché il singolocondomino è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto dicomproprietà sulle cose comuni, non di un diritto di naturasinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianticondominiali (cfr. Cass. Sez. 6 - 2, n. 16608 del 05/07/2017; Cass.Sez. 2, n. 2049 del 29/01/2013; Cass. Sez. 2, n. 10816 del11/05/2009).7. Non coglie, ugualmente, nel segno il terzo motivo, avente adoggetto l’invocata inesigibilità del credito per mancanza di provadell’approvazione dei lavori prevista invece dal secondo comma dellaclausola n. 9 del contratto in riferimento al SAL. Secondo la previsionepattizia, ciascuna rata avrebbe dovuto essere corrisposta, per il periododi rateizzazione corrispondente all'esecuzione dei lavori, soltantoprevio rilascio da parte del direttore di regolare certificato dipagamento attestante l'esecuzione di opere corrispondenti alla rata incorso di pagamento: così convenuta, la clausola è in realtà, ancora unavolta, diretta a garantire alle due parti contrattuali e, cioè, alcommittente «plurisoggettivo» da un lato e all’appaltatore dall’altro, laprosecuzione dei lavori e la regolarità dei pagamenti; certamente,pertanto, non influenza la debenza del pagamento pro quota delcondomino che, come detto, trova invece fondamento nel suo obbligodi contribuzione ex art. 1118 e 1123 cod. civ.8. Per le ragioni già esposte e, in particolare, per le considerazionisvolte al punto 4 e 4.1., risultano quindi superati il quarto e il sestomotivo, contenenti censure connesse all’interpretazione della clausolaquale datio in solutum mediante cessione, così come il settimo motivo,Ric. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -20-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026concernente il difetto di autorizzazione dell’amministratore asottoscrivere la clausola, atteso che l’esigibilità pro quota, come detto,discende dalla legge e non dalla previsione pattizia.9. Infine, è inammissibile il nono motivo, relativo alla mancatacompensazione delle spese nonostante la modifica, in secondo grado,della motivazione della sentenza del primo Giudice.Deve considerarsi, infatti, che l’impugnazione è stata rigettata,sicché l’adozione di una diversa motivazione comunque non hamodificato l’esito complessivo della lite quanto alla soccombenzadell’appellante attore Triggiani e in tal senso era precluso certamenteal Giudice dell’impugnazione modificare la statuizione delle spese diprimo grado in difetto di uno specifico motivo di impugnazione, nonoperando l’effetto espansivo dell’art. 336 cod. proc. civ. (Cass. Sez. 3,n. 28136 del 05/10/2023; Cass. Sez. 6 - 3, n. 23226 del 14/10/2013).formulato un motivo di appello in punto di spese.A ciò si aggiunga, quanto alle spese del grado di appello, che ilsindacato della Corte di cassazione, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n.3 cod. proc. civ., è limitato ad accertare che non risulti violato ilprincipio secondo cui le spese non possono essere poste a carico dellaparte totalmente vittoriosa (ciò che non è accaduto perché Triggiani hasubito il rigetto della sua impugnazione): vi esula pertanto, rientrandonel potere discrezionale del Giudice di merito, dalla valutazionedell'opportunità di compensarle in tutto o in parte, sia dall'ipotesi disoccombenza reciproca che in quella di concorso di altri giusti motivi(Cass. Sez. 6 - 3, n. 24502 del 17/10/2017; Cass. Sez. 5, n. 8421 del31/03/2017; Cass. Sez. 5, n. 15317 del 19/06/2013).10. Il ricorso è, perciò, respinto.Le spese, liquidate in dispositivo in relazione al valore, sonoposte, per soccombenza, a carico del ricorrente [OSCURATO:PERSONA] e inRic. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -21-Numero registro generale 17783/2019Numero sezionale 1156/2025Numero di raccolta generale 22672/2026Data pubblicazione 03/07/2026favore della [OSCURATO:SOCIETA]., con distrazione in favore degliavv. Vittorio e [OSCURATO:PERSONA], dichiaratisi antistatari.Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, diun ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quelloprevisto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, sedovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso; condanna [OSCURATO:PERSONA] alpagamento, in favore di [OSCURATO:SOCIETA]., delle spese delgiudizio di legittimità, che liquida in euro 2.500,00 per compensi, oltrealle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro200,00 e agli accessori di legge.Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a normadell’art. 13, comma 1-bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile della Corte suprema di Cassazione, del 10 aprile 2025.Il Consigliere rel. est. La PresidentePatrizia [OSCURATO:PERSONA] FalaschiRic. 2019 n. 17783 sez. S2 - ud. 10-4-2025 -22-
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