Cassazione n. 38085/2022

eguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 3847/2018 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA]’ 18/28 [OSCURATO:SOCIETA] [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante p.t., nonché TRATTORIA 18/28 S.A.S. [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:SOCIETA] , in persona del legale rappresentante p.t., e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con domicilio eletto in Roma, alla Via di [OSCURATO:PERSONA] 22. –RICORRENTI– contro [OSCURATO:PERSONA] 28/30 [OSCURATO:PERSONA], in persona dell’amministratore p.t., rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] C.M. Impelluso, con domicilio eletto in Roma, Via delle [OSCURATO:PERSONA] 161, presso l’avv. [OSCURATO:PERSONA]. -[OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA]. -INTIMATI- avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 2722/2017, pubblicata in data 19.6.2017. Oggetto: condominio Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 28.11.2022 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con atto di citazione notificato in data 7.9.2011 , il Condominio di [OSCURATO:PERSONA] 28/30 di Milano ha adito il Tribunale, esponendo che la [OSCURATO:SOCIETA]. aveva concesso in locazione alla 18/28 [OSCURATO:SOCIETA]. un immobile sito nello stabile condominiale. La conduttrice, volendo avviare un’attività di ristorazione, aveva eseguito interventi di manutenzione straordinaria relativi ad opere interne e l’installazione di una canna fumaria, modificando la destinazione dell’immobile da rivendita di autovetture a ristorazione, in violazione delle previsioni dell’art. 4 del regolamento, di natura contrattuale, che non consentiva lo svolgimento nelle unità abitative, di “attività incompatibili con la tranquillità e il riposo delle persone, e quanto ai negozi, di “lavorazioni o attività notturne e rumorose”. Ha chiesto di ordinare alla 18/28 [OSCURATO:SOCIETA]. di [OSCURATO:PERSONA], alla [OSCURATO:SOCIETA]., alla Trattoria 18/28 s.a.s, all’epoca detentrice dell’immobile, e a [OSCURATO:PERSONA] la cessazione di ogni attività e la rimozione delle opere. La causa è stata riunita ad altro giudizio introdotto da [OSCURATO:PERSONA] (proprietario di alcune unità immobiliari ubicate nel medesimo stabile condominiale) per ottenere l'immediata sospensione dei lavori, con ordine di ripristino dello stato dell’immobile. Il giudizio di primo grado si è concluso con l’accoglimento delle domande: il tribunale ha dichiarato che la destinazione del locale a ristorazione era contraria al regolamento condominiale e ha condannato i convenuti al risarcimento del danno, liquidato in € 30.000,00, oltre accessori. La sentenza è stata parzialmente riformata in appello, con riduzione del risarcimento del danno all’importo di € 5000,00. Il giudice distrettuale ha ritenuto che le clausole del regolamento, contenenti le prescrizionidi divieto, fossero opponibili ai proprietari dei singoli appartamenti, poiché, pur non essendo trascritte, erano richiamate nei singoli rogiti di vendita, sostenendo che, alla luce delle descritte evidenze processuali, fosse onere degli appellanti provare che il loro atto di acquisto non contenesse, in proposito, alcuna disposizione. Ha evidenziato che anche i conduttori si erano espressamente vincolati all'osservanza del regolamento, dichiarando di conoscerne il contenuto, dovendosi quindi astenere dal compiere attività non consentite. La cassazione della sentenza è chiesta dalla Società 18/28 [OSCURATO:SOCIETA], dalla Trattoria 18/28 S.a.s. di [OSCURATO:PERSONA] e c. e da [OSCURATO:PERSONA] in proprio con ricorso in tre motivi, illustrati con memoria, cui resiste con controricorso il Condominio di [OSCURATO:PERSONA] di Milano. Le altre parti non hanno svolto difese. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il rapporto processuale appare correttamente instaurato anche nei confronti della [OSCURATO:SOCIETA]., avendo i ricorrenti tempestivamente e ritualmente rinnovato la notifica, inizialmente non andata buon fine, non occorrendo disporre la richiesta rimessione in termini. 2. E’ infondata l’eccezione di inammissibilità del ricorso per difetto di autosufficienza: le censure enunciano le viol azioni denunciate con argomentazioni pienamente comprensibili e c on un puntuale richiamo alle vicende processuali, consentendo a questa Corte la decisione sulle questioni sollevate sulla base di quanto esposto nell’atto di impugnazione, non occorrendo una più analitica specificazione del contenuto dei documenti, delle censure sollevate nei precedenti gradi di causa e delle decisioni di merito. 3. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 132 n. 4 c.p.c. , per aver la sentenza immotivatament e ritenuto opponibile ai ricorrenti il divieto di esercitare l’attività commerciale, pur in assenza di trascrizione, avendo fatto discendere dalla mera presunzione di conoscenza delle clausole regolamentari, la prova della conoscenza effettiva dell’esistenza del divieto di adibire i locali ad attività commerciale. Si assume che, in mancanza di trascrizione, le disposizioni del regolamento risultano efficaci nei confronti del terzo acquirente soltanto se quest'ultimo ne prenda atto in maniera specifica ne l contratto d'acquisto. Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 2697 e 2729 c.c., per aver la sentenza posto a carico dei ricorrenti l’onere di dimostrare che le clausole di divieto contenute nel regolamento fossero state inserite nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari, e per aver desunto l’inserimento dei suddetti divieti da un elemento presuntivo privo di gravità e significatività, ossia dal contenuto di un unico rogito, non ri guardante l’immobile della [OSCURATO:SOCIETA]. Il terzo motivo deduce la violazione dell’art. 132 n. 4 c.p.c., 1362, 1363, 1366e 1371 c.c., per aver la Corte di merito affermato che la clausola del regolamento che vietava l’attività commerciale dopo le ore 21 impedisse anche l’esercizio dell’attività di ristorazione, occorrendo accertare se tale attività fosse effettivamente ideona ad arrecare disturbo ai condomini. I tre motivi richiedono un esame congiunto e vanno accolti per quanto di ragione. Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale che limitino la facoltà dei proprietari delle singole unità di adibire il loro immobile a determinate destinazioni, costituiscono servitù reciproche a favore e contro ciascuna unità individuale e sono soggette, ai fini dell'opponibilità "ultra partes", anzitutto alla trascrizione (artt. 2643 n. 4 e 2659 n. 2 c.c.), occorrendo a tal fine l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto, delle clausole limitative, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c. (Cass. 21024/2016; Cass.17493/2014; Cass. 6769/2018, che chiarisce che, ove le clausole limitative siano state inserite nel regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario dell'edificio, con le note di trascrizione del primo atto di acquisto di un'unità immobiliare ivi compresa e del vincolo reale reciproco, si determina l'opponibilità di quelle servitù, menzionandovi tutte le distinte unità immobiliari, ovvero ciascuno dei reciproci fondi dominante e servente. All'atto dell'alienazione delle ulteriori unità immobiliari, il regolamento andrà ogni volta richiamato o allegato e dovrà eseguirsi ulteriore trascrizione per le servitù che man mano vengono all'esistenza, fino all'esaurimento del frazionamento della proprietà originariamente comune; in tal senso già Cass.17493/2014). Se la servitù reciproca non sia stata trascritta, ai fini dell’opponibilità nei confronti dei singoli acquirenti è necessario che questi ultimi ne abbiano preso atto in maniera specifica nel contratto d'acquisto mediante la precisa indicazione della limitazione gravante sull’immobile e quindi mediante la riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto stesso , non essendo sufficiente il mero rinvio al regolamento stesso (Cass.24526/2022; Cass. 21024/2016). A tali principi non si è evidentemente attenuta la Corte di merito. Si legge nella pronuncia che: a) il Condominio aveva allegatoche il regolamento era stato predisposto dal costruttore venditore ed inserito quale parte integrante dei singoli atti di vendita, ciò in virtù della clausola del seguente tenore letterale: “il presente Regolamento forma parte integrante gli atti di compravendita relativi allo stabile ...... Ciascun proprietario è obbligato a quanto stabilito dal presente Regolamento, così in via reale come via personale, tanto in proprio, quanto per i suoi eredi ed aventi causa e le obbligazioni sono da intendersi a carico di uno in via solidale ed indivisibile”; b) il tribunale aveva ritenuto opponibile il regolamento poiché richiamato nei singoli atti di trasferimento, tanto che anche i locatori si erano impegnati ad osservarlo, e che perciò competeva ai ricorrenti dimostrare che il loro atto non contenesse alcun richiamo al regolamento stesso; c) al rogito del 29.11.2004, riferibile ad un’unità immobiliare diversa da quella in cui era stata avviata la nuova attività, era allegato il regolamento con le annesse tabelle condominiali. In definitiva, pur correttamente affermando che l’efficacia delle clausole di divieto non è veicolata esclusivamente dalla trascrizione, da cui ha, quindi, ritenuto di poter prescindere, il giudice distrettuale ha ritenuto sufficiente che i singoli atti di vendita contenessero un richiamo al regolamento, pur occorrendo, per quanto detto, che nei singoli atti di trasferimento fosse invece menzionata la servitù, ossia lo specifico peso gravante sull’immobile, restando irrilevanti sia la menzione del regolamento, sia la conoscenza del divieto acquisita aliunde. Inoltre, la previsione del contratto di locazione che impegnava i conduttori al rispetto del regolamento, non era invocabile dal Condominio, vincolando solo le parti contraenti ai sensi dell’art.1372 c.c.. Questa Corte ha stabilito che, nel caso di violazione di disposizioni legittimamente contenute nelregolamento condominiale che stabiliscano il divieto di destinare i singoli locali dell'edificio a determinati usi, il condominio può chiedere nei diretti confronti delconduttore di un apparta mento del fabbricato condominiale la cessazione della destinazione abusiva e l'osservanza in forma specifica delle istituitelimitazioni, in quanto il conduttore non può trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore, ma ciò alla unica condizione che sia approvata l'operatività della clausola limitativa, o, in altri termini, la sua opponibilità al condomino locatore (Cass. 6397/1984; Cass.825/1997). Solo in tal caso l’obbligo, originariamente costituito sul benelocato, vincola anche il conduttore nei confronti della totalità dei condomini. Sono quindi accolti i tre motivi di ricorso. La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità. P.Q.M. accoglie i tre motivi di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per la pronunciasulle spese di le