Cassazione n. 22974/2023

C ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.7477/2019 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], domiciliato ex lege in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE])per procura in calce al ricorso, -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], domiciliato ex lege in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) per procura in calce al controricorso, -controricorrente- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO CAGLIARIn.894/2018depositata il 23/10/2018 . Udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del [OSCURATO:DATA_NASCITA] dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA] Con atto di citazione notificato l'[OSCURATO:DATA_NASCITA] [OSCURATO:PERSONA] conveniva in giudizio davanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] esponendo che aveva da lui acquistato con atto pubblico del notaio A. Galdiero del 16.9.2003, rep. n. 21982, un locale seminterrato ad uso palestra facente parte di un maggior fabbricato sito in Cagliari, con accesso da via Nizza n. 13 (nel catasto fabbricati a foglio 13, mappale 514, di 125 mq), locale che secondo la concessione edilizia originaria era destinato a garage; che aveva presentato istanza al Comune di Cagliari per il cambio di destinazione d'uso a firma di [OSCURATO:PERSONA], datata [OSCURATO:DATA_NASCITA], ma tale istanza era stata respinta perché la destinazione d'uso a palestra anziché a garage avrebbe comportato in base al P.R.G. del Comune di Cagliari il computo della volumetria del locale seminterrato con conseguente superamento della volumetria complessiva sfruttabile dello stabile condominiale, già interamente utilizzata; che di fronte alle doglianze del Suella, che aveva acquistato e pagato l'immobile per adibirlo a palestra, [OSCURATO:PERSONA] aveva acconsentito a presentare domanda di condono edilizio il 9.12.2004 al fine di poter ottenere l'auspicato cambio di destinazione d'uso; che [OSCURATO:PERSONA], avendo urgenza di perfezionare il condono, aveva anticipato le spese, gli oneri di concessione ed il contributo relativo al costo di costruzione ed i costi connessi per complessivi € 15.538,00, che il venditore, nonostante ripetuti solleciti, non aveva inteso corrispondergli; che il locale seminterrato aveva poi ottenuto la concessione in sanatoria, ma non ancora il certificato di agibilità. Sulla base di queste premesse [OSCURATO:PERSONA] chiedeva in citazione la condanna di [OSCURATO:PERSONA] alla restituzione della somma sopra indicata per la violazione degli obblighi gravanti sull'Ortu oltre che in base agli accordi intervenuti tra le parti, in base alla legge ed al contratto di vendita, ed al risarcimento dei danni subiti per la mancanza del certificato di abitabilità (rectius agibilità). Si costituiva nel giudizio di primo grado [OSCURATO:PERSONA], che chiedeva il rigetto delle domande avversarie e controdeduceva che il bene promesso in vendita non poteva essere diverso da quello venduto; che nel preliminare l'oggetto era stato indicato come “locale seminterrato”, nella planimetria allegatavi l'immobile era definito “magazzeno” e nello stesso contratto le parti avevano precisato che il bene promesso in vendita sarebbe stato oggetto di cambio di destinazione d'uso per adibirlo a locale per una scuola da ballo a cura e spese a totale carico della parte promissaria acquirente; che aveva consegnato il magazzino al Suella il 29.5.2001, subito dopo la firma del preliminare, ed il promissario acquirente aveva iniziato ad eseguire i lavori indicati nella relazione tecnica per trasformare il locale in scuola da ballo, come emergente dalla comunicazione di inizio lavori, per cui se abusi edilizi vi erano stati per aumento di cubatura, essi erano addebitabili esclusivamente al Suella; che aveva accettato di presentare domanda di condono edilizio, su richiesta del Suella, solo per aiutarlo ad ottenere il cambio di destinazione d'uso; che nel preliminare era stato fissato un prezzo di £ 165.000.000 (pari ad € 85.215,38), mentre nel contratto di compravendita del 16.9.2003 il prezzo pagato risultava essere di soli € 59.000,00 e la differenza sembrava volta a compensare le spese sopportate dal Suella per realizzare il cambio di destinazione dell'immobile, spese che peraltro erano state espressamente poste a suo carico nel preliminare; che poiché i lavori di trasformazione del magazzino in palestra previsti nel preliminare erano stati integralmente eseguiti dal Suella prima della conclusione del contratto definitivo di compravendita, non erano stati menzionati in tale ultimo contratto, che non aveva determinato novazione dell'obbligazione prevista nel preliminare in base alla quale il Suella doveva farsi carico dei lavori di trasformazione da lui voluti; che il certificato di agibilità non era stato rilasciato perché non richiesto; che il Suella sapeva quindi perfettamente che il locale interrato non aveva ancora la destinazione a palestra, o sala da ballo e non poteva pretendere alcun rimborso, o risarcimento. Nella memoria ex art. 183 comma 6° n. 1) c.p.c. il Suella precisava che la domanda di “rimborso” avanzata non riguardava le spese sostenute per il cambio di destinazione d'uso da magazzino a palestra, bensì quelle sostenute per conseguire la concessione in sanatoria; che tali ultime spese si erano rese necessarie in quanto la richiesta di cambio di destinazione d'uso da magazzino a palestra era stata respinta dal Comune di Cagliari (come appreso dal venditore all'insaputa dell'acquirente) dato che la cubatura disponibile era stata già esaurita dal fabbricato del Condominio del quale l'immobile seminterrato faceva parte, ed un aumento di cubatura avrebbe quindi richiesto l'istruzione di una pratica di sanatoria edilizia, che l'Ortu non aveva avviato pur avendo garantito nel preliminare la perfetta conformità del locale alle leggi vigenti in materia urbanistica; che il prezzo indicato nell'atto di compravendita di € 59.000,00 dissimulava la somma effettivamente pagata di £ 165.000.000 indicata nel preliminare, risultante dalla quietanza prodotta. Con la memoria ex art. 183 comma 6° n. 2) c.p.c. il Suella depositava la domanda a firma di [OSCURATO:PERSONA] al Comune di Cagliari del 21.6.2002 per il cambio di destinazione d'uso da garage a palestra con allegate la relazione del suo tecnico, geom. [OSCURATO:PERSONA], del [OSCURATO:DATA_NASCITA], che faceva riferimento al fatto che il funzionario dell'ufficio tecnico comunale aveva chiarito che la mancanza di cubatura disponibile era l'unica ragione ostativa al rilascio di autorizzazione al cambio di destinazione d'uso, le tavole di progetto allegate alla domanda di concessione edilizia in sanatoria del 9.12.2004 e la concessione in sanatoria rilasciata dal Comune di Cagliari il 5.7.2006, e nel prosieguo veniva prodotto da [OSCURATO:PERSONA] il certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Cagliari il 4.12.2009, con conseguente richiesta di dichiarare cessata la materia del contendere relativamente alla domanda di risarcimento danni per il mancato rilascio del certificato di agibilità e venivano respinte perché irrilevanti le richieste di prova testimoniale. Il Tribunale di Cagliari con la sentenza n. 11/2016 del 4.1.2016 dichiarava cessata la materia del contendere per la domanda di risarcimento danni per mancanza del certificato di agibilità, e qualificata la domanda di restituzione della somma di € 15.538,00 spesa dal Suella per conseguire il cambio di destinazione d'uso previa concessione in sanatoria, come domanda di risarcimento danni per inadempimento contrattuale per avere il venditore [OSCURATO:PERSONA] taciuto che l'immobile al seminterrato era privo della caratteristica essenziale richiesta (destinazione ad uso palestra anziché ad uso garage), respingeva tale domanda, in quanto dal contratto preliminare risultava espressamente la destinazione d'uso del locale già esistente e l'impegno dello stesso promissario acquirente a farsi carico di tutte le spese occorrenti per mutarne la destinazione a scuola da ballo, per cui non si trattava di circostanza occultata dal venditore Ortu, ed evidenziava che dalla concessione in sanatoria del 4.9.2006 rilasciata dal Comune di Cagliari risultava che l'ampliamento abusivo di mq 4,18 con traslamento parziale di un muro perimetrale oggetto di sanatoria non poteva che essere conseguenza dei lavori effettuati dallo stesso Suella, che era stato immesso nel possesso dell'immobile fin dalla data della firma del contratto preliminare ed aveva sottoscritto la comunicazione di inizio dei lavori. Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello alla Corte d'Appello di Cagliari il Suella, che pur riconoscendo che era stato accertato che il venditore non aveva occultato la reale destinazione d'uso del locale, riteneva non corretta la qualificazione della domanda di rimborso della somma di € 15.538,00 da lui spesa per conseguire il cambio di destinazione d'uso previa concessione in sanatoria come domanda di risarcimento danni per inadempimento contrattuale, dovendosi la stessa qualificare come azione di arricchimento ingiustificato ex art. 2041 cod. civ., dal momento che la domanda di concessione in sanatoria era stata firmata da [OSCURATO:PERSONA], che era quindi tenuto a pagare gli oneri relativi, che erano stati solo anticipati al suo posto dal Suella, che aveva urgenza di disporre della concessione in sanatoria. Per l'ipotesi in cui si ritenesse invece di tener ferma la qualificazione dell'azione esercitata come di risarcimento danni per inadempimento contrattuale, occorreva considerare che dalle planimetrie allegate al contratto preliminare, alla domanda di concessione edilizia in sanatoria presentata dall'Ortu il [OSCURATO:DATA_NASCITA] e da quella allegata all'atto di acquisto dell'Ortu del [OSCURATO:DATA_NASCITA], tra loro identiche, risultava un ampliamento dell'immobile al piano seminterrato di 4,18 mq, che invece non risultava nel progetto assentito della palazzina oggetto di causa recante il timbro del Comune di Cagliari dell'[OSCURATO:DATA_NASCITA], per cui l'ampliamento abusivo taciuto al compratore ed a lui del tutto ignoto, scoperto dal Suella solo assumendo informazioni dal Comune di Cagliari sulle ragioni del rigetto della richiesta di cambio di destinazione d'uso del locale, risaliva non ai lavori eseguiti dal Suella, come erroneamente affermato dal Tribunale di Cagliari, ma all'epoca della costruzione del condominio, ed era stato taciuto dall'Ortu al Suella con comportamento contrario a buona fede, per cui l'Ortu andava condannato al risarcimento dei danni subiti dal Suella, parametrati alle spese sostenute per gli oneri della concessione in sanatoria. Si costituiva nel giudizio di secondo grado [OSCURATO:PERSONA], che rilevava che in sede precontrattuale era stato espressamente pattuito dalle parti che tutte le spese di modifica della destinazione d'uso del locale seminterrato da uso magazzino ad uso sala da ballo fossero a carico del promissario acquirente, per cui era infondata l'avversa domanda di rimborso di tali spese, ed eccepiva la violazione del divieto di proporre domande nuove in secondo grado ad opera della controparte, in quanto sia la domanda ex art. 2041 cod. civ., sia la domanda di risarcimento danni per vizio della cosa venduta dovuto ad oneri e diritti reali o personali taciuti ex art.1489 cod. civ. erano fondate, in violazione dell'art. 345 c.p.c., sul fatto nuovo che l'abusivo ampliamento edilizio di 4,18 mq del locale seminterrato sarebbe stato commesso prima della firma del contratto preliminare e sarebbe stato la causa della necessaria richiesta di concessione in sanatoria con conseguenziale danno in capo all'acquirente per la spesa relativa. La Corte d'Appello di Cagliari con la sentenza n. 894/2018 del 4/23.10.2018, dopo avere ritenuto che correttamente il primo Giudice avesse qualificato l'azione esercitata dal Suella come domanda di risarcimento danni per inadempimento contrattuale per avere l'Ortu venduto un bene immobile non in regola con la normativa urbanistica, sottacendo tale informazione all'acquirente, riteneva provato dalla documentazione prodotta che l'abusivo ampliamento edilizio di circa 4 mq del locale seminterrato oggetto della concessione edilizia in sanatoria risalisse non ai lavori eseguiti dal Suella, ma ad un'epoca anteriore sia all'atto di compravendita tra le parti, che al contratto preliminare dalle stesse concluso, e che tale abuso fosse stato taciuto dal venditore al Suella, che ricorrendo un'ipotesi di consegna di aliud pro alio, aveva diritto al risarcimento danni ex art. 1489 cod. civ., e pertanto, in riforma della sentenza di primo grado condannava [OSCURATO:PERSONA] al pagamento in favore di [OSCURATO:PERSONA] della somma di € 15.538,00 spesa per sanzioni ed oneri concessori e di urbanizzazione e spese tecniche della concessione in sanatoria, oltre interessi legali dalla domanda all'effettivo pagamento, condannava l'Ortu a restituire al Suella la somma di € 7.495,60 ricevuta in esecuzione della sentenza di primo grado, nonché al pagamento delle spese processuali del doppio grado, da distrarre in favore dei legali antistatari. Avverso l'indicata sentenza, notificatagli il 20.12.2018, ha proposto ricorso alla Suprema Corte, notificato il 16/21.2.2019, [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a cinque motivi, ed ha resistito [OSCURATO:PERSONA] con controricorso notificato l'[OSCURATO:DATA_NASCITA]. Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative ex art. 380 bis1 c.p.c.. La causa, udita la relazione del [OSCURATO:PERSONA], é stata trattenuta in decisione nell'adunanza camerale del [OSCURATO:DATA_NASCITA]. Col primo motivo l'Ortu lamenta in relazione all'art. 360 comma primo n. 4) c.p.c. la violazione dell'art. 345 comma primo c.p.c., che stabilisce che in appello non possono proporsi domande nuove e, se proposte, debbono essere dichiarate inammissibili d'ufficio, in quanto il Suella dopo avere avanzato in primo grado domanda di restituzione somme per inadempimento contrattuale dovuto alla vendita di un immobile privo di un requisito giuridico fondamentale (la destinazione urbanistica del locale seminterrato a palestra e non a garage) che gli sarebbe stato dolosamente occultato dal venditore, resosi conto dell'impossibilità di negare di avere avuto conoscenza del difetto di tale requisito sulla base del contenuto specifico del contratto preliminare in precedenza concluso con l'Ortu, con l'atto di appello avrebbe avanzato per la prima volta domanda di arricchimento ingiustificato ex art. 2041 cod. civ. e di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale per vendita di cosa viziata a causa di oneri e diritti reali o personali taciuti ex art. 1489 cod. civ., ponendo a fondamento di tali due domande una circostanza di fatto che si assume nuova, costituita dall'esistenza di un ampliamento abusivo del locale seminterrato attribuito ad [OSCURATO:PERSONA], o al suo dante causa, che sarebbe stato taciuto al Suella e che avrebbe impedito il cambio della destinazione d'uso da garage a palestra senza la pratica della concessione edilizia in sanatoria, alla quale si riferivano le spese oggetto della domanda, mentre in primo grado aveva sostenuto che a determinare la necessità della procedura di concessione in sanatoria per il conseguimento del cambio di destinazione d'uso da garage a sala da ballo (o palestra) sarebbe stato il fatto che l'intera cubatura disponibile per il fabbricato del quale il locale faceva parte era stata già sfruttata, e non l'esistenza del modesto ampliamento abusivo di circa 4 mq ascrivibile all'Ortu, o al suo dante causa. Col secondo motivo l'Ortu in relazione all'art. 360 comma primo n.4) c.p.c. lamenta la violazione degli articoli 112 e 345 comma primo c.p.c., in quanto la Corte d'Appello di Cagliari ha totalmente omesso di pronunciarsi sull'eccezione d'inammissibilità delle domande nuove di cui al primo motivo, che era stata sollevata dall'Ortu nella comparsa di costituzione in secondo grado, inammissibilità che comunque la Corte avrebbe dovuto rilevare anche d'ufficio. Col terzo motivo l'Ortu lamenta in relazione all'art. 360 comma primo n. 4) c.p.c. la violazione degli articoli 116, 228 e 229 c.p.c. per avere la Corte d'Appello ritenuto sussistente l'abusivo ampliamento edilizio in epoca anteriore alla conclusione tra le parti del contratto preliminare, sebbene il Suella nel corso di tutto il giudizio di primo grado avesse asserito l'assenza di abusi edilizi all'epoca della firma del preliminare. Col quarto motivo l'Ortu lamenta in relazione all'art. 360 comma primo n. 4) c.p.c. la violazione dell'art. 2697 cod. civ. per avere basato la Corte d'Appello il giudizio sull'epoca dell'ampliamento abusivo (collocato tra la data del rilascio della licenza di costruzione dello stabile del 1970 e l'acquisto da parte dell'Ortu del 1972) solo sulla comparazione delle planimetrie, pur essendo prive di valore probatorio le risultanze catastali. Col quinto motivo il ricorrente in relazione all'art. 360 comma primo n. 4) c.p.c. lamenta la violazione degli articoli 115 e 116 c.p.c. per erronea percezione di fatto da parte della Corte d’Appello di Cagliari in merito alla motivazione addotta dal Comune di Cagliari circa il diniego del cambio di destinazione d'uso del locale seminterrato, che l'ente pubblico non aveva mai ricollegato all'esistenza di un ampliamento abusivo di circa 4 mq rispetto all'originaria concessione edilizia, ma piuttosto, come riconosciuto dal Suella in primo grado e dal suo consulente tecnico di parte, al fatto che la destinazione a locale da ballo anziché a garage comportava automaticamente la necessaria considerazione della sua volumetria in quella complessiva del fabbricato, che era già stata esaurita. Sulla base dei suddetti motivi l'Ortu ha chiesto in via principale di cassare l'impugnata sentenza decidendo il merito e dichiarando inammissibile l'appello proposto dal Suella per avere modificato la causa petendi in violazione dell'art. 345 comma 1° c.p.c., con conseguente conferma della sentenza del Tribunale di Cagliari n. 13 del 4.1.2016, ed in via subordinata di cassare l'impugnata sentenza con rinvio alla Corte d'Appello di Cagliari in diversa composizione, con condanna in ogni caso del Suella alla rifusione all'Ortu di quanto dallo stesso corrispostogli in esecuzione della sentenza di secondo grado ed al pagamento delle spese processuali del giudizio di appello e di legittimità. I primi due motivi del ricorso, inerenti alla medesima violazione processuale lamentata, vanno esaminati congiuntamente e sono infondati. Per giurisprudenza consolidata della Suprema Corte per aversi domanda nuova, improponibile in appello, occorre che si mutino i fatti costitutivi del diritto fatto valere in giudizio, con l'introduzione nel processo di un nuovo tema d'indagine e di decisione, fondato su una situazione radicalmente diversa da quella dedotta nel precedente grado (Cass. 5.2.2020 n. 2670; Cass. 12.12.2018, n. 32146; Cass. 28.8.1998, n. 8580; Cass. 21.4.1983, n. 2743). [OSCURATO:PERSONA] nel giudizio di primo grado con le precisazioni rese nella memoria ex art. 183 comma 6° n. 1) c.p.c., con le quali ha chiarito che le sue pretese non erano riferibili al difetto di agibilità, ha domandato la restituzione o risarcimento danni della somma di €15.538,00 da lui spesa per sanzioni ed oneri concessori e di urbanizzazione e spese tecniche della concessione in sanatoria, necessaria per ottenere il cambio di destinazione d'uso dell'immobile sito al piano seminterrato in Cagliari, via Nizza n. 13 (nel catasto fabbricati a foglio 13, mappale 514) da lui acquistato da [OSCURATO:PERSONA] con l'atto pubblico del notaio A. Galdiero del 16.9.2003, rep. n. 21982, oltre interessi legali dalla domanda all'effettivo pagamento, per avergli il venditore [OSCURATO:PERSONA] taciuto l’impossibilità di ottenere senza un condono la concessione edilizia occorrente per la destinazione urbanistica del locale a palestra. Tali spese non erano quelle delle quali il Suella si era fatto carico nel preliminare in vista del cambio di destinazione del locale, in quanto all’epoca della firma del preliminare non era nota la circostanza della non conformità della cubatura dell’immobile a quella assentita in sede di costruzione, che la Corte d’Appello con motivazione di fatto non sindacabile in questa sede ha ritenuto di ricondurre, in base alle planimetrie prodotte, non ad interventi eseguiti dal Suella, ma a difformità edilizie anteriori alla vendita ed al preliminare dallo stesso conclusi. A conferma della responsabilità dell’Ortu, che aveva venduto l’immobile come destinabile a palestra, o sala da ballo, e non come garage, lo stesso ha presentato la domanda di concessione in sanatoria, ma non si è fatto carico degli oneri relativi. Non vi è stata quindi alcuna violazione dell’art. 345 c.p.c. da parte del Suella in secondo grado, in quanto la modifica del fatto costitutivo della domanda di pagamento della medesima somma richiesta in citazione, con individuazione non più nel fatto che il venditore Ortu gli avesse taciuto la mancanza della legittima destinazione d'uso dell'immobile a palestra, ma nel fatto che il venditore gli avesse taciuto che sull'immobile venduto c’era un abuso edilizio per eccesso della cubatura realizzata di circa 4 mq rispetto a quella assentita, che avrebbe reso necessaria per il conseguimento del cambio di destinazione d’uso la previa attivazione della procedura di concessione in sanatoria, alla quale le spese sostenute si riferivano, è avvenuta già in primo grado con la memoria ex art. 183 comma 6° n. 1) c.p.c., e quindi tempestivamente. Il terzo motivo è infondato, in quanto il Suella nella memoria ex art. 183 comma 6° n. 1) c.p.c. si era riferito alle spese per la concessione in sanatoria per abuso edilizio e nessun valore confessorio poteva essere attribuito alle dichiarazioni della citazione su aspetti che all’epoca non erano a sua conoscenza, essendo stati appresi successivamente all’introduzione del giudizio di primo grado ma prima della definitiva fissazione del thema decidendum. Il quarto motivo è infondato, in quanto la Corte d’Appello non ha basato il suo giudizio sull’epoca di realizzazione dell’abuso edilizio richiedente la concessione in sanatoria sulla base di mere risultanze catastali aventi una finalità fiscale, ma sulla comparazione tra la planimetria allegata al preliminare, quella allegata alla domanda di concessione edilizia in sanatoria depositata il 9.12.2004, e quella allegata all’atto di acquisto dell’immobile da parte dell’Ortu del [OSCURATO:DATA_NASCITA], tra loro identiche, con la difforme planimetria allegata alla richiesta dell’originaria concessione edilizia vistata con protocollo 8974 del 15.7.1970. Il quinto motivo è inammissibile, in quanto il ricorrente avrebbe dovuto lamentare l’erronea percezione di fatto in merito alla motivazione addotta dal Comune di Cagliari circa il diniego del cambio di destinazione d'uso del locale seminterrato, mediante ricorso per revocazione ex art. 395 n. 4) c.p.c. alla Corte d’Appello di Cagliari. Il ricorrente va condannato al pagamento delle spese del giudizio di legittimità liquidate in dispositivo in base al principio della soccombenza. Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico delricorrente, se dovuto. P.Q.M. La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, respinge il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore