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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 21 maggio 2026

Cassazione n. 15633/2026

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isano e [OSCURATO:PERSONA];- ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA],elettivamente domiciliato in Roma, via Merulana n. 247, presso lostudio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari n.210/2021, pubblicata il 2 febbraio 2021;Numero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienzadel 26 febbraio 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA];viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dalP.M. ex art. 378, primo comma, c.p.c., in persona della SostitutaProcuratrice generale dott.ssa [OSCURATO:PERSONA]Erba, che hachiesto il rigetto del ricorso; conclusioni ribadite nel corsodell’udienza pubblica;letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse deiricorrenti, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.;sentito, in sede di discussione orale all’udienza pubblica,l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] – per delega dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] –per i ricorrenti.1.– Con atto di citazione notificato il 3 giugno 2011, MicheleLo [OSCURATO:PERSONA] conveniva, davanti al Tribunale di Lucera, IncoronataVocale e [OSCURATO:PERSONA], chiedendo che fossero risarciti idanni conseguenti ai vizi occultati dagli alienanti in ordine allavendita dell’unità immobiliare posta al terzo piano del fabbricatosito in Lucera, via Mazzini n. 60/A, con relativo lastrico solare diproprietà esclusiva, conclusa tra le parti il 7 giugno 2010, viziconsistenti nella formazione di macchie di umidità e condensa, condeterioramenti di parti di intonaco, distacco di stuccaturesuperficiali, rovinio delle relative rifiniture pittoriche parietali,degrado di parte del rivestimento esterno del torrino vano scala edel cornicione esterno di coronamento nonché delle pareti esterneesposte a nord, diffusi fenomeni fessurativi interessanti gran parteNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026del solaio di copertura, con lesioni lungo i travetti in cementoarmato e degli elementi in laterizio.Si costituivano in giudizio [OSCURATO:PERSONA] e Vincenzo DePasquale, i quali contestavano i fatti addotti e concludevano per ilrigetto della domanda risarcitoria avanzata, escludendo laspettanza della garanzia per i vizi.Nel corso del giudizio era assunta la prova orale ammessaed era espletata consulenza tecnica d’ufficio.Quindi, il Tribunale di Foggia, con sentenza n. 1328/2017,depositata il 5 giugno 2017, notificata il 4 luglio 2017, accoglievala spiegata domanda risarcitoria e, per l’effetto, condannava ivenditori al pagamento, in favore dell’acquirente, della somma dieuro 20.119,56, oltre IVA, rivalutazione monetaria e interessi.2.– Con atto di citazione notificato il 21 luglio 2017,[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proponevano appelloavverso la pronuncia di primo grado, lamentando: 1) la nullitàdella sentenza di primo grado per l’intervenuta pronuncia primadella scadenza dei termini per lo scambio di comparseconclusionali e memorie di replica; 2) l’omessa declaratoria deldifetto di legittimazione attiva dell’acquirente e di legittimazionepassiva dei venditori, in relazione al risarcimento dei danniderivanti da parti condominiali; 3) l’assenza di prova in ordine alladata di scoperta dei vizi; 4) la falsa rappresentazione dei fatti dicausa e delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, quantoalle statuizioni aventi ad oggetto le parti condominiali; 5) l’errataapplicazione dei criteri di attribuzione della responsabilitàextracontrattuale da cose in custodia, in luogo dei criteri diripartizione condominiale; 6) l’ingiustificato arricchimentoNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026dell’acquirente, in assenza di alcun vincolo in ordine all’esecuzionedelle opere condominiali; 7) l’ingiusta condanna alle spese di lite.Si costituiva nel giudizio di impugnazione [OSCURATO:PERSONA],il quale instava per il rigetto dell’appello spiegato e la confermadella sentenza impugnata.Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello diBari, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’impugnazionespiegata e, per l’effetto, confermava integralmente la pronunciaappellata.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di meritorilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che dal verbaled’udienza del 10 marzo 2017 si ricavava che il difensore deiconvenuti, partecipando all’udienza di discussione davanti alTribunale, aveva espressamente rinunciato ai termini per loscambio delle comparse conclusionali e delle successive memoriedi replica mentre il difensore dell’attore non aveva partecipatoall’udienza, né si era lamentato della mancata concessione deitermini anzidetti, sicché tale mancata concessione non avevaprodotto alcuna lesione del diritto di difesa delle parti convenute,le quali avevano svolto le difese finali già con le note depositateprima dell’udienza di discussione; b) che, quand’anche l’eccezionefosse stata fondata, non avrebbe comunque determinato larimessione della causa al primo giudice, ma il giudice del gravamesarebbe stato tenuto a decidere la causa nel merito, comeavvenuto nel caso di specie, poiché tutte le difese erano statereiterate in appello ed erano state oggetto di esame; c) che ilconsulente tecnico d’ufficio aveva accertato le cause delleinfiltrazioni nell’appartamento acquistato, rilevando che laNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026maggior parte delle lavorazioni necessarie per l’eliminazione deidifetti interessava parti comuni o aventi funzionalità comune; d)che il credito risarcitorio in ordine ai vizi lamentati – relativi nonsolo all’immobile di proprietà esclusiva, ma anche inerenti alleparti comuni dell’edificio – era a carico dei venditori e non deicondomini, che non erano parti del contratto di compravendita,sicché tale pretesa risarcitoria poteva essere fatta valere perl’intero dal compratore nei confronti del proprio dante causa, inforza della responsabilità contrattuale; e) che l’eccezione didecadenza della garanzia per i vizi era stata sollevata per la primavolta in sede di gravame e dunque era inammissibile e,quand’anche fosse stata tempestivamente sollevata, sarebbestata comunque infondata, trattandosi di vizi occulti, di cui eraverosimile la scoperta in occasione delle intense piogge del 5marzo 2011, a fronte della denuncia del 9 marzo 2011; f) chel’esecuzione delle lavorazioni di stuccatura e tinteggiaturanell’immobile poco prima della vendita consentiva di ritenereraggiunta la prova dell’occultamento dei difetti, allo scopo diimpedire all’acquirente di prenderne consapevolezza; g) che laresponsabilità del Condominio, estraneo al giudizio, poteva essereconcorrente con quella del venditore proprietario, a diverso titolo,in forza degli obblighi di provvedere alla manutenzionestraordinaria delle parti comuni, sicché gli appellanti avrebberopotuto esercitare un’eventuale azione di rivalsa nei confronti delCondominio per i danni che erano stati costretti a risarcire alcompratore per la negligente manutenzione di tali parti comuni;h) che, pertanto, non potevano escludersi dalla stima effettuatadal consulente tecnico d’ufficio i costi delle opere relative alle partiNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026comuni, in quanto non estranee al contratto di compravenditaimmobiliare.3.– Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorsoper cassazione, affidato a sette motivi, [OSCURATO:PERSONA] eVincenzo [OSCURATO:PERSONA].Ha resistito, con controricorso, l’intimato [OSCURATO:PERSONA].4.– Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378,primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascrittein epigrafe.I ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa, ai sensidell’art. 378, secondo comma, c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensidell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione degli artt. 190, 281-quinquies e 101 c.p.c., con lanullità della sentenza e del procedimento, per avere la Corte dimerito negato la nullità della pronuncia di prime cure, nonostantenon fossero stati concessi i termini di legge per lo scambio dellecomparse conclusionali e delle successive memorie di replica, conla pronuncia della decisione prima della scadenza del termine peril deposito di queste ultime.Osservano, in proposito, gli istanti che all’udienza del 10marzo 2017, fissata per la discussione orale della causa, il giudicedel Tribunale non pronunciava la sentenza, dandone lettura inudienza dopo la discussione dei difensori, ma – ritenutonecessario un ulteriore studio della causa – la incamerava per ladecisione ai sensi dell’art. 190 c.p.c., senza tuttavia concedere iNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026termini di legge per lo scambio di comparse conclusionali ememorie di replica; e tanto in assenza di espressa rinunciacongiunta da entrambe le parti.Rilevano, ancora, i ricorrenti che, nel verbale della predettaudienza, si leggeva che “l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] nell’interesse di parteconvenuta rinuncia ai termini dell’art. 190 c.p.c.”, senza che vifosse alcuna sottoscrizione di detta rinuncia ai termini a cura deidifensori e mancando comunque la rinuncia del difensoredell’attore, con la conseguente lesione del diritto di difesa.Lesione che non sarebbe stata sanata dalla rinnovazionedell’attività con riguardo alla quale la nullità si sarebbe verificata,in ragione del normale effetto devolutivo dell’appello, in ragionedella irrecuperabilità dell’attività non svolta nel giudizio di primogrado.E ciò considerato altresì che la sentenza di primo gradosarebbe stata pronunciata il 29 maggio 2017, ossia lo stessogiorno in cui sarebbe scaduto il termine per il deposito dellememorie di replica ove l’appendice pre-decisoria fosse stataconsentita.2.– Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione dell’art. 100 c.p.c., in relazione agli artt. 1490, 1494e 1495 c.c., per avere la Corte territoriale mancato di rilevare ildifetto di legittimazione attiva dell’acquirente e di legittimazionepassiva degli alienanti con riferimento alla domanda risarcitoriarelativa ai vizi derivanti da parti condominiali.Obiettano gli istanti che, in tema di garanzia per i vizi nellavendita, la causa petendi e il thema decidendum del giudizioNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026avrebbero dovuto ritenersi strettamente circoscrittiall’obbligazione contrattuale posta a carico dei venditori,obbligazione che – per la sua ratio e per la sua natura – sisarebbe riferita esclusivamente al bene materiale in sé e per séconsiderato, ossia al cespite venduto nella sua materialità, sicchédetta garanzia contrattuale non avrebbe dovuto operare per leparti condominiali.Orbene, evidenziano i ricorrenti che i beni materiali oggettodella vendita conclusa tra le parti il 7 giugno 2010 avrebberodovuto essere limitati all’appartamento posto al terzo pianodell’edificio sito in Lucera, via Mazzini n. 60/A, e al sovrastantelastrico solare ad uso esclusivo, e giammai alle parti comunicondominiali dell’intero fabbricato, in ordine alle quali il rogito nonprevedeva il trasferimento di alcun bene materiale, stante iltrasferimento ex lege, automatico e svincolato dalla volontàcontrattuale delle parti, di meri diritti pro quota indivisa, ossia deidiritti condominiali pro quota millesimale.Sarebbe così risultata la contraddittorietà dell’impugnatasentenza, allorché, dopo avere riconosciuto che si trattava di vizirelativi ad un bene unico e indivisibile di tutti i condomini, avrebbealtresì ammesso che i suddetti vizi potessero essere fatti valereper l’intero dal compratore nei confronti del proprio dante causa,mentre, in realtà, l’acquirente avrebbe dovuto reputarsi privodella titolarità dell’azione di garanzia in ordine alle particondominiali.E d’altronde, quand’anche fosse stata ritenuta legittima lavalutazione relativa all’operatività della garanzia anche per le particomuni dell’edificio, l’applicazione di detta garanzia si sarebbeNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026dovuta circoscrivere alla sola quota condominiale, inconsiderazione del fatto che gli ammaloramenti e gli stati didegrado delle parti condominiali, come descritti nell’elaboratoperitale, erano stati espressamente qualificati come concausa delfenomeno infiltrativo patito dall’appartamento compravenduto enon già come conseguenza esclusiva di tale fenomeno.3.– Con il terzo motivo i ricorrenti prospettano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione dell’art. 1495 c.c., per avere la Corte distrettualedisatteso l’eccezione di tardività della denuncia dei vizi da partedell’acquirente, benché essa fosse avvenuta con missivaraccomandata del 9 marzo 2011, ossia ben 9 mesi dopo la stipuladel rogito di compravendita del 7 giugno 2010, posto che l’oneredella prova della denuncia dei vizi nel termine di legge sarebbericaduto sull’acquirente, che, viceversa, nel caso di specie, si eralimitato ad indicare, senza alcun supporto probatorio, la data del 5marzo 2011, quale data di scoperta dei vizi.Deducono gli istanti che, a fronte della sussistenza – già alladata di stipula del rogito – del difetto di tenuta della guainaimpermeabilizzante del lastrico solare, il fenomeno infiltrativo indanno dell’appartamento sottostante sarebbe stato riscontrabiledal compratore immediatamente dopo la vendita, in occasionedelle comprovate, numerose e copiose precipitazioni piovose deimesi di ottobre-novembre 2010, come da prova documentaleofferta (elenco delle precipitazioni piovose sulla città di Lucera nelperiodo giugno 2010 – marzo 2011, estratto dal sito dell’Istitutonazionale aeronautico meteorologico).Numero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026E ciò ferma restando la visibilità e riconoscibilità degli stadidi degrado e dei difetti delle suddette parti comuni condominialisin dalla data della compravendita e della contestuale immissionein possesso, con la conseguente inevitabile decadenza dallagaranzia per omessa denuncia entro il termine di cui all’art. 1495c.c., stante l’assenza di qualsivoglia intervento manutentivo“occultante” dei venditori sulle dette parti comuni.Espongono, in ultimo, gli istanti che la sentenza impugnatasarebbe stata censurabile anche con riferimento alla dichiaratainammissibilità dell’eccezione di tardività della denuncia dei vizi,che – contrariamente all’assunto della Corte d’appello – sarebbestata sollevata sin dalle prime pagine della comparsa dicostituzione e risposta nel giudizio di primo grado, con lacontestazione del fatto addotto secondo cui l’acquirente avrebbeavuto contezza dei vizi dedotti solo dalla data del 5 marzo 2011.4.– Con il quarto motivo i ricorrenti contestano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1490, 1491, 1494 e 1495 c.c. e, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 112c.p.c., per avere la Corte d’appello negato che i vizi derivanti dalleparti comuni dell’edificio fossero conosciuti o comunquefacilmente riconoscibili dall’acquirente, omettendo di pronunciarsisulla non spettanza della garanzia con riguardo a detti vizi.Rilevano gli istanti che, anche nell’ipotesi in cui – perassurdo – avesse potuto ritenersi che la garanzia per i vizi dellacosa venduta avesse coperto anche quelli derivanti dalle particondominiali dell’edificio, nel caso di specie, la garanzia avrebbedovuto escludersi poiché gli ammaloramenti delle parti comuniNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026sarebbero risultati visibili ed evidenti, sia durante le trattativecontrattuali intercorse tra le parti, sia alla data di stipula delrogito, questione, questa, nient’affatto esaminata e valutata dallaCorte del gravame.5.– Con il quinto motivo i ricorrenti si dolgono, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., della nullità dellasentenza per vizio di ultra-petizione o extra-petizione ex art. 112c.p.c., per avere la Corte di secondo grado confermato lacondanna dei venditori al risarcimento dell’intero danno, benchéin parte riconducibile alle parti condominiali e al lastrico diproprietà esclusiva, quali concause delle infiltrazioni acclarate,modificando, in tal modo, la causa petendi dell’azione risarcitoria,che avrebbe dovuto rimanere circoscritta all’obbligazionecontrattuale scaturente dal contratto di compravendita.Sostengono gli istanti che, con riferimento alla concausacondominiale del fenomeno infiltrativo patito dall’appartamentocompravenduto, a seguito del rogito, l’unico titolare del diritto alrisarcimento dei danni ex art. 2051 c.c., nei confronti delCondominio, sarebbe stato l’acquirente.6.– Con il sesto motivo i ricorrenti adducono, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1490, 1491, 1494, 1495, 1123 e 1126c.c., per avere la Corte d’appello riconosciuto un’indebitalocupletazione dell’acquirente a scapito dei venditori, chesarebbero stati gravati economicamente anche dei costi chesarebbero spettati ex lege a tutti gli altri condomini.Assumono gli istanti che, venuta meno la loro qualità dicondomini, agli alienanti sarebbe stato precluso qualsivoglia dirittoNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026di rivalsa o di ripartizione degli oneri pro quota nei confronti delCondominio e degli altri condomini, in quanto – contrariamentealle affermazioni della sentenza impugnata – tale facoltà sarebbespettata esclusivamente a coloro che avessero rivestito la qualitàD’altro canto, l’acquirente avrebbe incassato l’interoimporto dei costi degli interventi di ripristino relativi alle particomuni, senza alcun vincolo di esecuzione delle operecondominiali e senza alcun vincolo di destinazione dell’importopercepito.7.– Il settimo motivo del ricorso investe, ai sensi dell’art.360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per viziodi costituzione del giudice ex art. 158 c.p.c., attesa l’illegittimitàcostituzionale degli artt. da 62 a 72 della legge n. 98/2013 diconversione, con modificazioni, del d.l. n. 69/2013, in relazioneagli artt. 3, 25, primo comma, 106 e 111 Cost., per avere redattola sentenza impugnata un giudice ausiliario.Opinano gli istanti che la nomina dei giudici ausiliari diappello non avrebbe risposto ad esigenze emergenziali dicarattere temporaneo, ma, viceversa, avrebbe introdotto unamisura strutturale con la quale si sarebbe costituita unamagistratura parallela a quella professionale.8.– Deve essere scrutinato, in via pregiudiziale, il settimomotivo, con cui si lamenta, in radice, la nullità della sentenza dellaCorte di merito per vizio relativo alla costituzione del collegiogiudicante.Tale censura è infondata.Numero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026Infatti, la Corte cost. (Sentenza n. 41 del 17/03/2021) hadichiarato l’illegittimità costituzionale differita a decorrere dal 31ottobre 2025 di tale normativa, con la conseguenza – rispetto alcaso di specie – che la costituzione del collegio giudicante, cui hapartecipato, in qualità di relatore ed estensore, un giudiceausiliario, non è inficiata da alcun vizio, tale da compromettere lavalidità della sentenza (Cass. Sez.

L, Ordinanza n. 6042 del06/03/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 28289 del 09/10/2023; Sez. 2,Sentenza n. 23605 del 02/08/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 35068del 29/11/2022).9.– A questo punto deve essere esaminato il primo motivo.La doglianza è infondata.Questo perché la rinuncia alla concessione dei termini per loscambio delle comparse conclusionali e delle successive memoriedi replica, a cura del difensore dei convenuti-appellanti (odierniricorrenti), come verbalizzata all’udienza del 10 marzo 2017, nonesigeva alcuna sottoscrizione del difensore.Ed inoltre tale rinuncia si giustificava alla luce del depositodi note illustrative prima della fissata udienza di discussione oraleex art. 281-sexies c.p.c.Al riguardo, il giudice, nel processo verbale, ha dato contodi tale rinuncia, come esternata dal difensore dei convenuti,sicché la relativa dichiarazione (relativa all’estrinseco), comeriportata nell’atto pubblico (ossia nel verbale) da questisottoscritto, faceva fede, sino a querela di falso (Cass. Sez. 2,Sentenza n. 22841 del 25/10/2006; Sez. 1, Sentenza n. 13763del 20/09/2002).Numero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026Ebbene, ai sensi dell’art. 130 c.p.c. (come corroboratodall’art. 57 c.p.c.) e dell’art. 84, terzo comma, disp. att. c.p.c., ilcancelliere redige il processo verbale di udienza sotto la direzionedel giudice e il processo verbale è sottoscritto da chi presiedel’udienza e dal cancelliere (assistenza e sottoscrizione delcancelliere che non sono necessarie a pena di nullità: Cass. Sez.5, Sentenza n. 9389 del 20/04/2007; Sez.

L, Sentenza n. 4849del 25/05/1996), senza che di esso si dia lettura, salvo espressaistanza di parte.In secondo luogo, gli odierni ricorrenti non possono eccepirela nullità della sentenza per difetto di alcuna rinuncia ai termini acura del difensore della controparte, che nulla ha lamentato inproposito.Infatti, con riferimento alle nullità formali nel processocivile, ai sensi dell’art. 157, secondo e terzo comma, c.p.c.,soltanto la parte nel cui interesse è stabilito un requisito puòopporre la nullità dell’atto per la mancanza del requisito stesso e,d’altronde, la nullità non può essere opposta dalla parte che vi hadato causa, né da quella che vi ha rinunciato anche tacitamente.10.– Seguendo l’ordine logico delle censure, deve essereaffrontato il terzo motivo.Il motivo è infondato.Infatti, a prescindere dalla tempestiva proposizione o menodell’eccezione di decadenza dalla garanzia, ai cui termini (didecadenza e prescrizione) soggiace anche l’azione risarcitoria exart. 1494 c.c. (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 36052 del22/11/2021; Sez. 2, Sentenza n. 10728 del 03/08/2001; Sez. 3,Sentenza n. 1696 del 13/03/1980; Sez. 2, Sentenza n. 2322 delNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/202606/06/1977; Sez. 3, Sentenza n. 1480 del 14/06/1962) –eccezione solo all’esito della quale incombe sull’acquirente,trattandosi di condizione necessaria per l’esercizio dell’azione,l’onere della prova di aver denunziato i vizi nel termine di legge(Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12337 del 09/05/2023; Sez. 6-2,Ordinanza n. 24348 del 30/09/2019; Sez. 2, Sentenza n. 12130del 14/05/2008; Sez. 2, Sentenza n. 9010 del 26/08/1993; Sez.2, Sentenza n. 1888 del 14/03/1983) –, la denuncia, nel caso dispecie, non era necessaria, ai sensi dell’art. 1495, secondocomma, c.c.Questo perché gli alienanti avevano occultato i vizi conopere provvisionali realizzate prima del perfezionamento dellavendita, come prontamente eccepito dall’acquirente già con l’attointroduttivo del giudizio di prime cure e acclarato dalla Corted’appello (sulla natura di eccezione in senso proprio delladeduzione in ordine al riconoscimento o all’occultamento Cass.Sez. 2, Sentenza n. 9080 del 24/08/1991).Dunque, in ragione dell’accertamento in fatto avvenuto nelgiudizio di merito, non sindacabile in questa sede, comedebitamente esplicitato dalla motivazione della pronunciaimpugnata, l’esecuzione delle lavorazioni di stuccatura etinteggiatura nell’immobile, avvenuta poco prima della vendita,consentiva di ritenere raggiunta la prova dell’occultamento deidifetti, allo scopo di impedire all’acquirente di prenderneconsapevolezza.L’esito di tale verifica conteneva in sé i crismidell’occultamento idoneo ad escludere la necessità della denunciadei vizi, poiché la descritta attività non si è consacrata in unaNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026semplice condotta inerte o silente del venditore, che abbia taciutola loro esistenza, ma si è cristallizzata in specifici interventi volti arenderne difficile la scoperta, essendo all’uopo necessariaun’attività diretta, con adeguati accorgimenti, a nascondere ilvizio del bene venduto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5251 del15/03/2004; Sez. 2, Sentenza n. 7545 del 13/08/1997; Sez. 2,Sentenza n. 7134 del 28/06/1993; Sez. 2, Sentenza n. 2660 del04/03/1993; Sez. 2, Sentenza n. 4714 del 05/11/1977; Sez. 3,Sentenza n. 2471 del 10/09/1974; Sez. 1, Sentenza n. 3196 del29/07/1957).In conseguenza, il richiamato occultamento determinal’esonero della denuncia ed esclude la correlata decadenza.11.– Passando alla disamina delle rimanenti censure – chepossono essere scrutinate congiuntamente, in quanto avvinte daevidenti ragioni di connessione logica e giuridica –, deve esseredichiarata l’infondatezza del secondo, quarto, quinto e sestomotivo.11.1.– Ed invero, affinché possa riscontrarsi un vizioredibitorio, ai sensi dell’art. 1490, primo comma, c.c., il difettodeve essere ponderato in funzione della sua capacità di rendere lacosa inidonea all’uso normale o ordinario cui era destinata o didiminuirne in modo apprezzabile il valore, secondo unapprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, allastregua di una disciplina speciale completa, non integrabile con ilprincipio generale della non scarsa importanzadell’inadempimento rilevante ex art. 1455 c.c. (Cass. Sez. 2,Ordinanza n. 25747 del 26/09/2024; Sez. 2, Sentenza n. 26402del 23/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 24317 del 05/08/2022;Numero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026Sez. 2, Ordinanza n. 19802 del 22/09/2020; Sez. 2, Sentenza n.17138 del 26/08/2015; Sez. 2, Sentenza n. 22415 del29/11/2004; Sez. 2, Sentenza n. 1153 del 01/02/1995; Sez. 3,Sentenza n. 2188 del 06/05/1978; Sez. 3, Sentenza n. 3362 del09/10/1976; contra Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21949 del25/09/2013; Sez. 2, Sentenza n. 914 del 15/02/1986).Con la conseguenza che, ove il difetto renda la cosainadatta all’uso per il quale essa è stata acquistata ovvero neriduca in modo consistente il valore, spetta l’actio quanti minoris(e così la risoluzione) ex art. 1492, primo comma, c.c.Pertanto, la garanzia per i vizi postula che nella cosavenduta sussistano imperfezioni concernenti il processo diproduzione, di fabbricazione e di formazione, che rendano la cosainidonea all’uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modoapprezzabile il valore, non ricorrendone, per converso, ipresupposti allorché vi siano imperfezioni che non interessino lanatura della cosa compravenduta (Cass. Sez. 2, Sentenza n.26402 del 13/09/2023; Sez. 2, Sentenza n. 1424 del 12/02/1994;Sez. 2, Sentenza n. 4980 del 19/07/1983).E tanto perché, in tema di compravendita, l’obbligo digaranzia per vizi della cosa venduta dà luogo ad unaresponsabilità speciale interamente disciplinata dalle norme sullavendita, che pone il venditore in situazione non tanto diobbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all’iniziativa delcompratore, intesa alla modificazione del contratto od alla suacaducazione mediante l’esperimento, rispettivamente, della actioaestimatoria o della actio redhibitoria.

Ne consegue che, essendodette azioni fondate sul solo dato obiettivo dell’esistenza di vizi,Numero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026indipendentemente da ogni giudizio di colpevolezza, l’onere dellarelativa prova grava sul compratore, non trovando applicazione iprincipi relativi all’inesatto adempimento nelle ordinarie azioni dirisoluzione e risarcimento danno (Cass. Sez. 2, Sentenza n.19529 del 16/07/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 8775 del03/04/2024; Sez. 2, Sentenza n. 3581 del 08/02/2024; Sez. 2,Sentenza n. 14895 del 29/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 14109del 23/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 8451 del 24/03/2023; Sez.2, Ordinanza n. 33612 del 15/11/2022; Sez. 2, Ordinanza n.22979 del 22/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 9960 del28/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 1218 del 17/01/2022; Sez. 6-2,Ordinanza n. 34636 del 16/11/2021; Sez. 2, Sentenza n. 21258del 05/10/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 16073 del 28/07/2020;Sez. 2, Sentenza n. 8199 del 27/04/2020; Sez.

U, Sentenza n.11748 del 03/05/2019).11.2.– Da ciò deriva che il vizio – che deve essereapprezzato nella sua materialità – deve esistere nella cosa, ma lasua causa può anche essere esterna alla cosa, quand’anche sitratti di causa permanente, cioè la cui persistenza sia necessariaper la persistenza del vizio.

Con il corollario che l’alienanterisponde del vizio della cosa anche ove la manifestazione ultima ditale vizio sia imputabile a fattori esterni alla cosa, siano essinaturali o meno, sempre che tali fattori non siano riconducibili adun’attività specifica proveniente da un soggetto terzo.Nella fattispecie è stato accertato che le cause delleinfiltrazioni da cui era affetto direttamente l’appartamento oggettodella vendita erano riconducibili: - ai difetti di posa della guainabituminosa del tipo ardesia rilevati sia sul terrazzo sia sul localeNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026ripostiglio; - ai difetti di tenuta degli imbocchi dei due pluvialipresenti sul cornicione perimetrale condominiale; - ai difetti diimpermeabilizzazione del cordolo di coronamento delle muratureperimetrali; - alla scarsa tenuta delle tegole poste a copertura delcornicione di coronamento delle pareti perimetrali; - alla lievefrattura della parete superiore della cornice di coronamento delledue finestre-balcone che prospettavano su via Mazzini; - alleinfiltrazioni d’acqua meteorica provenienti dalla pavimentazionedei balconi nella soletta sottostante; - alla presenza di ruggine ecorrosione di alcuni montanti del parapetto in ferro verniciato deibalconi.Sicché si trattava, a tutti gli effetti, di difetti inerenti allanatura della cosa (recte dell’appartamento compravenduto), ossiache si sono ripercossi immediatamente sulla stessa, quand’anchein parte derivanti, a monte, da carenze delle parti comuni delfabbricato (quali cause remote dei vizi accertati), di cui non erariconoscibile l’esistenza in conseguenza del loro avvenutooccultamento, secondo l’argomentata valutazione del giudice dimerito.Il vizio è stato, dunque, correttamente riguardato sotto ilprofilo effettuale, per la sua immediata e diretta attinenza al benecompravenduto, e non già nella sua dimensione causale, ossia perla sua provenienza, per derivazione, da fonti esterne al bene.Conclusione, questa, confermata da specifici arresti diquesta Corte, che – in ordine a vizi sul bene compravendutoprovenienti da parti condominiali – ha escluso la spettanza delleazioni di garanzia, non già in ragione della natura della causaNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026esterna di tali vizi, bensì in conseguenza della riconoscibilità didetti vizi.Segnatamente, in caso di vendita di un bene appartenentea un edificio condominiale di risalente costruzione, solo i difettimateriali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustàovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttiveutilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art.1490 c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte incui, a norma dell’art. 1491 c.c., il vizio era facilmentericonoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore abbiadichiarato che la cosa era immune da vizi (Cass. Sez. 2,Ordinanza n. 13425 del 15/05/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 24343del 16/10/2017).11.3.– Peraltro, si rileva incidenter tantum che l’oggettodella compravendita si estendeva anche alla proprietà delle particomuni, sebbene in proporzione alla propria quota millesimale diproprietà.Sicché il condomino che subisca, nella propria unitàimmobiliare, un danno derivante dall’omessa manutenzione delleparti comuni di un edificio assume, quale danneggiato, laposizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti delcondominio, con esclusione dell’applicabilità della disciplina delleobbligazioni reali, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo –che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle enon nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile – dicontribuire, a propria volta e pro quota (Cass. Sez. 2, Sentenza n.20546 del 21/07/2025; Sez. 2, Ordinanza n. 16435 delNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/202618/06/2025; Sez. 6-2, Ordinanza n. 18187 del 24/06/2021; Sez.6-2, Ordinanza n. 7044 del 12/03/2020).11.4.– Per converso, l’azione di risarcimento dei danniproposta dall’acquirente ex art. 1494 c.c., sul presuppostodell’inadempimento dovuto alla colpa del venditore, consistentenell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare l’eventualepresenza di vizi nella cosa, può estendersi a tutti i danni subitidall’acquirente medesimo e, dunque, non solo a quelli relativi allespese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, ma anche aquelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o allucro cessante per la mancata rivendita del bene; ne discende chetale azione si rende ammissibile in alternativa, ovverocumulativamente, rispetto alle azioni di adempimento in formaspecifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione delcontratto medesimo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14986 del28/05/2021; Sez. 2, Sentenza n. 26852 del 29/11/2013; Sez. 2,Sentenza n. 5202 del 07/03/2007; Sez. 2, Sentenza n. 7718 del07/06/2000).Ebbene, nel caso di specie, il risarcimento dei danni è statoricondotto, non già ad uno specifico fine di sanatoria in concretodelle cause esterne dei vizi, bensì alla riparazione per lesionedell’interesse positivo, ossia al riconoscimento del diminuito valoredell’immobile alienato in esito all’accertamento dei vizi occultati dacui esso era affetto, tenuto conto dell’utile o profitto che ilcompratore avrebbe potuto ricavare, secondo i prezzi correnti, dauna rivendita della cosa se fosse stata integra.Numero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026Il conteggio effettuato era, dunque, funzionale a tale scopo,sulla scorta del riferimento ai costi di eliminazione dei difettiimmediati, come manifestatisi nell’immobile.Solo a tale effetto sono stati considerati i costi diriparazione dei difetti, ovvero allo scopo di porre l’acquirente nellasituazione in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immuneda vizi (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14431 del 22/06/2006; Sez. 2,Sentenza n. 13593 del 21/07/2004; Sez. 2, Sentenza n. 3425 del08/03/2001).E questo in relazione al fatto che il prezzo convenuto dieuro 145.000,00 era stato determinato senza tenere conto dellaloro esistenza (proprio a causa dell’acclarato occultamento), insintonia con il tenore della domanda avanzata dall’acquirente,senza alcuna indebita locupletazione ingenerata in favore dellostesso acquirente.12.– In definitiva, alla stregua delle complessiveargomentazioni esposte, il ricorso deve essere respinto.Le spese e compensi del presente giudizio di legittimitàseguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.Sussistono i presupposti processuali per il versamento - aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n.115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, sedovuto.

P.Q.MLa Corte Suprema di CassazioneNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, allarifusione, in favore del controricorrente, delle spese di lite, cheliquida in complessivi euro 3.600,00, di cui euro 200,00 peresborsi, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA comeper legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a normadel comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 26 febbraio 2026.Il Consigliere estensoreCesare TrapuzzanoLa PresidenteMilena Falaschi

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
isano e [OSCURATO:PERSONA];- ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA],elettivamente domiciliato in Roma, via Merulana n. 247, presso lostudio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari n.210/2021, pubblicata il 2 febbraio 2021;Numero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienzadel 26 febbraio 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA];viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dalP.M. ex art. 378, primo comma, c.p.c., in persona della SostitutaProcuratrice generale dott.ssa [OSCURATO:PERSONA]Erba, che hachiesto il rigetto del ricorso; conclusioni ribadite nel corsodell’udienza pubblica;letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse deiricorrenti, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.;sentito, in sede di discussione orale all’udienza pubblica,l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] – per delega dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] –per i ricorrenti.1.– Con atto di citazione notificato il 3 giugno 2011, MicheleLo [OSCURATO:PERSONA] conveniva, davanti al Tribunale di Lucera, IncoronataVocale e [OSCURATO:PERSONA], chiedendo che fossero risarciti idanni conseguenti ai vizi occultati dagli alienanti in ordine allavendita dell’unità immobiliare posta al terzo piano del fabbricatosito in Lucera, via Mazzini n. 60/A, con relativo lastrico solare diproprietà esclusiva, conclusa tra le parti il 7 giugno 2010, viziconsistenti nella formazione di macchie di umidità e condensa, condeterioramenti di parti di intonaco, distacco di stuccaturesuperficiali, rovinio delle relative rifiniture pittoriche parietali,degrado di parte del rivestimento esterno del torrino vano scala edel cornicione esterno di coronamento nonché delle pareti esterneesposte a nord, diffusi fenomeni fessurativi interessanti gran parteNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026del solaio di copertura, con lesioni lungo i travetti in cementoarmato e degli elementi in laterizio.Si costituivano in giudizio [OSCURATO:PERSONA] e Vincenzo DePasquale, i quali contestavano i fatti addotti e concludevano per ilrigetto della domanda risarcitoria avanzata, escludendo laspettanza della garanzia per i vizi.Nel corso del giudizio era assunta la prova orale ammessaed era espletata consulenza tecnica d’ufficio.Quindi, il Tribunale di Foggia, con sentenza n. 1328/2017,depositata il 5 giugno 2017, notificata il 4 luglio 2017, accoglievala spiegata domanda risarcitoria e, per l’effetto, condannava ivenditori al pagamento, in favore dell’acquirente, della somma dieuro 20.119,56, oltre IVA, rivalutazione monetaria e interessi.2.– Con atto di citazione notificato il 21 luglio 2017,[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proponevano appelloavverso la pronuncia di primo grado, lamentando: 1) la nullitàdella sentenza di primo grado per l’intervenuta pronuncia primadella scadenza dei termini per lo scambio di comparseconclusionali e memorie di replica; 2) l’omessa declaratoria deldifetto di legittimazione attiva dell’acquirente e di legittimazionepassiva dei venditori, in relazione al risarcimento dei danniderivanti da parti condominiali; 3) l’assenza di prova in ordine alladata di scoperta dei vizi; 4) la falsa rappresentazione dei fatti dicausa e delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, quantoalle statuizioni aventi ad oggetto le parti condominiali; 5) l’errataapplicazione dei criteri di attribuzione della responsabilitàextracontrattuale da cose in custodia, in luogo dei criteri diripartizione condominiale; 6) l’ingiustificato arricchimentoNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026dell’acquirente, in assenza di alcun vincolo in ordine all’esecuzionedelle opere condominiali; 7) l’ingiusta condanna alle spese di lite.Si costituiva nel giudizio di impugnazione [OSCURATO:PERSONA],il quale instava per il rigetto dell’appello spiegato e la confermadella sentenza impugnata.Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello diBari, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’impugnazionespiegata e, per l’effetto, confermava integralmente la pronunciaappellata.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di meritorilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che dal verbaled’udienza del 10 marzo 2017 si ricavava che il difensore deiconvenuti, partecipando all’udienza di discussione davanti alTribunale, aveva espressamente rinunciato ai termini per loscambio delle comparse conclusionali e delle successive memoriedi replica mentre il difensore dell’attore non aveva partecipatoall’udienza, né si era lamentato della mancata concessione deitermini anzidetti, sicché tale mancata concessione non avevaprodotto alcuna lesione del diritto di difesa delle parti convenute,le quali avevano svolto le difese finali già con le note depositateprima dell’udienza di discussione; b) che, quand’anche l’eccezionefosse stata fondata, non avrebbe comunque determinato larimessione della causa al primo giudice, ma il giudice del gravamesarebbe stato tenuto a decidere la causa nel merito, comeavvenuto nel caso di specie, poiché tutte le difese erano statereiterate in appello ed erano state oggetto di esame; c) che ilconsulente tecnico d’ufficio aveva accertato le cause delleinfiltrazioni nell’appartamento acquistato, rilevando che laNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026maggior parte delle lavorazioni necessarie per l’eliminazione deidifetti interessava parti comuni o aventi funzionalità comune; d)che il credito risarcitorio in ordine ai vizi lamentati – relativi nonsolo all’immobile di proprietà esclusiva, ma anche inerenti alleparti comuni dell’edificio – era a carico dei venditori e non deicondomini, che non erano parti del contratto di compravendita,sicché tale pretesa risarcitoria poteva essere fatta valere perl’intero dal compratore nei confronti del proprio dante causa, inforza della responsabilità contrattuale; e) che l’eccezione didecadenza della garanzia per i vizi era stata sollevata per la primavolta in sede di gravame e dunque era inammissibile e,quand’anche fosse stata tempestivamente sollevata, sarebbestata comunque infondata, trattandosi di vizi occulti, di cui eraverosimile la scoperta in occasione delle intense piogge del 5marzo 2011, a fronte della denuncia del 9 marzo 2011; f) chel’esecuzione delle lavorazioni di stuccatura e tinteggiaturanell’immobile poco prima della vendita consentiva di ritenereraggiunta la prova dell’occultamento dei difetti, allo scopo diimpedire all’acquirente di prenderne consapevolezza; g) che laresponsabilità del Condominio, estraneo al giudizio, poteva essereconcorrente con quella del venditore proprietario, a diverso titolo,in forza degli obblighi di provvedere alla manutenzionestraordinaria delle parti comuni, sicché gli appellanti avrebberopotuto esercitare un’eventuale azione di rivalsa nei confronti delCondominio per i danni che erano stati costretti a risarcire alcompratore per la negligente manutenzione di tali parti comuni;h) che, pertanto, non potevano escludersi dalla stima effettuatadal consulente tecnico d’ufficio i costi delle opere relative alle partiNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026comuni, in quanto non estranee al contratto di compravenditaimmobiliare.3.– Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorsoper cassazione, affidato a sette motivi, [OSCURATO:PERSONA] eVincenzo [OSCURATO:PERSONA].Ha resistito, con controricorso, l’intimato [OSCURATO:PERSONA].4.– Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378,primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascrittein epigrafe.I ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa, ai sensidell’art. 378, secondo comma, c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensidell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione degli artt. 190, 281-quinquies e 101 c.p.c., con lanullità della sentenza e del procedimento, per avere la Corte dimerito negato la nullità della pronuncia di prime cure, nonostantenon fossero stati concessi i termini di legge per lo scambio dellecomparse conclusionali e delle successive memorie di replica, conla pronuncia della decisione prima della scadenza del termine peril deposito di queste ultime.Osservano, in proposito, gli istanti che all’udienza del 10marzo 2017, fissata per la discussione orale della causa, il giudicedel Tribunale non pronunciava la sentenza, dandone lettura inudienza dopo la discussione dei difensori, ma – ritenutonecessario un ulteriore studio della causa – la incamerava per ladecisione ai sensi dell’art. 190 c.p.c., senza tuttavia concedere iNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026termini di legge per lo scambio di comparse conclusionali ememorie di replica; e tanto in assenza di espressa rinunciacongiunta da entrambe le parti.Rilevano, ancora, i ricorrenti che, nel verbale della predettaudienza, si leggeva che “l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] nell’interesse di parteconvenuta rinuncia ai termini dell’art. 190 c.p.c.”, senza che vifosse alcuna sottoscrizione di detta rinuncia ai termini a cura deidifensori e mancando comunque la rinuncia del difensoredell’attore, con la conseguente lesione del diritto di difesa.Lesione che non sarebbe stata sanata dalla rinnovazionedell’attività con riguardo alla quale la nullità si sarebbe verificata,in ragione del normale effetto devolutivo dell’appello, in ragionedella irrecuperabilità dell’attività non svolta nel giudizio di primogrado.E ciò considerato altresì che la sentenza di primo gradosarebbe stata pronunciata il 29 maggio 2017, ossia lo stessogiorno in cui sarebbe scaduto il termine per il deposito dellememorie di replica ove l’appendice pre-decisoria fosse stataconsentita.2.– Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione dell’art. 100 c.p.c., in relazione agli artt. 1490, 1494e 1495 c.c., per avere la Corte territoriale mancato di rilevare ildifetto di legittimazione attiva dell’acquirente e di legittimazionepassiva degli alienanti con riferimento alla domanda risarcitoriarelativa ai vizi derivanti da parti condominiali.Obiettano gli istanti che, in tema di garanzia per i vizi nellavendita, la causa petendi e il thema decidendum del giudizioNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026avrebbero dovuto ritenersi strettamente circoscrittiall’obbligazione contrattuale posta a carico dei venditori,obbligazione che – per la sua ratio e per la sua natura – sisarebbe riferita esclusivamente al bene materiale in sé e per séconsiderato, ossia al cespite venduto nella sua materialità, sicchédetta garanzia contrattuale non avrebbe dovuto operare per leparti condominiali.Orbene, evidenziano i ricorrenti che i beni materiali oggettodella vendita conclusa tra le parti il 7 giugno 2010 avrebberodovuto essere limitati all’appartamento posto al terzo pianodell’edificio sito in Lucera, via Mazzini n. 60/A, e al sovrastantelastrico solare ad uso esclusivo, e giammai alle parti comunicondominiali dell’intero fabbricato, in ordine alle quali il rogito nonprevedeva il trasferimento di alcun bene materiale, stante iltrasferimento ex lege, automatico e svincolato dalla volontàcontrattuale delle parti, di meri diritti pro quota indivisa, ossia deidiritti condominiali pro quota millesimale.Sarebbe così risultata la contraddittorietà dell’impugnatasentenza, allorché, dopo avere riconosciuto che si trattava di vizirelativi ad un bene unico e indivisibile di tutti i condomini, avrebbealtresì ammesso che i suddetti vizi potessero essere fatti valereper l’intero dal compratore nei confronti del proprio dante causa,mentre, in realtà, l’acquirente avrebbe dovuto reputarsi privodella titolarità dell’azione di garanzia in ordine alle particondominiali.E d’altronde, quand’anche fosse stata ritenuta legittima lavalutazione relativa all’operatività della garanzia anche per le particomuni dell’edificio, l’applicazione di detta garanzia si sarebbeNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026dovuta circoscrivere alla sola quota condominiale, inconsiderazione del fatto che gli ammaloramenti e gli stati didegrado delle parti condominiali, come descritti nell’elaboratoperitale, erano stati espressamente qualificati come concausa delfenomeno infiltrativo patito dall’appartamento compravenduto enon già come conseguenza esclusiva di tale fenomeno.3.– Con il terzo motivo i ricorrenti prospettano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione dell’art. 1495 c.c., per avere la Corte distrettualedisatteso l’eccezione di tardività della denuncia dei vizi da partedell’acquirente, benché essa fosse avvenuta con missivaraccomandata del 9 marzo 2011, ossia ben 9 mesi dopo la stipuladel rogito di compravendita del 7 giugno 2010, posto che l’oneredella prova della denuncia dei vizi nel termine di legge sarebbericaduto sull’acquirente, che, viceversa, nel caso di specie, si eralimitato ad indicare, senza alcun supporto probatorio, la data del 5marzo 2011, quale data di scoperta dei vizi.Deducono gli istanti che, a fronte della sussistenza – già alladata di stipula del rogito – del difetto di tenuta della guainaimpermeabilizzante del lastrico solare, il fenomeno infiltrativo indanno dell’appartamento sottostante sarebbe stato riscontrabiledal compratore immediatamente dopo la vendita, in occasionedelle comprovate, numerose e copiose precipitazioni piovose deimesi di ottobre-novembre 2010, come da prova documentaleofferta (elenco delle precipitazioni piovose sulla città di Lucera nelperiodo giugno 2010 – marzo 2011, estratto dal sito dell’Istitutonazionale aeronautico meteorologico).Numero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026E ciò ferma restando la visibilità e riconoscibilità degli stadidi degrado e dei difetti delle suddette parti comuni condominialisin dalla data della compravendita e della contestuale immissionein possesso, con la conseguente inevitabile decadenza dallagaranzia per omessa denuncia entro il termine di cui all’art. 1495c.c., stante l’assenza di qualsivoglia intervento manutentivo“occultante” dei venditori sulle dette parti comuni.Espongono, in ultimo, gli istanti che la sentenza impugnatasarebbe stata censurabile anche con riferimento alla dichiaratainammissibilità dell’eccezione di tardività della denuncia dei vizi,che – contrariamente all’assunto della Corte d’appello – sarebbestata sollevata sin dalle prime pagine della comparsa dicostituzione e risposta nel giudizio di primo grado, con lacontestazione del fatto addotto secondo cui l’acquirente avrebbeavuto contezza dei vizi dedotti solo dalla data del 5 marzo 2011.4.– Con il quarto motivo i ricorrenti contestano, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1490, 1491, 1494 e 1495 c.c. e, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 112c.p.c., per avere la Corte d’appello negato che i vizi derivanti dalleparti comuni dell’edificio fossero conosciuti o comunquefacilmente riconoscibili dall’acquirente, omettendo di pronunciarsisulla non spettanza della garanzia con riguardo a detti vizi.Rilevano gli istanti che, anche nell’ipotesi in cui – perassurdo – avesse potuto ritenersi che la garanzia per i vizi dellacosa venduta avesse coperto anche quelli derivanti dalle particondominiali dell’edificio, nel caso di specie, la garanzia avrebbedovuto escludersi poiché gli ammaloramenti delle parti comuniNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026sarebbero risultati visibili ed evidenti, sia durante le trattativecontrattuali intercorse tra le parti, sia alla data di stipula delrogito, questione, questa, nient’affatto esaminata e valutata dallaCorte del gravame.5.– Con il quinto motivo i ricorrenti si dolgono, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., della nullità dellasentenza per vizio di ultra-petizione o extra-petizione ex art. 112c.p.c., per avere la Corte di secondo grado confermato lacondanna dei venditori al risarcimento dell’intero danno, benchéin parte riconducibile alle parti condominiali e al lastrico diproprietà esclusiva, quali concause delle infiltrazioni acclarate,modificando, in tal modo, la causa petendi dell’azione risarcitoria,che avrebbe dovuto rimanere circoscritta all’obbligazionecontrattuale scaturente dal contratto di compravendita.Sostengono gli istanti che, con riferimento alla concausacondominiale del fenomeno infiltrativo patito dall’appartamentocompravenduto, a seguito del rogito, l’unico titolare del diritto alrisarcimento dei danni ex art. 2051 c.c., nei confronti delCondominio, sarebbe stato l’acquirente.6.– Con il sesto motivo i ricorrenti adducono, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1490, 1491, 1494, 1495, 1123 e 1126c.c., per avere la Corte d’appello riconosciuto un’indebitalocupletazione dell’acquirente a scapito dei venditori, chesarebbero stati gravati economicamente anche dei costi chesarebbero spettati ex lege a tutti gli altri condomini.Assumono gli istanti che, venuta meno la loro qualità dicondomini, agli alienanti sarebbe stato precluso qualsivoglia dirittoNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026di rivalsa o di ripartizione degli oneri pro quota nei confronti delCondominio e degli altri condomini, in quanto – contrariamentealle affermazioni della sentenza impugnata – tale facoltà sarebbespettata esclusivamente a coloro che avessero rivestito la qualitàD’altro canto, l’acquirente avrebbe incassato l’interoimporto dei costi degli interventi di ripristino relativi alle particomuni, senza alcun vincolo di esecuzione delle operecondominiali e senza alcun vincolo di destinazione dell’importopercepito.7.– Il settimo motivo del ricorso investe, ai sensi dell’art.360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per viziodi costituzione del giudice ex art. 158 c.p.c., attesa l’illegittimitàcostituzionale degli artt. da 62 a 72 della legge n. 98/2013 diconversione, con modificazioni, del d.l. n. 69/2013, in relazioneagli artt. 3, 25, primo comma, 106 e 111 Cost., per avere redattola sentenza impugnata un giudice ausiliario.Opinano gli istanti che la nomina dei giudici ausiliari diappello non avrebbe risposto ad esigenze emergenziali dicarattere temporaneo, ma, viceversa, avrebbe introdotto unamisura strutturale con la quale si sarebbe costituita unamagistratura parallela a quella professionale.8.– Deve essere scrutinato, in via pregiudiziale, il settimomotivo, con cui si lamenta, in radice, la nullità della sentenza dellaCorte di merito per vizio relativo alla costituzione del collegiogiudicante.Tale censura è infondata.Numero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026Infatti, la Corte cost. (Sentenza n. 41 del 17/03/2021) hadichiarato l’illegittimità costituzionale differita a decorrere dal 31ottobre 2025 di tale normativa, con la conseguenza – rispetto alcaso di specie – che la costituzione del collegio giudicante, cui hapartecipato, in qualità di relatore ed estensore, un giudiceausiliario, non è inficiata da alcun vizio, tale da compromettere lavalidità della sentenza (Cass. Sez. L, Ordinanza n. 6042 del06/03/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 28289 del 09/10/2023; Sez. 2,Sentenza n. 23605 del 02/08/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 35068del 29/11/2022).9.– A questo punto deve essere esaminato il primo motivo.La doglianza è infondata.Questo perché la rinuncia alla concessione dei termini per loscambio delle comparse conclusionali e delle successive memoriedi replica, a cura del difensore dei convenuti-appellanti (odierniricorrenti), come verbalizzata all’udienza del 10 marzo 2017, nonesigeva alcuna sottoscrizione del difensore.Ed inoltre tale rinuncia si giustificava alla luce del depositodi note illustrative prima della fissata udienza di discussione oraleex art. 281-sexies c.p.c.Al riguardo, il giudice, nel processo verbale, ha dato contodi tale rinuncia, come esternata dal difensore dei convenuti,sicché la relativa dichiarazione (relativa all’estrinseco), comeriportata nell’atto pubblico (ossia nel verbale) da questisottoscritto, faceva fede, sino a querela di falso (Cass. Sez. 2,Sentenza n. 22841 del 25/10/2006; Sez. 1, Sentenza n. 13763del 20/09/2002).Numero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026Ebbene, ai sensi dell’art. 130 c.p.c. (come corroboratodall’art. 57 c.p.c.) e dell’art. 84, terzo comma, disp. att. c.p.c., ilcancelliere redige il processo verbale di udienza sotto la direzionedel giudice e il processo verbale è sottoscritto da chi presiedel’udienza e dal cancelliere (assistenza e sottoscrizione delcancelliere che non sono necessarie a pena di nullità: Cass. Sez.5, Sentenza n. 9389 del 20/04/2007; Sez. L, Sentenza n. 4849del 25/05/1996), senza che di esso si dia lettura, salvo espressaistanza di parte.In secondo luogo, gli odierni ricorrenti non possono eccepirela nullità della sentenza per difetto di alcuna rinuncia ai termini acura del difensore della controparte, che nulla ha lamentato inproposito.Infatti, con riferimento alle nullità formali nel processocivile, ai sensi dell’art. 157, secondo e terzo comma, c.p.c.,soltanto la parte nel cui interesse è stabilito un requisito puòopporre la nullità dell’atto per la mancanza del requisito stesso e,d’altronde, la nullità non può essere opposta dalla parte che vi hadato causa, né da quella che vi ha rinunciato anche tacitamente.10.– Seguendo l’ordine logico delle censure, deve essereaffrontato il terzo motivo.Il motivo è infondato.Infatti, a prescindere dalla tempestiva proposizione o menodell’eccezione di decadenza dalla garanzia, ai cui termini (didecadenza e prescrizione) soggiace anche l’azione risarcitoria exart. 1494 c.c. (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 36052 del22/11/2021; Sez. 2, Sentenza n. 10728 del 03/08/2001; Sez. 3,Sentenza n. 1696 del 13/03/1980; Sez. 2, Sentenza n. 2322 delNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/202606/06/1977; Sez. 3, Sentenza n. 1480 del 14/06/1962) –eccezione solo all’esito della quale incombe sull’acquirente,trattandosi di condizione necessaria per l’esercizio dell’azione,l’onere della prova di aver denunziato i vizi nel termine di legge(Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12337 del 09/05/2023; Sez. 6-2,Ordinanza n. 24348 del 30/09/2019; Sez. 2, Sentenza n. 12130del 14/05/2008; Sez. 2, Sentenza n. 9010 del 26/08/1993; Sez.2, Sentenza n. 1888 del 14/03/1983) –, la denuncia, nel caso dispecie, non era necessaria, ai sensi dell’art. 1495, secondocomma, c.c.Questo perché gli alienanti avevano occultato i vizi conopere provvisionali realizzate prima del perfezionamento dellavendita, come prontamente eccepito dall’acquirente già con l’attointroduttivo del giudizio di prime cure e acclarato dalla Corted’appello (sulla natura di eccezione in senso proprio delladeduzione in ordine al riconoscimento o all’occultamento Cass.Sez. 2, Sentenza n. 9080 del 24/08/1991).Dunque, in ragione dell’accertamento in fatto avvenuto nelgiudizio di merito, non sindacabile in questa sede, comedebitamente esplicitato dalla motivazione della pronunciaimpugnata, l’esecuzione delle lavorazioni di stuccatura etinteggiatura nell’immobile, avvenuta poco prima della vendita,consentiva di ritenere raggiunta la prova dell’occultamento deidifetti, allo scopo di impedire all’acquirente di prenderneconsapevolezza.L’esito di tale verifica conteneva in sé i crismidell’occultamento idoneo ad escludere la necessità della denunciadei vizi, poiché la descritta attività non si è consacrata in unaNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026semplice condotta inerte o silente del venditore, che abbia taciutola loro esistenza, ma si è cristallizzata in specifici interventi volti arenderne difficile la scoperta, essendo all’uopo necessariaun’attività diretta, con adeguati accorgimenti, a nascondere ilvizio del bene venduto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5251 del15/03/2004; Sez. 2, Sentenza n. 7545 del 13/08/1997; Sez. 2,Sentenza n. 7134 del 28/06/1993; Sez. 2, Sentenza n. 2660 del04/03/1993; Sez. 2, Sentenza n. 4714 del 05/11/1977; Sez. 3,Sentenza n. 2471 del 10/09/1974; Sez. 1, Sentenza n. 3196 del29/07/1957).In conseguenza, il richiamato occultamento determinal’esonero della denuncia ed esclude la correlata decadenza.11.– Passando alla disamina delle rimanenti censure – chepossono essere scrutinate congiuntamente, in quanto avvinte daevidenti ragioni di connessione logica e giuridica –, deve esseredichiarata l’infondatezza del secondo, quarto, quinto e sestomotivo.11.1.– Ed invero, affinché possa riscontrarsi un vizioredibitorio, ai sensi dell’art. 1490, primo comma, c.c., il difettodeve essere ponderato in funzione della sua capacità di rendere lacosa inidonea all’uso normale o ordinario cui era destinata o didiminuirne in modo apprezzabile il valore, secondo unapprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, allastregua di una disciplina speciale completa, non integrabile con ilprincipio generale della non scarsa importanzadell’inadempimento rilevante ex art. 1455 c.c. (Cass. Sez. 2,Ordinanza n. 25747 del 26/09/2024; Sez. 2, Sentenza n. 26402del 23/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 24317 del 05/08/2022;Numero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026Sez. 2, Ordinanza n. 19802 del 22/09/2020; Sez. 2, Sentenza n.17138 del 26/08/2015; Sez. 2, Sentenza n. 22415 del29/11/2004; Sez. 2, Sentenza n. 1153 del 01/02/1995; Sez. 3,Sentenza n. 2188 del 06/05/1978; Sez. 3, Sentenza n. 3362 del09/10/1976; contra Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21949 del25/09/2013; Sez. 2, Sentenza n. 914 del 15/02/1986).Con la conseguenza che, ove il difetto renda la cosainadatta all’uso per il quale essa è stata acquistata ovvero neriduca in modo consistente il valore, spetta l’actio quanti minoris(e così la risoluzione) ex art. 1492, primo comma, c.c.Pertanto, la garanzia per i vizi postula che nella cosavenduta sussistano imperfezioni concernenti il processo diproduzione, di fabbricazione e di formazione, che rendano la cosainidonea all’uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modoapprezzabile il valore, non ricorrendone, per converso, ipresupposti allorché vi siano imperfezioni che non interessino lanatura della cosa compravenduta (Cass. Sez. 2, Sentenza n.26402 del 13/09/2023; Sez. 2, Sentenza n. 1424 del 12/02/1994;Sez. 2, Sentenza n. 4980 del 19/07/1983).E tanto perché, in tema di compravendita, l’obbligo digaranzia per vizi della cosa venduta dà luogo ad unaresponsabilità speciale interamente disciplinata dalle norme sullavendita, che pone il venditore in situazione non tanto diobbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all’iniziativa delcompratore, intesa alla modificazione del contratto od alla suacaducazione mediante l’esperimento, rispettivamente, della actioaestimatoria o della actio redhibitoria. Ne consegue che, essendodette azioni fondate sul solo dato obiettivo dell’esistenza di vizi,Numero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026indipendentemente da ogni giudizio di colpevolezza, l’onere dellarelativa prova grava sul compratore, non trovando applicazione iprincipi relativi all’inesatto adempimento nelle ordinarie azioni dirisoluzione e risarcimento danno (Cass. Sez. 2, Sentenza n.19529 del 16/07/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 8775 del03/04/2024; Sez. 2, Sentenza n. 3581 del 08/02/2024; Sez. 2,Sentenza n. 14895 del 29/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 14109del 23/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 8451 del 24/03/2023; Sez.2, Ordinanza n. 33612 del 15/11/2022; Sez. 2, Ordinanza n.22979 del 22/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 9960 del28/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 1218 del 17/01/2022; Sez. 6-2,Ordinanza n. 34636 del 16/11/2021; Sez. 2, Sentenza n. 21258del 05/10/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 16073 del 28/07/2020;Sez. 2, Sentenza n. 8199 del 27/04/2020; Sez. U, Sentenza n.11748 del 03/05/2019).11.2.– Da ciò deriva che il vizio – che deve essereapprezzato nella sua materialità – deve esistere nella cosa, ma lasua causa può anche essere esterna alla cosa, quand’anche sitratti di causa permanente, cioè la cui persistenza sia necessariaper la persistenza del vizio. Con il corollario che l’alienanterisponde del vizio della cosa anche ove la manifestazione ultima ditale vizio sia imputabile a fattori esterni alla cosa, siano essinaturali o meno, sempre che tali fattori non siano riconducibili adun’attività specifica proveniente da un soggetto terzo.Nella fattispecie è stato accertato che le cause delleinfiltrazioni da cui era affetto direttamente l’appartamento oggettodella vendita erano riconducibili: - ai difetti di posa della guainabituminosa del tipo ardesia rilevati sia sul terrazzo sia sul localeNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026ripostiglio; - ai difetti di tenuta degli imbocchi dei due pluvialipresenti sul cornicione perimetrale condominiale; - ai difetti diimpermeabilizzazione del cordolo di coronamento delle muratureperimetrali; - alla scarsa tenuta delle tegole poste a copertura delcornicione di coronamento delle pareti perimetrali; - alla lievefrattura della parete superiore della cornice di coronamento delledue finestre-balcone che prospettavano su via Mazzini; - alleinfiltrazioni d’acqua meteorica provenienti dalla pavimentazionedei balconi nella soletta sottostante; - alla presenza di ruggine ecorrosione di alcuni montanti del parapetto in ferro verniciato deibalconi.Sicché si trattava, a tutti gli effetti, di difetti inerenti allanatura della cosa (recte dell’appartamento compravenduto), ossiache si sono ripercossi immediatamente sulla stessa, quand’anchein parte derivanti, a monte, da carenze delle parti comuni delfabbricato (quali cause remote dei vizi accertati), di cui non erariconoscibile l’esistenza in conseguenza del loro avvenutooccultamento, secondo l’argomentata valutazione del giudice dimerito.Il vizio è stato, dunque, correttamente riguardato sotto ilprofilo effettuale, per la sua immediata e diretta attinenza al benecompravenduto, e non già nella sua dimensione causale, ossia perla sua provenienza, per derivazione, da fonti esterne al bene.Conclusione, questa, confermata da specifici arresti diquesta Corte, che – in ordine a vizi sul bene compravendutoprovenienti da parti condominiali – ha escluso la spettanza delleazioni di garanzia, non già in ragione della natura della causaNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026esterna di tali vizi, bensì in conseguenza della riconoscibilità didetti vizi.Segnatamente, in caso di vendita di un bene appartenentea un edificio condominiale di risalente costruzione, solo i difettimateriali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustàovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttiveutilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art.1490 c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte incui, a norma dell’art. 1491 c.c., il vizio era facilmentericonoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore abbiadichiarato che la cosa era immune da vizi (Cass. Sez. 2,Ordinanza n. 13425 del 15/05/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 24343del 16/10/2017).11.3.– Peraltro, si rileva incidenter tantum che l’oggettodella compravendita si estendeva anche alla proprietà delle particomuni, sebbene in proporzione alla propria quota millesimale diproprietà.Sicché il condomino che subisca, nella propria unitàimmobiliare, un danno derivante dall’omessa manutenzione delleparti comuni di un edificio assume, quale danneggiato, laposizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti delcondominio, con esclusione dell’applicabilità della disciplina delleobbligazioni reali, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo –che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle enon nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile – dicontribuire, a propria volta e pro quota (Cass. Sez. 2, Sentenza n.20546 del 21/07/2025; Sez. 2, Ordinanza n. 16435 delNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/202618/06/2025; Sez. 6-2, Ordinanza n. 18187 del 24/06/2021; Sez.6-2, Ordinanza n. 7044 del 12/03/2020).11.4.– Per converso, l’azione di risarcimento dei danniproposta dall’acquirente ex art. 1494 c.c., sul presuppostodell’inadempimento dovuto alla colpa del venditore, consistentenell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare l’eventualepresenza di vizi nella cosa, può estendersi a tutti i danni subitidall’acquirente medesimo e, dunque, non solo a quelli relativi allespese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, ma anche aquelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o allucro cessante per la mancata rivendita del bene; ne discende chetale azione si rende ammissibile in alternativa, ovverocumulativamente, rispetto alle azioni di adempimento in formaspecifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione delcontratto medesimo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14986 del28/05/2021; Sez. 2, Sentenza n. 26852 del 29/11/2013; Sez. 2,Sentenza n. 5202 del 07/03/2007; Sez. 2, Sentenza n. 7718 del07/06/2000).Ebbene, nel caso di specie, il risarcimento dei danni è statoricondotto, non già ad uno specifico fine di sanatoria in concretodelle cause esterne dei vizi, bensì alla riparazione per lesionedell’interesse positivo, ossia al riconoscimento del diminuito valoredell’immobile alienato in esito all’accertamento dei vizi occultati dacui esso era affetto, tenuto conto dell’utile o profitto che ilcompratore avrebbe potuto ricavare, secondo i prezzi correnti, dauna rivendita della cosa se fosse stata integra.Numero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026Il conteggio effettuato era, dunque, funzionale a tale scopo,sulla scorta del riferimento ai costi di eliminazione dei difettiimmediati, come manifestatisi nell’immobile.Solo a tale effetto sono stati considerati i costi diriparazione dei difetti, ovvero allo scopo di porre l’acquirente nellasituazione in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immuneda vizi (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14431 del 22/06/2006; Sez. 2,Sentenza n. 13593 del 21/07/2004; Sez. 2, Sentenza n. 3425 del08/03/2001).E questo in relazione al fatto che il prezzo convenuto dieuro 145.000,00 era stato determinato senza tenere conto dellaloro esistenza (proprio a causa dell’acclarato occultamento), insintonia con il tenore della domanda avanzata dall’acquirente,senza alcuna indebita locupletazione ingenerata in favore dellostesso acquirente.12.– In definitiva, alla stregua delle complessiveargomentazioni esposte, il ricorso deve essere respinto.Le spese e compensi del presente giudizio di legittimitàseguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.Sussistono i presupposti processuali per il versamento - aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n.115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, sedovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di CassazioneNumero registro generale 8539/2021Numero sezionale 489/2026Numero di raccolta generale 15633/2026Data pubblicazione 21/05/2026rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, allarifusione, in favore del controricorrente, delle spese di lite, cheliquida in complessivi euro 3.600,00, di cui euro 200,00 peresborsi, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA comeper legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a normadel comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 26 febbraio 2026.Il Consigliere estensoreCesare TrapuzzanoLa PresidenteMilena Falaschi
Sentenza Cassazione n. 15633/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris