Cassazione n. 07992/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 27787/2019 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], in persona dell’amministratore di sostegno FilippoMaria [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Agenzia Delle Entrate in persona del legale rappresentante protempore, rappresentata e difesa dall' [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Lazio n.918/2019 depositata il 21/02/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/01/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] impugnò l’avviso di accertamento con il qualel’Agenzia delle Entrate rideterminò la rendita catastale della sua unitàNumero registro generale 27787/2019Numero sezionale 303/2026Numero di raccolta generale 7992/2026Data pubblicazione 31/03/2026immobiliare sita in Roma, nella microzona 18 Flaminio 2, in via Flaminia380 piano terra, categoria A/10 che da classe 2 così passò a classe 6. Larendita catastale fu in conseguenza elevata a Euro 8.792,68, in luogo diEuro 4.783,68.2. Con sentenza n. 2379 del 2017, emessa dalla C.T.P. di Roma, ilricorso fu respinto. La decisione fu impugnata e l’appello disatteso.3. Per quel che rileva in questa sede l’odierna ricorrente censurò lasentenza lamentando: il difetto di motivazione dell’avviso diaccertamento in relazione agli immobili presi a confronto che non eranovicini, in quanto siti nella microzona 17 Delle Vittorie-Trionfale (uno in viaCol di Lana 28 e l’altro in via Montello 4) ed erano più prestigiosi; lavariazione era stata effettuata senza sopralluogo e non era stata prodottadocumentazione comprovante le asserzioni fondanti il riclassamento.4. Il giudice di merito ritenne, al contrario, che l’avviso fosse statosufficientemente motivato con il richiamo alle legge ed ai provvedimentiapplicati, con indicazione dello scostamento tra il rapporto del valoremedio di mercato/valore medio catastale e l’analogo rapporto relativoall’insieme delle microzone comunali superiore alla soglia significatività del35% (per la microzona Flaminio 2 pari all’1,48) e con la specificazione inordine alla rivalutazione della microzona in cui insisteva l’unità immobiliaredi categoria A10. Si osservò ancora che nell’accertamento era evidenziatala migliorata qualità del contesto urbano, la presenza di plurimi servizi,luoghi di aggregazione e strutture sportive. Furono, inoltre, analizzate lecaratteristiche della zona e degli immobili posti in comparazione. Siescluse, infine, la necessità del sopralluogo e si aggiunse che la stessavariazione catastale richiesta dalla parte il 12.12.2015 aveva confermato ilriclassamento effettuato.5.Contro la predetta decisione la contribuente propone ricorso affidatoa sette motivi.Numero registro generale 27787/2019Numero sezionale 303/2026Numero di raccolta generale 7992/2026Data pubblicazione 31/03/2026Resiste con controricorso ricorso l’Agenzia delle Entrate. In prossimitàdell’udienza la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con la prima censura [OSCURATO:PERSONA], in persona dell’amministratoredi sostegno [OSCURATO:PERSONA], denuncia la nullità dellasentenza per essere la motivazione apparente in violazione degli artt. 132c.p.c., dell’art 36, comma 2, del d.lgs. n. 546 del 1992 e dell’art. 111Cost.Il giudice di merito nel rigettare l’appello si sarebbe limitato adappiattirsi alle deduzioni dell’Agenzia senza chiarire le ragioni per le qualinon aveva considerato come rilevante la documentazione prodotta dallacontribuente.2. Con la seconda censura è denunciata, in relazione all’art. 360,comma 1, n. 4 c.p.c., la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. nella partein cui i giudici, omettendo di valutare i documenti depositati in giudiziodalla ricorrente, hanno ritenuto legittima la riclassificazione in aumentodell’immobile.3. Con il terzo motivo di ricorso è denunciata la violazione dell’art. 7della legge n. 212 del 2000 in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.Si evidenzia come l’avviso di accertamento, originariamente impugnato,fosse basato su argomentazioni generiche del tutto svincolate dallecaratteristiche specifiche dell’immobile della ricorrente ed a tal finevengono riportati passi dell’avviso de quo.Si osserva come il la motivazione del predetto avviso fosse limitata arichiamare gli estremi di norme di legge e di provvedimenti amministrativiapplicabili alla procedura di revisione catastale, ma senza alcunapprofondimento né ulteriore specificazione degli atti richiamati; nonerano indicate le caratteristiche strutturali dell’unità immobiliare accertata,non era allegato alcun documento in relazione alle indagini effettuate né lestesse erano state riportate in motivazione.Numero registro generale 27787/2019Numero sezionale 303/2026Numero di raccolta generale 7992/2026Data pubblicazione 31/03/20264.Con la quarta censura si denuncia la violazione dell’art. 42, comma2, del d.P.R. n. 600 del 1973; dell’art. 7, comma 1, della l. n. 212 del2000 in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.Si osserva, dopo aver riportato ai fini dell’autosufficienza un ampiostralcio dell’avviso di accertamento, che la motivazione dello stesso erafondata su generiche espressioni di stile in contrasto con le disposizioniinnanzi richiamate.5.Con la quinta censura si denuncia la violazione dell’art. 57, comma1, del d.lgs. n. 546 del 1992. Si evidenzia che l’Agenzia delle Entrate,introducendo per la prima volta nel giudizio di merito una circostanza difatto nuova, aveva concluso le proprie controdeduzioni in appello con unaaffermazione assolutamente non pertinente rispetto al thema decidendumaffermando che il riclassamento effettuato trovava conferma nellasuccessiva variazione catastale presentata dalla contribuente in data12/02/2015. La predetta circostanza era stata poi riportata nellamotivazione della sentenza a sostegno della correttezza del riclassamentooperato, sebbene fosse non solo circostanza nuova ma anche basata suelementi di fatto non provati.6. Con il sesto motivo si denuncia la violazione degli artt. 54 e 61 deld.P.R. n. 1142 del 1949 e dell’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998 posto chel’atto impositivo era stato emesso senza il necessario sopralluogo.7. Con il settimo motivo si denuncia la violazione dell’art. 1, comma335, della l. n. 311 del 2004, dell’art. 9 del d.P.R. n. 138 del 1998,dell’art. 3, comma 154, lett. e) della l. n. 662 del 1996 nonché degli artt.24, 23, 53 Cost.La sentenza, nella prospettazione della ricorrente, sarebbe illegittimanella parte in cui ha riconosciuto la validità dell’avviso originario, e quindila congruità della motivazione posta a sostegno dello stesso, sebbeneemesso in violazione dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004,Numero registro generale 27787/2019Numero sezionale 303/2026Numero di raccolta generale 7992/2026Data pubblicazione 31/03/2026ossia sulla base del solo scostamento tra i valori di mercato e le renditecatastali.8.Si ritiene opportuna la prioritaria trattazione del terzo motivo e delsettimo motivo, da trattarsi congiuntamente perché connessi, per ilprincipio della ragione più liquida. Essi sono fondati ed il loro accoglimentodetermina l’assorbimento delle ulteriori doglianze.La questione su quale debba essere il contenuto motivazionale minimonecessario per rendere adeguato a parametri di tutela del contribuente edi trasparenza amministrativa la revisione parziale del classamento delleunità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, è statarisolta da questa Corte, che ha ribadito il principio consolidato secondo cuiè necessaria una rigorosa - e cioè completa, specifica e razionale -motivazione dell'atto di riclassamento. Quando si tratta di un mutamentodi rendita inquadrabile nella revisione del classamento delle unitàimmobiliari private site in microzone comunali ai sensi dell'art. 1, comma335, della legge n. 311/2004, la ragione giustificativa non può consisterenella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma deve essere accertatala variazione di valore degli immobili presenti nella microzona (Cass. Sez.5, 9603/2020; Cass. Sez. 5, 22671/2019; Cass. Sez. 5, n. 10403/2019;Cass. Sez. 5, n. 9770/2019; Cass. Sez. 5, n. 22671/2019; Cass. Sez. 5,n. 23051/2019; Cass. Sez. 5, n. 27180 /2019).Ne consegue la necessità che nell'avviso di accertamento sianoprecisate le ragioni che hanno indotto l'Amministrazione a modificared'ufficio il classamento originario, non essendo sufficiente il richiamo agliastratti presupposti normativi che hanno giustificato l'avvio dellaprocedura di riclassamento. L'amministrazione comunale è tenuta peraltroad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e letrasformazioni urbane che hanno portato l'area alla riqualificazione,risultando inidonei i richiami ad espressioni di stile del tutto avulse dallasituazione concreta (cfr. Cass. Sez. 5, n. 3156/2015).Numero registro generale 27787/2019Numero sezionale 303/2026Numero di raccolta generale 7992/2026Data pubblicazione 31/03/2026L'obbligo di motivazione in tali fattispecie, proprio in considerazionedel carattere "diffuso" dell'operazione, anche secondo la Corte cost. n. 249del 2017 (che ha convalidato la legittimità del peculiare strumentointrodotto con la legge finanziaria 2005, in quanto esente da profilid'irragionevolezza) deve essere assolto in maniera rigorosa, in modo taleda porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni chegiustificano il provvedimento (§7.3 Corte cost. 249/17, cit.).Inoltre, nella procedura di revisione di classamento si deve tener contoe darsi atto dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, delfabbricato e della microzona ove l'unità è sita, siccome tutti incidenticomparativamente e complessivamente sulla qualificazione della stessa.Con specifico riferimento al riclassamento di unità immobiliari site nelComune di Roma, come quella oggetto del presente procedimento, Cass.Sez. 5, n. 19810/2019 ha statuito che il provvedimento di riclassamento,motivato in ordine agli elementi (da individuarsi tra quelli indicati nell'art.8 del d.P.R. n. 138 del 1998, come la qualità urbana del contesto nelquale l'immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato incui l'unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singolaunità immobiliare) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamentodella singola unità immobiliare, affinché il contribuente sia posto incondizione di conoscere "(ex ante" le ragioni che ne giustificano inconcreto l'emanazione (conf. Cass. Sez. 5 n. 23051/2019; Cass. sez. 6-5,n. 9770/2019). In definitiva, il contribuente, assoggettato all'iniziativadell'ente, rivolta a modificare un quadro già stabilizzato di definizione dellacapacità contributiva, deve essere posto in condizione di potercompletamente controllare e se del caso contestare - sul piano giuridicooltre che sul piano fattuale – la sussistenza dei presupposti perl'applicazione della revisione del classamento di cui al comma 335 dell'art.1 della legge n. 311/2004.Numero registro generale 27787/2019Numero sezionale 303/2026Numero di raccolta generale 7992/2026Data pubblicazione 31/03/2026Conclusivamente, non può ritenersi congruamente motivato ilprovvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento intermini sintetici, e quindi generici, a rapporto tra il valore di mercato e ilvalore catastale della microzona considerata rispetto all'analogo rapportosussistente nell'insieme delle microzone comunali, e al relativoscostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento delriclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questidati sono stati ricavati ed elaborati. Viceversa, l'atto deve contenerel'indicazione: a) degli elementi che hanno in concreto interessato unadeterminata microzona; b) di come essi incidano sul diverso classamentodella singola unità immobiliare (Cass. Sez. 5, n. 27180/2019; n.22671/2019; n. 23051/2019).Per quanto riguarda, ad esempio, il parametro costituito dal valoremedio di mercato delle unità immobiliari comprese nella singolamicrozona, è necessario che l'amministrazione specifichi e documenti conprecisione quali dati sono stati utilizzati ed in quale modo ne è stataeffettuata la rilevazione e l'elaborazione per determinare tale valoremedio, in quanto la norma non fornisce alcuna specificazione al riguardoné è sufficiente a tal fine il richiamo al regolamento di cui al D.P.R. 138 del1998, ovvero al comma 339 del medesimo articolo.Al fine di consentire al contribuente il controllo sulla legittimitàdell'operato dell'amministrazione, così come non è sufficiente il merorichiamo ai termini generici impiegati dalla norma, neppure è sufficiente lamera indicazione in cifra dei risultati, ma è necessario dar conto in modochiaro e specifico dei metodi con cui sono stati ottenuti tali risultati, deicriteri impiegati e delle tecniche statistiche applicate oltre che dellaIl mero richiamo ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazioneconcreta non soddisfa l'obbligo motivazionale nei termini sopra precisati.Numero registro generale 27787/2019Numero sezionale 303/2026Numero di raccolta generale 7992/2026Data pubblicazione 31/03/2026Si tratta, come è evidente, di formulazioni del tutto prive di specificitàe determinatezza ed in ordine alle quali sarebbe impossibile l'opera ditraduzione in una precisa percentuale di aumento della rendita catastaledelle singole unità immobiliari. Tali formule, infatti, non sono idonee adindicare i criteri e i modi con cui sono identificati, calcolati, rilevati edelaborati i quattro parametri prescritti dalla norma e cioè: il valore mediodi mercato della microzona (per mq); il valore catastale medio dellamicrozona; il valore di mercato medio per l'insieme di tutte le microzone;il valore catastale medio per l'insieme di tutte le microzone.Nella fattispecie sub iudice, dalla motivazione della sentenzaimpugnata e dalle stesse prospettazioni difensive dell'Agenzia delleEntrate, oltre che dal ricorso, nel quale sono trascritti per specificità irelativi passi della motivazione dell'atto tributario, il tenore di quest'ultimonon risulta rispondere ai requisiti indefettibili sinora richiamati.Non risultano infatti indicati le fonti, i modi, i tempi e i criteri con cuisono stati acquisiti, e valutati, i dati relativi al rapporto tra valore dimercato e valore catastale nella microzona, né quelli relativi all'insiemedelle altre microzone comunali. Pertanto, il sostenuto scostamento non èstato compiutamente motivato, traducendosi nell'indicazione di valoriquantitativi la cui genesi non è quindi realmente comprensibile everificabile. Inoltre, anche per effetto di tale carenza, l'avviso diaccertamento non risulta motivato sufficientemente in ordine agli elementispecifici che, in concreto, hanno inciso sulla revisione in relazione allecaratteristiche proprie del singolo immobile.Pertanto, il provvedimento di classamento, privo di tali connotazionispecifiche, appare conseguire ad un accertamento generalizzato emassivo, non in linea con i principi esposti dalla giurisprudenza,costituzionale e di legittimità, in ordine alla necessità di una sua rigorosamotivazione.Numero registro generale 27787/2019Numero sezionale 303/2026Numero di raccolta generale 7992/2026Data pubblicazione 31/03/2026L'impugnata sentenza si è quindi discostata dal consolidatoorientamento di questa Corte nella materia controversa.Sulla base di tutte le considerazioni che precedono, accolti il terzo ed ilsettimo, assorbiti gli ulteriori motivi, e cassata la sentenza impugnata, vaaccolto l'originario ricorso della contribuente non essendo necessariulteriori accertamenti in fatto (art. 384, secondo comma, c.p.c.).Le spese vanno compensate in ragione della complessità della vicendae del succedersi nel tempo delle interpretazioni giurisprudenziali, tenutoconto della mancanza, alla data di proposizione del ricorso in cassazione,di un consolidato orientamento giurisprudenziale sulla specifica esaminataquestione. P.Q.MLa Corte accoglie il terzo ed il settimo motivo di ricorso, assorbiti i residuimotivi; cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito,accoglie l'originario ricorso della contribuente; compensa, tra le parti, lespese dell’intero giudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 14 gennaio 2026Il PresidenteLiberato Paolitto