Cassazione n. 09575/2026

rrente -contro[OSCURATO:PERSONA] rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -avverso la SENTENZA di CORTE D'APPELLO SEZ.DIST. DI SASSARIn. 491/2019 depositata il 04/11/2019.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del23/10/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 4464/2020Numero sezionale 2541/2025Numero di raccolta generale 9575/2026Data pubblicazione 14/04/2026Udito il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale in persona del dott.[OSCURATO:PERSONA] che ha concluso per il rigetto di tutti i motividi ricorso;uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] per il ricorrente e PAOLA1. Il condominio [OSCURATO:PERSONA] comparti 10 e 11 citava ingiudizio la società [OSCURATO:SOCIETA] dinanzi il Tribunale di Sassariproponendo domanda di accertamento negativo del credito inrelazione alla richiesta della convenuta di pagamento di spesecomprensoriali e di consumo idrico.2. Si costituiva la società [OSCURATO:SOCIETA] che proponeva domandariconvenzionale per accettare e dichiarare che il condominio Capodelle spese convenute in base ai titoli dedotti - in particolare ilregolamento di comprensorio - doveva pagare le quote di 415 su10.513 su 10.000 e per l'effetto chiedeva la condanna deicondomini al pagamento in ragione della propria quota delle spesecomprensoriali per tutto il periodo dal 1° gennaio 2004 al 31dicembre 2013 e chiedeva altresì la condanna dei medesimicondomini, ognuno in ragione dei consumi, al pagamento deiconsumi idrici nella misura indicata oltre che il pagamento dellespese comprensoriali.3. Il Tribunale rigettava la domanda principale e accoglievaquella riconvenzionale e condannava il condominio [OSCURATO:PERSONA] 10 e 11 a pagare a favore della società [OSCURATO:SOCIETA] lasomma di euro 206.105,63 oltre interessi al tasso legale, dalla datadella messa in mora sino all'integrale soddisfo, precisando inoltreche, quanto alle spese comprensoriali, ognuna doveva versareNumero registro generale 4464/2020Numero sezionale 2541/2025Numero di raccolta generale 9575/2026Data pubblicazione 14/04/2026quanto dovuto in ragione della propria quota decimimillesimalecalcolata in base ai criteri indicati nel regolamento e quanto aiconsumi dell'acqua nella misura determinata ognuna dal propriocontatore.4. Avverso la suddetta sentenza proponeva appello ilcondominio capo Falcone comparti 10 e 11.5. La Corte d'appello di Cagliari sezione distaccata di Sassaririgettava il gravame. In particolare, rigettava il primo motivo diappello relativo alla mancanza di legittimazione passiva delcondominio in relazione alla domanda della [OSCURATO:SOCIETA], che ritenevasussistente sul presupposto dell'esistenza di un ulteriore rapportonegoziale tra le parti di causa ed in particolare di un rapporto dimandato con rappresentanza attribuito dai singoli proprietari incapo all’ente condominiale. Quest’ultimo, pertanto, dovevaconsiderarsi quale mandatario nella gestione del rapporto negozialein essere tra i singoli proprietari e [OSCURATO:SOCIETA] (subentrata alla SNAM)in relazione alle spese anticipate da quest'ultima.D'altra parte la stessa [OSCURATO:SOCIETA] pur avendo sostenuto che icrediti vantati erano sorti direttamente nei confronti di ciascunproprietario in base ai singoli di atti di acquisto aveva precisato chetutti i proprietari dei comparti 10 e 11 avevano sempre interloquitocon la società di gestione attraverso i loro amministratori, tanto chela stessa aveva sempre redatto un unico documento contabilesuddividendo le spese tra i condomìni/comparti e poi gliamministratori avevano proceduto a suddividere le spese tra isingoli proprietari. Dunque, secondo la Corte d'appello non vi eranoi presupposti per dichiarare inammissibile la domandariconvenzionale, essendo invece espressamente indicato ilcondominio appellante quale legittimato passivo rispetto allaNumero registro generale 4464/2020Numero sezionale 2541/2025Numero di raccolta generale 9575/2026Data pubblicazione 14/04/2026pretesa azionata secondo una specifica ed alternativaprospettazione dei fatti oltretutto in un caso in cui era stato lostesso condominio ad agire nei confronti della [OSCURATO:SOCIETA] per sentireaccertare l'inesistenza del relativo credito ammettendo così lapropria legittimazione passiva.La Corte d'appello rigettava anche la censura relativa allamancanza di prova della legittimazione passiva del condominiofondata sul regolamento allegato agli atti di acquisto perché ingiudizio erano stati depositati solo 12 dei 70 contratti e il Tribunaleaveva ritenuto prova l'obbligo solo perché la circostanza non erastata contestata.La Corte d'appello evidenziava che il condominio nulla avevaeccepito e contestato nella prima memoria ex articolo 183 c.p.c.rispetto a quanto sostenuto dalla controparte circa l'obbligo deicondomini assunto con regolamento comprensoriale allegato ai lororitenuto tale circostanza provata perché non tempestivamentecontestata anche perché ove tale contestazione vi fosse stata laTurisarda avrebbe potuto con la seconda memoria ex articolo 183c.p.c. depositare tutti gli atti di acquisto e non solo una parte diessi. Una volta dimostrata tale circostanza altrettantolegittimamente il Tribunale aveva ritenuto riconducibile il rapportotra [OSCURATO:SOCIETA] e i singoli proprietari nell'ambito del mandato digestione di cui al regolamento come affermato anche in altrasentenza dalla medesima Corte.Peraltro, l’esistenza del rapporto gestorio non si fondava solosul principio di non contestazione ma anche da quanto emergevadai verbali delle deliberazioni delle assemblee condominiali in cui iproprietari avevano conferito e confermato all'amministratore ilNumero registro generale 4464/2020Numero sezionale 2541/2025Numero di raccolta generale 9575/2026Data pubblicazione 14/04/2026potere di gestire il rapporto con la [OSCURATO:SOCIETA], conferendogli altresìespressi mandati di pagamento.Il suddetto mandato poteva desumersi anche per factaconcludentia sulla base del concreto svolgersi dei rapporti tra leparti nel tempo desumibile da varie circostanze quali l'aver redattoun unico documento contabile da parte dell'amministratore delcondominio dove erano suddivise le spese tra i comparti in basealle quote e il consumo dell'acqua in base alla lettura dei contatoricondominiali e che gli amministratori di condominio avevanosempre trasmesso ai singoli proprietari le comunicazioni diTurisarda e suddiviso le spese imputate al comparto per i millesimie i consumi idrici per i contatori avevano raccolto le quote deiproprietari e pagato alla società di gestione.Sulla base di tali risultanze del tutto correttamente il Tribunaleaveva ritenuto adeguatamente allegato e provato il rapporto dimandato con rappresentanza in capo al condominio e in favore deisingoli proprietari. Peraltro, non era necessario che il potereall'amministratore fosse conferito dall'unanimità dei condomini inquanto non venendo in considerazione atti per i quali era necessariala forma scritta non era essenziale alcuna forma particolare per ilconferimento del mandato desumibile anche da facta concludentiadesumibile dall'accettazione da parte dei singoli proprietaridell'operato degli amministratori.D’altra parte, il condominio aveva anche agito nei confronti diTurisarda per il risarcimento del danno asseritamente derivantedalla cattiva gestione del rapporto di mandato.La Corte d'Appello riteneva irrilevante la scadenza del piano dilottizzazione trattandosi di questione demandata alla valutazionedel giudice amministrativo mentre i rapporti tra le parti avevanoNumero registro generale 4464/2020Numero sezionale 2541/2025Numero di raccolta generale 9575/2026Data pubblicazione 14/04/2026esclusivamente natura contrattuale riguardando il rapporto dimandato di gestione ex contractu stipulato tra [OSCURATO:SOCIETA] e i singoliproprietari ed essendo del tutto irrilevante la scadenza del piano dilottizzazione.Rispetto al quantum della pretesa [OSCURATO:SOCIETA] aveva fornitoadeguata prova e il condominio appellante non aveva avanzatoalcuna specifica eccezione salvo denunciare la genericità delladomanda. La locuzione salvo errori di calcolo adottata dal Tribunalenon poteva inficiare la sentenza non essendo peraltro stato dedottoalcun errore di calcolo.Infine, quanto ai consumi idrici nulla era stato contestato dalcondominio rispetto a quanto affermato nella sentenza impugnata,essendosi limitato il condominio ad affermare che le spese idrichedei singoli proprietari non potevano essere imputate ai condominiin totale contrasto coi documenti prodotti dalla controparte.6. Il condominio capo Falcone comparto 10 ha proposto ricorsoper cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di tre motividi ricorso.7. [OSCURATO:SOCIETA] ha resistito con controricorso8. Entrambe le parti con memoria depositata in prossimitàdell’udienza hanno insistito nelle rispettive richieste.9. Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsaapplicazione degli artt. 1130, 1131, 1135, 1321, 1326, 1372, 1703,1704, 1719 c.c.Secondo il condominio ricorrente il regolamento delcomprensorio sarebbe da considerare contratto che obbligaesclusivamente i singoli comproprietari e non il condominio. Non viNumero registro generale 4464/2020Numero sezionale 2541/2025Numero di raccolta generale 9575/2026Data pubblicazione 14/04/2026sarebbe alcun atto o fatto che possa far ritenere la sussistenza delmandato con rappresentanza attribuito dai proprietari in capoall'ente condominiale e, quindi, la sua qualità di mandatario nellagestione del rapporto negoziale in essere tra i singoli proprietari eTurisarda in relazione alle spese anticipate da quest'ultima.Tra le attribuzioni dell'amministratore ex articolo 1130 c.c. nonrientrano l'amministrazione dei beni o servizi individuali salvo checostituiscano fonte di pericolo o di danno rispetto a beni e servizicomuni. Secondo parte ricorrente il potere di rappresentanza exmandato che lega l'amministratore al condominio è contenuto neilimiti delle attribuzioni indicate dall'articolo 1130 codice civile e nonpuò avere ad oggetto beni individuali salvo un mandato scaturenteda delibera totalitaria e anche in tal caso l'amministratore sarebbelegittimato a compiere atti giuridici per conto dei singoli proprietarie non per il condominio.1.2 Il primo motivo di ricorso è fondato.Deve premettersi che nel caso di specie non è in discussionel’esistenza di un rapporto regolato dagli articoli 1129 e ss. e deresiduo dagli artt. 1703 e ss. del Codice civile, quanto piuttostoquello di un mandato conferito dai condòmini all'amministratore perla gestione del rapporto tra i singoli proprietari e la societàTurisarda, subentrata alla società Snam nei rapporti regolati dalregolamento comprensoriale sul quale si fonda il principale titoloche regola la fattispecie.La Corte d’Appello, infatti, ha ritenuto che la società [OSCURATO:SOCIETA],comparto 10 e 11 per il pagamento delle somme dovute dai singolicondòmini derivanti da spese comprensoriali e di consumo idrico,abbia legittimamente chiamato in giudizio il condominio perché iNumero registro generale 4464/2020Numero sezionale 2541/2025Numero di raccolta generale 9575/2026Data pubblicazione 14/04/2026singoli condòmini hanno conferito un mandato con rappresentanzaall’ente condominiale per la gestione del rapporto contrattuale conTurisarda (prima ancora con Snam sua dante causa). Talemandato, secondo la Corte d’Appello, deriverebbe dal regolamentocomprensoriale allegato agli atti di acquisto delle singole unitàimmobiliari e da facta concludentia emergenti dal concretorealizzarsi dei rapporti tra amministratore, condòmini e [OSCURATO:SOCIETA] edal consenso prestato dai singoli condòmini alla gestione delsuddetto rapporto da parte dell’amministratore del condominio.La Corte d’Appello, tuttavia, nell’affermare l’esistenza delmandato non ha chiarito la natura e l’oggetto dello stesso ovverose si tratti di un mandato dato dai singoli condòminiindividualmente o di un mandato collettivo dato dall’assemblea ese il suddetto mandato abbia ad oggetto beni o interessi comunidel condominio o solo dei singoli condòmini pro-quota e se ilconferimento del mandato con rappresentanza comprenda anchela rappresentanza processuale in modo tale che il terzo contraentepossa chiedere il pagamento per l’intero al mandatario, salvo questipoi ripartire il costo ai singoli mandanti.Nella specie, infatti, è pacifico e non contestato che lacontroversia esorbita da quelle per le quali l’amministratore èlegittimato passivo per conto dei singoli condòmini nel rapporto coni terzi e che, invece, oggetto del giudizio sono obblighi esclusivi deisingoli condòmini per i quali la rappresentanza "ope legis" èesclusa. Infatti, l'amministratore del condominio rappresenta icondòmini nei rapporti con i terzi nelle sole controversie cheriguardano interessi comuni al condominio, e non già nei rapportiche i singoli condòmini possono direttamente intrattenere con terzi.Numero registro generale 4464/2020Numero sezionale 2541/2025Numero di raccolta generale 9575/2026Data pubblicazione 14/04/2026In proposito questa Corte ha già avuto modo di affermare che,affinché l'amministratore del condominio sia legittimato ad agire oa resistere in giudizio per diritti e obblighi di esclusiva titolarità deisingoli condòmini è necessario il conferimento di apposito mandatodegli stessi, mediante atti distinti o deliberazione unanimedell'assemblea condominiale, giacche i 'maggiori poteri' a luiconferibili con il sistema delle delibere maggioritarie (art 1131,primo comma, cod. civ.) possono solo ampliare, sempre perònell'ambito della sfera della realizzazione dell'interesse comune, leordinarie attribuzioni all'amministratore medesimo già spettantiper legge (Sez. 2, Sentenza n. 2523 del 27/04/1981, Rv. 413299 -01).In altri termini, in base agli artt. 1130 e 1131 cod. civ., lalegittimazione processuale attiva e passiva dell'amministratore diun condominio è delimitata dai poteri sostanziali spettantigli perlegge o ampliati, nell'ambito della realizzazione dell'interessecomune, dal regolamento condominiale o da valida deliberadell'assemblea e non si estendono ai diritti e obblighi esclusivi deisingoli condomini (Sez. 2, Sent. n. 278 del 1997, Rv. 501716).Di recente in senso analogo si è detto che: In presenza di un"supercondominio", ciascun condòmino è obbligato a contribuirealle spese per la conservazione e per il godimento delle particomuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condomìni diunità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valoremillesimale della proprietà del singolo partecipante, sicchél'amministratore del supercondominio può ottenere un decreto diingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell'art. 63,comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascunpartecipante, mentre è esclusa un'azione diretta nei confrontiNumero registro generale 4464/2020Numero sezionale 2541/2025Numero di raccolta generale 9575/2026Data pubblicazione 14/04/2026dell'amministratore del singolo condominio in rappresentanza deirispettivi condòmini per il complessivo importo spettante a questiultimi (Cass. Sez. 2, 16/01/2023, n. 1141, Rv. 666675 - 01).In tale occasione si è ribadito che il potere degli amministratoridi ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e1131 c.c. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio conriferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non aquelli facenti parte del complesso immobiliare composto da piùcondomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e glie l’amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato(Cass. Sez. 2, 20/12/2021, n. 40857; Cass. Sez. 2, 28/01/2019,n. 2279; Cass. Sez. 2, 26/08/2013, n. 19558). In tal caso“legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni avvintida un vincolo supercondominiale sono i singoli condòmini e non icondomìni” (vedi anche Cass. Sez. 2, 22/07/2022, n. 22954 nonmassimata)Peraltro, una volta esclusa la rappresentanza per legge exart.1131 c.c., si riespande la regola generale secondo cui ilmandato con rappresentanza conferisce al mandatario il potere diagire in nome e per conto del mandante, facendo sì che gli effettidegli atti giuridici compiuti ricadano direttamente su quest'ultimo,ma non si traduce nella automatica legittimazione processuale delmandatario. Questi, infatti, può agire o essere convenuto in giudizioin nome e per conto del mandante solo qualora gli sia statoconferito espressamente per iscritto il potere di rappresentanzaprocessuale.Il potere di stare in giudizio in nome e per conto di altri (e dirilasciare, eventualmente, in tale veste, anche la procura alNumero registro generale 4464/2020Numero sezionale 2541/2025Numero di raccolta generale 9575/2026Data pubblicazione 14/04/2026difensore, ove occorra) presuppone, salvi i casi di rappresentanzalegale (art.75 cod. proc. civ.) un mandato che abbia forma scrittae conferisca potere rappresentativo anche con riferimento alrapporto sostanziale dedotto in giudizio, atteso che il potere di agireo di resistere in sede processuale non è autonomamente disponibilerispetto alla titolarità del bene della vita in relazione al quale vengarichiesta tutela in giudizio. Il principio di cui all'art. 1392 cod.civ.,in forza del quale la procura non ha effetto se non sia conferita conle forme prescritte per il contratto che il rappresentante deveconcludere, non si applica, peraltro, con riferimento all'incarico digestire una lite, in ordine al quale non assume rilevanza lo scopocui il giudizio è strumentalmente diretto (Cass. Sez. 1, 24/05/2004,n. 9893, Rv. 573055 - 01).Nel caso di specie, dunque, è erronea la sentenza nella partein cui non tiene conto che il rapporto gestorio esula dai poteridell’amministratore in cui la rappresentanza processuale derivadirettamente dalla legge e ritiene che per il conferimento delrelativo potere non sia, comunque, necessario un atto scrittoconferito dai singoli condòmini.Peraltro, anche secondo la prospettazione della Corted’Appello, l’amministratore sarebbe stato citato come mandatario– sostanziale munito anche di poteri processuali – dei singolicondòmini pro-quota e non del condominio per il tutto. Infatti, nelcaso tutti i condòmini conferiscano mandato specialeall’amministratore per pagare i loro tributi, o la pulizia dei loroappartamenti, o le bollette di luce gas e acqua delle stessi i terzicontraenti con i singoli condòmini non possono chiedere lacondanna del condominio per la sommatoria dei rispettivi importi eNumero registro generale 4464/2020Numero sezionale 2541/2025Numero di raccolta generale 9575/2026Data pubblicazione 14/04/2026non possono agire nei confronti del condominio, rappresentato exlege dall’amministratore.La Corte, dunque, ha ritenuto esistente un mandato dei singolicondòmini sostanziale e processuale conferito all’ente condominialenella persona dell’amministratore senza considerare i sopra indicatilimiti entro i quali tale mandato può essere conferito ad un enteprivo di personalità giuridica autonoma e distinta da quella deisingoli condòmini che lo compongono. Nella motivazione dellasentenza impugnata si trascura di considerare che il potere dirappresentanza sostanziale e processuale non si può fondare solosulla delega all’amministratore a pagare le spese derivanti dalrapporto contrattuale intercorso tra i condòmini e una partecomune - nella specie rapporti concernenti l’assunzione perconvenzione di spese comprensoriali e di consumo idrico in capo aisingoli acquirenti delle unità immobiliari. Infatti, trattandosi didebiti che incombono pro-quota su ciascun partecipante e non perl’intero sul condominio, la delega al pagamento all’amministratorepuò avvenire quale "adiectus solutionis causa" individuale deisingoli condòmini senza che la delega appunto ricomprenda larappresentanza sostanziale e processuale e, tantomeno, leSi impone, pertanto, in accoglimento del primo motivo lacassazione della sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appelloche dovrà accertare e distinguere natura, contenuto e effettisostanziali e processuali del mandato conferito all’amministratoredi pagare le spese di comprensorio e dell’acqua se tale mandatocontempli anche il potere rappresentativo e se tale potereeventualmente conferito si riferisca a rapporti individuali o comunie se eventualmente sia un mandato speciale individuale o unNumero registro generale 4464/2020Numero sezionale 2541/2025Numero di raccolta generale 9575/2026Data pubblicazione 14/04/2026mandato collettivo e comprenda anche la rappresentanzaprocessuale.2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione degliartt. 1722 c.c. e 115 e 116 c.p.c.La censura attiene alla affermata irrilevanza dello scadere dellalottizzazione accertata sulla base della sentenza del Consiglio diStato n.851/2007 quale causa estintiva del regolamento dicomprensorio. Tale sentenza depositata nel corso del giudizio diappello ha accertato che la convenzione di lottizzazione è scaduta.Secondo i ricorrenti la [OSCURATO:SOCIETA] non potrebbe essere succedutanella gestione del comprensorio in quanto al momento deltrasferimento del ramo d’azienda da parte di SNAM la convenzionedi lottizzazione era scaduta e [OSCURATO:SOCIETA] gestisce beni del [OSCURATO:PERSONA] e non nell’interesse del comprensorio.La convenzione prevedeva che il Comune di Sassari, oggiStintino, dovesse assumere la manutenzione delle strade, della retedi illuminazione pubblica e della rete idrica sempre previo collaudodell'ufficio tecnico dopo il completamento di un numero di edificipari alla metà della volumetria costruibile.Pertanto, il regolamento del comprensorio avrebbe perso diqualsiasi efficacia e il mandato si sarebbe estinto ex art. 1722 c.c.In altri termini [OSCURATO:SOCIETA] avrebbe chiesto il pagamento di oneridi manutenzione per beni di proprietà del Comune di Stintino qualii marciapiedi l’illuminazione l’impianto idrico e fognario.3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsaapplicazione degli artt.2967 c.c. e 115 e 116 c.p.c.La censura attiene alla mancata prova del rapporto di mandatoe di conferimento del potere di rappresentanza in capoall’amministratore di condominio, nonostante le deduzioni difensiveNumero registro generale 4464/2020Numero sezionale 2541/2025Numero di raccolta generale 9575/2026Data pubblicazione 14/04/2026ed eccezioni svolte sin dal primo grado e al fatto che le opere diurbanizzazione sono passate in mano pubblica. Infine, si contestala decisione anche rispetto alla prova del quantum debeatur.Il condominio ricorrente riporta il contenuto della primamemoria ex art. 183 c.p.c. evidenziando che la genericità delladomanda impediva di formulare contestazioni precise e nonpotendosi pretendere in capo al condominio di dover provarel’inesattezza dei calcoli formulati dalla controparte.3.1 Il secondo e il terzo motivo di ricorso sono assorbitidall’accoglimento del primo.4. La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiaraassorbiti il secondo e il terzo, cassa la sentenza impugnata inrelazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’Appello di Cagliari,sez. distaccata di Sassari, in diversa composizione che provvederàanche alla liquidazione delle spese di lite del presente giudizio. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti ilsecondo e il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione almotivo accolto e rinvia alla Corte d’Appello di Cagliari, sez.distaccata di Sassari, in diversa composizione anche in relazionealla liquidazione delle spese di lite del presente giudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 23 ottobre 2025.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTELuca [OSCURATO:PERSONA] FalaschiNumero registro generale 4464/2020Numero sezionale 2541/2025Numero di raccolta generale 9575/2026Data pubblicazione 14/04/2026