Cassazione n. 32190/2025

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 12077/2022 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., nella persona del legale rappresentante in atti indicato, rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], presso l’indirizzo di posta elettronica dei quali è domiciliata per legge; -ricorrente- contro [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:PERSONA], nella persona del liquidatore in atti indicato, rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], presso l’indirizzo di posta elettronica certificata dei quali è domiciliata per legge; -controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di BRESCIA n. 283/2022 depositata il 03/03/2022; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/10/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1.[OSCURATO:SOCIETA], poi divenuta [OSCURATO:SOCIETA], chiese nel 2009 l’ammissione alla procedura di concordato preventivo. Fu quindi fondata una nuova società [OSCURATO:PERSONA] srl (c.d. newco) per trasferirvi gli asset produttivi e i rapporti di lavoro con il personale. Omologata la procedura di concordato preventivo con decreto dell’allora Tribunale di Crema del 14/12/2009, nel maggio 2010 furono conclusi due contratti tra la nuova [OSCURATO:PERSONA] srl e la procedura concorsuale: con il primo contratto la procedura trasferiva alla newco con patto di riservato dominio tutti i beni strumentali necessari alla conduzione dell’azienda per l’importo di € 1.222.812,50 oltre iva; mentre con il secondo contratto, oggetto del ricorso introduttivo del presente giudizio di legittimità, il Concordato concedeva in locazione alla newco tre degli immobili di sua proprietà (identificati nel contratto come fabbricati “C”, “D” e “E”) per il canone annuo di € 54.639,36 oltre IVA, Tutti detti immobili, unitamente a un altro estraneo alla locazione, con bando del 27/1/2017 e su iniziativa del Concordato, furono messi all’asta. [OSCURATO:PERSONA] srl, in forza dell’art. 16 del contratto di locazione (diritto d’opzione), con comunicazione 21/2/17 manifestò interesse per l’immobile individuato con la lettera “C”, evidenziando a tal fine come il prezzo d’acquisto pari a € 281.000,00dovesse ritenersi già integralmente pagato tenuto conto che erano già stati versati alla procedura canoni per € 359.709,10, da decurtarsi dal prezzo come previsto dalla clausola. Nonostante la diffida ad adempiere e l’invito a comparire avanti a un notaio scelto dall’acquirente, la procedura non addivenne alla vendita. 2. Pertanto, la conduttrice convenne in giudizio il fallimento al fine d’ottenere la proprietà del fabbricato “C”, radicando così la causa n. 765/17 avanti al Tribunale di Cremona. Secondo l’attrice, infatti, la clausola sopra citata le garantiva un diritto d’opzione ancora esercitabile e ciò era fonte dell’obbligo per la procedura di trasferirle la proprietà dell’immobile senza ulteriori esborsi. La procedura si costituì eccependo l’inadempimento del punto n. 5 del contratto (che prevedeva una clausola solve et repete nonché una clausola risolutiva espressa in caso di morosità); mentre nel merito contestò che controparte potesse invocare la clausola n. 16, atteso che la sua interpretazione doveva portare a concludere come il diritto d’opzione non potesse essere più esercitato una volta messi all’asta gli immobili. 3. Analoga situazione si venne a creare con riferimento al fabbricato “E”, di cui al contratto di locazione. Anche in relazione a detto immobile, a fronte del rifiuto della procedura di addivenire alla vendita secondo la clausola n. 16, seguì la convocazione in giudizio avanti allo stesso tribunale di Cremona radicando così la causa 1409/17. Quanto al fabbricato “E” la somma pagata a titolo di canoni, dedotti quelli imputati al fabbricato “C”, non era sufficiente sicché [OSCURATO:PERSONA] srl offrì di pagare il prezzo residuo. 4.Il Tribunale di Cremona, riunite le due cause e respinte le istanze istruttorie, con sentenza n. 482/2019 respingeva: -sia la domanda di [OSCURATO:PERSONA] srl volta all’accertamento dell’intervenuto trasferimento di proprietà o, in subordine, al trasferimento della proprietà di due immobili che appartenevano a [OSCURATO:SOCIETA] in liquidazione e concordato preventivo; - sia la domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento (ai sensi della clausola 5), proposta dalla procedura, in quanto riteneva contraria a buona fede la contestazione di esigui ritardi nel pagamento, sempre tollerati negli anni precedenti, evidenziando come la notifica di volersi avvalere della clausola fosse stata inviata poco prima della scadenza del contratto di locazione. Avverso la sentenza di primo grado [OSCURATO:PERSONA] srl proponeva appello chiedendo che, in riforma della sentenza impugnata, fossero integralmente accolte le domande proposte in primo grado. Si costituiva [OSCURATO:SOCIETA] in liquidazione e concordato preventivo opponendosi all’accoglimento dell’appello e prestando acquiescenza alla sentenza nella parte in cui non aveva accolto la sua domanda riconvenzionale. La Corte d’appello di Brescia con sentenza n. 276/2022 respingeva l’appello e confermava la sentenza del giudice di primo grado. 5. Avverso la sentenza della corte territoriale ha proposto ricorso [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] resistito con controricorso [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione ed in concordato preventivo. Per l’odierna adunanza il Procuratore Generale non ha rassegnato conclusioni scritte. Il difensore della società ricorrente ha depositato memoria a sostegno delle proprie ragioni. [OSCURATO:PERSONA] 1.[OSCURATO:PERSONA] S.r.l. articola in ricorso cinque motivi. Precisamente, la società ricorrente: -con il primo motivo, nel ripercorrere gli artt. 2, 4, 15 e 16 del contratto, denuncia l’omessa valutazione di un fatto storico decisivo risultante dagli atti di causa ex art. 360, n. 5), c.p.c. nella parte in cui la corte territoriale, “con grave leggerezza e superficialità”, ha ritenuto non presente all’interno della clausola contrattuale di cui all’art. 15 (relativa al diritto di prelazione) l’espresso e preciso richiamo all’art. 38 L. n. 392/1978, deducendo da ciò che non servisse alcuna denuntiatio per l’esercizio del diritto di prelazione accordato a favore del conduttore; sottolinea che nel testo della clausola contrattuale in esame, contrariamente a quanto affermato dalla corte di merito, è presente l’espresso riferimento alla disposizione di cui all’art. 38 della legge [OSCURATO:DATA_NASCITA] n. 39; sostiene che la corte di merito dall’apparente assenza di un riferimento ad una norma speciale (che prevede l’esercizio della prelazione solamente una volta verificatasi la corretta denunciatio da parte del proprietario) ha fatto discendere l’impossibilità, una volta manifestata la volontà di alienare il bene, di esercitare il diverso e distinto diritto di opzione di cui all’art. 16 del medesimo contratto di locazione; osserva che l’errore è stato determinante e decisivo, in quanto la corte di merito, nell’argomentare (p. 15) avrebbe implicitamente ammesso che laddove, invece, il richiamo all’art. 38 L. 392/78 fosse stato presente all’interno della clausola, lo stesso sarebbe stato vincolante e di conseguenza la clausola sarebbe dovuta essere interpretata quale prelazione in senso tecnico e dunque bisognosa della denuntiatio per il suo esercizio; - con il secondo motivo denuncia la violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e in particolare degli articoli 1362, 1363, 1366 e 1367 c.c. e 38 l. n. 392/1978 in relazione all’art. 360 n.3 c.p.c., nella parte in cui la corte territoriale ha interpretato (p. 16 e p. 17) le clausole n. 15 e n. 16 contra legem, avendo infatti proteso per un’interpretazione contrattuale priva di significato concreto, e contro buona fede; chiede che questa Corte, preso atto della diversità ontologica dei due articoli del contratto di locazione, statuisca che gli stessi non hanno il medesimo contenuto con la conseguenza che l’esercizio del diritto di opzione cui l’esponente ha dato corso era ed è perfettamente legittimo e le relative domande meritano accoglimento ; -con il terzo motivo denuncia la nullità della sentenza in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, per violazione dell’art. 132, co. 2, n. 4 c.p.c. e 111, 6 co, Cost nella parte in cui la corte territoriale non ha in alcun modo motivato sull’impossibilità di applicare al caso di specie il diritto di opzione contrattualmente previsto alla clausola n. 16; censura la sentenza impugnata, in quanto affetta da manifesta illogicità della motivazione, e ciò: a) sia nel punto in cui afferma (p. 16): Dalla clausola n. 15 è infatti omesso ogni riferimento all’effettuazione e completamento delle procedure di aggiudicazione, all’individuazione di un acquirente e di un prezzo. Deve quindi ritenersi che le parti, mediante la clausola n. 15, volessero evitare, ove possibile, il completamento della procedura stessa di individuazione e aggiudicazione altrimenti, pur volendo mantenere lo scomputo dei canoni come previsto da entrambe le clausole, avrebbero fatto specifico riferimento al prezzo d’aggiudicazione e non a quello fissato dallo stimatore nel 2009 ; b) sia nel punto in cui afferma (sempre a p. 16): Va quindi condivisa la tesi secondo cui l’iniziativa della conduttrice garantita dall’art. 16 è eliminata dall’iniziativa della procedura ai sensi dell’art. 15, tenuto conto che la posizione della conduttrice ne resta comunque privilegiata rispetto ad ognialtro possibile acquirente ; - con il quarto motivo denuncia la nullità della sentenza in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, per violazione dell’art. 112 c.p.c. nella parte in cui la corte territoriale, nonostante essa avesse ripetutamente sollevato la questione, non ha pronunciato in merito alla questione sollevata in punto di esercizio del diritto di opzione relativamente al “FABBRICATO E”, posto che l’esercizio di tale diritto era avvenuto prima della messa in vendita dell’immobile; osserva che, in assenza di un’espressa statuizione sul punto, detta questione, non potendosi ritenere assorbita, risulta illegittimamente non esaminata; - con il quinto motivo denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1362 e dell’art. 38 L. n. 392/1978 in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. nella parte in cui la corte territoriale, nel pronunciarsi incidenter tantum sui criteri con cui i canoni avrebbero dovuto essere scomputati dal prezzo di vendita, “con grave leggerezza e superficialità”, ha ritenuto che i canoni pagati debbano essere scomputati pro quota dal prezzo di esercizio d’opzione relativo a ciascun immobile. 2. Il primo motivoè infondato, in quanto muove una critica alla sentenza impugnata che in alcun modo trova giustificazione nel suo tenore. Queste le ragioni. 2.1. Dal giudizio di merito è risultato cheIl contratto di locazione, per cui è ricorso, intercorso tra la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. e la [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione ed in concordato preventivo, prevedeva: a) all’art. 15 ( Diritto di prelazione ) , che : [OSCURATO:PERSONA], in caso di alienazione a titolo oneroso degli immobili locati e meglio individuati nell’art. 2 del presente contratto, potrà esercitare il diritto di prelazione, ai sensi e con le modalità previste nell’art. 38 della legge [OSCURATO:DATA_NASCITA] n.392, decurtando dall’importo stabilito per l’alienazione, come valutato dalla perizia del Geom. Zambellini depositata nella cancelleria del Tribunale di Crema in data 05.09.2009, le somme già corrisposte dalla Conduttrice a titolo di canoni di locazione esclusa la rivalutazione Istat dei canoni di locazione calcolata conformemente all’art. 4 del presente contratto ; b) all’art. 16(Diritto di acquisto degli immobili locati), che: [OSCURATO:PERSONA], anche prima della scadenza del contratto di locazione, potrà esercitare il diritto di acquistare tutti o una parte dei beni indicati nell'art. 2 del presente contratto, al valore indicato nella perizia del geometra [OSCURATO:PERSONA] datata [OSCURATO:DATA_NASCITA] e depositata nella Cancelleria del tribunale di Crema in data 05.09.2009, decurtando, dall'importo complessivo le somme corrisposte a titolo di locazione secondo l'indice Istat ai sensi dell'art. 4 del presente contratto. Eventuali proposte alternative potranno essere formulate dalla Conduttrice alla Locatrice, che si riserva di sottoporle agli organi della procedura . Secondo la società ricorrente, come sopra rilevato, la corte di merito avrebbe omesso di valutare un fatto decisivo, ovvero la presenza, nell'art. 15 del contratto, di un esplicito richiamo all'art. 38 della L. 392/1978; ed avrebbe erroneamente affermato che tale riferimento fosse assente dalla clausola, deducendone che la prelazione non fosse di tipo "tecnico" e non necessitasse di denuntiatio. Se avesse considerato tale richiamo – si sostiene - avrebbe dovuto concludere diversamente. Il motivo è infondato. Mette conto di rilevare chela corte di merito, nella motivazione cui si riferisce la censura,ha espressamente (p.15) afferm a to quanto segue: …la “prelazione”, indicata dalla clausola n. 15, al di là del richiamo all’art. 38 della legge 392/78 operato nel bando di vendita e che per la sua collocazione non può vincolare l’interprete delle clausole contrattuali, non può essere considerata una prelazione in senso tecnico e ciò proprio per le manchevolezze indicate dall’appellante, in ordine all’assenza di una denunciatio conseguente alla mancata individuazione di un contraente e di un prezzo di aggiudicazione. Infatti, tali requisiti sono del tutto assenti nella clausola in questione, così come il riferimento alla disposizione di legge citata . Ebbene la corte di merito nel passo motivazionale appena evocato non ha in alcun modo inteso direod anche solo implicitamente ritenere, come invece postula parte ricorrente, che la clausola non contenesse essa stessa il richiamo allo stesso art. 38. Al riguardo, è sufficiente osservare che: a) la motivazione stessa fa riferimento alla “prelazione” indicata dalla clausola n. 15 e tale riferimento non può che implicare in primo luogo la contemplazione anche del richiamo all’art. 38, in essa contenuto; b) che tale contemplazione non è esclusa, ma al contrario confermata, dalla parte di motivazione, con la quale si considera che la prelazione prevista nella clausola non può essere considerata come impositiva della c.d. denuntiatio perché “ tali requisiti sono del tutto assenti”: invero, questa parte implica gioco forza una piena consapevolezza del richiamo all’art. 38 ivi contenuto. Né si può intravedere nella motivazione alcuna contraddizione, giacché la corte bresciana, là dove ha fatto riferimento all’assenza dei requisiti ha voluto dire chiaramente che la clausola, pur richiamando l’art. 38, in realtà nonpoteva comportare la rilevanza della denuntiatio da detta norma prevista,perché nella vicenda oggetto di lite ne erano mancati i presupposti, che correttamente ha individuato nella “mancata individuazione di un contraente e di un prezzo di aggiudicazione”. Tale esegesi èanzi del tutto plausibilealla luce della stessa lettera della clausola, cheesordisce assumendo come oggetto di disciplina il caso di alienazione a titolo oneroso degli immobili locati… e, quindi, prevede il diritto di esercitare la prelazione ai sensi e con le modalità… . Tanto significa che nel contratto si è inteso richiamare in realtà il terzo comma dell’art. 38 ed escludere la c.d. denuntiatio: la ragione è rappresentata dal fatto che si assumeva come oggetto della prelazione la vendita di tutti gli immobili. In definitiva,la corte di merito si è posta ed ha risolto il problema se l'iniziativa della procedura concordataria di avviare la vendita degli immobili tramite asta (bando di vendita) abbia precluso il diritto di opzione (art. 16) della conduttrice; giungendo alla conclusione che l'iniziativa della procedura ai sensi dell'art. 15 (diritto di prelazione, interpretato come precedenza) aveva eliminato l'iniziativa della conduttrice garantita dall'art. 16 (e, quindi, aveva reso inefficace l’esercizio successivo dell’opzione privata da parte di Europe). 3. I motivi successivi al primosono tutti inammissibili. 3.1.Inammissibile è il secondo motivo. Invero, per consolidata giurisprudenza di questa Corte, l'interpretazione del contratto è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non è censurabile in sede di legittimità se non per violazione specifica dei canoni ermeneutici o per vizio di motivazione insanabile. Nella specie, la corte territoriale ha respinto l'appello del ricorrente, sostenendo che l'iniziativa di vendita da parte della procedura concordataria (art. 15), tramite un bando d'asta, prevalesse sul diritto d'opzione del conduttore (art. 16). La società ricorrente contesta questa interpretazione, sostenendo che l'articolo 16 mantenesse la sua validità, specialmente per il Fabbricato E, in quanto l'opzione era stata esercitata in assenza di un'asta in corso; ma, così facendo, si limita a contrapporre la propria interpretazione a quella dei giudici di merito. Questi hanno concordemente ritenuto che le clausole 15 e 16 disciplinino due scenari alternativi, il cui discrimine è temporale: l'opzione (art. 16) poteva essere esercitata su iniziativa di Europe, ma solo prima che il Concordato avviasse la vendita dei beni. Una volta avviata la vendita, veniva in rilievo la diversa fattispecie della prelazione (art. 15), che inibiva l'esercizio dell'opzione. Trattasi di interpretazione plausibile e d ’altronde, parte ricorrente, non ha specificato in che modo i giudici si siano discostati dai canoni ermeneutici invocati, limitandosi a menzionarli in rubrica senza un concreto sviluppo argomentativo. 3.2. Inammissibile è il terzo motivo. Invero, l’illustrazione del motivo , lungi dall’evidenziare una illogicità della motivazione ridondante in violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4 c.p.c. nel senso indicato dalle Sezioni Unite nelle note sentenze nn. 8053 e 8054 del 2014, nuovamente enuncia un dissenso sull’esegesi delle clausole n. 15 e 16 e sul loro rapporto, sempre astenendosi dall’indicare come e perché eventuali parametri esegetici qui non evocati sarebbero stati violati. 3.3. Inammissibile è il quarto motivo. Secondo la societàricorrente, la corte di merito avrebbe omesso di pronunciarsi sulla specifica questione relativa al "Fabbricato E", per il quale l'opzione sarebbe stata esercitata (4 aprile 2017) in un momento in cui l'asta precedente era andata deserta e non ne era ancora stata fissata una nuova. L’inammissibilità del motivo consegue al fatto che la corte territoriale, affermando che sono "infondate le ulteriori censure [...] e, in particolare, ogni tentativo di accentrare il fulcro delle questioni sul diritto d’opzione cercando di accantonare la clausola n. 15", ha di fatto respinto anche questa argomentazione. Se mai fosse ammissibile, il motivo – lo si osserva ad abundantiam - sarebbe comunque infondato. La stessa Europe, nell'atto di citazione relativo al Fabbricato E, aveva riconosciuto che tutti gli immobili erano stati messi all'asta il 27 gennaio 2017, data anteriore all'esercizio dell'opzione (4 aprile 2017). Questa circostanza, allegata dalla stessa ricorrente e mai contestata, è da considerarsi pacifica tra le parti. Pertanto, anche per il Fabbricato E, l'avvio della procedura di alienazione è stato anteriore all'esercizio dell'opzione, rendendo applicabile la stessa logica interpretativa usata per il Fabbricato C. 3.4. Inammissibile, infine, è il quinto motivo, concernente la statuizione sull'imputazione dei canoni. Secondo lasocietà ricorrente , la corte di merito, pur dichiarando assorbito il motivo, avrebbe errato nel ritenere "non illogica" l'interpretazione secondo cui i canoni da scomputare andassero calcolati pro quota per ciascun immobile, e non per l'intero importo versato. La volontà delle parti e il tenore letterale del contratto (canone complessivo, diciture in fattura) deporrebbero per un'imputazione integrale. L’inammissibilità del motivo consegue al fatto che, come si evince dalla sentenza impugnata (p.18), la pronuncia sul punto è stata fatta del tutto ad abundantiam, poiché il motivo d'appello è stato dichiarato "assorbito dalla reiezione dei precedenti". La censura su un obiter dictum è, per pacifica giurisprudenza di questa Corte, inammissibile per carenza di interesse. 4.Nulla è dovuto per le spese, giacché il controricorso è stato notificato il 5 luglio 2022 e, dunque, oltre il termine previsto dal vecchio testo dell’art. 370 c.p.c., atteso che il ricorso è stato notificato il 29 aprile 2022 e depositato il 17 maggio successivo. Al rigetto del ricorso consegue la declaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo, se dovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315), ma non consegue la condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese processuali sostenute da parte resistente, in considerazione dell’inammissibilità pertardività del controricorso (che, essendo stato notificato il ricorso in data 29 aprile, avrebbe dovuto essere notificato entrol’8 giugno 2022, mentre è stato notificato via pec il successivo 5 luglio). P.Q.M [OSCURATO:PERSONA] il ricorso. Nulla sulle spese stante l’inammissibilità del controricorso. Ai sensi dell'art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto dell