Cassazione n. 32076/2022

nte ORDINANZA I psnelkto eUTeRIA sul ricorso iscritto al n. 28661/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] 670, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] (CF: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA] (CF: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) - Ricorrente - Contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] 121, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA] (CF: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] (CF: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] (CF: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] (CF: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) - Controricorrente - avverso la sentenza di CORTE D'APPELLO MILANO n. 2019/2019 depositata il 3/6/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/06/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]: 1. Il giudizio di primo grado. Con ricorso notificato in data 26 luglio 2016, il sig. [OSCURATO:PERSONA] (odierno resistente) propose opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 9513/2017 del 13 aprile 2017-R.G. 14024/2017, con cui il Tribunale di Milano ingiunse al medesimo il pagamento in favore della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. (odierna ricorrente) dell'importo di C 26.245,00 a titolo di canoni di locazione, oltre interessi e spese legali per il trimestre marzo-maggio 2017. Con la propria opposizione il [OSCURATO:PERSONA], non contestando la debenza dell'importo ingiunto, chiese in via riconvenzionale l'accertamento della cessazione e/o risoluzione del contratto di locazione in data 31 maggio 2017 e propose l'eccezione di compensazione tra il credito azionato e l'importo cauzionale depositato al momento della stipula del contratto di locazione, chiedendo la condanna dell'odierna ricorrente alla restituzione della differenza, pari ad C. 23.775,00, oltre accessori. Si costituì la [OSCURATO:PERSONA], chiedendo il rigetto dell'opposizione avversaria in quanto infondata in fatto e in diritto e, per l'effetto, la conferma del decreto opposto. La società svolse anche domanda riconvenzionale con la quale venne chiesto che, dichiarata l'illegittimità del recesso esercitato dal [OSCURATO:PERSONA], fosse accertato e dichiarato che il contratto di locazione stipulato tra le parti era pienamente in essere, con condanna del [OSCURATO:PERSONA] al pagamento dell'importo di C 52.235,62 a titolo di canoni trimestrali giugno/agosto 2017 e settembre/novembre 2017, compresi interessi di mora, oltre interessi maturandi dalle singole scadenze al saldo. In via subordinata, [OSCURATO:PERSONA] chiese, nell'ipotesi in cui il Giudice avesse dichiarato il venir meno del contratto, di dichiarare il termine di preavviso semestrale decorrente dal 9 maggio 2017 e, per l'effetto, condannare il [OSCURATO:PERSONA] al pagamento delle sei mensilità contrattualmente previste per un totale di C 45.990,31, oltre interessi maturandi dalle singole scadenze al saldo. 2. La sentenza di primo grado. Con sentenza n. 11024 del 2018 il Tribunale di Milano accolse l'opposizione, revocò il decreto ingiuntivo, dichiarò valido il recesso e, compensato l'importo oggetto del decreto con il corrispondente importo rilasciato a titolo di deposito cauzionale, condannò la Trabattoni a corrispondere all'opponente l'importo residuo di C. 23.775,00, liquidando a suo favore le spese di lite. 3. Il giudizio di secondo grado. Avverso tale sentenza propose appello la Trabattoni censurandola sotto un duplice profilo, che in sintesi si può così riassumere: (1) Se è vero che le parti con il contratto di locazione dell'Il luglio 2016 avevano previsto, al punto 14, che "E' in facoltà del conduttore recedere dal presente a partire dal compimento del quarto anno, con un preavviso di almeno sei mesi e cioè potrà dare disdetta dal compimento del quarantaduesimo mese di locazione e lasciare i luoghi a partire dal quarantottesimo mese, quindi al compimento del quarto anno. Unica eccezione al punto è la possibilità di recesso, con preavviso di sei mesi, nel momento in cui il conduttore dovesse acquistare un'abitazione a Milano", è altrettanto vero che, avendo previsto una facoltà di recesso convenzionale per un motivo ben determinato, lo stesso avrebbe dovuto essere palesato, al fine di consentire il relativo controllo da parte del locatore. E ciò a prescindere dal fatto che il contratto non prevedesse tale obbligo, imposto comunque dagli obblighi di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto. (2) Il preavviso sarebbe dovuto decorrere dal momento dell'acquisto dell'immobile effettivamente verificatosi, a meno di non voler privare di logica la previsione contrattuale inerente alla possibilità di recesso convenzionalmente pattuita. In altri termini, il preavviso di recesso non poteva prescindere dall'intervenuto acquisto dell'immobile, atteso che, diversamente, il preavviso sarebbe stato legato al verificarsi di una condizione futura e incerta. [OSCURATO:PERSONA] si costituiva con memoria nei termini di legge. 4. La sentenza di secondo grado. Con sentenza n. 2010/2019 depositata in data 3-6-2019, oggetto di ricorso, la Corte di Appello di Milano ha respinto l'appello proposto, con condanna dell'appellante alla rifusione delle spese legali. Con specifico riguardo al thema decidendum, e cioè alla validità o meno del recesso esercitato dal conduttore, la sentenza così motiva: "Del tutto correttamente e motivatamente il giudice di primo grado ha accolto l'opposizione e ritenuto il recesso del conduttore legittimamente esercitato, avendo - altrettanto correttamente - interpretato la predetta clausola contrattuale nel senso che la stessa non richiede, ai fini della validità del recesso (...) l'obbligo per il conduttore di indicazione specifica del motivo di recesso anticipato all'atto della comunicazione dello stesso. Non può non evidenziarsi come sia del tutto irrelata al caso di specie la giurisprudenza richiamata dall'appellante (odierna ricorrente, n.d.r.) a dimostrazione dell'asserito obbligo del conduttore di esplicitare le ragioni del recesso anticipato nella medesima comunicazione del recesso, per un duplice ordine di ragioni: perché trattasi di giurisprudenza riguardante le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione; e perché la stessa ha ad oggetto una disposizione (l'art. 27, co. della legge 27 luglio 1978, n. 392), la quale, nel sancire la facoltà per il conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto con un preavviso di almeno sei mesi, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, richiede la sussistenza di gravi motivi, i quali, secondo l'orientamento giurisprudenziale consolidato, "devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione". Gravi motivi nel cui novero non può dunque ricom prendersi l'acquisto dell'abitazione principale, in quanto circostanza verosimilmente dipendente da una scelta personale del conduttore. Dell'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392 deve, semmai, richiamarsi il settimo comma, il quale prevede il c.d. recesso ad nutum, ossia la possibilità per le parti di inserire nel contratto una clausola che consenta al conduttore di recedere a sua discrezione. Nel caso di specie le parti hanno inserito nel contratto una clausola siffatta, prevedendo altresì, quale unico. motivo legittimante il recesso anticipato, l'acquisto di un'abitazione a Milano. Ai sensi dell'art. 14 "E' in facoltà del conduttore recedere dal presente a partire dal compimento del quarto anno, con un preavviso di almeno sei mesi e cioè potrà dare disdetta dal compimento del quarantaduesimo mese di locazione e lasciare i luoghi a partire dal quarantottesimo mese, quindi al compimento del quarto anno. Unica eccezione al punto è la possibilità di recesso, con preavviso di sei mesi, nel momento in cui il conduttore dovesse acquistare un'abitazione a Milano". Una clausola, quella testé richiamata, dal cui tenore letterale emerge chiaramente che il preavviso di sei mesi fa riferimento all'intenzione del conduttore di acquistare un'abitazione a Milano. In virtù di tale disposizione, il Buffi - che il 30/11/2016 aveva concluso contratto preliminare di compravendita di un 'abitazione a Milano - in data 1 0/12/2016 provvedeva ad inviare alla controparte una disdetta con la quale comunicava il rilascio dell'immobile nei sei mesi convenuti (doc. 4, fase primo grado Buffi). Del tutto correttamente il giudice di primo grado ha quindi ritenuto che la suddetta "comunicazione (fosse) idonea a manifestare l'intenzione del conduttore di porre fine al rapporto" sul presupposto che "le parti non hanno previsto, tanto meno obbligatoriamente, che il motivo del recesso anticipato avrebbe dovuto essere specificamente indicato dal conduttore nella comunicazione del preavviso, né ciò è stabilito dalla legge". 5. Avverso la predetta sentenza n. 2019/2019 la [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso per cassazione fondato su due motivi. Resiste con controricorso il [OSCURATO:PERSONA]. 6. La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell'art. 380-bis 1 c.p.c. 7. Il Pubblico Ministero non ha depositato le proprie conclusioni. 8. Le parti non hanno depositato memorie. [OSCURATO:PERSONA]: 1. Il primo motivo (non rubricato) deduce, in relazione all'art. 360, n. 3, cod. proc. civ., "Violazione e falsa applicazione degli artt. 4, 1° e 2° c. e 27, 7° e 8° c., L. 392/1978; violazione degli artt. 1362 e 1366 c.c. con riferimento all'affermata insussistenza dell'obbligo di motivazione del recesso da parte del sig. [OSCURATO:PERSONA]". La ricorrente premette di essere consapevole del fatto che il richiamo alle previsioni del secondo comma dell'art. 4 e dell'ultimo comma dell'art. 27, I. 392/1978, si riferisca all'ipotesi di recesso in qualunque momento per gravi motivi esistenti. Ma tale richiamo, deduce la ricorrente, non era stato fatto dalle parti per applicare al caso di specie la disciplina dei gravi motivi, legittimanti il recesso, indipendenti dalla volontà del conduttore, ma al fine esclusivo di dimostrare che, nel caso di specie, occorreva l'esplicitazione dei gravi motivi alla base del recesso, al fine di consentire al locatore di verificarne la sussistenza ed eventualmente opporsi. A detta della ricorrente, nel caso de quo, il richiamo (da parte della Corte territoriale) al settimo comma dell'art. 27, così come al 1° comma dell'art. 4, I. 392/1978, parrebbe inconferente e generico, in quanto sarebbe vero che l'inserimento di una clausola di recesso consentirebbe al conduttore di avvalersene a sua discrezione e quindi immotivatamente, fatto salvo il preavviso, ma non quando tale clausola di recesso convenzionale espliciti in modo chiaro il motivo che possa consentirne l'esercizio. Se le parti hanno pattuito la possibilità per il conduttore di recedere ad nutum, al verificarsi della condizione dell'acquisto di un'abitazione a Milano, nell'ambito di un corretto esercizio dei diritti e dei doveri in capo ai paciscenti, l'obbligo di precisare che il recesso veniva esercitato sulla scorta della previsione contrattuale costituiva lo strumento imprescindibile per consentire al locatore di verificare che non si fosse in presenza di un arbitrario esercizio del diritto. A detta della ricorrente ciò significa pertanto che il 7 0 comma dell'art. 27 (o il secondo dell'art. 4 della legge 392/1978) vanno interpretati sulla scorta delle previsioni contrattuali. Laddove il contratto si limiti a prevedere la facoltà per il conduttore di recedere anticipatamente ad nutum senza limiti di sorta, nessun obbligo di motivazione potrà incombere sul conduttore che si avvalga del diritto riconosciutogli contrattualmente. Laddove invece, come nel caso di specie, il recesso ad nutum sia subordinato al verificarsi di una specifica condizione, l'obbligo di motivazione deve gravare sul conduttore, al fine di non ledere i diritti del locatore di verifica della sussistenza della condizione stessa e di difesa, nel caso in cui la condizione non si fosse verificata al momento della comunicazione del recesso. Sotto tale profilo, la ricorrente denuncia la violazione degli artt. 4 e 27 della legge 392/78, perché - così come interpretati dalla Corte - consentirebbero al conduttore di liberarsi da un contratto senza allegare e dimostrare la sussistenza della condizione, specificamente pattuita nel contratto di locazione. Un'ulteriore censura concerne la violazione dell'art. 1362 cod. civ., con riferimento all'affermazione della Corte territoriale (a pag. 5 della sentenza), con riferimento al più volte citato art. 14 del contratto, secondo la quale: "Una clausola, quella testé richiamata, dal cui tenore letterale emerge chiaramente che il preavviso di sei mesi fa riferimento all'intenzione del conduttore di acquistare un'abitazione a Milano. In virtù di tale disposizione, il Buffi - che il 30.11.2016 aveva concluso contratto preliminare di compravendita di un'abitazione a Milano - in data 1.12.2016 provvedeva ad inviare alla controparte una disdetta con la quale comunicava il rilascio dell'immobile nei sei mesi convenuti". La ricorrente riporta il contenuto della clausola, che recita "Unica eccezione al punto è la possibilità di recesso, con preavviso di sei mesi, nel momento in cui il conduttore • dovesse acquistare un'abitazione a Milano", per argomentare che essa esclude l'intenzione di acquistare, ma afferma in modo chiaro che l'acquisto debba essersi perfezionato (diversamente la clausola avrebbe previsto l'ipotesi dell'intenzione di acquisto). Sicché, laddove si accedesse all'interpretazione della clausola contrattuale fatta propria dalla Corte territoriale, si verrebbe a creare un vulnus al principio di lealtà contrattuale, attraverso l'avallo di un comportamento contrattuale fondato sul disposto di una clausola, quella relativa al recesso anticipato, che non poteva avere lo scopo di favorire in modo immotivato una sola delle parti contrattuali, privando l'altra del potere di controllo e di verifica del comportamento tenuto in applicazione di tale clausola. Peraltro dalla violazione dei criteri interpretativi della clausola in oggetto sarebbe derivata un'ulteriore violazione della portata della clausola contrattuale, allorquando la Corte territoriale ha affermato che, sulla scorta del significato della clausola (recesso anticipato fondato sull'intenzione di acquistare da parte del conduttore un'altra abitazione a Milano e non già sull'acquisto), il [OSCURATO:PERSONA] inviava la disdetta del contratto, avendo - sottolinea la Corte - concluso un contratto preliminare di compravendita in data 30/11/2016. La ricorrente denuncia che questa chiosa della Corte territoriale si basa su elementi totalmente infondati, in quanto la circostanza che il [OSCURATO:PERSONA] abbia inviato la dichiarazione di recesso sulla scorta dell'intenzione di acquistare sarebbe una illazione della Corte. A riprova, la ricorrente riporta il tenore letterale della comunicazione di recesso, nella quale il [OSCURATO:PERSONA] scrive "Con la presente intendo comunicare la mia intenzione di recedere in via anticipata dal contratto di locazione relativo all'immobile sito in via Solferino, 27 stipulato in data 11.07.2016 e registrato a Milano il 25.04.2016, al n. 013244, serie 3T L'immobile verrà consegnato libero da persone e da cose a decorrere da 6 mesi a partire dalla data di ricezione della presente. Cordiali saluti". A commento la ricorrente osserva come la manifestazione del recesso prescindeva totalmente dall'intenzione di acquistare, neppure menzionata. Peraltro, il riferimento al contratto preliminare concluso il 30 novembre 2016 sarebbe pure inconferente, in quanto di tale circostanza l'esponente era totalmente all'oscuro, avendola appresa nel corso del giudizio di primo grado, laddove controparte, nel proprio atto di opposizione a decreto ingiuntivo datato 12 giugno 2017, a pagina 2, affermava che "in data 30.11.2016 il ricorrente acquistava altra abitazione, sita in Milano alla via Conservatorio n. 13, sottoscrivendo, contestualmente al venditore, una proposta di acquisto/contratto preliminare, atto che veniva regolarmente registrato presso l'agenzia delle entrate (doc. 3)". A detta della ricorrente sarebbe palese il tentativo di confusione con l'adozione del verbo "acquistare", laddove il doc. avv. 3 era costituito da una proposta e relativa accettazione. Il contratto definitivo è stato stipulato il 9/5/2017, come da certificazione rilasciata dal notaio versata in atti dall'opponente. In conclusione, la ricorrente espone che, alla luce delle esposte risultanze, è certo che l'acquisto di altra abitazione - previsto negozialmente per il legittimo esercizio del recesso anticipato dal contratto - si è verificato in data 9/5/2017 e che, all'epoca in cui il conduttore ha inviato il preavviso di recesso, tale presupposto ancora non sussisteva, avendo il contratto preliminare inter partes effetti solo obbligatori, e non essendo pertanto idoneo a trasferire la proprietà del bene. Di conseguenza, la ricorrente ne ricava, da un lato, che la manifestazione di recesso era del tutto immotivata; e, dall'altro lato, che il presupposto dell'acquisto si è verificato successivamente alla manifestazione del recesso, che sino a quel momento doveva intendersi come priva di efficacia, giacché rimessa al verificarsi di un evento futuro e incerto, rappresentato da un vincolo contrattuale con effetti obbligatori, in nessun modo manifestato alla locatrice, come invece sarebbe stato logico. 2. Il secondo motivo (non rubricato) deduce, in relazione all'art. 360, n. 3, cod. proc. civ., "Violazione e falsa applicazione degli artt. 4, 1° e 2° c. e 27, 7° e 8° c., L. 392/1978; violazione degli artt. 1362 e 1366 c.c. con riferimento all'affermata decorrenza del preavviso non dall'acquisto". La ricorrente censura la motivazione della Corte territoriale laddove, con riferimento alla portata della clausola 14 del contratto, essa afferma "che la stessa non richiede, ai fini della validità del recesso, né che la comunicazione di preavviso debba essere inviata solo al momento dell'acquisto, né l'obbligo per il conduttore di indicazione specifica del motivo di recesso anticipato all'atto della comunicazione dello stesso" (sentenza, pag. 4). E dopo aver motivato sulla scorta dell'applicazione dell'art. 27, 7° comma, L. 392/1978, così prosegue: "Né rileva al fine di dimostrare l'illegittimità del recesso (....) Il fatto che all'epoca della comunicazione del recesso (in data 01.12.2016), il [OSCURATO:PERSONA] avesse sottoscritto una proposta irrevocabile d'acquisto, non già un contratto di compravendita avente effetti traslativi. Il fatto che il contratto preliminare di compravendita, concluso in data 30.11.2016, avesse effetti meramente obbligatori - non già traslativi - non preclude il verificarsi della condizione legittimante il recesso anticipato ex art. 14 del contratto. Al contrario, la circostanza stessa di essersi obbligato all'acquisto dell'immobile giustifica il recesso anticipato. Diversamente opinando, il conduttore si troverebbe ad essere ancora vincolato al rapporto locatizio - quindi a dover corrispondere un ingente canone pari a €. 100.000,00 annui - pur essendosi già obbligato all'acquisto dell'immobile." (pagg. 5-6 della sentenza). La ricorrente denuncia che la sentenza sul punto è erronea in quanto la clausola contrattuale consentiva il recesso dall'acquisto e non dall'intenzione di acquistare. La mancata indicazione della condizione, oltre a rendere priva di efficacia la manifestazione di recesso, avrebbe impedito il decorso del termine di preavviso, inscindibilmente legato all'avvenuto acquisto. La Corte non avrebbe potuto attribuire rilevanza a circostanze non presenti nella manifestazione di recesso, ma apprese solo in corso di causa, non potendo queste ultime costituire valida integrazione della manifestazione di recesso. 3. [OSCURATO:PERSONA] ritiene opportuna la trattazione delle questioni poste dai motiv