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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 18 giugno 2026

Cassazione n. 20670/2026

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tata e difesa, per mandato exlege, dall’Avvocatura Generale dello Stato e presso la stessa per leggedomiciliato a Roma in Via dei Portoghesi n. 12;- Ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] S.p.A., [OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA], in persona del legalerappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dagli Avvocati [OSCURATO:PERSONA]Negroni ed [OSCURATO:PERSONA], come da procura speciale in calce alcontroricorso;- Controricorrente –- avverso la sentenza n. 1650/2019 dalla Commissione tributariaregionale dell’[OSCURATO:PERSONA], sez. 3, depositata in data 17 settembre2019 e non notificata;Numero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 30aprile 2026, dal [OSCURATO:PERSONA];1.

Con sentenza n. 375/2015 la Commissione tributaria provincialedi Ravenna rigettava il ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. avversodistinti avvisi di accertamento catastale, con i quali l’Agenzia delle Entrate– [OSCURATO:PERSONA] di Ravenna - aveva modificato il classamento, da E/9,proposto con DOCFA dalla contribuente, in D/8, con corrispondenteaumento della rendita catastale, in relazione a un complesso destinato ascalo ferroviario costituito da aree scoperte, fabbricati e tettoie perstoccaggio merci, sito in Comune di [OSCURATO:PERSONA].

Gli avvisi facevano seguito adichiarazione di variazione catastale, conseguenti a lavori diristrutturazione con diversa distribuzione degli spazi.

Sostenevano i giudicidi prime cure che gli avvisi di accertamento impugnati erano fondati sumotivazione adeguata e che legittimamente l’amministrazione avevaapplicato il metodo di stima comparativo per la determinazione dellacategoria e della rendita catastale, senza necessità di eseguire unsopralluogo, pervenendo alla corretta attribuzione della categoria D/8 perfabbricati costruiti e adattati per soddisfare specifiche esigenze diun’attività commerciale e non suscettibile di diversa destinazione senzauna radicale trasformazione.2.

Sull’impugnazione della contribuente, la Commissione tributariaregionale dell’[OSCURATO:PERSONA] accoglieva il gravame, rilevando la carenzadi motivazione degli avvisi di accertamento, privi di indicazioni in ordine aicriteri alla base della disposta rettifica del classamento proposto, inrelazione agli immobili assunti in comparazione e ai prontuari di settoreconsultati.

Evidenziava inoltre che la motivazione della disposta rettificanon poteva essere integrata in sede contenziosa, come nel caso di speciein concreto avvenuto attraverso le controdeduzioni dell’atto di costituzioneNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026in giudizio, posto che, trattandosi di un requisito minimo di legittimitàdell’atto impositivo, la corretta e sufficiente motivazione deve sussistereall’origine ed essere correttamente precisata nell’atto stesso.

Rilevava chela motivazione “forte” sarebbe stata necessaria in considerazione del fattoche i beni erano già accatastati in categoria E/9 fin dal primo impiantocatastale, con criterio di stima proposto e concordato con l’ufficio; alcontrario nella relazione di supporto all’avviso di rettifica, non era datorinvenire l’indicazione dei criteri di determinazione del “costo dicostruzione, valore del suolo, valore finale” assunti a base dellavalutazione complessiva né le caratteristiche degli immobili assunti a basedella comparazione, né la specificazione dei prontuari consultati.3.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazionel’Agenzia delle Entrate sulla base di tre motivi.

La società contribuente haresistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione e falsaapplicazione dell’art. 7 della legge 27 luglio 2000 n. 212 e dei principigenerali in ordine alla motivazione degli atti in materia catastale,violazione dell’art. 1, quinto comma, del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 139, inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., lamentando, inparticolare, che la Commissione tributaria regionale abbia erroneamenteritenuto carente la motivazione degli avvisi di accertamento catastale,benché, nel caso di specie, non vi sia stato alcun disconoscimento deglielementi di fatto indicati dalla contribuente nella dichiarazione DOCFA, masolo una diversa valutazione tecnica relativamente alla categoria e aivalori economici delle singole porzioni immobiliari.

L’Ufficio erarialerichiama consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo cui, quandola divergenza tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da unavalutazione tecnica, l’obbligo motivazionale è soddisfatto anche medianteNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026la semplice indicazione dei dati oggettivi e della categoria attribuita.Sottolinea inoltre che la stima allegata agli avvisi costituiva adeguatosupporto motivazionale e che i giudici d’appello hanno malgovernato iprincipi di diritto, ritenendo generica la motivazione nonostante l’attocontenesse gli elementi normativamente richiesti e fosse frutto diprocedura DOCFA, caratterizzata da forte partecipazione del contribuente.2.

Con il secondo motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate denunciaviolazione e falsa applicazione dell’art. 2, comma 40, del D.L. 3 ottobre2006 n. 262, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ.,censurando la statuizione della Commissione tributaria regionale, riferitaalla pretesa precedente definizione, incontestata tra le parti, dellacategoria E/9, poi disattesa dall’amministrazione, che avrebbe quindidovuto farsi carico di una motivazione più dettagliata e specifica nelmodificare la categoria.

Afferma, inoltre, che la rettifica consegueall’applicazione puntuale delle disposizioni normative in materia catastalee non può considerarsi alla stregua di una revisione rispetto a unaprecedente determinazione dell’Ufficio.3.

I motivi, suscettibili di esame congiunto attenendo ai medesimiprofili di censura e al rilevato difetto di motivazione dell’atto impositivo,sono fondati.3.1.

Gli avvisi di accertamento sono allegati al ricorso.3.2.

Secondo la consolidata e conforme giurisprudenza di questaCorte, in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione dellarendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligodi motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazionedei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fattoindicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventualedifferenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversavalutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nelNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto,la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenzeriscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa delcontribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (cfr.Cass. 10 aprile 2025, n. 9381; Cass. 19 settembre 2024 n.25144; Cass. 4settembre 2023, n. 25682; Cass. 24 febbraio 2021 n. 4955; Cass. 23maggio 2018, n. 12777; Cass. 7 dicembre 2018 n. 31809; Cass. 16giugno 2016, n. 12497).

Del tutto particolare e diverso rispetto alleipotesi in cui il nuovo classamento è stato adottato d’ufficiodall’Amministrazione – ad esempio ai sensi dell’art. 1, comma 335, dellalegge 30 dicembre 2004, n. 311 - è, quindi, il caso dell’accertamentooperato all’esito di procedura DOCFA, in cui il contribuente presenta, aisensi dell’art. 1, comma 1, del D.M. 19 aprile 1994, n. 701, dichiarazione“per l’accertamento delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione, dicui all’art. 56 del regolamento per la formazione del nuovo catasto ediliziourbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre1949, n. 1142”, ovvero dichiarazione “di variazione dello stato dei beni, dicui all’art. 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito,con modificazioni, dalla legge (…) agosto 1939, n. 1249, come sostituitodall’art. 2 del decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514”.

In tali ipotesi,come innanzi rilevato, l’obbligo di motivazione del relativo avviso èsoddisfatto con l’indicazione dei dati amministrativo – censuari (categoria,classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica eseguitad’ufficio, qualora gli elementi indicati dal contribuente non siano statidisattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra i datiesposti e i dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica dell’immobile.

Inquesto caso, i dati enunciati dal contribuente non sono disattesi, ma soloriesaminati e rivalutati dall’Ufficio con riguardo all’attribuzione dellacategoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato; percui è possibile (e, il più delle volte, accade) che la eventuale difformità traNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivida una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento deimedesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), chevengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplinaregolamentare in materia catastale; il che esime, comunque,l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione piùparticolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo allediscrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta delcontribuente (Cass. Sez. Trib., 1° marzo 2025, n. 5451; Cass., 1°febbraio 2022, n. 3017; Cass., 9 febbraio 2021, n. 3104).3.3.

La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile alla primaipotesi, giacché i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, masoltanto rivalutati dall'amministrazione finanziaria con riferimentoall'attribuzione della diversa categoria e della differente rendita catastalealla struttura.3.4. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale si è inoltre discostata dallagiurisprudenza costante di legittimità, secondo cui, qualora l'attribuzionedella rendita abbia luogo a seguito di procedura DOCFA, in base ad unastima diretta eseguita dall'amministrazione finanziaria (come accade, perl’appunto, per gli immobili classificati nei gruppi catastali D ed E), talestima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionaledell'avviso di accertamento catastale (esprimendo un giudizio sul valoreeconomico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazioneal quale la presenza e l'adeguatezza della motivazione rilevano ai fini nongià della legittimità, ma dell'attendibilità concreta del cennato giudizio, e,in sede contenziosa, della verifica della bontà delle ragioni oggetto dellapretesa), costituisce un atto conosciuto e, comunque, prontamente efacilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in esserenell'ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, conNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all'avviso diaccertamento catastale non si traduce in un difetto di motivazione (tra letante: Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10novembre 2006, n. 24064; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2010, n. 11804;Cass., Sez. 6^-5, 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., Sez. 5^, 16 aprile 2020,n. 7854; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2023, n. 30303;Cass., Sez. Trib., 12 giugno 2024, n. 16359; Cass., Sez. Trib., 2 agosto2025, n. 22314; Cass., Sez. Trib., 17 aprile 2026, n.10014).3.5.

Nel caso di specie, l’accertamento del giudice d’appello non si ècon rettifica, riveniente da procedura “DOCFA”, privo dei criteri a basedella disposta rettifica del classamento proposto, di indicazioni relativeagli immobili assunti in comparazione e ai prontuari di settore consultati,pur a fronte del sufficiente contenuto motivazionale degli atti, alla streguadel consolidato orientamento di questa Corte.

Anche l’originarioclassamento del compendio industriale - ferma l’irrilevanza di precedentistime incontestate tra contribuente e ufficio – non impone, in caso disuccessiva rettifica della categoria, di assolvere all’obbligo di motivazionecon argomentazioni più dettagliate e specifiche.4.

Con il terzo motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate denunciaviolazione e falsa applicazione dell’art. 2, comma 40 del D. L. 3 ottobre2006 n. 262 e dell’art. 7 della legge 27 luglio 2000 n. 212 in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 5), cod. proc. civ., censurando ilvizio motivazionale rilevato dalla Commissione tributaria regionale, conriferimento all’affermata integrazione della motivazione degli attiimpositivi, mediante le controdeduzioni svolte dall’Ufficio nell’atto dicostituzione in giudizio con particolare riguardo all’indicazione degliimmobili considerati ai fini della stima comparativa.

Osserva la ricorrenteche la sentenza sarebbe viziata da un evidente travisamento dei fatti, dalNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026momento che in sede di controdeduzioni nel giudizio d’appello, avevaindicato, solo quale mera difesa e ai fini comparativi, due immobili diproprietà della stessa [OSCURATO:PERSONA], costituenti parte integrante delcomplesso industriale-commerciale citato.La ricorrente deduce inoltre che gli immobili sono parte integrante diun complesso industriale-commerciale, caratterizzato da autonomiafunzionale e reddituale e privo di peculiare destinazione di naturapubblicistica, e quindi non sono censibili nelle categorie catastali delgruppo E, come enunciate dall’art. 2, comma 40, D.L. 3 ottobre 2006, n.262.

Correttamente, pertanto, i classamenti proposti, classificati dallasocietà in E9 sono stati rettificati, assegnando agli immobili la diversa epertinente categoria D8.Il motivo è fondato.4.1.

I riferimenti di comparazione possono considerarsi qualiulteriori chiarimenti della motivazione alla base della disposta rettifica, daritenere già sufficiente tenuto conto dei principi innanzi richiamati.4.2.

Avuto poi riguardo alla questione relativa al classamento piùpertinente alla fattispecie va rilevato quanto segue.Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, in tema diclassamento, ai sensi dell'art. 2, comma 40, del D.L. 3 ottobre 2006, n.262, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2006, n. 286,nelle unità immobiliari censite nelle categorie catastali “E/1”, “E/2”, “E/3”,“E/4”, “E/5”, “E/6” ed “E/9” non possono essere compresi immobili oporzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficioprivato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomiafunzionale e reddituale, e, cioè, alla luce del combinato disposto degli artt.5 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dallalegge 11 agosto 1939, n. 1249, e 40 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142,immobili per sé stessi utili o atti a produrre un reddito proprio, anche seNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026utilizzati per le finalità istituzionali dell'ente titolare (tra le tante: Cass., 7ottobre 2015, n. 20026; Cass., 23 marzo 2018, nn. 7390, 7391 e 7392;Cass., 30 dicembre 2019, nn. 34657, 34658, 34659, 34660, 34661,34662, 34663, 34664 e 34697; Cass., 30 giugno 2020, n. 13070; Cass.,1° luglio 2020, n. 13354; Cass., 9 luglio 2020, n. 14554; Cass., 9 ottobre2020, n. 21806; Cass., 30 ottobre 2020, nn. 24074 e 24075; Cass., 2novembre 2020, n. 24230; Cass., 20 agosto 2021, n. 23272; Cass., 15marzo 2022, n. 8326).4.3.Gli immobili rientranti nel gruppo E) sono indicati in manieraanalitica e specifica, con metodo casistico che non legittima unaestensione a tutti gli immobili di rilevanza pubblica (tanto che anche lacategoria residuale E/9 fa riferimento solo alla «particolarità» delladestinazione dell’unità immobiliare, e non menziona affatto il requisitodell’interesse generale sotteso all’attività svolta; v.

Cass., 15 settembre2008, n. 23608 cui adde, ex plurimis, Cass., 13 novembre 2019, n.29373; Cass., 21 febbraio 2019, n. 5070; Cass., 23 maggio 2018, n.12741; Cass., 9 marzo 2017, n. 6067; Cass., 20 gennaio 2017, n. 1442);e, ai sensi del d.l. 3 ottobre 2006, n. 262, art. 2, c. 40, conv. in l. 24novembre 2006, n. 286 (secondo il cui disposto «Nelle unità immobiliaricensite nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 nonpossono essere compresi immobili o porzioni di immobili destinati ad usocommerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualoragli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale.»), sussiste «unavera e propria incompatibilità tra classificazione in categoria E, da un lato,e destinazione dell'immobile ad uso commerciale o industriale» (Cass., 17aprile 2019, n. 10674; Cass., 23 maggio 2018, n. 12741; Cass. 20febbraio 2023, n. 5262).

Si è, quindi, rimarcato che le unità immobiliaricatastalmente censibili nella categoria E sono connotate da unacaratterizzazione tipologico-funzionale, costruttiva e dimensionale tale darenderle sostanzialmente incommerciabili ed estranee ad ogni logicaNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026commerciale e produttiva; e che rimane irrilevante la destinazionedell’unità immobiliare ad un fine di pubblico interesse che non esclude losvolgimento di un’attività secondo parametri essenzialmenteimprenditoriali intesi come attitudine alla copertura dei costi e del capitaleinvestito con i ricavi conseguiti attraverso l'applicazione di tariffe (v.: intema di servizio idrico integrato, Cass., 8 febbraio 2022, n. 3921; Cass., 2febbraio 2021, n. 2247; Cass., 4 aprile 2019, n. 9427; v., con riferimentoad aree portuali, Cass., 11 maggio 2022, n. 14931; Cass., 30 dicembre2019, n. 34657; Cass., 17 aprile 2019, n. 10674).4.4.

Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di unimmobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituiscel'oggetto, secondo una prospettiva di tipo "reale", riferita allecaratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), checostituiscono il nucleo sostanziale della c.d.

"destinazione ordinaria",sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla suadestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2015, n. 8773; Cass., Sez. 5^, 10giugno 2015, n. 12025; Cass., Sez. 5^, 19 dicembre 2019, n. 34002;Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre2020, n. 22166; Cass., Sez. 6^-5, 16 novembre 2020, n. 25992; Cass.,Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n.18842; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868).4.5.Pertanto, ai fini della classificazione di un immobile, occorreguardare alle caratteristiche strutturali dell'immobile stesso e non allacondizione del proprietario ed al concreto uso che questi ne faccia (Cass.,Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166), non rilevando, quindi, né il caratterepubblico o privato della proprietà dell'immobile, né eventuali funzionilatamente sociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita diNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026essere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto comecriterio di classificazione per numerose categorie, ma in terminioggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi lasussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell'immobile,irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arrestiquindi al tipo di attività che in un determinato momento storico vi vienesvolta, che può costituire un criterio complementare ma non alternativo oesclusivo ai fini del classamento (Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2019, n.34002 - analogamente: Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass.,Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n.2249; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868).4.6.

Ai sensi dell'art. 8 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, lacategoria D raggruppa immobili aventi destinazione industriale ecommerciale, non suscettibili di destinazione difforme se non a condizionedi radicali trasformazioni, pertanto con capacità reddituale assoggettabilea imposta, ma speciali rispetto a quelle precedenti previste alle categoriedi cui alle lettere anteriori; per l’individuazione della corretta categoria cuiascrivere le unità immobiliari speciali o particolari, la circolare emanatadall’Agenzia del Territorio il 16 maggio 2006, n. 4/T (che è statasuccessivamente confermata dalla circolare emanata dall’Agenzia delTerritorio il 13 aprile 2007, n. 4/T), ha precisato (par. 3) che occorreprocedere a «un corretto esame preliminare delle caratteristiche degliimmobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare l’assenza deirequisiti per l'attribuzione di una delle categorie dei gruppi ordinari e,dall'altro, ad attribuire la categoria speciale o particolare più rispondentealle caratteristiche oggettive dell’immobile (…) .4.7.

Dal riportato quadro normativo, invero, risulta evidente che, aifini dell’attribuzione della categoria catastale, il legislatore ha posto qualeelemento decisivo la natura oggettiva del bene, essendo rispetto ad essodel tutto indifferente la qualifica soggettiva del titolare dello stesso che,Numero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026diversamente, laddove assumesse qualsivoglia rilievo, eluderebbe la ratioposta a fondamento della disciplina del catasto, fondata sulla potenzialitàdi produrre reddito dei singoli immobili, che va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di essi venga fatto, ma alla lorodestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(Cass., 22 dicembre 2025, n. 33644; Cass. 2 luglio 2021, n. 18842;Cass., 30 ottobre 2020, n. 24078).4.8.Ne consegue che la circostanza che il servizio dimovimentazione merci, binari ferroviari e scalo merci nel complesso diinfrastrutture intermodale di [OSCURATO:PERSONA], sia svolto da una società partecipata al50% dal Comune non rileva ai fini della classificazione catastale, attesoche la destinazione costituisce il fondamento stesso dell'attribuzione dellacategoria catastale e risulta illegittimo l'inquadramento nella categoria E/9di impianti e immobili della struttura, nel contesto dello svolgimento diun'attività tipicamente caratterizzata da fine di lucro.

Peraltro, l’attivitàsvolta dalla contribuente, che ha veste giuridica di società per azioni (art.2325 cod. civ.), quantunque con una rilevante o partecipazione delComune - ha carattere intrinsecamente commerciale (art. 2915 cod. civ.)(Cass. 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., 13 novembre 2019, n. 29381;Cass., 2 luglio 2020, n. 13449; Cass., 5 marzo 2021, n. 6146).

Per lestesse ragioni non vale richiamare l’inserimento della struttura nel PianoRegionale Integrato dei Trasporti 98-2010 della [OSCURATO:PERSONA].Infine, nessun significato può assumere una pretesa classificazione“concordata” sin dal primo accatastamento, dovendo l’Ufficio farenecessariamente riferimento alla specifica dichiarazione di variazione daesaminare, secondo i criteri richiamati.4.9.Nel caso di specie, per stessa ammissione della contribuente, sitratta di infrastrutture di collegamento nella rete dei trasporti, con laNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026funzione di trasferire grandi unità di carico dalla strada alla rotaia e diconsentire la sosta temporanea di tali unità in attesa di inoltro e ritiro; learee e gli impianti sono quindi destinati a servizi di movimentazione etrasporto, al traffico di merci ed allo svolgimento di tutte le operazioniconnesse al trasporto quali, ad esempio, le operazioni di carico, scarico,trasbordo movimentazione e deposito, tutte ricollegate all’attivitàprincipale di collegamento, ove si svolge attività industriale secondoparametri economico imprenditoriali (Cass., Sez. 5, 23 maggio 2018 n.12741; Cass., Sez. 5, 24 gennaio 2019 n. 2004, secondo cui è proprio ladestinazione del cespite ad una attività che sia svolta rispettandoparametri economico-imprenditoriali ad essere decisiva in ordine allaclassificazione in questione; Cass. 9 marzo 2020, n. 6555; Cass. 23ottobre 2024, n. 27544).5.

Alla stregua delle precedenti argomentazioni, dunque, valutandosila fondatezza dei motivi di ricorso nei termini evidenziati, il ricorso puòtrovare accoglimento, la sentenza impugnata deve essere cassata, conrinvio alla Corte di giustizia tributaria di II grado dell’Emilia-Romagna, indiversa composizione, per l’applicazione dei richiamati principi nellaconcretezza della fattispecie anche ai fini della determinazione dellarendita catastale, nonché per regolare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia allaCorte di Giustizia Tributaria di II grado dell’Emilia-Romagna, in diversacomposizione, cui demanda anche di provvedere in ordine alle spese delpresente giudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 30 aprile 2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
tata e difesa, per mandato exlege, dall’Avvocatura Generale dello Stato e presso la stessa per leggedomiciliato a Roma in Via dei Portoghesi n. 12;- Ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] S.p.A., [OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA], in persona del legalerappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dagli Avvocati [OSCURATO:PERSONA]Negroni ed [OSCURATO:PERSONA], come da procura speciale in calce alcontroricorso;- Controricorrente –- avverso la sentenza n. 1650/2019 dalla Commissione tributariaregionale dell’[OSCURATO:PERSONA], sez. 3, depositata in data 17 settembre2019 e non notificata;Numero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 30aprile 2026, dal [OSCURATO:PERSONA];1. Con sentenza n. 375/2015 la Commissione tributaria provincialedi Ravenna rigettava il ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. avversodistinti avvisi di accertamento catastale, con i quali l’Agenzia delle Entrate– [OSCURATO:PERSONA] di Ravenna - aveva modificato il classamento, da E/9,proposto con DOCFA dalla contribuente, in D/8, con corrispondenteaumento della rendita catastale, in relazione a un complesso destinato ascalo ferroviario costituito da aree scoperte, fabbricati e tettoie perstoccaggio merci, sito in Comune di [OSCURATO:PERSONA]. Gli avvisi facevano seguito adichiarazione di variazione catastale, conseguenti a lavori diristrutturazione con diversa distribuzione degli spazi. Sostenevano i giudicidi prime cure che gli avvisi di accertamento impugnati erano fondati sumotivazione adeguata e che legittimamente l’amministrazione avevaapplicato il metodo di stima comparativo per la determinazione dellacategoria e della rendita catastale, senza necessità di eseguire unsopralluogo, pervenendo alla corretta attribuzione della categoria D/8 perfabbricati costruiti e adattati per soddisfare specifiche esigenze diun’attività commerciale e non suscettibile di diversa destinazione senzauna radicale trasformazione.2. Sull’impugnazione della contribuente, la Commissione tributariaregionale dell’[OSCURATO:PERSONA] accoglieva il gravame, rilevando la carenzadi motivazione degli avvisi di accertamento, privi di indicazioni in ordine aicriteri alla base della disposta rettifica del classamento proposto, inrelazione agli immobili assunti in comparazione e ai prontuari di settoreconsultati. Evidenziava inoltre che la motivazione della disposta rettificanon poteva essere integrata in sede contenziosa, come nel caso di speciein concreto avvenuto attraverso le controdeduzioni dell’atto di costituzioneNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026in giudizio, posto che, trattandosi di un requisito minimo di legittimitàdell’atto impositivo, la corretta e sufficiente motivazione deve sussistereall’origine ed essere correttamente precisata nell’atto stesso. Rilevava chela motivazione “forte” sarebbe stata necessaria in considerazione del fattoche i beni erano già accatastati in categoria E/9 fin dal primo impiantocatastale, con criterio di stima proposto e concordato con l’ufficio; alcontrario nella relazione di supporto all’avviso di rettifica, non era datorinvenire l’indicazione dei criteri di determinazione del “costo dicostruzione, valore del suolo, valore finale” assunti a base dellavalutazione complessiva né le caratteristiche degli immobili assunti a basedella comparazione, né la specificazione dei prontuari consultati.3. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazionel’Agenzia delle Entrate sulla base di tre motivi. La società contribuente haresistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione e falsaapplicazione dell’art. 7 della legge 27 luglio 2000 n. 212 e dei principigenerali in ordine alla motivazione degli atti in materia catastale,violazione dell’art. 1, quinto comma, del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 139, inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., lamentando, inparticolare, che la Commissione tributaria regionale abbia erroneamenteritenuto carente la motivazione degli avvisi di accertamento catastale,benché, nel caso di specie, non vi sia stato alcun disconoscimento deglielementi di fatto indicati dalla contribuente nella dichiarazione DOCFA, masolo una diversa valutazione tecnica relativamente alla categoria e aivalori economici delle singole porzioni immobiliari. L’Ufficio erarialerichiama consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo cui, quandola divergenza tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da unavalutazione tecnica, l’obbligo motivazionale è soddisfatto anche medianteNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026la semplice indicazione dei dati oggettivi e della categoria attribuita.Sottolinea inoltre che la stima allegata agli avvisi costituiva adeguatosupporto motivazionale e che i giudici d’appello hanno malgovernato iprincipi di diritto, ritenendo generica la motivazione nonostante l’attocontenesse gli elementi normativamente richiesti e fosse frutto diprocedura DOCFA, caratterizzata da forte partecipazione del contribuente.2. Con il secondo motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate denunciaviolazione e falsa applicazione dell’art. 2, comma 40, del D.L. 3 ottobre2006 n. 262, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ.,censurando la statuizione della Commissione tributaria regionale, riferitaalla pretesa precedente definizione, incontestata tra le parti, dellacategoria E/9, poi disattesa dall’amministrazione, che avrebbe quindidovuto farsi carico di una motivazione più dettagliata e specifica nelmodificare la categoria. Afferma, inoltre, che la rettifica consegueall’applicazione puntuale delle disposizioni normative in materia catastalee non può considerarsi alla stregua di una revisione rispetto a unaprecedente determinazione dell’Ufficio.3. I motivi, suscettibili di esame congiunto attenendo ai medesimiprofili di censura e al rilevato difetto di motivazione dell’atto impositivo,sono fondati.3.1. Gli avvisi di accertamento sono allegati al ricorso.3.2. Secondo la consolidata e conforme giurisprudenza di questaCorte, in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione dellarendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligodi motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazionedei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fattoindicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventualedifferenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversavalutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nelNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto,la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenzeriscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa delcontribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (cfr.Cass. 10 aprile 2025, n. 9381; Cass. 19 settembre 2024 n.25144; Cass. 4settembre 2023, n. 25682; Cass. 24 febbraio 2021 n. 4955; Cass. 23maggio 2018, n. 12777; Cass. 7 dicembre 2018 n. 31809; Cass. 16giugno 2016, n. 12497). Del tutto particolare e diverso rispetto alleipotesi in cui il nuovo classamento è stato adottato d’ufficiodall’Amministrazione – ad esempio ai sensi dell’art. 1, comma 335, dellalegge 30 dicembre 2004, n. 311 - è, quindi, il caso dell’accertamentooperato all’esito di procedura DOCFA, in cui il contribuente presenta, aisensi dell’art. 1, comma 1, del D.M. 19 aprile 1994, n. 701, dichiarazione“per l’accertamento delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione, dicui all’art. 56 del regolamento per la formazione del nuovo catasto ediliziourbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre1949, n. 1142”, ovvero dichiarazione “di variazione dello stato dei beni, dicui all’art. 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito,con modificazioni, dalla legge (…) agosto 1939, n. 1249, come sostituitodall’art. 2 del decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514”. In tali ipotesi,come innanzi rilevato, l’obbligo di motivazione del relativo avviso èsoddisfatto con l’indicazione dei dati amministrativo – censuari (categoria,classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica eseguitad’ufficio, qualora gli elementi indicati dal contribuente non siano statidisattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra i datiesposti e i dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica dell’immobile. Inquesto caso, i dati enunciati dal contribuente non sono disattesi, ma soloriesaminati e rivalutati dall’Ufficio con riguardo all’attribuzione dellacategoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato; percui è possibile (e, il più delle volte, accade) che la eventuale difformità traNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivida una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento deimedesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), chevengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplinaregolamentare in materia catastale; il che esime, comunque,l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione piùparticolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo allediscrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta delcontribuente (Cass. Sez. Trib., 1° marzo 2025, n. 5451; Cass., 1°febbraio 2022, n. 3017; Cass., 9 febbraio 2021, n. 3104).3.3. La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile alla primaipotesi, giacché i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, masoltanto rivalutati dall'amministrazione finanziaria con riferimentoall'attribuzione della diversa categoria e della differente rendita catastalealla struttura.3.4. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale si è inoltre discostata dallagiurisprudenza costante di legittimità, secondo cui, qualora l'attribuzionedella rendita abbia luogo a seguito di procedura DOCFA, in base ad unastima diretta eseguita dall'amministrazione finanziaria (come accade, perl’appunto, per gli immobili classificati nei gruppi catastali D ed E), talestima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionaledell'avviso di accertamento catastale (esprimendo un giudizio sul valoreeconomico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazioneal quale la presenza e l'adeguatezza della motivazione rilevano ai fini nongià della legittimità, ma dell'attendibilità concreta del cennato giudizio, e,in sede contenziosa, della verifica della bontà delle ragioni oggetto dellapretesa), costituisce un atto conosciuto e, comunque, prontamente efacilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in esserenell'ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, conNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all'avviso diaccertamento catastale non si traduce in un difetto di motivazione (tra letante: Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10novembre 2006, n. 24064; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2010, n. 11804;Cass., Sez. 6^-5, 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., Sez. 5^, 16 aprile 2020,n. 7854; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2023, n. 30303;Cass., Sez. Trib., 12 giugno 2024, n. 16359; Cass., Sez. Trib., 2 agosto2025, n. 22314; Cass., Sez. Trib., 17 aprile 2026, n.10014).3.5. Nel caso di specie, l’accertamento del giudice d’appello non si ècon rettifica, riveniente da procedura “DOCFA”, privo dei criteri a basedella disposta rettifica del classamento proposto, di indicazioni relativeagli immobili assunti in comparazione e ai prontuari di settore consultati,pur a fronte del sufficiente contenuto motivazionale degli atti, alla streguadel consolidato orientamento di questa Corte. Anche l’originarioclassamento del compendio industriale - ferma l’irrilevanza di precedentistime incontestate tra contribuente e ufficio – non impone, in caso disuccessiva rettifica della categoria, di assolvere all’obbligo di motivazionecon argomentazioni più dettagliate e specifiche.4. Con il terzo motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate denunciaviolazione e falsa applicazione dell’art. 2, comma 40 del D. L. 3 ottobre2006 n. 262 e dell’art. 7 della legge 27 luglio 2000 n. 212 in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 5), cod. proc. civ., censurando ilvizio motivazionale rilevato dalla Commissione tributaria regionale, conriferimento all’affermata integrazione della motivazione degli attiimpositivi, mediante le controdeduzioni svolte dall’Ufficio nell’atto dicostituzione in giudizio con particolare riguardo all’indicazione degliimmobili considerati ai fini della stima comparativa. Osserva la ricorrenteche la sentenza sarebbe viziata da un evidente travisamento dei fatti, dalNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026momento che in sede di controdeduzioni nel giudizio d’appello, avevaindicato, solo quale mera difesa e ai fini comparativi, due immobili diproprietà della stessa [OSCURATO:PERSONA], costituenti parte integrante delcomplesso industriale-commerciale citato.La ricorrente deduce inoltre che gli immobili sono parte integrante diun complesso industriale-commerciale, caratterizzato da autonomiafunzionale e reddituale e privo di peculiare destinazione di naturapubblicistica, e quindi non sono censibili nelle categorie catastali delgruppo E, come enunciate dall’art. 2, comma 40, D.L. 3 ottobre 2006, n.262. Correttamente, pertanto, i classamenti proposti, classificati dallasocietà in E9 sono stati rettificati, assegnando agli immobili la diversa epertinente categoria D8.Il motivo è fondato.4.1. I riferimenti di comparazione possono considerarsi qualiulteriori chiarimenti della motivazione alla base della disposta rettifica, daritenere già sufficiente tenuto conto dei principi innanzi richiamati.4.2. Avuto poi riguardo alla questione relativa al classamento piùpertinente alla fattispecie va rilevato quanto segue.Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, in tema diclassamento, ai sensi dell'art. 2, comma 40, del D.L. 3 ottobre 2006, n.262, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2006, n. 286,nelle unità immobiliari censite nelle categorie catastali “E/1”, “E/2”, “E/3”,“E/4”, “E/5”, “E/6” ed “E/9” non possono essere compresi immobili oporzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficioprivato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomiafunzionale e reddituale, e, cioè, alla luce del combinato disposto degli artt.5 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dallalegge 11 agosto 1939, n. 1249, e 40 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142,immobili per sé stessi utili o atti a produrre un reddito proprio, anche seNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026utilizzati per le finalità istituzionali dell'ente titolare (tra le tante: Cass., 7ottobre 2015, n. 20026; Cass., 23 marzo 2018, nn. 7390, 7391 e 7392;Cass., 30 dicembre 2019, nn. 34657, 34658, 34659, 34660, 34661,34662, 34663, 34664 e 34697; Cass., 30 giugno 2020, n. 13070; Cass.,1° luglio 2020, n. 13354; Cass., 9 luglio 2020, n. 14554; Cass., 9 ottobre2020, n. 21806; Cass., 30 ottobre 2020, nn. 24074 e 24075; Cass., 2novembre 2020, n. 24230; Cass., 20 agosto 2021, n. 23272; Cass., 15marzo 2022, n. 8326).4.3.Gli immobili rientranti nel gruppo E) sono indicati in manieraanalitica e specifica, con metodo casistico che non legittima unaestensione a tutti gli immobili di rilevanza pubblica (tanto che anche lacategoria residuale E/9 fa riferimento solo alla «particolarità» delladestinazione dell’unità immobiliare, e non menziona affatto il requisitodell’interesse generale sotteso all’attività svolta; v. Cass., 15 settembre2008, n. 23608 cui adde, ex plurimis, Cass., 13 novembre 2019, n.29373; Cass., 21 febbraio 2019, n. 5070; Cass., 23 maggio 2018, n.12741; Cass., 9 marzo 2017, n. 6067; Cass., 20 gennaio 2017, n. 1442);e, ai sensi del d.l. 3 ottobre 2006, n. 262, art. 2, c. 40, conv. in l. 24novembre 2006, n. 286 (secondo il cui disposto «Nelle unità immobiliaricensite nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 nonpossono essere compresi immobili o porzioni di immobili destinati ad usocommerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualoragli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale.»), sussiste «unavera e propria incompatibilità tra classificazione in categoria E, da un lato,e destinazione dell'immobile ad uso commerciale o industriale» (Cass., 17aprile 2019, n. 10674; Cass., 23 maggio 2018, n. 12741; Cass. 20febbraio 2023, n. 5262). Si è, quindi, rimarcato che le unità immobiliaricatastalmente censibili nella categoria E sono connotate da unacaratterizzazione tipologico-funzionale, costruttiva e dimensionale tale darenderle sostanzialmente incommerciabili ed estranee ad ogni logicaNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026commerciale e produttiva; e che rimane irrilevante la destinazionedell’unità immobiliare ad un fine di pubblico interesse che non esclude losvolgimento di un’attività secondo parametri essenzialmenteimprenditoriali intesi come attitudine alla copertura dei costi e del capitaleinvestito con i ricavi conseguiti attraverso l'applicazione di tariffe (v.: intema di servizio idrico integrato, Cass., 8 febbraio 2022, n. 3921; Cass., 2febbraio 2021, n. 2247; Cass., 4 aprile 2019, n. 9427; v., con riferimentoad aree portuali, Cass., 11 maggio 2022, n. 14931; Cass., 30 dicembre2019, n. 34657; Cass., 17 aprile 2019, n. 10674).4.4. Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di unimmobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituiscel'oggetto, secondo una prospettiva di tipo "reale", riferita allecaratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), checostituiscono il nucleo sostanziale della c.d. "destinazione ordinaria",sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla suadestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2015, n. 8773; Cass., Sez. 5^, 10giugno 2015, n. 12025; Cass., Sez. 5^, 19 dicembre 2019, n. 34002;Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre2020, n. 22166; Cass., Sez. 6^-5, 16 novembre 2020, n. 25992; Cass.,Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n.18842; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868).4.5.Pertanto, ai fini della classificazione di un immobile, occorreguardare alle caratteristiche strutturali dell'immobile stesso e non allacondizione del proprietario ed al concreto uso che questi ne faccia (Cass.,Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166), non rilevando, quindi, né il caratterepubblico o privato della proprietà dell'immobile, né eventuali funzionilatamente sociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita diNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026essere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto comecriterio di classificazione per numerose categorie, ma in terminioggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi lasussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell'immobile,irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arrestiquindi al tipo di attività che in un determinato momento storico vi vienesvolta, che può costituire un criterio complementare ma non alternativo oesclusivo ai fini del classamento (Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2019, n.34002 - analogamente: Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass.,Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n.2249; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868).4.6. Ai sensi dell'art. 8 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, lacategoria D raggruppa immobili aventi destinazione industriale ecommerciale, non suscettibili di destinazione difforme se non a condizionedi radicali trasformazioni, pertanto con capacità reddituale assoggettabilea imposta, ma speciali rispetto a quelle precedenti previste alle categoriedi cui alle lettere anteriori; per l’individuazione della corretta categoria cuiascrivere le unità immobiliari speciali o particolari, la circolare emanatadall’Agenzia del Territorio il 16 maggio 2006, n. 4/T (che è statasuccessivamente confermata dalla circolare emanata dall’Agenzia delTerritorio il 13 aprile 2007, n. 4/T), ha precisato (par. 3) che occorreprocedere a «un corretto esame preliminare delle caratteristiche degliimmobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare l’assenza deirequisiti per l'attribuzione di una delle categorie dei gruppi ordinari e,dall'altro, ad attribuire la categoria speciale o particolare più rispondentealle caratteristiche oggettive dell’immobile (…) .4.7. Dal riportato quadro normativo, invero, risulta evidente che, aifini dell’attribuzione della categoria catastale, il legislatore ha posto qualeelemento decisivo la natura oggettiva del bene, essendo rispetto ad essodel tutto indifferente la qualifica soggettiva del titolare dello stesso che,Numero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026diversamente, laddove assumesse qualsivoglia rilievo, eluderebbe la ratioposta a fondamento della disciplina del catasto, fondata sulla potenzialitàdi produrre reddito dei singoli immobili, che va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di essi venga fatto, ma alla lorodestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(Cass., 22 dicembre 2025, n. 33644; Cass. 2 luglio 2021, n. 18842;Cass., 30 ottobre 2020, n. 24078).4.8.Ne consegue che la circostanza che il servizio dimovimentazione merci, binari ferroviari e scalo merci nel complesso diinfrastrutture intermodale di [OSCURATO:PERSONA], sia svolto da una società partecipata al50% dal Comune non rileva ai fini della classificazione catastale, attesoche la destinazione costituisce il fondamento stesso dell'attribuzione dellacategoria catastale e risulta illegittimo l'inquadramento nella categoria E/9di impianti e immobili della struttura, nel contesto dello svolgimento diun'attività tipicamente caratterizzata da fine di lucro. Peraltro, l’attivitàsvolta dalla contribuente, che ha veste giuridica di società per azioni (art.2325 cod. civ.), quantunque con una rilevante o partecipazione delComune - ha carattere intrinsecamente commerciale (art. 2915 cod. civ.)(Cass. 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., 13 novembre 2019, n. 29381;Cass., 2 luglio 2020, n. 13449; Cass., 5 marzo 2021, n. 6146). Per lestesse ragioni non vale richiamare l’inserimento della struttura nel PianoRegionale Integrato dei Trasporti 98-2010 della [OSCURATO:PERSONA].Infine, nessun significato può assumere una pretesa classificazione“concordata” sin dal primo accatastamento, dovendo l’Ufficio farenecessariamente riferimento alla specifica dichiarazione di variazione daesaminare, secondo i criteri richiamati.4.9.Nel caso di specie, per stessa ammissione della contribuente, sitratta di infrastrutture di collegamento nella rete dei trasporti, con laNumero registro generale 5066/2020Numero sezionale 3751/2026Numero di raccolta generale 20670/2026Data pubblicazione 18/06/2026funzione di trasferire grandi unità di carico dalla strada alla rotaia e diconsentire la sosta temporanea di tali unità in attesa di inoltro e ritiro; learee e gli impianti sono quindi destinati a servizi di movimentazione etrasporto, al traffico di merci ed allo svolgimento di tutte le operazioniconnesse al trasporto quali, ad esempio, le operazioni di carico, scarico,trasbordo movimentazione e deposito, tutte ricollegate all’attivitàprincipale di collegamento, ove si svolge attività industriale secondoparametri economico imprenditoriali (Cass., Sez. 5, 23 maggio 2018 n.12741; Cass., Sez. 5, 24 gennaio 2019 n. 2004, secondo cui è proprio ladestinazione del cespite ad una attività che sia svolta rispettandoparametri economico-imprenditoriali ad essere decisiva in ordine allaclassificazione in questione; Cass. 9 marzo 2020, n. 6555; Cass. 23ottobre 2024, n. 27544).5. Alla stregua delle precedenti argomentazioni, dunque, valutandosila fondatezza dei motivi di ricorso nei termini evidenziati, il ricorso puòtrovare accoglimento, la sentenza impugnata deve essere cassata, conrinvio alla Corte di giustizia tributaria di II grado dell’Emilia-Romagna, indiversa composizione, per l’applicazione dei richiamati principi nellaconcretezza della fattispecie anche ai fini della determinazione dellarendita catastale, nonché per regolare le spese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia allaCorte di Giustizia Tributaria di II grado dell’Emilia-Romagna, in diversacomposizione, cui demanda anche di provvedere in ordine alle spese delpresente giudizio.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 30 aprile 2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 20670/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris