Cassazione n. 36608/2023

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.12092/2020 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA], 10, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] che larappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore, incorporante a seguito di fusione per incorporazione della [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA], 9, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] rappresentata e difes a dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente- nonchè contro [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] PREVENTIVO; -intimati- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di VENEZIA n. 3995/2019depositata il 01/10/2019 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/09/2023 dallaConsigliera [OSCURATO:PERSONA] . Rilevato che: 1.La controversia oggetto del presente giudizio trova origine nella costruzione del complesso immobiliare denominato “[OSCURATO:PERSONA]”, che aveva visto coinvolte [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., quale veditrice-costruttrice, e le imprese appaltatrici dei lavori edilizi, [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. e [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]., riunite in a.t.i. Successivamente anche la società [OSCURATO:SOCIETA]. si impegnavano a subentrare nelle obbligazioni contrattuali Nel 2009, un gruppo di acquirenti delle unità immobiliari del menzionato complesso, tra cui l’odierna attrice [OSCURATO:PERSONA], promuovevano procedimento per a.t.p. che accertava la presenza di gravi vizi dovuti all’esecuzione di lavori. Pertanto, nel 2012, [OSCURATO:PERSONA] conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Venezia, Sezione distaccata di [OSCURATO:PERSONA] di Piave, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. (queste ultime in qualità di fideiussori rispetto alle obbligazioni assunte dalla [OSCURATO:PERSONA] con il contratto preliminare di compravendita), chiedendo la condanna in solido delle convenute all’esecuzione dei lavori di ripristino dell’immobile di sua proprietà (ovvero, alternativamente, al rimborso delle spese per l’esecuzione di detti lavori), nonché al risarcimento dei danni. Costituitesi le convenute, il contraddittorio veniva successivamente esteso alle imprese appaltatrici riunite in A.T.I., [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. e [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] quel che qui ancora rileva, il Tribunale di Venezia, con la sentenza n. 3327/2015, respingeva la domanda formulata dalla Guerra nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e accertava, invece, la responsabilità ex art. 1669 c.c. di [OSCURATO:PERSONA] e dell’A.T.I. GLF-Mazzi, con conseguente condanna delle stesse al pagamento a favore dell’attrice dei costi del ripristino e al ristoro dei danni per mancato godimento dell’immobile, per le spese condominiali sostenute inutilmente nel periodo 2008-2013, nonché per riduzione del valore del bene. 2. La Corte d’appello di Venezia, con la sentenza n. 3995/2019, depositata il 1° ottobre 2019, pur confermando la decisione di primo grado in relazione all’accertamento delle responsabilità nei confronti dell’attrice, riformava la sentenza impugnata per la liquidazione dei danni operata dal Tribunale, riconoscendo come dovute le sole somme liquidate a titolo di spese per il ripristino. In particolare, i giudici dell’appello ritenevano che la Guerra non avesse adeguatamente provato l’effettiva indisponibilità del bene, considerato che anche il Tribunale parlava solo di minore godibilità dello stesso, rilevando che l’immobile non presentava caratteristiche di rovina tali da non potersene tentare la locazione e che il conduttore al quale l’immobile era stato locato lo aveva successivamente restituito senza però chiedere la restituzione di quanto pagato. La Corte territoriale, inoltre, riteneva priva di significatività, perché risalente a molti anni prima, la transazione del 2007 con cui [OSCURATO:PERSONA] aveva riconosciuto alla Guerra un importo a titolo dei ristori subiti. 3.Avverso tale sentenza propone ricorso per cassazione, sulla base di due motivi, [OSCURATO:PERSONA]. Ha depositato memoria. Resiste con controricorso, illustrato da memoria, [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., nella qualità di incorporante di [OSCURATO:PERSONA] S.r.l.. Le intimate, [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. in concordato preventivo e [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione, non hanno svolto difese. [OSCURATO:PERSONA] si è riservato il deposito nei successivi sessanta giorni. Considerato che: 4.1. Con il primo motivo di ricorso, la ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360, n. 5 c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto della discussione tra le parti, costituito “dalla provata non utilizzabilità dell’unità immobiliare, come confermata dalla c.t.u. dell’ing. [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA] e dalla riconsegna dell’immobile da parte del conduttore”. In particolare, denunciano che nel corso del processo sarebbe stato accertato che l’immobile compravenduto era affetto da vizi tali da renderlo non idoneo all’uso a cui era destinato. La gravità e la rilevanza dei vizi suddetti e il loro conseguente effetto preclusivo alla possibilità di godere del bene sarebbe stata dimostrata dalla circostanza, allegata sin dall’atto di citazione, secondo cui nel 2007, due anni dopo il rogito, [OSCURATO:PERSONA], pur avendo asserito di aver provveduto alla sistemazione dei vizi, riconobbe in via transattiva una somma a titolo di disagi subiti dalla Guerra per l’indisponibilità dell’appartamento. A sostegno del pregiudizio subito a causa dell’effettiva indisponibilità dell’immobile avrebbe deposto anche la riconsegna del bene da parte del locatore dell’appartamento nel giugno 2013, dopo soli dieci giorni di godimento, motivata dal disagio dovuto dalle numerose infiltrazioni d’acqua presenti che lo avrebbero reso ‘non abitabile’. La permanenza di tali vizi e la perdurante impossibilità di godere dell’appartamento sarebbe stata confermata nel corso di un successivo sopralluogo effettuata da tecnici nel febbraio 2014. La Corte non avrebbe tenuto conto e valorizzato tali circostanze e, in particolare, il recesso del conduttore produttivo del danno per mancato incasso del canone locatizio e per impossibilità di utilizzo dell’immobile anche da parte della proprietaria. 4.2. Con il secondo motivo, la Guerra denuncia, ai sensi dell’art. 360, n. 3, c.p.c. la “erronea applicazione delle norme di cui agli artt. 2727 e 2729 c.c. in relazione alla prova per presunzioni, con conseguente inammissibile inversione dell’onere stesso e quindi con ricaduta sulla pronuncia in punto di negato riconoscimento e quantificazione del danno per impossibilità di utilizzo dell’immobile e corresponsione delle spese condominiali ad esso relative”. La Corte d’appello avrebbe disatteso la valutazione, secondo il paradigma normativo che regola l’acquisizione della prova per presunzioni, delle emergenze fattuali allegate dalla Guerra ai fini della dimostrazione della effettiva indisponibilità del bene. Così facendo, la Corte d’appello avrebbe illegittimamente gravato la proprietaria dell’onere di provare documentalmente l’effettiva indisponibilità del bene. 5. I motivi possono essere esaminati congiuntamente e sono entrambi inammissibili, poiché con essi viene sollecitato al giudice di legittimità un nuovo esame delle risultanze istruttorie già valutate dalla Corte d’appello. Contrariamente a quanto sostiene la ricorrente, infatti, i giudici di secondo grado hanno preso in considerazione le circostanze dedotte in giudizio dalla Guerra quali elementi indiziari della impossibilità di godere dell’immobile, ma, con motivazione di merito insindacabile in questa sede, in quanto priva di vizi logico- giuridici, ne hanno escluso la significatività ai fini del raggiungimento della prova presuntiva. In particolare, per quanto riguarda il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, la Corte d’appello ha correttamente evidenziato che lo stesso conduttore non aveva chiesto la restituzione di quanto pagato per la locazione, come sarebbe stato logico se l’immobile fosse stato oggettivamente inservibile. Sul punto, appare indimostrata e comunque contraria alla comune esperienza l’affermazione della ricorrente secondo cui la somma pagata dal conduttore era riferibile ai soli dieci giorni per cui questi aveva avuto la disponibilità del bene (cfr. pag. 12 sentenza impugnata). Anche la censura relativa alla pretesa omissione di un fatto decisivo è mal posta, poiché, contrariamente a quanto affermato dalla parte ricorrente, quel fatto risulta esaminato – in disparte la considerazione per la quale nulla è detto in ordine alla sua effettiva decisività. Pertanto, in conclusione, non sussistono i vizi denunciati nei motivi di ricorso. 6. Il ricorso va pertanto rigettato. Le spese del giudizio di legittimità possono essere compensate tra le parti in considerazione dell’alterno esito dei giudizi di merito. P.Q.M. la Corte rigetta il ricorso. Spese compensate. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, p