Cassazione n. 04781/2026

6 ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 9583/2017 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente- contro AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa ope legisdall’Avvocatura Generale dello Stato; -controricorrente- avverso la SENTENZA della [OSCURATO:PERSONA] n. 1769/2016 depositata il 14 ottobre 2016; udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 21 gennaio 2026 dal [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] di Arezzo dell’Agenzia delle Entrate emetteva nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] un avviso di accertamento con il quale recuperava a tassazione ai fini dell’IRPEF la plusvalenza da lui asseritamente realizzata nell’anno 2005 a sèguito della vendita della quota di sua pertinenza di un villino sito in Roma alla via [OSCURATO:PERSONA] n. 232, con annessi fabbricati e circostante terreno, irrogando, inoltre, le sanzioni amministrative pecuniarie previste dalla legge. L’Ufficio fondava la ripresa fiscale sulla qualificazione della vendita come cessione a titolo oneroso di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. 2. [OSCURATO:PERSONA] impugnava l’atto impositivo dinanzi alla [OSCURATO:PERSONA] (CTP) di Arezzo, la quale accoglieva parzialmente il suo ricorso, riducendo per un terzo del valore accertato dall’Ufficio la plusvalenza tassabile e, in misura proporzionale, le sanzioni irrogate al contribuente. 3. Successivamente la [OSCURATO:PERSONA] (CTR) della Toscana, con sentenza n. 1769/2016 del 14 ottobre 2016, respingeva l’appello principale del contribuente e accoglieva, invece, quello incidentale dell’[OSCURATO:PERSONA]; per l’effetto, in riforma della decisione di primo grado, rigettava l’originario ricorso della parte privata, confermando la piena legittimità dell’avviso di accertamento. Ritenevano i giudici di secondo grado che nella concreta fattispecie dovesse trovare applicazione l’art. 67, comma 1, lett. b), del t.u.i.r., essendosi in presenza della cessione a titolo oneroso di un «[...] villino [...] da demolire per ricostruire» e di « [...] un terreno [...] destinato, secondo il nuovo [P.R.G.], all’interno di un programma integrato a tessuto prevalentemente per attività». 4. Contro questa sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi. 5. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso. 6. La causa è stata avviata alla trattazione in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c.. Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo di ricorso, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.c., è contestata la violazione dell’art. 112 c.p.c.. 1.1 Si rimprovera alla CTR di aver omesso di pronunciare sulla questione attinente al mancato rispetto da parte dell’Ufficio del termine dilatorio stabilito dall’art. 12, comma 7, della legge n. 212 del 2000. 2. Con il secondo motivo, proposto a norma dell’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.c. è lamentata la violazione dell’art. 132, quinto (recte: secondo) comma, c.p.c.. 2.1 Si sostiene che la gravata sentenza risulterebbe affetta da nullità per assoluta carenza di motivazione. 3. Con il terzo mezzo, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., sono prospettate la violazione e la falsa applicazione dell’art. 82, comma 1, corrispondente all’attuale art. 68, comma 1, del d.P.R. n. 917 del 1986. 3.1 Si imputa alla Commissione regionale di non aver considerato che la fattispecie di causa riguardava la vendita di un terreno già edificato, sicchè non sussistevano i presupposti per l’applicabilità della disposizione recata dall’art. 67, comma 1, lett. b), del t.u.i.r., in base alla quale sono soggette a tassazione soltanto le plusvalenze realizzate a sèguito di trasferimento a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. 4. Con il quarto motivo, ricondotto al paradigma dell’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c., è denunciato l’omesso esame circa un fatto decisivo e controverso. 4.1 Il collegio di secondo grado non avrebbe tenuto conto della circostanza che, ai fini dell’applicabilità della norma di cui all’art. 68, comma 1, del t.u.i.r., «ciò che rileva [...] è la destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata, in sede di pianificazione urbanistica e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento, su area già edificata, operato da cedente o cessionario». 5. In ossequio al criterio della ragione più liquida va esaminato con priorità il terzo motivo, il quale appare fondato e assorbente le ulteriori censure mosse dal ricorrente. 5.1 Come questa Corte ha già più volte avuto modo di precisare in sede di interpretazione della norma di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), del t.u.i.r., ai fini della tassazione separata, quali ”redditi diversi“, delle plusvalenze realizzate a sèguito di cessioni a titolo oneroso di terreni dichiarati edificabili in àmbito di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra ”edificato“ e ”non edificato“ non ammette un tertium genus , con la conseguenza che l’alienazione di un edificio, anche ove le parti ne abbiano pattuito la demolizione e la successiva ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’[OSCURATO:PERSONA] come cessione del sottostante terreno edificabile, neppure se il fabbricato non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio superare il diverso regime fiscale tassativamente previsto dal legislatore per la cessione degli edifici e per quella dei terreni (cfr. Cass. n. 5088/2019). 5.2 È stato, inoltre, evidenziato che la citata disposizione non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto non già un terreno ”suscettibile di utilizzazione edificatoria“, bensì un terreno sul quale insorge un fabbricato, e quindi già edificato: ciò in quanto l’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in quella di un terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni tratte da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, la cui realizzazione è futura (rispetto all’atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla volontà di un soggetto (l’acquirente) diverso da quello interessato dall’imposizione fiscale (cfr. Cass. n. 10393/2019, Cass. n. 23077/2020, Cass. n. 39133/2021, Cass. n. 25341/2024). 5.3 Il discorso vale anche nel caso in cui l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e la ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la ratio ispiratrice della norma in commento è quella di assoggettare a tassazione la plusvalenza scaturente non da un’attività produttiva del proprietario o possessore, ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (cfr. Cass. n. 15629/2014, Cass. n. 1674/2018, Cass. n. 10393/2019). Non è, pertanto, possibile porre a carico del venditore del fabbricato sorto su terreno (già) edificabile un’asserita plusvalenza commisurata anche solo alla residua capacità edificatoria del suolo (cd. volumetria, cubatura o superficie coperta rimanente). Né si deve pensare che in questo modo egli si sottragga ai propri obblighi fiscali, atteso che nel prezzo di cessione dell’edificio, come nella rendita catastale, è computata anche la capacità edificatoria inespressa (cfr. Cass. n. 929/2024, Cass. n. 8531/2025). Del resto, diversamente opinando, sarebbero da considerare produttive di plusvalenza imponibile tutte le alienazioni a titolo oneroso di edifici che non abbiano sviluppato integralmente la potenzialità edificatoria del lotto sul quale insistono, poiché questi potrebbero sempre essere abbattuti e ricostruiti o semplicemente ampliati, a prescindere dall’intenzione delle parti (cfr. Cass. n. 5088/2019, Cass. n. 3006/2021, Cass. n. 929/2024). 5.4 Al riferito indirizzo ermeneutico si è uniformata la stessa Agenzia delle Entrate con i suoi più recenti documenti di prassi, e in particolare con la circolare n. 23/E del 29 luglio 2020, avente ad oggetto il trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati cd. ”da demolire“. 5.5 Ad esso non si è, invece, attenuta la CTR toscana, la quale, avendo accertato in fatto che nell’anno 2005 [OSCURATO:PERSONA] vendette la quota di sua pertinenza di un villino «[...] da demolire per ricostruire» e del circostante terreno « [...] destinato, secondo il nuovo [P.R.G.] , all’interno di un programma integrato a tessuto prevalentemente per attività», ha erroneamente sussunto la fattispecie concreta, così ricostruita, nell’astratta previsione di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), del t.u.i.r., sul non corretto presupposto giuridico che l’operazione negoziale andasse qualificata, agli effetti della citata norma, come cessione a titolo oneroso di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. 6. Per le ragioni illustrate, sussistendo il dedotto error in iudicando, va disposta la cassazione della sentenza gravata. 6.1 Poiché non risultano necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi degli artt. 384, secondo comma, seconda parte, c.p.c. e 62, comma 2, del d.lgs. n. 546 del 1992, con pronuncia di accoglimento dell’originario ricorso del contribuente e conseguente annullamento dell’atto impositivo impugnato. 7. Le spese del doppio grado di merito, da regolare ex novoper effetto della disposta cassazione della sentenza d’appello, vanno interamente compensate fra le parti, essendosi formato e consolidato solo in pendenza del giudizio di legittimità l’indirizzo nomofilattico che ha condotto all’accoglimento dell’impugnazione. 7.1 Quelle relative alla presente fase processuale seguono, invece, la soccombenza e si liquidano come in dispositivo. P.Q.M La Corte accoglie il ricorso, cassa la gravata sentenza e, decidendo la causa nel merito, annulla l’impugnato avviso di accertamento; compensa interamente fra le parti le spese del doppio grado di merito e condanna l’Agenzia delle Entrate, in persona del Direttore pro tempore, a rifondere al ricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate in complessivi 7.800 euro, di cui 200 per esborsi, oltre al rimborso forfettario nella misu