Cassazione n. 17129/2026

ntroTERENZI GIANCARLO e [OSCURATO:PERSONA]-intimati-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 4388/2023depositata il 29/05/2023.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con sentenza n. 3962/2018 il Tribunale Civile di Roma, in accoglimentodella domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] – con laquale deducevano di aver acquistato da [OSCURATO:PERSONA], con atto arogito del [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA], un terreno edificabile, sito inMentana, loc. Monte delle Cellette, in NCT al F. 10, partt. 829 e 830, per ilprezzo di € 120.000,00, ma che la particella 830 in realtà risultavaNumero registro generale 18170/2023Numero sezionale 1770/2026Numero di raccolta generale 17129/2026Data pubblicazione 31/05/2026precedentemente trasferita dalla Evangelista al Comune di Mentana, conl’inadempimento contrattuale sia della Evangelista che del notaio, conconseguente condanna al risarcimento dei danni patiti quantificati in €37.881,25, oltre la restituzione di € 21.798,16, pari al prezzo dellaparticella 830 ed al rimborso di € 1.530,91 per gli oneri versati alConsorzio CAI per la part. 830 – nella contumacia del notaio CarmineAndretta, ha accertato l’inadempimento contrattuale di [OSCURATO:PERSONA] dell’Andretta e li ha condannati in solido a risarcire i danni subiti a causadi tali inadempimenti, determinandoli in € 35.777,43, oltre accessori.2. Con sentenza n. 4388/2023 pubblicata il 16/06/2023 la Corte d’appellodi Roma ha rigettato l’appello proposto dall’Andretta condannandolo allarefusione delle spese.3. Avverso tale pronuncia l’Andretta propone ricorso, notificato ai soliTerenzi e [OSCURATO:PERSONA] il 15 settembre 2023, affidato a due motivi.4. Sono rimasti intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso il ricorrente deduce, ex art. 360, primocomma, n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115 e116 c.p.c.; degli artt. 2697 c.c., 324 c.p.c. e 1362 c.c.. Lamenta che lasentenza impugnata avrebbe operato un’illegittima inversione dell’oneredella prova, nella parte in cui ha, nel contempo, gravato il Notaio del“corretto adempimento dell’incarico” ed omesso di accertare il fondamentoe presupposto unico, ex art. 2697 c.c., dell’accoglimento della domanda dirisarcimento, spiegata dai sig.ri [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e consistente nel“risultato voluto” il cui relativo onere probatorio era ad esclusivo carico diquesti ultimi. Deduce il ricorrente che il giudice di merito avrebbe fondatola sua decisione di accoglimento della domanda di risarcimento del danno(da mancato guadagno per impedimento alla piena edificabilità del bene),Numero registro generale 18170/2023Numero sezionale 1770/2026Numero di raccolta generale 17129/2026Data pubblicazione 31/05/2026sul presupposto che il rogito non avrebbe consentito “il conseguimento delrisultato voluto” dai [OSCURATO:PERSONA]-[OSCURATO:PERSONA], dando così per scontato che dettorisultato fosse quello della edificabilità sulle due particelle 829 e 830compravendute, nonostante la volontà di edificare sull’intero immobilecompravenduto non emergesse dal rogito né fosse stata dedotta incitazione, ovvero fosse emersa in corso di causa. In difetto di dettoaccertamento, la decisione sul risarcimento del danno risultava illogica edillegittima in quanto, in spregio degli artt. 2697 e 1362 c.c. e ss., maanche degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c.. L’assenza di una espressa volontànegoziale tesa all’edificazione sull’intero bene compravenduto avrebbeimplicato che la pretesa omissione accertativa del Notaio non potesseessere fonte di un “danno” da limitata edificabilità mancando, nelnecessario nesso eziologico, l’interesse danneggiato.2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce nuovamente, ex art. 360,primo comma, n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 112,115, 116 e 324 c.p.c., art. 2697 c.c., nella parte in cui, sul presuppostoche il notaio rogante fosse onerato dell’obbligo di eseguire le visurecatastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene datrasferire e verificarne la libertà, ha respinto il motivo di gravame in cuil’appellante aveva eccepito la conoscenza della potenziale limitata “libertà”del bene compravenduto. Lamenta che la motivazione offerta dal giudicedi merito risulterebbe illogica in quanto, in spregio dell’art. 112 c.p.c. einconferente rispetto al motivo di appello. Ed invero, l’istante avevaeccepito che dal tenore del rogito era emerso che il sig. [OSCURATO:PERSONA] fosse aconoscenza del piano di lottizzazione e, pertanto, del fatto che la particella830 (così come la 829) sarebbe stata ceduta al comune di Mentana. Afronte dell’eccezione in parola, il Giudice di appello avrebbesemplicemente richiamato, per relationem, gli obblighi di “accertamentonotarile” già menzionati dal Tribunale. La decisione sarebbe duplicementecensurabile. In primo luogo, per violazione dell’art. 112 c.p.c. ed inNumero registro generale 18170/2023Numero sezionale 1770/2026Numero di raccolta generale 17129/2026Data pubblicazione 31/05/2026secondo luogo per omessa valutazione di più di una circostanzadeterminante. Emergerebbe, per tabulas, infatti, che nel rogito incontestazione (Rep. 19932) era stata fatta espressa menzione: sia dellaconsegna da parte della parte venditrice, al Notaio rogante, di uncertificato di destinazione urbanistica “del terreno venduto”; siadell’esistenza di una convenzione per il piano di lottizzazioneconvenzionata rep. 38922. Alla luce di ciò risulterebbe, pertanto,palesemente illegittima, in quanto in spregio delle dichiarazioni confessorieemergenti dal rogito ex artt. 2733 c.c. e 1362 c.c., la sentenza oggigravata nella parte in cui ha ritenuto che fosse onere del Notaio di metterea conoscenza gli originari attori della non completa “libertà” ed edificabilitàdel bene. Ed invero, considerato che nell’atto notarile emerge che gli attorierano a conoscenza del fatto che le due particelle (829 e 830) ricadevanoin “aree soggette a viabilità stradale ex art. 26 NTA”, dovrebbe ancheritenersi confermata la circostanza determinante che essi erano anche aconoscenza della limitata edificabilità del bene. Lamenta, altresì, l’omessavalutazione della circostanza determinante in ordine al pagamento dellaquasi totalità prezzo anteriormente al rogito. Censurabile, invece, percontrasto con l’art. 2700 c.c., sarebbe il fatto che detta ammissione noncostituirebbe prova seppure non confutata con querela di falso. Orbene ilGiudice di merito non solo avrebbe omesso di valutare la circostanzadeterminante per cui i compratori erano edotti, attraverso la consegna edil richiamo alla documentazione de qua, dell’esistenza di un limite allalibertà ed edificabilità del bene compravenduto, con conseguente esonerodel notaio da altro tipo di accertamento sulla specifica questione, ma,soprattutto, il giudice di merito avrebbe omesso di valutare la circostanzade qua al fine di individuare l’effettiva volontà negoziale dei compratori.3. Occorre, in via preliminare, rilevare che il ricorso risulta proposto – enotificato – nei soli confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Non è, tuttavia,necessario disporre l'integrazione del contraddittorio, ai sensi dell'art. 331Numero registro generale 18170/2023Numero sezionale 1770/2026Numero di raccolta generale 17129/2026Data pubblicazione 31/05/2026c.p.c., nei confronti della Evangelista, condebitrice solidale, posto che nonsi determina una situazione di litisconsorzio necessario, neppure in fase diimpugnazione, in quanto, vertendosi in un'ipotesi di obbligazione solidale,dal lato passivo, i rapporti giuridici restano distinti, anche se fra loroconnessi, rimanendo perciò sempre possibile la scissione del rapportoprocessuale.4. Sempre in via preliminare, va rilevato che risultano depositati dueidentici ricorsi in data 20 settembre 2023, entrambi recanti l’indicazionedell’Andretta quale ricorrente rappresentato e difeso dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Greco, ma solo il secondo risulta ritualmente depositato e firmatodigitalmente dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] e corredato sia da procura analogicafirmata digitalmente dal medesimo avv. [OSCURATO:PERSONA] che da attestazione diconformità redatta e sottoscritta digitalmente dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA].5. Ciò premesso, il ricorso è inammissibile in quanto del tutto carentedella chiara esposizione dei fatti di causa.5.1. Va evidenziato che il disposto dell'art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c. –secondo cui il ricorso per cassazione deve contenere, a pena diinammissibilità, l'esposizione sommaria dei fatti di causa – non rispondead un'esigenza di mero formalismo, bensì a consentire a questa Corte diconoscere dall'atto, senza attingerli aliunde, gli elementi indispensabili peruna precisa cognizione dell’origine e dell’oggetto della controversia, dellosvolgimento del processo e delle posizioni in esso assunte dalle parti. Persoddisfare tale requisito occorre, dunque, che il ricorso per cassazionecontenga, in modo chiaro e sintetico, l’indicazione delle reciproche pretesedelle parti, con i presupposti di fatto e le ragioni di diritto che le hannogiustificate, delle eccezioni, delle difese e delle deduzioni di ciascuna partein relazione alla posizione avversaria, dello svolgersi della vicendaprocessuale nelle sue articolazioni e, dunque, delle argomentazioniessenziali, in fatto e in diritto, su cui si è fondata la sentenza di primoNumero registro generale 18170/2023Numero sezionale 1770/2026Numero di raccolta generale 17129/2026Data pubblicazione 31/05/2026grado, delle difese svolte dalle parti in appello e, infine, del tenore dellasentenza impugnata, in relazione quantomeno alle argomentazioniessenziali su cui essa si fonda e su cui si chiede alla Corte di cassazione,nei limiti del giudizio di legittimità, una valutazione giuridica diversa daquella asseritamente erronea, compiuta dal giudice del merito (Cass. n.28508 del 2025; Cass. n. 1564 del 2011; Cass. n. 7825 del 2006), inmodo da consentire al giudice di legittimità di avere la completacognizione della controversia e del suo oggetto senza dover ricorrere adaltre fonti e atti del processo, dovendosi escludere, peraltro, che i motivi,essendo deputati ad esporre gli argomenti difensivi possano ritenersifunzionalmente idonei ad una precisa enucleazione dei fatti di causa(Cass. n. 24432 del 2020).5.2. Nel ricorso in analisi, il ricorrente si limita a riportare le conclusionisvolte in primo grado dagli originari attori, senza alcun riferimento alleallegazioni in fatto ed in diritto poste a sostegno delle domande proposte econ una generica indicazione circa il fondamento della domanda svolta neiconfronti del ricorrente notaio. Non vi è alcun riferimento fattuale chepossa costituire illustrazione dei motivi di ricorso e difetta totalmente ladescrizione del dipanarsi della vicenda processuale nei due gradi digiudizio, il tutto in palese violazione del principio di necessaria specificità.6. Questa lacuna, di per sé dirimente, si associa poi all’inammissibilitàanche dei singoli motivi in cui è articolato il ricorso, data dalla suasollecitazione, per la maggior parte, ad una riconsiderazione nellapresente sede di legittimità di aspetti prettamente fattuali e probatoridella vicenda, già ampiamenti esaminati – per giunta con esiti conformi –dai giudici di merito.6.1. I motivi, infine, sono inammissibili per difetto di specificità anche aisensi dell’art. 366, comma 1, nn. 4 e 6, c.p.c.. Manca, infatti, unaspecifica diretta attività dimostrativa della violazione delle norme cui si faNumero registro generale 18170/2023Numero sezionale 1770/2026Numero di raccolta generale 17129/2026Data pubblicazione 31/05/2026riferimento, ma la si postula come conseguenza di una erroneavalutazione delle risultanze di causa, sicché la censura è esterna all'esattainterpretazione della norma di legge e inerisce alla tipica valutazione delgiudice di merito, insindacabile, in sede di legittimità, se non nei ristrettilimiti in cui è ancora consentito il sindacato sulla motivazione.6.2. I motivi violano, altresì, il disposto dell’art. 366, comma 1, n. 6,c.p.c., mancando un chiaro ed adeguato richiamo agli atti e documenti sucui le censure si fondano. Ove, infatti, con il primo motivo si censura laliquidazione del danno patito da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] operata dal giudice diprimo grado sulla base di una C.T.U., per ritenere assolto l'onere ex art.366, comma 1, n. 6, c.p.c., sarebbe stato necessario riportare il contenutodelle valutazioni del consulente, e non solo limitatissimi stralci, ed il tenoredella motivazione del primo giudice che ne avrebbe condiviso leargomentazioni in punto di minor valore dell’immobile acquistato, anchealla luce del rilievo che nella sentenza impugnata non vi è alcunriferimento alla consulenza.7. Al riguardo, va ulteriormente precisato, quanto alla censura diviolazione dell’art. 112 c.p.c., che, al di là della confusa intestazione, nellaparte in cui sembra denunciare un error in procedendo (da valorizzarsinell’esercizio del potere/dovere di autonoma qualificazione della censuraessenzialmente sub specie di omessa pronuncia su motivo di gravame, inconseguenza della errata lettura del suo effettivo contenuto censorio, talededuzione, pur legittimando il giudice di legittimità all'esame degli atti delgiudizio, presuppone, comunque, che la censura sia stata formulata nelrispetto delle norme di contenuto-forma del ricorso. Ciò detto, è superfluorammentare che l’impugnazione in sede di legittimità è retta dal «principiodi autonomia del ricorso per cassazione» (Cass., Sez. Un., 22 maggio2014, n. 11308, concernente appunto l’esposizione sommaria dei fatti dicausa), il che si ricollega al ribadito principio secondo cui ove si denunci laNumero registro generale 18170/2023Numero sezionale 1770/2026Numero di raccolta generale 17129/2026Data pubblicazione 31/05/2026mancata pronuncia su motivi d’appello, è necessario riportarli in ricorso(Cass. n. 17049/2015; Cass. n. 21083/2014; Cass. n. 14561/2012). Inproposito, nella prospettiva di una lettura elastica di detto principio, oggirecepita, in conformità all’evoluzione della giurisprudenza di questa Corte,dal nuovo testo dell’articolo 366, comma 1, n. 6, c.p.c., come novellatodal d. lgs. n. 149 del 2022, può ritenersi che la trascrizione del motivo nonsia indispensabile, ma, intuitivamente, a condizione che il suo contenutosia sufficientemente determinato in modo da essere reso comprensibilealla Corte, e che, comunque, sia fornita un’indicazione circostanziata chene consenta l’individuazione nell’ambito dell’atto d’appello.7.1. Nel caso di specie tutto ciò, come si diceva, difetta totalmente, inviolazione sia dell’onere di esposizione sommaria dei fatti di causa, sia diquello di specificità, il quale, impone che il ricorso contenga tutti glielementi necessari a porre il giudice di legittimità in grado di avere lacompleta cognizione della controversia e del suo oggetto, senza lanecessità, in linea di principio, di accedere ad altre fonti ed atti delprocesso, ivi compresa la sentenza stessa (Cass., n. 31082 del28/12/2017). Nel caso di specie, il ricorrente omette del tutto ditrascrivere o riprodurre anche nei passaggi essenziali il motivo di appellononché di localizzare in sede di legittimità l’atto in cui detto motivo eraasseritamente contenuto.8. Il ricorso, in conclusione, è inammissibile.Nulla per le spese, essendo rimasti intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].9. Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte del ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater,d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17,legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ovedovuto, a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13Numero registro generale 18170/2023Numero sezionale 1770/2026Numero di raccolta generale 17129/2026Data pubblicazione 31/05/2026 P.Q.MLa Corte dichiara inammissibile il ricorso.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, la Cortedà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte delricorrente, se dovuto, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato,pari a quello dovuto per il ricorso.Così deciso in Roma, all’esito dell’adunanza camerale della Sezione TerzaCivile della Corte di Cassazione, svoltasi il 14 maggio 2026IL PRESIDENTEAugusto Tatangelo