Cassazione n. 16998/2026

’avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] di via Varsavia n.10 A in Rende, in personadell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocatiAngelo Villi', [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Catanzaro n. 1132/2020depositata il 31/07/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 6367/2021Numero sezionale 337/2026Numero di raccolta generale 16998/2026Data pubblicazione 30/05/2026Anna [OSCURATO:PERSONA], quale cessionaria del credito di [OSCURATO:SOCIETA]. neiconfronti del [OSCURATO:PERSONA] di Rende, aveva chiesto e ottenuto dalTribunale di Cosenza un decreto ingiuntivo a carico del Condominio perl’importo di € 74.200,39, oltre accessori e spese; a fondamento dellapretesa azionata l’ingiungente aveva rilevato che il credito era relativo alsaldo di lavori svolti per il Condominio e che il debito era statoriconosciuto dall’amministrato pro tempore con scrittura del 5.3.2009.Proposta opposizione dall’ingiunto, che contestava di aver mai autorizzatolavori ulteriori rispetto a quelli oggetto del contratto di appalto del31.1.2005, già interamente pagati, e di aver mai autorizzato ricognizionidi debito, all’esito del giudizio di primo grado il Tribunale di Cosenza avevaconfermato il decreto opposto.[OSCURATO:PERSONA] aveva impugnato la sentenza del Tribunale diCosenza davanti alla Corte d’Appello di Catanzaro che, in accoglimento delgravame, aveva revocato il decreto ingiuntivo e respinto la domanda dipagamento di [OSCURATO:PERSONA] in base alle seguenti argomentazioni:-a fronte delle contestazioni del Condominio, l’onere di provarel’esistenza di una specifica delibera autorizzativa per i lavori aggiuntivi,rispetto a quelli autorizzati il 27.10.2004 e oggetto del contratto di appaltodel 31.1.2005, è a carico della parte creditrice, trattandosi di elementocostitutivo della pretesa azionata; la delibera assembleare comprovainfatti la volontà del Condominio ed è atto di autorizzazione a contrarrecon la ditta appaltatrice, quale atto di straordinaria amministrazione,necessario ex art.1135 c.c.; ne consegue che la prova dell’esistenza delladelibera autorizzativa del 6.12.2005, richiamata nella scrittura del5.3.2009 a giustificazione dei lavori aggiuntivi, avrebbe dovuto esserefornita da [OSCURATO:PERSONA];-la scrittura del [OSCURATO:DATA_NASCITA] ha natura ricognitiva del residuo debito delCondominio, in relazione ad opere che si deducono comprensive di quellegià oggetto del contratto di appalto e di non meglio specificati lavoriNumero registro generale 6367/2021Numero sezionale 337/2026Numero di raccolta generale 16998/2026Data pubblicazione 30/05/2026aggiuntivi che in essa si assumono autorizzati il 6.12.2005; si tratta quindidi scrittura che richiede un atto di volizione dell’assemblea condominiale;-premesso che l’attività dell’amministratore rientra nell’ambito delmandato e vincola i condomini nei limiti delle attribuzioni riconosciutegli,senza necessità di procure o autorizzazioni ulteriori, per gli atti distraordinaria amministrazione è prevista come necessaria una deliberaassentiva del Condominio, salvo i presupposti della necessità e urgenzache giustificano una autorizzazione successiva;-ne consegue che in caso di opere di ordinaria amministrazionel’amministratore non può disporre autonomamente, né effettuare unaricognizione di debito senza autorizzazione dell’assemblea, essendo privodel potere di disporre direttamente in relazione a detto tipo di interventi;-quindi, dato che non c’è prova dell’esistenza e del contenuto delladelibera del 6.12.2005, richiamata nella scrittura del 5.3.2009,quest’ultima non è vincolante per il Condominio, indipendentemente dalfatto che non sia stata disconosciuta;-ai fini della valorizzazione del disposto dell’art.1460 c.c. si osservache l’allegazione dei vizi da parte dell’opponente appellante è generica,salvo che per le sole pareti vetrate degli appartamenti duplex che, dopoqualche mese dall’ultimazione dei lavori presentavano problemi diinfiltrazioni d’acqua; anche la diffida dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] (all.8) allegata alfascicolo dell’appellante del tutto genericamente fa riferimento “anumerosi vizi manifestatisi …” la “natura delle difformità riscontrate …” e,quindi, si profila del tutto inidonea alla individuazione dei vizi lamentatirispetto ai quali neppure è stata quantificata la pretesa risarcitoria.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, affidato aquattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso.La sola ricorrente ha depositato memoria illustrativa in termini rispettoalla data dell’adunanza fissata per la camera di consiglio.Numero registro generale 6367/2021Numero sezionale 337/2026Numero di raccolta generale 16998/2026Data pubblicazione 30/05/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione e falsa applicazione degli art.1988 c.c. in relazione alleregole ermeneutiche contrattuali di cui agli art.1362, 1363, 1364, 1366c.c. , rilevante ex art.360 n.3 c.p.c.Rileva la ricorrente che la Corte d’Appello, valorizzando l’assenza diautorizzazione da parte dell’assemblea condominiale all’amministratore,avrebbe violato il disposto dell’art.1988 c.c. in relazione al reale contenutodella scrittura del 5.3.2009. La manifestazione di volontàdell’amministratore, espressa nella memoria, si sarebbe fondata su duediverse giustificazioni, costituite dal contratto di appalto del 31.1.2005 edalla delibera assembleare del 6.12.2005, che erano la premessa dellascrittura, non il suo contenuto: la parte negoziale della scrittura del5.3.2009 era consistita nel riconoscimento del debito residuo sorto dallefonti richiamate, e nella possibilità di pagare l’importo riconosciuto dovutoratealmente, con facoltà di versare il residuo finale di € 8.275,40 soloall’esito della definitiva sistemazione dei finestroni del vano scala; essariguardava quindi solo la ricostruzione della contabilità relativa arapporti di esecuzione di straordinaria manutenzione già debitamenteautorizzati dai condomini, ed in relazione ai quali si dava, fra l’altro, attoche erano già intervenuti alcuni pagamenti da parte dei condomini emai contestati. La Corte di merito avrebbe pertanto applicatoscorrettamente le norme di interpretazione dei contratti, senzaconsiderare che la scrittura del 5.3.2009 non autorizzava le lavorazioniaggiuntive ma presupponeva che questa fossero state autorizzate.2. Con il secondo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione degli art.1988 e 2697 c.c. , in relazione all’art.360 n.3c.p.c.La Corte d’Appello avrebbe negato efficacia vincolante alla scrittura del5.3.2009 quale riconoscimento di debito non solo per l’assenza diNumero registro generale 6367/2021Numero sezionale 337/2026Numero di raccolta generale 16998/2026Data pubblicazione 30/05/2026autorizzazione alla sottoscrizione all’amministratore ma anche per lamancanza della deliberazione di approvazione di ulteriori lavori aggiuntivirispetto a quelli del contratto di appalto del 31.1.2005, approvati condelibera del 27.10.2004. In realtà, secondo la ricorrente, la conferma delrapporto fondamentale nella scrittura del 5.3.2009 è data in parte dalcontratto di appalto del 31.1.2005, in parte dalla delibera dell’assembleadel [OSCURATO:DATA_NASCITA], la prova dell’inesistenza della quale gravava sulCondominio debitore che l’aveva eccepita; non solo: giova evidenziareche, proprio in quanto terzo, l’opposta non aveva alcuna disponibilità deldocumento in questione .I due motivi di ricorso si esaminato insieme perché sottendono lasoluzione di questioni connesse.Emerge dalla sentenza della Corte d’Appello di Catanzaro, comeaccertamento in fatto, che i lavori eseguiti da [OSCURATO:SOCIETA]. erano quellioggetto del contratto di appalto del 31.1.2005, assentiti dall’assemblea delCondominio del 27.10.2004, ai quali se ne aggiunsero altri; la scrittura del5.3.2009, nella quale l’amministratore del Condominio riconosce l’entitàdel residuo dovuto all’impresa appaltatrice, riporta come giustificazionenegoziale dei lavori da retribuire il contratto di appalto del 31.1.2005 e peri lavori aggiuntivi una delibera assembleare del 6.12.2005, di cui non èprovata l’esistenza.Occorre prima di tutto chiarire che i poteri dell'amministratore delcondominio e quelli dell'assemblea sono delineati dagli artt. 1130 e 1135c.c., che, per quanto riguarda la manutenzione dell’immobile che quiinteressa, limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria manutenzione,mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di manutenzionestraordinaria.Nel caso di specie i lavori oggetto dell’appalto conferito a Mediaedils.r.l. erano pacificamente di straordinaria manutenzione e, diconseguenza, l’amministratore poteva assumere iniziative in ordine allaNumero registro generale 6367/2021Numero sezionale 337/2026Numero di raccolta generale 16998/2026Data pubblicazione 30/05/2026loro esecuzione e allo svolgimento dell’attività contrattuale a tal finenecessaria solo previa approvazione -o successiva ratifica- dell'assemblea.La scrittura del 5.3.2009 sottoscritta dall’amministratore, sulla quale laricorrente fonda la propria pretesa creditoria, contiene una ricognizione didebito che in tanto potrebbe essere attribuita al Condominio in quantol’amministratore da cui proviene abbia previamente ricevutodall’assemblea l’incarico di svolgere gli interventi di straordinariamanutenzione alla quale la spesa riconosciuta risulti riferibile.Ed infatti l'amministratore, i cui poteri, delimitati normativamente,sono assimilabili a quelli di un mandatario dei condòmini, non puòvalidamente porre in essere una ricognizione di debito alla quale sianosottesi rapporti negoziali di attribuzione assembleare -quali quelli dimanutenzione straordinaria- per i quali non sia stato debitamenteautorizzato dall’assemblea del condominio: diversamente, risulterebbeviolata la delimitazione di attribuzioni tra amministratore e assembleacondominiale, delineata dai richiamati artt. 1130 e 1135 c.c. (cfr. Cass.n.9389/2019; Cass. n. 20136 del 2017; v. anche Cass. n. 2807 del 2017;Cass. 16290/2025).Non è quindi alla scrittura del 5.3.2009 che occorre fare riferimentoper la verifica della sua idoneità a costituire ricognizione di debitoriconosciuti si riferiscono -non constando una specifica autorizzazioneassembleare ad effettuare la ricognizione, certamente assente nel caso dispecie-.In concreto, è pacifico che la stipula del contratto di appalto del31.1.2005 avvenne a seguito di delibera assembleare del 27.10.2004, cheassentiva i lavori conferendo all’amministratore i poteri necessari per laloro realizzazione; non altrettanto è a dirsi per la delibera assembleare del6.12.2005, in tesi autorizzativa dei lavori aggiuntivi, richiamata nellaNumero registro generale 6367/2021Numero sezionale 337/2026Numero di raccolta generale 16998/2026Data pubblicazione 30/05/2026scrittura del 5.3.2009, ma della quale non si ha traccia documentale e dicui il Condominio nega l’esistenza.In assenza della delibera assembleare richiamata l’amministratore delCondominio non aveva il potere di stipulare contratti e/o conferireincarichi aggiuntivi per l’esecuzione di lavori ulteriori rispetto a quelli giàappaltati e non aveva il potere di riconoscere la debenza di somme connegozi e/o atti utilmente e vincolativamente riferibili al Condominio.L’esistenza della delibera di conferimento dell’incaricoall’amministratore di curare lo svolgimento di lavori di straordinariamanutenzione, aggiuntivi rispetto a quelli consentiti il 27.10.2004, conconseguente potere di riconoscere l’entità del debito del Condominio versol’appaltatore, oltre l’importo concordato nel contratto di appalto, èelemento costitutivo della pretesa creditoria fatta valere dalla cessionariaAnna [OSCURATO:PERSONA] nei confronti del Condominio, poiché costei fonda ilpotere dell’amministratore di operare utilmente per esso in relazione amateria altrimenti non di sua attribuzione.Nel momento in cui l’impresa ha contrattato con l’amministratore,avrebbe potuto e dovuto pretendere di prendere visione della deliberacondominiale, necessariamente verbalizzata in forma scritta, dispositivadei lavori di manutenzione straordinaria -con eventuale allegazione dellastessa al contratto-, al fine di verificare che l’amministratore non stesseagendo al di fuori del perimetro dei poteri normativamente riconosciuti.Peraltro, l’appaltatrice, secondo l’ordinaria diligenza di settore, era ben ingrado, in relazione ai lavori contrattualmente appaltati, di cogliere i limitidel potere rappresentativo dell’amministratore condominiale, di agevolericognizione normativa.Appare poi non pertinente il richiamo della ricorrente al principio divicinanza della prova per la difficoltà di dimostrazione da parte suadell’esistenza della delibera: oltre alle considerazioni svolte sopra sullaNumero registro generale 6367/2021Numero sezionale 337/2026Numero di raccolta generale 16998/2026Data pubblicazione 30/05/2026possibilità di previa acquisizione della delibera, [OSCURATO:PERSONA] avrebbepotuto utilizzare lo strumento istruttorio riconosciuto dall’art. 210 c.p.c.Alla luce delle considerazioni svolte, non è individuabile nell’itermotivazionale seguito dalla Corte di merito alcuna violazione di legge, nécon riferimento al disposto dell’art.1988 c.c., né con riferimento allenorme di interpretazione negoziale di cui agli art.1362 e s. c.c.Si rileva infine che la necessità di valutazione della scrittura del5.3.2009, al fine di verificare se essa contenesse effettivamente unaricognizione di debito con riferimento al residuo pagamento dei lavorioggetto del contratto di appalto del 31.1.2005, è superata dal fatto chenel ricorso per decreto ingiuntivo [OSCURATO:PERSONA] premette di aver giàricevuto in pagamento dal Condominio 134.537,00 più ulteriori €32.800,00, a fronte di un corrispettivo previsto nel contratto di appalto di€ 140.124,79.3. Con il terzo motivo di critica la ricorrente assume la nullità dellasentenza per manifesta e irriducibile contraddittorietà e per motivazioneapparente , rilevante ex art.360 n.4 c.p.c.Secondo la ricorrente, nella motivazione della sentenza ove si affrontala questione dell’operatività del disposto dell’art. 1460 c.c. -negata dalprimo Giudice e invocata dal Condominio- vi sarebbero due affermazioni ininsanabile contrasto: con la prima la Corte di merito riconosce che, nonavendo l’appellata adempiuto all’onere di dimostrare l’esatto adempimentocontrattuale nonostante l’allegazione di vizi da parte del Condominio, ladecisione del Tribunale sarebbe in contrasto con l’art.1460 c.c. rispettoalla regola generale per cui al creditore istante è sufficiente allegare lainesattezza dell’altrui inadempimento, ed al debitore l’onere di dimostrarel’esatto adempimento e, con l’at.115 c.p.c. non avendo posto a base delladecisione i fatti non specificamente contestati ; nella secondaaffermazione si evidenzia che l’ eccezione di inadempimento sulla basedel quadro probatorio acquisito agli atti non potrebbe essere in alcunNumero registro generale 6367/2021Numero sezionale 337/2026Numero di raccolta generale 16998/2026Data pubblicazione 30/05/2026modo suscettibile di positiva valutazione in quanto sfornita di idoneielementi probatori provenienti da alcuna delle parti .Il motivo è infondato.L’evidenziata contrapposizione è solo apparente, perché quella cheviene definita come prima affermazione non è riferibile alla Corted’Appello, ma al motivo di appello formulato dall’appellante CondominioGarofano riassunto in sentenza; la seconda costituisce inveceapprezzamento del motivo di appello operata dalla Corte di merito, che haritenuto non vi fossero i presupposti per l’applicazione del dispostodell’art.1460 c.c. e che il riscontro dei vizi alle sole pareti vetrate degliappartamenti duplex (che, dopo qualche mese dall’ultimazione dei lavoripresentavano problemi di infiltrazioni d’acqua) si poneva sostanzialmenteal di fuori dell’operatività della norma richiamata, come argomentorafforzativo al contrasto avanzato alla richiesta di pagamento di cuiall’ingiunzione opposta .La Corte d’Appello di Catanzaro ha quindi chiaramente esclusol’esistenza dei presupposti di applicabilità del disposto dell’art.1460 c.c.,disattendendo la doglianza sul punto del Condominio, con motivazionechiara, il cui merito in questa sede non è censurabile.Non è, del resto, sulla norma richiamata che la Corte d’Appello hafondato la revoca del decreto ingiuntivo e il rigetto della domanda dipagamento in relazione alle opere aggiuntive, bensì sulle valutazioniesposte nell’esaminare i primi due motivi di ricorso per cassazione -nelricorso per decreto ingiuntivo [OSCURATO:PERSONA] premette del resto, comegià accennato, di aver già ricevuto in pagamento dal Condominio134.537,00 più ulteriori € 32.800,00, a fronte di un corrispettivo previstonel contratto di appalto di € 140.124,79 (IVA compresa): oggetto dellacontroversia in essere tra le parti erano pertanto importi ulteriori, relativiad interventi aggiuntivi rispetto al contratto di appalto e in tesi nonpattuiti-.Numero registro generale 6367/2021Numero sezionale 337/2026Numero di raccolta generale 16998/2026Data pubblicazione 30/05/20264. Con l’ultimo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] si duole della violazione e falsa applicazione art.1460 e 2697 c.c. , rilevante inrelazione all’art.360 n.3 c.p.c., e dell’ omesso esame di un fatto storicoche ha formato oggetto di discussione, decisivo ai fini dellacontroversia , rilevante ex art.360 n.5 c.p.c.La ricorrente osserva -in termini poco nitidi, che si sintetizzano neilimiti della loro comprensibilità- che il Giudice d’Appello non si sarebbeavveduto della palese inapplicabilità dei principi in tema di eccezione diinadempimento, incidenti peraltro sul riparto dell’onere probatorio. Ovel’inadempimento fosse da riferire alle sole pareti vetrate degliappartamenti cd duplex, vi sarebbe un ulteriore vizio della sentenza peromissione di un fatto storico: nella scrittura del 5.3.2009 si fa espressoriferimento alla questione, precisandosi che la somma residua di €8.275,40 sarebbe stata versata solo a sistemazione definita delleproblematiche insorte per dette pareti.Il motivo è inammissibile sotto entrambi i profili considerati.Richiamate le considerazioni svolte nell’esaminare il motivo di ricorsoprecedente, non è dato comprendere quale sia l’interesse della ricorrentea sollevare rilievi per supportare la non applicabilità dell’art.1460 c.c., chela Corte d’Appello di Catanzaro non ha ritenuto di applicare e sulla base diuna scrittura, quella del 5.3.2009, che la Corte non ha ritenuto riferibile alCondominio.In conclusione, il ricorso deve essere integralmente respinto.Le spese del giudizio di legittimità si imputano in applicazione delprincipio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione per ognuno dei ricorsi riuniti, se dovuto.Numero registro generale 6367/2021Numero sezionale 337/2026Numero di raccolta generale 16998/2026Data pubblicazione 30/05/2026 P.Q.MLa Corte di Cassazione rigetta il ricorso;condanna [OSCURATO:PERSONA] al pagamento, in favore del CondominioGarofano di Rende delle spese del giudizio di legittimità, che liquidacomplessivamente in € 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarienella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori dilegge, inclusi iva e cassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 12 febbraio 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso