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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 20 maggio 2026

Cassazione n. 15365/2026

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tata e difesa dagli Avvocati [OSCURATO:PERSONA]Negroni ed [OSCURATO:PERSONA];- Ricorrente -controAGENZIA DELLE ENTRATE, [OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA], in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, per mandato exlege, dall’Avvocatura Generale dello Stato e presso la stessa per leggedomiciliato a Roma in Via dei Portoghesi n. 12;- Controricorrente –- avverso la sentenza n. 2328/2019 dalla Commissione tributariaregionale dell’Emilia-Romagna sez. 7, depositata in data 28/11/2019 enon notificata;Numero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 30aprile 2026, dal [OSCURATO:PERSONA];1.

Con sentenza n. 631/2015 la Commissione tributaria provincialedi Ravenna rigettava il ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. avversogli avvisi di accertamento catastale n.

RA0055305/2014 e n.RA0055306/2014, con i quali l’Agenzia delle Entrate – [OSCURATO:PERSONA] diRavenna - aveva modificato il classamento, da E/9, proposto con DOCFAdalla contribuente, in D/8, con corrispondente aumento della renditacatastale, in relazione a un complesso destinato a scalo ferroviariocostituito da aree scoperte, fabbricati e tettoie per stoccaggio merci, sitoin Comune di Lugo.

Gli avvisi facevano seguito a dichiarazione divariazione catastale, conseguente a lavori di ristrutturazione con diversadistribuzione degli spazi.2. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale dell’Emilia-Romagnadisattendeva il gravame, sostanzialmente condividendo la decisione diprimo grado e rilevando che appariva corretta la rettifica dispostadall’Agenzia delle Entrate, considerato che la naturacommerciale/industriale del compendio e la natura privatistica dellasocietà inducevano a ritenere che la stessa operasse con logichecommerciali e d’impresa a livello internazionale, e che le aree nonpotessero quindi considerarsi “a destinazione particolare” e ad usopubblico, tali da rientrare nella categoria catastale E.3.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione lasocietà contribuente sulla base di tre motivi.

L’Agenzia delle Entrate haresistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/20261.

Con il primo motivo la ricorrente deduce, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame circa un fatto decisivo per ilgiudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, lamentando che laCommissione tributaria regionale non abbia esaminato la censura riferitaal difetto di motivazione degli avvisi di accertamento impugnati, profilooggetto di contestazione sin dal ricorso introduttivo del giudizio.

Lasocietà ricorrente deduce di conseguenza, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 4, c.p.c., anche la violazione dell’art. 132, n. 4, c.p.c. cheimpone la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto delladecisione.1.1.

Il motivo è inammissibile.

Nell’ipotesi di “doppia conforme”,prevista dall’art. 348 – ter, quinto comma, c.p.c., questa Corte ha chiarito(cfr. Cass. 13/01/2017, n. 743; 14/12/2018, n. 32436; 14/12/2018, n.32437) che il ricorrente per cassazione - per evitare l’inammissibilità delmotivo di cui all’art. 360, co. 1 n. 5, c.p.c. (nel testo riformulato dall’art.54, comma 3, del d.l. n. 83 cit. ed applicabile alle sentenze pubblicate dalgiorno 11 settembre 2012) - deve indicare le ragioni di fatto poste a base,rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigettodell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse.» (Cass.22/12/2016, n. 26774; in senso conforme: Cass. Sez.

U. 21/09/2018, n.22430).Nella specie, posto che il giudizio d’appello è iniziato nel 2016, ladoglianza, formulata con il primo motivo, è inammissibile poiché ledecisioni dei gradi di merito, di rigetto (c.d. doppia conforme), si fondanosulle medesime ragioni di fatto.

La sentenza di secondo grado, invero, nonha fatto altro che esplicitare, per altro in maniera congrua e logica, ilpercorso motivazionale seguito dalla sentenza di primo grado pergiungere, sulla base delle risultanze processuali, al rigetto del ricorso.Numero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026Il motivo è altresì inammissibile sotto l’ulteriore profilo del difetto diautosufficienza, considerata la mancata trascrizione e l’omessa specificalocalizzazione degli avvisi della cui carenza di motivazione si duole lasocietà ricorrente.2.

Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia violazione e falsaapplicazione dell’art. 7 della legge n. 212/2000, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 3, c.p.c., contestando la carenza di motivazione degliavvisi di accertamento impugnati, privi del richiamo ai criteri applicati perla rettifica del classamento, del riferimento agli immobili assunti aparagone e ai prontuari consultati e censurando la sentenza dellaCommissione tributaria regionale che non aveva analizzato lecorrispondenti doglianze svolte dalla società.2.1.

La censura, che ripropone un motivo ritenuto assorbito dallasentenza d’appello, è infondata e va disattesa.Secondo la consolidata e conforme giurisprudenza di questa Corte,in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della renditacatastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligodi motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazionedei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fattoindicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventualedifferenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversavalutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nelcaso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto,la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenzeriscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa delcontribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (cfr.Cass., n.25144 del 2024, n. 25682 del 2023, n. 4955 del 2021, nn. 12777e 31809 del 2018, n. 12497 del 2016) 9381 del 10.4.2025).

Del tuttoparticolare e diverso rispetto alle ipotesi in cui il nuovo classamento èNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026stato adottato d’ufficio dall’Amministrazione – ad esempio ai sensi dell’art.1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 - è, quindi, il casodell’accertamento operato all’esito di procedura DOCFA, in cui ilcontribuente presenta, ai sensi dell’art. 1, comma 1, del D.M. 19 aprile1994, n. 701, dichiarazione “per l’accertamento delle unità immobiliariurbane di nuova costruzione, di cui all’art. 56 del regolamento per laformazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto delPresidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142”, ovverodichiarazione “di variazione dello stato dei beni, di cui all’art. 20 del regiodecreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dallalegge (…) agosto 1939, n. 1249, come sostituito dall’art. 2 del decretolegislativo 8 aprile 1948, n. 514”.

In tali ipotesi, come innanzi rilevato,l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con l’indicazionedei dati amministrativo – censuari (categoria, classe, consistenza,superficie e rendita), all’esito della verifica eseguita d’ufficio, qualora glielementi indicati dal contribuente non siano stati disattesidall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra i dati esposti e idati attribuiti derivi da una valutazione tecnica dell’immobile.

In questocaso, i dati enunciati dal contribuente non sono disattesi, ma soloriesaminati e rivalutati dall’Ufficio con riguardo all’attribuzione dellacategoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato; percui è possibile (e, il più delle volte, accade) che la eventuale difformità trala classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivida una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento deimedesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), chevengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplinaregolamentare in materia catastale; il che esime, comunque,l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione piùparticolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alleNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta delcontribuente (Cass., Sez.

V, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez.

VI, 1febbraio 2022, n. 3017; Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5451).La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile alla primaipotesi, giacché i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, masoltanto rivalutati dall'amministrazione finanziaria con riferimentoall'attribuzione della diversa categoria e della differente rendita catastaleal compendio immobiliare.2.2.

Inoltre, secondo il consolidato orientamento di questa Corte,qualora l'attribuzione della rendita abbia luogo a seguito di proceduraDOCFA, in base ad una stima diretta eseguita dall'amministrazionefinanziaria (come accade, per l’appunto, per gli immobili classificati neigruppi catastali D ed E), tale stima, che integra il presupposto ed ilfondamento motivazionale dell'avviso di accertamento catastale(esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di naturaeminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l'adeguatezzadella motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, madell'attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa,della verifica della bontà delle ragioni oggetto della pretesa), costituisceun atto conosciuto e, comunque, prontamente e facilmente conoscibileper il contribuente, in quanto posto in essere nell'ambito di unprocedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenzache la sua mancata riproduzione o allegazione all'avviso di accertamentocatastale non si traduce in un difetto di motivazione (tra le tante: Cass.,Sez. 5^, 21/7/2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10/11/2006, n. 24064;Cass., Sez. 5^, 14/5/2010, n. 11804; Cass., Sez. 6^-5, 9/7/2018, n.17971; Cass., Sez. 5^, 16/4/2020, n. 7854; Cass., Sez. 5^, 20/12/2021,n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25/10/2022, n. 31554; Cass., Sez. Trib.,31/10/2023, n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12/6/2024, n. 16359; Cass.,Sez.

Trib., 2/8/2025, n. 22314; Cass., Sez. Trib., 17/4/2026, n.10014).Numero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/20262.3. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale si è attenuta ai richiamatiprincipi e la sentenza è dunque esente dalla prospettata censura.3.

Con il terzo motivo, la ricorrente denuncia violazione e falsaapplicazione dell’art. 2, commi 40 e ss. del D.L. n. 262/2006, convertitocon modificazioni nella legge n. 286/2006, della circolare n. 4 dell’[OSCURATO:PERSONA], censurando la sentenza impugnata per aver ritenutocorretta l’attribuzione della categoria D, pur a fronte della classificazionein E/9 concordata con l’Agenzia delle Entrate sin dal primoaccatastamento, tenuto conto della destinazione dell’area e dellacompagine sociale della [OSCURATO:PERSONA], partecipata dal Comune di Lugonella misura del 50%, nonché dell’attività commerciale esercitata “concaratteristiche di pubblico servizio”.

Afferma che la struttura risultavainserita nel [OSCURATO:PERSONA] dei Trasporti PRIT 98-2010 dellaRegione Emilia-Romagna, tra le strutture logistiche di interesse pubblicoregionale, trattandosi di nodo internodale a gestione privata, dotato diuno scalo ferroviario con un terminal privato, ma con destinazione ad usopubblico.3.1.

Il motivo è infondato.Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, in tema diclassamento, ai sensi dell'art. 2, comma 40, del d.l. 3 ottobre 2006, n.262, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2006, n. 286,nelle unità immobiliari censite nelle categorie catastali “E/1”, “E/2”, “E/3”,“E/4”, “E/5”, “E/6” ed “E/9” non possono essere compresi immobili oporzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficioprivato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomiafunzionale e reddituale, e, cioè, alla luce del combinato disposto degli artt.5 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dallalegge 11 agosto 1939, n. 1249, e 40 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142,immobili per sé stessi utili o atti a produrre un reddito proprio, anche seNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026utilizzati per le finalità istituzionali dell'ente titolare (tra le tante: Cass.,Sez. 5^, 7 ottobre 2015, n. 20026; Cass., Sez. 6^-5, 23 marzo 2018, nn.7390, 7391 e 7392; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, nn. 34657,34658, 34659, 34660, 34661, 34662, 34663, 34664 e 34697; Cass., Sez.5^, 30 giugno 2020, n. 13070; Cass., Sez. 6^-5, 1 luglio 2020, n. 13354;Cass., Sez. 5^, 9 luglio 2020, n. 14554; Cass., Sez. 5^, 9 ottobre 2020,n. 21806; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, nn. 24074 e 24075; Cass.,Sez. 5^, 2 novembre 2020, n. 24230; Cass., Sez. 6^-5, 20 agosto 2021,n. 23272; Cass., Sez. 6^5, 15 marzo 2022, n. 8326).3.2.Gli immobili rientranti nel gruppo E) sono indicati in manieraanalitica e specifica, con metodo casistico che non legittima unaestensione a tutti gli immobili di rilevanza pubblica (tanto che anche lacategoria residuale E/9 fa riferimento solo alla «particolarità» delladestinazione dell’unità immobiliare, e non menziona affatto il requisitodell’interesse generale sotteso all’attività svolta; v.

Cass., 15 settembre2008, n. 23608 cui adde, ex plurimis, Cass., 13 novembre 2019, n.29373; Cass., 21 febbraio 2019, n. 5070; Cass., 23 maggio 2018, n.12741; Cass., 9 marzo 2017, n. 6067; Cass., 20 gennaio 2017, n. 1442);e, ai sensi del d.l. 3 ottobre 2006, n. 262, art. 2, c. 40, conv. in l. 24novembre 2006, n. 286 (secondo il cui disposto «Nelle unità immobiliaricensite nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 nonpossono essere compresi immobili o porzioni di immobili destinati ad usocommerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualoragli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale.»), sussiste «unavera e propria incompatibilità tra classificazione in categoria E, da un lato,e destinazione dell'immobile ad uso commerciale o industriale» (Cass., 17aprile 2019, n. 10674; Cass., 23 maggio 2018, n. 12741; Cass. 20febbraio 2023, n. 5262).

Si è, quindi, rimarcato che le unità immobiliaricatastalmente censibili nella categoria E sono connotate da unacaratterizzazione tipologico-funzionale, costruttiva e dimensionale tale daNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026renderle sostanzialmente incommerciabili ed estranee ad ogni logicacommerciale e produttiva; e che rimane irrilevante la destinazionedell’unità immobiliare ad un fine di pubblico interesse che non esclude losvolgimento di un’attività secondo parametri essenzialmenteimprenditoriali intesi come attitudine alla copertura dei costi e del capitaleinvestito con i ricavi conseguiti attraverso l'applicazione di tariffe (v.: intema di servizio idrico integrato, Cass., 8 febbraio 2022, n. 3921; Cass., 2febbraio 2021, n. 2247; Cass., 4 aprile 2019, n. 9427; v., con riferimentoad aree portuali, Cass., 11 maggio 2022, n. 14931; Cass., 30 dicembre2019, n. 34657; Cass., 17 aprile 2019, n. 10674).3.3.

Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di unimmobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituiscel'oggetto, secondo una prospettiva di tipo "reale", riferita allecaratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), checostituiscono il nucleo sostanziale della c.d.

"destinazione ordinaria",sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla suadestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2015, n. 8773; Cass., Sez. 5^, 10giugno 2015, n. 12025; Cass., Sez. 5^, 19 dicembre 2019, n. 34002;Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre2020, n. 22166; Cass., Sez. 6^-5, 16 novembre 2020, n. 25992; Cass.,Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n.18842; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868).3.4.Pertanto, ai fini della classificazione di un immobile, occorreguardare alle caratteristiche strutturali dell'immobile stesso e non allacondizione del proprietario ed al concreto uso che questi ne faccia (Cass.,Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166), non rilevando, quindi, né il caratterepubblico o privato della proprietà dell'immobile, né eventuali funzioniNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026latamente sociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita diessere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto comecriterio di classificazione per numerose categorie, ma in terminioggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi lasussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell'immobile,irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arrestiquindi al tipo di attività che in un determinato momento storico vi vienesvolta, che può costituire un criterio complementare ma non alternativo oesclusivo ai fini del classamento (Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2019, n.34002 - analogamente: Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass.,Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n.2249; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868).3.5.

Ai sensi dell'art. 8 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, lacategoria D raggruppa immobili aventi destinazione industriale ecommerciale, non suscettibili di destinazione difforme se non a condizionedi radicali trasformazioni, pertanto con capacità reddituale assoggettabilea imposta, ma speciali rispetto a quelle precedenti previste alle categoriedi cui alle lettere anteriori; per l’individuazione della corretta categoria cuiascrivere le unità immobiliari speciali o particolari, la circolare emanatadall’Agenzia del Territorio il 16 maggio 2006, n. 4/T (che è statasuccessivamente confermata dalla circolare emanata dall’Agenzia delTerritorio il 13 aprile 2007, n. 4/T), ha precisato (par. 3) che occorreprocedere a «un corretto esame preliminare delle caratteristiche degliimmobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare l’assenza deirequisiti per l'attribuzione di una delle categorie dei gruppi ordinari e,dall'altro, ad attribuire la categoria speciale o particolare più rispondentealle caratteristiche oggettive dell’immobile (…) .3.6.

Dal riportato quadro normativo, invero, risulta evidente che, aifini dell’attribuzione della categoria catastale, il legislatore ha posto qualeelemento decisivo la natura oggettiva del bene, essendo rispetto ad essoNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026del tutto indifferente la qualifica soggettiva del titolare dello stesso che,diversamente, laddove assumesse qualsivoglia rilievo, eluderebbe la ratioposta a fondamento della disciplina del catasto, fondata sulla potenzialitàdi produrre reddito dei singoli immobili, che va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di essi venga fatto, ma alla lorodestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio2021, n. 18842; Cass., n. 33644/2025).3.7.Può soggiungersi che lo stesso fine di pubblico interesse - che,come detto, non esclude l’autonomia funzionale e reddituale di unitàimmobiliari ad uso commerciale, secondo lo specifico ordinamentocatastale, - nemmeno rileva nell’ordinamento eurounitario, in tema diaiuti di Stato e di concorrenza, laddove dal classamento catastale dipendala stessa applicazione di tributi e, inversamente, la determinazionedell’àmbito di applicazione di agevolazioni ed esenzioni, posto chel’identificazione di un’impresa si correla, a prescindere dal suo statusgiuridico, allo svolgimento di un'attività economica (v., tra le tante, CGUE,6 novembre 2018, cause riunite da C-622/16P a C-624/16P, ScuolaElementare [OSCURATO:PERSONA], punti 103 ss.; CGUE, 27 giugno 2017,causa C 74/16, Congregación de [OSCURATO:PERSONA], punto50).3.8.Ne consegue che la circostanza che il servizio dimovimentazione merci, binari ferroviari e scalo merci nel complesso diinfrastrutture intermodale di Lugo, sia svolto da una società partecipata al50% dal Comune non rileva ai fini della classificazione catastale, attesoche la destinazione costituisce il fondamento stesso dell'attribuzione dellacategoria catastale e risulta illegittimo l'inquadramento nella categoria E/9di impianti e immobili della struttura, nel contesto dello svolgimento diun'attività tipicamente caratterizzata da fine di lucro.

Neppure puòNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026assumere significato una pretesa classificazione “concordata” sin dalprimo accatastamento, dovendo l’Ufficio fare necessariamente riferimentoalla specifica dichiarazione di variazione da esaminare, secondo i criteririchiamati.3.9.Nel caso di specie, per stessa ammissione della contribuente, sitratta di infrastrutture di collegamento nella rete dei trasporti, con lafunzione di trasferire grandi unità di carico dalla strada alla rotaia e diconsentire la sosta temporanea di tali unità in attesa di inoltro e ritiro; learee e gli impianti sono quindi destinati a servizi di movimentazione etrasporto, al traffico di merci ed allo svolgimento di tutte le operazioniconnesse al trasporto quali, ad esempio, le operazioni di carico, scarico,trasbordo movimentazione e deposito, tutte ricollegate all’attivitàprincipale di collegamento, ove si svolge attività industriale secondoparametri economico imprenditoriali (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 12741del 23/05/2018; conf.

Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 2004 del 2019,secondo cui è proprio la destinazione del cespite ad una attività che siasvolta rispettando parametri economico-imprenditoriali ad essere decisivain ordine alla classificazione in questione; 6555 del 09/03/2020; Cass. n.27544/2024).3.10.

Sia pure in tema di ICI, si è affermato (Cass., Sez. 5,Ordinanza n. 10674 del 17/04/2019) che, ai fini del classamento di unimmobile nella categoria E, come previsto dall'art. 2, comma 40, del d.l.n. 262 n. 2006, conv. in l. n. 286 del 2006, è necessario che lo stessopresenti caratteristiche tipologico funzionali tali da renderlo estraneo adogni uso commerciale o industriale, con la conseguenza che le areeportuali non sono classificabili in detta categoria se in concreto destinate atali finalità.

Senza tralasciare che l'imposizione ICI sulle aree portuali èfondata sul criterio della funzione (attività libero-imprenditoriale) e nonsul criterio di ubicazione, con la conseguenza che il censimento catastaledelle stesse impone l'accertamento non già della loro localizzazione, bensìNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026dell'esercizio dell'attività secondo parametri imprenditoriali, restandoinvece irrilevante l'interesse pubblico al suo svolgimento (Cass., Sez. 5,Sentenza n. 23067 del 17/09/2019; cfr. altresì Cass., Sez. 5, Sentenza n.12741 del 23/05/2018).

Ne consegue che sono assoggettate ad ICI, inquanto non classificabili nella categoria E, le aree scoperte di un terminalportuale utilizzate per svolgere l'attività pubblica portuale e le relativenecessarie operazioni, in quanto indispensabili al concessionario del benedemaniale per lo svolgimento della sua attività, atteso che il presuppostodell’imposizione è che ogni area sia suscettibile di costituire un'autonomaunità immobiliare, potenzialmente produttiva di reddito (Cass., Sez. 5,Ordinanza n. 10287 del 12/04/2019; Cass. n.6555/2020).4.L’attività svolta dalla contribuente, che ha veste giuridica disocietà per azioni (art. 2325 cod. civ.) - quantunque con una rilevantepartecipazione del Comune - ha carattere intrinsecamente commerciale(art. 2915 cod. civ.) ( Cass. n. 10242/2023; Cass., Sez. 5^, 13 novembre2019, n. 29381; Cass., Sez. 6^-5, 2 luglio 2020, n. 13449; Cass., Sez.5^, 5 marzo 2021, n. 6146).5.

Il ricorso va in conclusione rigettato.6.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidatenella misura fissata in dispositivo.

P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio liquidatenella misura di euro 4.500,00 per compensi professionali, oltre speseprenotate a debito.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificatoNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art.13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte diCassazione, Sezione Tributaria, in data 30.4.2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
tata e difesa dagli Avvocati [OSCURATO:PERSONA]Negroni ed [OSCURATO:PERSONA];- Ricorrente -controAGENZIA DELLE ENTRATE, [OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA], in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, per mandato exlege, dall’Avvocatura Generale dello Stato e presso la stessa per leggedomiciliato a Roma in Via dei Portoghesi n. 12;- Controricorrente –- avverso la sentenza n. 2328/2019 dalla Commissione tributariaregionale dell’Emilia-Romagna sez. 7, depositata in data 28/11/2019 enon notificata;Numero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 30aprile 2026, dal [OSCURATO:PERSONA];1. Con sentenza n. 631/2015 la Commissione tributaria provincialedi Ravenna rigettava il ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. avversogli avvisi di accertamento catastale n. RA0055305/2014 e n.RA0055306/2014, con i quali l’Agenzia delle Entrate – [OSCURATO:PERSONA] diRavenna - aveva modificato il classamento, da E/9, proposto con DOCFAdalla contribuente, in D/8, con corrispondente aumento della renditacatastale, in relazione a un complesso destinato a scalo ferroviariocostituito da aree scoperte, fabbricati e tettoie per stoccaggio merci, sitoin Comune di Lugo. Gli avvisi facevano seguito a dichiarazione divariazione catastale, conseguente a lavori di ristrutturazione con diversadistribuzione degli spazi.2. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale dell’Emilia-Romagnadisattendeva il gravame, sostanzialmente condividendo la decisione diprimo grado e rilevando che appariva corretta la rettifica dispostadall’Agenzia delle Entrate, considerato che la naturacommerciale/industriale del compendio e la natura privatistica dellasocietà inducevano a ritenere che la stessa operasse con logichecommerciali e d’impresa a livello internazionale, e che le aree nonpotessero quindi considerarsi “a destinazione particolare” e ad usopubblico, tali da rientrare nella categoria catastale E.3. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione lasocietà contribuente sulla base di tre motivi. L’Agenzia delle Entrate haresistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/20261. Con il primo motivo la ricorrente deduce, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame circa un fatto decisivo per ilgiudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, lamentando che laCommissione tributaria regionale non abbia esaminato la censura riferitaal difetto di motivazione degli avvisi di accertamento impugnati, profilooggetto di contestazione sin dal ricorso introduttivo del giudizio. Lasocietà ricorrente deduce di conseguenza, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 4, c.p.c., anche la violazione dell’art. 132, n. 4, c.p.c. cheimpone la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto delladecisione.1.1. Il motivo è inammissibile. Nell’ipotesi di “doppia conforme”,prevista dall’art. 348 – ter, quinto comma, c.p.c., questa Corte ha chiarito(cfr. Cass. 13/01/2017, n. 743; 14/12/2018, n. 32436; 14/12/2018, n.32437) che il ricorrente per cassazione - per evitare l’inammissibilità delmotivo di cui all’art. 360, co. 1 n. 5, c.p.c. (nel testo riformulato dall’art.54, comma 3, del d.l. n. 83 cit. ed applicabile alle sentenze pubblicate dalgiorno 11 settembre 2012) - deve indicare le ragioni di fatto poste a base,rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigettodell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse.» (Cass.22/12/2016, n. 26774; in senso conforme: Cass. Sez. U. 21/09/2018, n.22430).Nella specie, posto che il giudizio d’appello è iniziato nel 2016, ladoglianza, formulata con il primo motivo, è inammissibile poiché ledecisioni dei gradi di merito, di rigetto (c.d. doppia conforme), si fondanosulle medesime ragioni di fatto. La sentenza di secondo grado, invero, nonha fatto altro che esplicitare, per altro in maniera congrua e logica, ilpercorso motivazionale seguito dalla sentenza di primo grado pergiungere, sulla base delle risultanze processuali, al rigetto del ricorso.Numero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026Il motivo è altresì inammissibile sotto l’ulteriore profilo del difetto diautosufficienza, considerata la mancata trascrizione e l’omessa specificalocalizzazione degli avvisi della cui carenza di motivazione si duole lasocietà ricorrente.2. Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia violazione e falsaapplicazione dell’art. 7 della legge n. 212/2000, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 3, c.p.c., contestando la carenza di motivazione degliavvisi di accertamento impugnati, privi del richiamo ai criteri applicati perla rettifica del classamento, del riferimento agli immobili assunti aparagone e ai prontuari consultati e censurando la sentenza dellaCommissione tributaria regionale che non aveva analizzato lecorrispondenti doglianze svolte dalla società.2.1. La censura, che ripropone un motivo ritenuto assorbito dallasentenza d’appello, è infondata e va disattesa.Secondo la consolidata e conforme giurisprudenza di questa Corte,in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della renditacatastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligodi motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazionedei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fattoindicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventualedifferenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversavalutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nelcaso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto,la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenzeriscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa delcontribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (cfr.Cass., n.25144 del 2024, n. 25682 del 2023, n. 4955 del 2021, nn. 12777e 31809 del 2018, n. 12497 del 2016) 9381 del 10.4.2025). Del tuttoparticolare e diverso rispetto alle ipotesi in cui il nuovo classamento èNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026stato adottato d’ufficio dall’Amministrazione – ad esempio ai sensi dell’art.1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 - è, quindi, il casodell’accertamento operato all’esito di procedura DOCFA, in cui ilcontribuente presenta, ai sensi dell’art. 1, comma 1, del D.M. 19 aprile1994, n. 701, dichiarazione “per l’accertamento delle unità immobiliariurbane di nuova costruzione, di cui all’art. 56 del regolamento per laformazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto delPresidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142”, ovverodichiarazione “di variazione dello stato dei beni, di cui all’art. 20 del regiodecreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dallalegge (…) agosto 1939, n. 1249, come sostituito dall’art. 2 del decretolegislativo 8 aprile 1948, n. 514”. In tali ipotesi, come innanzi rilevato,l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con l’indicazionedei dati amministrativo – censuari (categoria, classe, consistenza,superficie e rendita), all’esito della verifica eseguita d’ufficio, qualora glielementi indicati dal contribuente non siano stati disattesidall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra i dati esposti e idati attribuiti derivi da una valutazione tecnica dell’immobile. In questocaso, i dati enunciati dal contribuente non sono disattesi, ma soloriesaminati e rivalutati dall’Ufficio con riguardo all’attribuzione dellacategoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato; percui è possibile (e, il più delle volte, accade) che la eventuale difformità trala classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivida una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento deimedesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), chevengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplinaregolamentare in materia catastale; il che esime, comunque,l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione piùparticolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alleNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta delcontribuente (Cass., Sez. V, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. VI, 1febbraio 2022, n. 3017; Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5451).La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile alla primaipotesi, giacché i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, masoltanto rivalutati dall'amministrazione finanziaria con riferimentoall'attribuzione della diversa categoria e della differente rendita catastaleal compendio immobiliare.2.2. Inoltre, secondo il consolidato orientamento di questa Corte,qualora l'attribuzione della rendita abbia luogo a seguito di proceduraDOCFA, in base ad una stima diretta eseguita dall'amministrazionefinanziaria (come accade, per l’appunto, per gli immobili classificati neigruppi catastali D ed E), tale stima, che integra il presupposto ed ilfondamento motivazionale dell'avviso di accertamento catastale(esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di naturaeminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l'adeguatezzadella motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, madell'attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa,della verifica della bontà delle ragioni oggetto della pretesa), costituisceun atto conosciuto e, comunque, prontamente e facilmente conoscibileper il contribuente, in quanto posto in essere nell'ambito di unprocedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenzache la sua mancata riproduzione o allegazione all'avviso di accertamentocatastale non si traduce in un difetto di motivazione (tra le tante: Cass.,Sez. 5^, 21/7/2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10/11/2006, n. 24064;Cass., Sez. 5^, 14/5/2010, n. 11804; Cass., Sez. 6^-5, 9/7/2018, n.17971; Cass., Sez. 5^, 16/4/2020, n. 7854; Cass., Sez. 5^, 20/12/2021,n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25/10/2022, n. 31554; Cass., Sez. Trib.,31/10/2023, n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12/6/2024, n. 16359; Cass.,Sez. Trib., 2/8/2025, n. 22314; Cass., Sez. Trib., 17/4/2026, n.10014).Numero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/20262.3. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale si è attenuta ai richiamatiprincipi e la sentenza è dunque esente dalla prospettata censura.3. Con il terzo motivo, la ricorrente denuncia violazione e falsaapplicazione dell’art. 2, commi 40 e ss. del D.L. n. 262/2006, convertitocon modificazioni nella legge n. 286/2006, della circolare n. 4 dell’[OSCURATO:PERSONA], censurando la sentenza impugnata per aver ritenutocorretta l’attribuzione della categoria D, pur a fronte della classificazionein E/9 concordata con l’Agenzia delle Entrate sin dal primoaccatastamento, tenuto conto della destinazione dell’area e dellacompagine sociale della [OSCURATO:PERSONA], partecipata dal Comune di Lugonella misura del 50%, nonché dell’attività commerciale esercitata “concaratteristiche di pubblico servizio”. Afferma che la struttura risultavainserita nel [OSCURATO:PERSONA] dei Trasporti PRIT 98-2010 dellaRegione Emilia-Romagna, tra le strutture logistiche di interesse pubblicoregionale, trattandosi di nodo internodale a gestione privata, dotato diuno scalo ferroviario con un terminal privato, ma con destinazione ad usopubblico.3.1. Il motivo è infondato.Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, in tema diclassamento, ai sensi dell'art. 2, comma 40, del d.l. 3 ottobre 2006, n.262, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2006, n. 286,nelle unità immobiliari censite nelle categorie catastali “E/1”, “E/2”, “E/3”,“E/4”, “E/5”, “E/6” ed “E/9” non possono essere compresi immobili oporzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficioprivato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomiafunzionale e reddituale, e, cioè, alla luce del combinato disposto degli artt.5 del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dallalegge 11 agosto 1939, n. 1249, e 40 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142,immobili per sé stessi utili o atti a produrre un reddito proprio, anche seNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026utilizzati per le finalità istituzionali dell'ente titolare (tra le tante: Cass.,Sez. 5^, 7 ottobre 2015, n. 20026; Cass., Sez. 6^-5, 23 marzo 2018, nn.7390, 7391 e 7392; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, nn. 34657,34658, 34659, 34660, 34661, 34662, 34663, 34664 e 34697; Cass., Sez.5^, 30 giugno 2020, n. 13070; Cass., Sez. 6^-5, 1 luglio 2020, n. 13354;Cass., Sez. 5^, 9 luglio 2020, n. 14554; Cass., Sez. 5^, 9 ottobre 2020,n. 21806; Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, nn. 24074 e 24075; Cass.,Sez. 5^, 2 novembre 2020, n. 24230; Cass., Sez. 6^-5, 20 agosto 2021,n. 23272; Cass., Sez. 6^5, 15 marzo 2022, n. 8326).3.2.Gli immobili rientranti nel gruppo E) sono indicati in manieraanalitica e specifica, con metodo casistico che non legittima unaestensione a tutti gli immobili di rilevanza pubblica (tanto che anche lacategoria residuale E/9 fa riferimento solo alla «particolarità» delladestinazione dell’unità immobiliare, e non menziona affatto il requisitodell’interesse generale sotteso all’attività svolta; v. Cass., 15 settembre2008, n. 23608 cui adde, ex plurimis, Cass., 13 novembre 2019, n.29373; Cass., 21 febbraio 2019, n. 5070; Cass., 23 maggio 2018, n.12741; Cass., 9 marzo 2017, n. 6067; Cass., 20 gennaio 2017, n. 1442);e, ai sensi del d.l. 3 ottobre 2006, n. 262, art. 2, c. 40, conv. in l. 24novembre 2006, n. 286 (secondo il cui disposto «Nelle unità immobiliaricensite nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 nonpossono essere compresi immobili o porzioni di immobili destinati ad usocommerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualoragli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale.»), sussiste «unavera e propria incompatibilità tra classificazione in categoria E, da un lato,e destinazione dell'immobile ad uso commerciale o industriale» (Cass., 17aprile 2019, n. 10674; Cass., 23 maggio 2018, n. 12741; Cass. 20febbraio 2023, n. 5262). Si è, quindi, rimarcato che le unità immobiliaricatastalmente censibili nella categoria E sono connotate da unacaratterizzazione tipologico-funzionale, costruttiva e dimensionale tale daNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026renderle sostanzialmente incommerciabili ed estranee ad ogni logicacommerciale e produttiva; e che rimane irrilevante la destinazionedell’unità immobiliare ad un fine di pubblico interesse che non esclude losvolgimento di un’attività secondo parametri essenzialmenteimprenditoriali intesi come attitudine alla copertura dei costi e del capitaleinvestito con i ricavi conseguiti attraverso l'applicazione di tariffe (v.: intema di servizio idrico integrato, Cass., 8 febbraio 2022, n. 3921; Cass., 2febbraio 2021, n. 2247; Cass., 4 aprile 2019, n. 9427; v., con riferimentoad aree portuali, Cass., 11 maggio 2022, n. 14931; Cass., 30 dicembre2019, n. 34657; Cass., 17 aprile 2019, n. 10674).3.3. Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale di unimmobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituiscel'oggetto, secondo una prospettiva di tipo "reale", riferita allecaratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), checostituiscono il nucleo sostanziale della c.d. "destinazione ordinaria",sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla suadestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2015, n. 8773; Cass., Sez. 5^, 10giugno 2015, n. 12025; Cass., Sez. 5^, 19 dicembre 2019, n. 34002;Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre2020, n. 22166; Cass., Sez. 6^-5, 16 novembre 2020, n. 25992; Cass.,Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n.18842; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868).3.4.Pertanto, ai fini della classificazione di un immobile, occorreguardare alle caratteristiche strutturali dell'immobile stesso e non allacondizione del proprietario ed al concreto uso che questi ne faccia (Cass.,Sez. 5^, 14 ottobre 2020, n. 22166), non rilevando, quindi, né il caratterepubblico o privato della proprietà dell'immobile, né eventuali funzioniNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026latamente sociali svolte dal proprietario, mentre il fine di lucro merita diessere preso in considerazione, in quanto espressamente previsto comecriterio di classificazione per numerose categorie, ma in terminioggettivati, nel senso che se ne richiede una verifica che ne ricerchi lasussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell'immobile,irreversibili se non attraverso modifiche significative, e non si arrestiquindi al tipo di attività che in un determinato momento storico vi vienesvolta, che può costituire un criterio complementare ma non alternativo oesclusivo ai fini del classamento (Cass., Sez. 5^, 6 febbraio 2019, n.34002 - analogamente: Cass., Sez. 5^, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass.,Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n.2249; Cass., Sez. 5^, 9 novembre 2021, n. 32868).3.5. Ai sensi dell'art. 8 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, lacategoria D raggruppa immobili aventi destinazione industriale ecommerciale, non suscettibili di destinazione difforme se non a condizionedi radicali trasformazioni, pertanto con capacità reddituale assoggettabilea imposta, ma speciali rispetto a quelle precedenti previste alle categoriedi cui alle lettere anteriori; per l’individuazione della corretta categoria cuiascrivere le unità immobiliari speciali o particolari, la circolare emanatadall’Agenzia del Territorio il 16 maggio 2006, n. 4/T (che è statasuccessivamente confermata dalla circolare emanata dall’Agenzia delTerritorio il 13 aprile 2007, n. 4/T), ha precisato (par. 3) che occorreprocedere a «un corretto esame preliminare delle caratteristiche degliimmobili in questione, finalizzato, da un lato, a verificare l’assenza deirequisiti per l'attribuzione di una delle categorie dei gruppi ordinari e,dall'altro, ad attribuire la categoria speciale o particolare più rispondentealle caratteristiche oggettive dell’immobile (…) .3.6. Dal riportato quadro normativo, invero, risulta evidente che, aifini dell’attribuzione della categoria catastale, il legislatore ha posto qualeelemento decisivo la natura oggettiva del bene, essendo rispetto ad essoNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026del tutto indifferente la qualifica soggettiva del titolare dello stesso che,diversamente, laddove assumesse qualsivoglia rilievo, eluderebbe la ratioposta a fondamento della disciplina del catasto, fondata sulla potenzialitàdi produrre reddito dei singoli immobili, che va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di essi venga fatto, ma alla lorodestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(Cass., Sez. 5^, 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 5^, 2 luglio2021, n. 18842; Cass., n. 33644/2025).3.7.Può soggiungersi che lo stesso fine di pubblico interesse - che,come detto, non esclude l’autonomia funzionale e reddituale di unitàimmobiliari ad uso commerciale, secondo lo specifico ordinamentocatastale, - nemmeno rileva nell’ordinamento eurounitario, in tema diaiuti di Stato e di concorrenza, laddove dal classamento catastale dipendala stessa applicazione di tributi e, inversamente, la determinazionedell’àmbito di applicazione di agevolazioni ed esenzioni, posto chel’identificazione di un’impresa si correla, a prescindere dal suo statusgiuridico, allo svolgimento di un'attività economica (v., tra le tante, CGUE,6 novembre 2018, cause riunite da C-622/16P a C-624/16P, ScuolaElementare [OSCURATO:PERSONA], punti 103 ss.; CGUE, 27 giugno 2017,causa C 74/16, Congregación de [OSCURATO:PERSONA], punto50).3.8.Ne consegue che la circostanza che il servizio dimovimentazione merci, binari ferroviari e scalo merci nel complesso diinfrastrutture intermodale di Lugo, sia svolto da una società partecipata al50% dal Comune non rileva ai fini della classificazione catastale, attesoche la destinazione costituisce il fondamento stesso dell'attribuzione dellacategoria catastale e risulta illegittimo l'inquadramento nella categoria E/9di impianti e immobili della struttura, nel contesto dello svolgimento diun'attività tipicamente caratterizzata da fine di lucro. Neppure puòNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026assumere significato una pretesa classificazione “concordata” sin dalprimo accatastamento, dovendo l’Ufficio fare necessariamente riferimentoalla specifica dichiarazione di variazione da esaminare, secondo i criteririchiamati.3.9.Nel caso di specie, per stessa ammissione della contribuente, sitratta di infrastrutture di collegamento nella rete dei trasporti, con lafunzione di trasferire grandi unità di carico dalla strada alla rotaia e diconsentire la sosta temporanea di tali unità in attesa di inoltro e ritiro; learee e gli impianti sono quindi destinati a servizi di movimentazione etrasporto, al traffico di merci ed allo svolgimento di tutte le operazioniconnesse al trasporto quali, ad esempio, le operazioni di carico, scarico,trasbordo movimentazione e deposito, tutte ricollegate all’attivitàprincipale di collegamento, ove si svolge attività industriale secondoparametri economico imprenditoriali (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 12741del 23/05/2018; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 2004 del 2019,secondo cui è proprio la destinazione del cespite ad una attività che siasvolta rispettando parametri economico-imprenditoriali ad essere decisivain ordine alla classificazione in questione; 6555 del 09/03/2020; Cass. n.27544/2024).3.10. Sia pure in tema di ICI, si è affermato (Cass., Sez. 5,Ordinanza n. 10674 del 17/04/2019) che, ai fini del classamento di unimmobile nella categoria E, come previsto dall'art. 2, comma 40, del d.l.n. 262 n. 2006, conv. in l. n. 286 del 2006, è necessario che lo stessopresenti caratteristiche tipologico funzionali tali da renderlo estraneo adogni uso commerciale o industriale, con la conseguenza che le areeportuali non sono classificabili in detta categoria se in concreto destinate atali finalità. Senza tralasciare che l'imposizione ICI sulle aree portuali èfondata sul criterio della funzione (attività libero-imprenditoriale) e nonsul criterio di ubicazione, con la conseguenza che il censimento catastaledelle stesse impone l'accertamento non già della loro localizzazione, bensìNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026dell'esercizio dell'attività secondo parametri imprenditoriali, restandoinvece irrilevante l'interesse pubblico al suo svolgimento (Cass., Sez. 5,Sentenza n. 23067 del 17/09/2019; cfr. altresì Cass., Sez. 5, Sentenza n.12741 del 23/05/2018). Ne consegue che sono assoggettate ad ICI, inquanto non classificabili nella categoria E, le aree scoperte di un terminalportuale utilizzate per svolgere l'attività pubblica portuale e le relativenecessarie operazioni, in quanto indispensabili al concessionario del benedemaniale per lo svolgimento della sua attività, atteso che il presuppostodell’imposizione è che ogni area sia suscettibile di costituire un'autonomaunità immobiliare, potenzialmente produttiva di reddito (Cass., Sez. 5,Ordinanza n. 10287 del 12/04/2019; Cass. n.6555/2020).4.L’attività svolta dalla contribuente, che ha veste giuridica disocietà per azioni (art. 2325 cod. civ.) - quantunque con una rilevantepartecipazione del Comune - ha carattere intrinsecamente commerciale(art. 2915 cod. civ.) ( Cass. n. 10242/2023; Cass., Sez. 5^, 13 novembre2019, n. 29381; Cass., Sez. 6^-5, 2 luglio 2020, n. 13449; Cass., Sez.5^, 5 marzo 2021, n. 6146).5. Il ricorso va in conclusione rigettato.6. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidatenella misura fissata in dispositivo. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio liquidatenella misura di euro 4.500,00 per compensi professionali, oltre speseprenotate a debito.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificatoNumero registro generale 15785/2020Numero sezionale 3752/2026Numero di raccolta generale 15365/2026Data pubblicazione 20/05/2026pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art.13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte diCassazione, Sezione Tributaria, in data 30.4.2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]