Cassazione n. 09440/2023

to di pronunciare la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 32508/2019 del ruolo generale, proposto DA T ROLESE G IORDANO (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 63B09 G224 S), [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] 9 febbraio 1963 e [OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] (PD), alla [OSCURATO:PERSONA] n. 30, rappresentato e difeso, giusta procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 78E20 H823 O) e dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 67D24 D612 W), elettivamente domiciliati in Roma, alla [OSCURATO:PERSONA] n, 59, presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA]. - RICORRENTE – CONTRO il C [OSCURATO:PERSONA] P [OSCURATO:PERSONA] S ACCO ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), con sede in [OSCURATO:PERSONA] n. 4, in persona del Sindaco pro tempore, [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso, in ragione di procura speciale e nomina poste a margine del controricorso e di delibera della [OSCURATO:PERSONA] n. 24 del 27 novembre 2019, dagli avv. [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 60T20 L419 E) e [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 73P65 ICI F158 R), elettivamente domiciliati in Roma, al [OSCURATO:PERSONA] II, n. 18, presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA]. - CONTRORICORRENTE – per la cassazione della sentenza n. 214/3/2019 della Commissione tributaria regionale del Veneto, depositata il 26 marzo 2019; UDITA la relazione della causa svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] nella camera di consiglio non partecipata del 2 dicembre 2022; [OSCURATO:PERSONA] : 1. con la sentenza impugnata la Commissione tributaria regionale del Veneto accoglieva l’appello proposto dal Comune di Piove di Sacco e riformava la sentenza n. 269/6/2016 della Commissione tributaria provinciale di Padova, così implicitamente rigettando il ricorso proposto dal contribuente contro i plurimi avvisi di accertamento e le tre intimazioni di pagamento oggetto di impugnazione e concernenti l’omesso versamento dell’ICI in relazione ai periodi di imposta relativi agli anni 2003/2011; 1.1. il Giudice regionale, nello specifico, assumeva che: -in ordine alla sopravvenuta incontrovertibilità delle pretese relative agli anni di imposta 2003/2004/2005, «la documentazione in atti dimostra con certezza la regolarità delle notifiche effettuate a cura del Comune nelle forme di legge…», con conseguente insussistenza della dedotta decadenza dall’esercizio del potere impositivo; - « il Comune ha correttamente indicato i presupposti di fatto della pretesa tributaria e non era necessario allegare ai provvedimenti impositivi altri atti o provvedimenti (delibere o regolamenti) conoscibili comunque dal contribuente perché ritualmente pubblicati ed accessibili nell’albo pretorio»; -quanto al valore dei terreni, si era rivelata contraddittoria la scelta del primo Giudice, che aveva prima conferito incarico ad un consulente tecnico di ufficio per la determinazione del valore dei beni e poi aveva annullato gli atti impositivi, osservando - di co ntro - che errata era stata l’applicazione del criterio analitico (basato sul valore di trasformazione) utilizzato dal consulente, mentre corretta era stata la valutazione operata dal Comune fondato sul metodo sintetico e quindi sulla comparazione del bene con quelli aventi analoghe caratteristiche; - il ricorrente non rivestiva la carica di imprenditore agricolo professionale, siccome iscritto nello SCAU solo con riserva, ma anche perché «trae meno del 70% dei propri redditi dall’attività di coltivazione». 2. avverso tale sentenza [OSCURATO:PERSONA] proponeva ricorso per cassazione, spedito per la notifica ai sensi dell’art. 149 cod. proc. civ. in data 25 ottobre 2019, formulando quattro motivi di impugnazione e successivamente, un data 18 novembre 2022, depositando memoria ex art. 380-bis. 1., cod. proc. civ.; 3. il Comune di Piove di Sacco resisteva con controricorso notificato in data 11 dicembre 2019, concludendo per il rigetto del ricorso. [OSCURATO:PERSONA] : 1. il ricorrente ha premesso di aver impugnato: a. per le annualità ICI 2003/2005, l’intimazione di pagamento n. 3299/2013, assumendo di non aver mai ricevuto i prodromici avvisi di accertamento ed eccependo, per tale via, la decadenza dall’esercizio del relativo potere impositivo; b. per le annualità ICI 2006/2009, i vari avvisi di pagamento indicati nel ricorso in esame (v. pagina n. 3), lamentando la violazione degli artt. 1, comma 162, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 e 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 per la carente motivazione dei relativi atti e l’illogica applicazione del criterio di calcolo adottato per stabilire il valore dei beni, come poi accertato dal consulente tecnico di ufficio nominato in prime cure, che aveva stimato il valore dei beni in misura notevolmente inferiore a quella stabilita dal Comune; c. per le annualità ICI 2010/2011, i due avvisi di accertamento indicati nel ricorso in esame (v. pagina n. 3), contestando il mancato riconoscimento dell’esenzione dovuta, ai sensi degli artt. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 e 1, comma 9, del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99/2004, quale imprenditore agricolo professionale; 2. con il primo motivo di impugnazione il Trolese ha dedotto la «violazione di legge dell’art. 140 c.p.c., in virtù del combinato disposto dell’art. 26, ultimo comma, del D.P.R. n. 602 del 1973 e dell’art. 60, comma 1, lett. e), del D.P.R. n. 600 del 1973, con riferimento alla intimazione di pagamento n. 3299/2013 […] e relativa alle annualità 2003- 2004-2005 –mancata ravvisata inesistenza/nullità insanabile della notifica degli avvisi di accertamento presupposti a dette annualità. Conseguente decadenza del Comune dal potere impositivo per dette annualità di riferimento» (v. pagina n. 4 del ricorso); 2.1. il contribuente ha premesso sul punto del fatto che «non si comprendono le ragioni di fatto e di diritto della sentenza», segnalando che la questione sollevata concerneva il « mancato rispetto della procedura di notifica degli avvisi di accertamento da parte del Comune»(v. pagina n. 5 del ricorso), essendo la « ”raccomandata 1” prive di avvisi di ricevimento [….]», non avendo il Comune «allegato in causa i CAD (cd. Mod. 26 A.G.)», mentre «per quanto riguarda la notifica sub. doc. 12 si legge addirittura “lasciato avviso mod. 26 A.G. presso il Comune di Briggine!! Che nessun legame ha con il destinatario dell’atto» (v. pagina n. 5 del ricorso); 2.2. l’istante ha, quindi, contestato l’acritica adesione prestata dalla Commissione regionale alle difese del Comune, segnalando che queste avevano addirittura invertito la sequela procedimentale del procedimento impositivo, considerando che gli avvisi di pagamento si fondavano sulla preventiva intimazione di pagamento, così lamentando l’istante, in definita, la violazione delle predette disposizioni, assumendo che in caso di irreperibilità relativa del destinatario occorre, ai fini della relativa prova non solo la spedizione, ma anche la ricezione da parte del destinatario della raccomandata informativa del deposito dell’atto presso la casa comunale; 2.3. per tale via, il ricorrente ha evidenziato che, risultando la notifica dell’avviso di accertamento nulla, non essendo stato prodotto l’avviso di ricevimento della predetta raccomandata, correttamente era stata eccepita la citata decadenza, mentre erroneamente essa era stata rigettata dal Giudice di secondo grado; 3. con la seconda censura, l’istante ha lamentato la «falsa applicazione della esenzione prevista dal combinato disposto del comma 2 lettera b) seconda parte del D. Lgs. n. 504/92 e del comma 1 dell’art.1 del D.Lgs. n. 99 del 2004, concernente l’esclusione dei terreni edificabili sui quali persiste l’attività agricola da parte dei soggetti di cui all’art. 9 del decreto legislativo n. 504/92, a cui si è aggiunta la figura che il ricorrente riveste di imprenditore agricolo-professionale, con conseguente contestazione della sentenza di appello nella parte in cui disconosce il diritto alla esclusione (avvisi di accertamento nr. 159004/2010 per l’anno 2010 … e nr. 159005/2011 per l’anno 2011 …), applicando disposizioni regolamentari relative allo imprenditore agricolo principale peraltro illegittime» (v. pagina n. 9 del ricorso); 3.1. a tal proposito, il Trolese ha rimproverato alla Commissione regionale di aver fatto erroneo riferimento alla «qualità di impren ditore agricolo principale», laddove la qualifica dedotta era quella di imprenditore agricolo professionale, con la conseguente errata applicazione, in ragione del carattere speciale della norma tributaria, dell’art. 59, comma 1, del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446 in tema di potestà regolamentare ICI, la quale è riferita all’imprenditore agricolo a titolo principale e non anche all’imprenditore agricolo professionale. Il contribuente ha, quindi, aggiunto che erroneamente il Giudice a quo aveva considerato l’imponibile IRPEF, mentre doveva essere computato il solo reddito derivante dall’attività agricola e che per il riconoscimento dell’esenzione era necessaria l’iscrizione nel registro ex SCAU (non importa se con riserva) e, soprattutto, il versamento dei relativi contributi previdenziali, che era stato documentato, bastando, per altro verso, che il reddito derivante dell’attività agricola superasse (come asseritamente dimostrato) anche di un solo punto il 50% del reddito da lavoro autonomo; 4. con la terza doglianza, il ricorrente ha denunciato la «violazione di legge con riferimento all’art. 132 nr 4 c.p.c. (obbligo di esposizione delle ragioni di fatti e di diritto della sentenza) in relazione agli artt. 1, co. 162 della l. n. 296 del 2006, e 7 della l. 212/2000 (obbligo di specifica motivazione della pretesa tributaria) in relazione a tutti gli avvisi di accertamento impugnati» (v. pagina n. 13 del ricorso); 4.1.a tal riguardo, il contribuente ha rappresentato che la motivazione della sentenza impugnata, a fronte di una analitica contestazione circa la carenza motivazionale degli avvisi, siccome priva di ogni riferimento circa le caratteristiche dei beni oggetto di tassazione e della aree similari e nonostante che il Giudice di primo grado avesse ritenuto (non che agli atti impugnati non fossero allegati gli atti presupposti, come erroneamente stabilito dal Giudice regionale, ma) che gli avvisi non indicassero «le ragioni particolari e specifiche in base alle quali si è provveduto alla rettifica» dell’impos ta ICI (v. pagina n. 14 del ricorso), si era limitata ad affermare che «il Comune avrebbe “correttamente indicato i presupposti di fatto” della pretesa tributaria», omettendo però di indicare «quali essi fossero, eppure ritenendoli corretti, rendendo impossibile comprendere l’iter logico giuridico che ha portato il Giudice di secondo grado a tali autonome conclusioni»(cfr. pagina n. 15 del ricorso) e senza «confutare analiticamente le eccezioni specifiche dell’appellato, o quanto meno motivare il perchè riteneva corretti detti “presupposti di fatto”» (così a pagina n. 16 del ricorso); 5. con la quarta ed ultima ragione di ricorso, il Trolese ha censurato la sentenza impugnata per la «violazione di legge dell’art. 5, V comma, d.lgs. 504/92, con riferimento a tutti gli avvisi di accertamento impugnati, articolo che così prevede in ordine alla valutazione delle aree edificabili “… Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”» (v. pagina n. 20 del ricorso); 5.1. nello specifico, il ricorrente ha asserito che la sentenza impugnata è illegittima, avendo disconosciuto il metodo di calcolo seguito dal consulente tecnico di ufficio per la determinazione del valore di mercato dei beni, basato sul valore di trasformazione, ponendo in rilievo che il predetto art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 non indica, in realtà, uno specifico criterio di stima, il che rende legittimo anche l’utilizzo del menzionato metodo analitico, come chiarito dalla giurisprudenza amministrativa e di legittimità. 6. Ciò posto, il ricorso va accolto per quanto ragione, alla luce delle seguenti riflessioni. 7. Va dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza, ai sensi dell’art. 366, primo comma, n. 6, cod. proc. civ., il primo motivo di impugnazione, avente ad oggetto la contestazione delle suindicate violazioni di legge in relazione alle notifiche degli avvisi accertamento (relativi agli anni di imposta 2003/2004/2005) posti a base della corrispondente, impugnata, intimazione di pagamento. 7.1. Non vengono, infatti, riprodotti nel loro puntuale contenuto o trascritti nel ricorso gli avvisi di ricevimento delle notifiche degli atti di accertamento che si assumono viziate, essendo stata riportata nell’impugnazione in esame, in relazione ad un generico «doc. 12», soltanto la dicitura «lasciato avviso mod. 26 A.G. presso il Comune di Briggine!!», che non consente di aver compiuta contezza del complessivo contenuto della notifica e dell’atto a cui (tra i dedotti plurimi avvisi) essa si riferisce. 7.2. In tale contesto va dato seguito al consolidato orientamento di questa Corte, secondo cui «in tema di ricorso per cassazione, ove sia contestata la rituale notifica delle cartelle di pagamento, per il rispetto del principio di autosufficienza, è necessaria la trascrizione integrale delle relate e degli atti relativi al procedimento notificatorio inmisura sufficiente a consentire la verifica della fondatezza della doglianza in base alla sola lettura del ricorso, senza necessità di accedere a fonti esterne allo stesso (Cass., 11 luglio 2022, n. 21791; Cass., 30 novembre 2018, n. 31038; Cass., 28 febbraio 2017, n. 5185» ( così, tra le tante, Cass., Sez. T., 1° marzo 2023, n. 6203 e nello stesso senso, sempre da ultimo, Cass., Sez. T, 29 novembre 2022, n. 35124 ) . 3.Risulta, invece, fondato il secondo motivo di impugnazione, relativo all’invocata, ma non riconosciuta dal Giudice regionale, esenzione dal tributo in ragione della qualità di imprenditore agricolo professionale dedotta dal ricorrente. Il nucleo essenziale della censura poggia sul rilievo dell’inapplicabilità dell’art. 59, comma 1, del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446 (che disciplina la potestà regolamentare del Comune ai fini ICI, con facoltà di introdurre limiti alle esenzioni) alla figura dell’imprenditore agricolo professionale di cui al d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99. 3.1. Ebbene, sul piano dei principi, va ricordato che questa Corte ha chiarito che: «IlD.Lgs. n. 99 del 2004, successivamente modificato dal D.Lgs. n. 101 del 2005, ha introdotto nel nostro ordinamento la figura dell'imprenditore agricolo professionale (I.A.P.) che ha sostituito ed abrogato le[a] previgente figura di imprenditore agricolo a titolo principale (I.A.T.P.). L'art. 1 del d.lgs. n. 99 del 2004 richiede il possesso di specifiche conoscenze e competenze professionali, nonchè il rispetto di specifici requisiti di tempo e lavoro. E' previsto che l'imprenditore agricolo professionale dedichi all'attività agricola la prevalenza del proprio tempo di lavoro complessivo e, dall'altro, che i ricavi delle suddette attività siano prevalenti sul proprio reddito globale. Il D.Lgs. n. 99 del 2004, art. 1, in fatti, stabilisce: "Ai fini dell'applicazione della normativa statale, è imprenditore agricolo professionale (IAP) colui il quale, in possesso di conoscenze e competenze professionali ai sensi del Reg. (CE) n. 1237 del 1999 17 maggio 1999 del Consiglio, art. 5, dedichi alle attività agricole di cui all'art. 2135 c.c., direttamente o inqualità di socio di società, almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attività medesime almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro." L'attribuzione all'imprenditore agricolo della qualifica di I.A.P. è di competenza delle Regioni, che accertano ad ogni effetto il possesso dei requisiti previsti dal D.Lgs. n. 99 del 2004; ogni Regione regolamenta le condizioni per ottenere il riconoscimento della qualifica di imprenditore agricolo professionale (I.A.P.) ed i criteri per la verifica del requisito del tempo dedicato oltre che per le modalità di computo del requisito del reddito ricavato» (così Cass., Sez. T., 13 maggio 2021, n. 12852, che richiama Cass., Sez. VI/V, 2 novembre 2018, n. 28062 e Cass., Sez. VI/V, 10 gennaio 2017, n. 375). La Corte ha, quindi, chiarito che le disposizioni di cui al d.lgs. n. 99 del 2004, hanno profondamente inciso sulla stessa configurazione del requisito soggettivo per la fruizione dell'agevolazione (così Cass., Sez. VI/V, 2 novembre 2018, n. 28062 cit., che richiama Cass., Sez. VI/V, 10 gennaio 2017, n. 375 cit.). 3.2. Tanto ricapitolato, si osserva che i n relazione alle annualità in contestazione (2010/2011) erano già entrate in vigore le disposizioni di cui al citato d.lgs. n. 99/2004, ma di tanto la Commissione regionale non ha tenuto conto. In tal modo, il Giudice d'appello ha finito con il discostarsi dal superiore principio di diritto, avendo totalmente obliterato la valutazione delle menzionate sopravvenienze normative, omettendo, in particolare, di verificare se le modifiche intervenute abbiano inciso sul requisito soggettivo per la fruizione dell'agevolazione di cui all’art. 9 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 invocata dal ricorrente, anche con riferimento alla compatibilità del regolamento comunale applicato dalla Commissione regionale con il riportato assetto normativo operante nella fattispecie in oggetto. La sentenza va, pertanto, sul punto cassata. 8. Risultano fondati anche il terzo ed il quarto motivo di impugnazione, i quali possono essere trattati unitariamente, in quanto, anche se con riferimento a vizi (di motivazione della sentenza e di violazione di legge, in particolare dell’art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504) ed a paradigmi censori diversi (rispettivamente art. 360, primo comma, nn. e 4 e 3, cod. proc. civ.), le doglianze concernono la determinazione del valore del bene ai fini ICI. 8.1. In relazione al terzo motivo, va riconosciuto che la Commissione tributaria regionale non ha preso in considerazione i plurimi argomenti difensivi sviluppati dal contribuente nelle ampie controdeduzioni sviluppate in sede d’appello, come ritrascritte alle pagine nn. 15/18 del ricorso, volte a porre in discussione la base imponibile dell’ICI nella misura determinata dal Comune, assumendo sul punto l’erronea applicazione dello stesso valore di 144,85 €/mq sia per l’area a destinazione residenziale che per quella commerciale e quindi l’erronea equiparazione dei relativi valori e contestando, poi, tanto l’indice di territoriale di cubatura che la percentuale di svalutazione applicata. Difatti, il Giudice regionale, a fronte di tali puntuali contestazioni, si è limitato ad affermare che «il Comune ha correttamente indicato i presupposti di fatto della pretesa tributaria e non era necessario allegare ai provvedimenti impositivi altri atti o provvedimenti (delibere o regolamenti) conoscibili comunque dal contribuente perché ritualmente pubblicati ed accessibili nell’albo pretorio», il tutto in termini palesemente inadeguati ed avulsi dalle contestazioni avanzate, in quanto: a. non era stata posta la questione dell’allegazione delle delibere o dei regolamenti. b. la predetta affermazione del Giudice d’appello ha espresso solo un verdetto, senza motivarlo, non essendo stata fornita alcunaindicazione dei predetti presupposti, nè precisato il contenuto degli avvisi e soprattutto non è stata offerta alcuna risposta ai plurimi rilievi critici svolti in secondo grado dal contribuente rispetto alle deduzioni del Comune. In tali termini, la predetta motivazione va considerata meramente apparente e detta anomalia è causa di nullità della sentenza integrando un error in procedendo […] (cfr. Sez. 1, 18 giugno 2018 n. 16057; Sez. 6-5, 7 aprile 2017 n. 9097; Sez. U 3 novembre 2016 n. 22232; Sez. U 5 agosto 2016 n. 16599; Sez. U 7 aprile 2014, n. 8053 ed ancora Cass. n. 4891 del 2000; n. 1756 e n. 24985 del 2006; n. 11880 del 2007; n. 161, n. 871 e n. 20112 dei 2009) [… ] deducibile in sede di legittimità ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c." ([OSCURATO:PERSONA]. n. 22598 del 2018)» (così Cass., Sez. V., 8 aprile 2022, n. 11473). Costituisce, infatti, orientamento consolidato di questa Corte ritenere che l’ipotesi di motivazione apparente ricorre allorché essa, pur graficamente e, quindi, materialmente esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perché costituita da argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l'iter logico seguito per la formazione del convincimento, non consentendo, in tal modo, alcun effettivo controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice, lasciando all'interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture, così da non attingere la soglia del "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111, comma 6, Cost. [cfr., su tali principi, anche da ultimo, Cass., Sez. T, 31 gennaio 2023, n. 2689 e, tra le tante, a partire da Cass., Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053, Cass., 1° marzo 2022, n. 6626; Cass., Sez. T., 23 settembre 2022, che richiama Cass., Sez. U. 19 giugno 2018, n.16159 (p. 7.2.), che menziona Cass., Sez. U. 3 novembre 2016, n. 22232;Cass. Sez. U., nn. 22229, 22230, 22231, del 2016, Cass., Sez. U, 24 marzo 2017, n. 766; Cass., Sez. U., 9 giugno 2017, n. 14430 (p. 2.4.); Cass., Sez. U., 18 aprile 2018, n. 9557 (p. 3.5.), Cass., Sez . U., 27 dicembre 2019, n. 34476(che cita, in motivazione, Cass., Sez. U., 18 aprile 2018, n. 9558e Cass., Sez. U., 31 dicembre 2018, n. 33679]. Nella specie – giova ribadirlo - l’apparenza della motivazione si caratterizza per la completa assenza di ogni considerazione circa i plurimi rilievi mossi dal contribuente, il che vale a rendere, per quanto sopra esposto, la sentenza nulla. 8.2 In ordine, invece, al quarto motivo risulta errata la valutazione della Commissione regionale nella parte in cui ha reputato il valore di trasformazione (applicato dal consulente tecnico di ufficio in primo grado) in contrasto con il dettato dell’art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504. Questa Corte ha, infatti, chiarito che: -« il d.lgs. n. 504, cit., art. 5, c. 5, con riferimento alla determinazione della base imponibile dell'imposta da applicare sulle aree edificabili, dispone che «il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche»; - «la Corte ha già avuto modo di rilevare che, a detti fini, è indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti previsti dall'art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, parametri che, pertanto, devono considerarsi tassativi (v., ex plurimis, Cass., 30 maggio 2017, n. 13567; Cass., 15 giugno 2010, n. 14385)»; -«la Corte ha, altresì, statuito che a detta disposizione, - che rinvia «ad una pluralità di elementi compositi, fondati su dati desumibili da atti amministrativi (ad esempio l'indice di edificabilità e la destinazione d'uso consentita) o da fonti esterne (prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche).», - può senz'altro ricondursi il metodo analitico-ricostruttivo denominato del valore di trasformazione, metodo, questo, incentrato sulla «determinazione del valore dell'area fabbricabile sulla base della differenza tra il ricavato (valore dell'edificato), "come si configurerebbe ad edificazione avvenuta della cubatura realizzabile per l'area presa in considerazione", ed i costi necessari all'edificazione stessa (costi di trasformazione).» (così Cass., 20 ottobre 2017, n. 24872; v. altresì, in motivazione, Cass., 9 marzo 2018, n. 5763; Cass., 2 marzo 2018, n. 4953)»; -«la rilevanza, ai fini della determinazione del valore venale in comune commercio delle aree edificabili, dei parametri offerti dagli indici di edificabilità e dalla destinazione d'uso delle aree, dagli oneri di adattamento del terreno e dalla stessa maggiore o minore attualità della potenzialità edificatoria dell'area (Cass. Sez. U., 28 settembre 2006, n. 25506), dà conto, per vero, del rilievo secondo il quale il criterio analitico- ricostruttivo in questione trova fondamento nello stesso dettato normativo, nel cui contesto la potenzialità edificatoria dell'area viene assunta nella sua concreta, ed obiettiva, dimensione, e non in quella che, in buona sostanza, viene rimessa alle scelte economiche (e di convenienza) del contribuente (secondo una valutazione cui allude la gravata sentenza nel rilevare che «nella realtà del mercato, i prezzi tengono anche conto del fatto che non tutti gli acquirenti sfruttano per intero le potenzialità edificatorie dei beni acquistati»); laddove - co me sempre avviene nelle operazioni concettuali legate a complesse metodologie di valutazione - si tratta di verificare la correttezza della concreta applicazione del metodo di stima prescelto, avuto riguardo alla riscontrabilità dei dati fattuali postivi afondamento ed al rigore del procedimento inferenziale sotteso all'utilizzazione del metodo di stima»; - «come, poi, la Corte ha ripetutamente rilevato, dalla natura del processo tributario - che non è annoverabile tra quelli di "impugnazione - annullamento", ma tra i processi di "impugnazione-merito", in quanto non è diretto alla sola eliminazione giuridica dell'atto impugnato, ma alla pronuncia di una decisione di merito sostitutiva sia della dichiarazione resa dal contribuente che dell'accertamento dell'ufficio - discende che ove il giudice tributario ritenga invalido l'avviso di accertamento per motivi non formali, ma di carattere sostanziale, non può limitarsi ad annullare l'atto impositivo, ma deve esaminare nel merito la pretesa tributaria e, operando una motivata valutazione sostitutiva, eventualmente ricondurla alla corretta misura, entro i limiti posti dalle domande di parte (v., ex plurimis, Cass., 30 ottobre 2018, n. 27574; Cass., 19 novembre 2014, n. 24611; Cass., 21 novembre 2013, n. 26157; Cass., 12 luglio 2006, n. 15825; Cass., 2 dicembre 1993, n. 11958; Cass., 4 maggio 1990, n. 3718; Cass., 18 giugno 1987, n. 5352)»(cfr. Cass., Sez. T., 12 luglio 2021, n. 19811). Anche sul punto la sentenza impugnata va, pertanto, cassata. 9. Alla stregua delle considerazioni svolte vanno accolti il secondo, il terzo ed il quarto motivo di impugnazione e dichiarato inammissibile il primo. La sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata alla Corte di giustizia