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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 11 maggio 2026

Cassazione n. 13662/2026

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rgio Zappella, rappresentato e difeso, inragione di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dagliavv.ti [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 68L31 Z515 Q)e [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 67H06 A794 O).- RICORRENTE –[OSCURATO:PERSONA] S.A.S. [OSCURATO:PERSONA] (codicefiscale 00334860160), in persona del liquidatore e legalerappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA], rappresentatae difesa, in ragione di procura speciale e nomina poste in calce alcontroricorso, dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale RBDNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026SST 51A13 F251 Z), [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 50L27A794 W), [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 65D11 A794W) e [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 70S51 A794 T).- CONTRORICORRENTE –per la cassazione della sentenza n. 18/23/2019 della Commissionetributaria regionale della Lombardia – Sezione distaccata di Brescia– Sezione 3 - depositata in data 3 gennaio 2019, notificata il 15febbraio 2019.UDITA la relazione svolta all’udienza pubblica del 28 gennaio 2026dal [OSCURATO:PERSONA].UDITA la [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Erba, che haconcluso per l’accoglimento del primo, terzo e quarto motivo di ricorsoed il rigetto degli altri;UDITI l’avv. [OSCURATO:PERSONA], per delega dell’avv. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], nell’interesse del ricorrente e l’avv. [OSCURATO:PERSONA],per delega degli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],nell’interesse della controricorrente.1.

Oggetto di controversia è l’avviso di accertamento n. 4 con cuiil Comune di Casazza liquidò una maggiore ICI per l’anno 2010 paria complessive 7.135,98 €, in relazione all’area fabbricabile di mq.16.800 accertata in capo alla società, stimata nella misura di 85,00€/mq, applicando, altresì, la sanzione di 6.590,00 € per l’omessadichiarazione.2.

Con la suindicata sentenza la Commissione tributaria regionaledella Lombardia – Sezione distaccata di Brescia – in riforma parzialedella sentenza di primo grado, accoglieva l’appello principaleNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026proposto dalla contribuente e rigettava quello incidentale avanzatodal Comune, così riformando parzialmente la pronuncia appellata.Nello specifico, quanto all’appello principale avanzato dallasocietà, osservava che:- l’area imponibile doveva essere computata al netto dell’errorecatastale compiuto dall’ente, come rilevato dal perito di parte(l’estensione della particella doveva considerarsi pari a 4.284 mq enon di 7.340 mq come indicata in catasto), nonché della superfice diproprietà di terzi, oltre che dell’area (destinate ad opere di viabilità eparcheggi) da cedere al Comune quale controprestazione degli oneridi urbanizzazione, per cui la superfice da sottoporre a tassazione (alvalore di 85,00 €/mq) si adeguava alla misura di 13.460,25 €;- doveva essere decurtata la somma di 225.208,68 €,corrispondente ai costi sostenuti nell’anno 2014 dalla contribuenteper rendere l’area fabbricabile, non rilevando che fossero statisopportati in epoca successiva all’anno di imposta (2010);- non andava presentata dalla società alcuna dichiarazione ai finiICI per l’anno 2010, essendo il Comune «[…] già dal 2006 […] aconoscenza della situazione […]» (v. pagina n. 3 della sentenza).Con riguardo all’appello incidentale proposto dal Comune, laCommissione considerava non applicabile il valore di 115,00 €/mq,perchè desunto dalla comparazione con il valore di una sola cessioneeffettuata nell’anno 2014 dalla ricorrente, reputando altresì noncomputabile l’apporto positivo delle opere di viabilità e diparcheggio, trattandosi di aree aventi destinazione pubblica e non abeneficio esclusivo delle future costruzioni.Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/20263.

Avverso tale pronuncia il Comune di Casazza proponevaricorso per cassazione, notificandolo in data 11 aprile 2019,formulando quattro motivi d’impugnazione, depositando in data 20gennaio 2025 memoria ex art. 380-bis.1., c.p.c. e poi in data 15gennaio 2026 memoria ex art. 378 c.p.c.4.

Interfungo di [OSCURATO:PERSONA] S.A.S. in liquidazione haresistito con controricorso notificato in data 17 maggio 2019.5.

Con ordinanza interlocutoria depositata il 28 aprile 2025 laCorte rimetteva la causa in pubblica udienza al fine di coinvolgere leparti ed il Procuratore Generale sulla questione di diritto illustratanell’ordinanza n. 6117/2025 (rectius 6177/2025) ai cui contenuti si èrinviato.6. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Erba, hadepositato in data 19 dicembre 2025 conclusioni scritte.RAGIONI DELLA DECISIONEIl ricorso va accolto per quanto di ragione, non senza aver primarespinto le eccezioni di inammissibilità dello stesso sollevate dallacontribuente, al netto delle valutazioni che si svolgeranno sulsecondo e sul terzo motivo di impugnazione, in quanto i paradigmicensori risultano correttamente evocati e l’impugnazione noncoinvolge la Corte in nuove valutazioni di merito, lamentando invece- per come si avrà modo di chiarire – specifiche violazioni di legge.1.

Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360,primo comma, num. 3 e 5, c.p.c., il Comune ha dedotto la violazionee falsa applicazione dell’art. 2, comma 1, d.lgs. n. 504/1992 ed iltravisamento dei fatti, oltre alla carente ed incongrua motivazione.Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026In particolare, il ricorrente ha posto in evidenza, sotto il profilodel dedotto travisamento, come non vi fosse alcuna contestazione inordine all’appartenenza delle aree soggette a tassazione e dellerelative consistenze e che il Comune aveva già escluso dall’impostala superfice di mq 1.045 relativa alle aree di terzi, come precisatonella nota 2455 del 25 maggio 2016, mentre la controversiaconcerneva le aree destinate a strade, verde e parcheggi interni allalottizzazione (la cui natura infrastrutturale era stata confermatadalla relazione tecnica di parte della contribuente), che dovevanoessere cedute al Comune per destinarle ad uso pubblico, in ciòravvisandosi il carattere di oneri di urbanizzazione.Per tale via, l’ente territoriale ha rimarcato che i rilievi e lemisurazioni effettuate dalla contribuente non erano oggetto dicontroversia, discutendosi, invece, della capacità contributiva che ilpossesso di tali aree manifestava e quindi del loro reale valore.Con riferimento a tali superfici, l’ente territoriale ha, poi,ravvisato nella valutazione del Giudice regionale e nella relativaesclusione dalla tassazione la predetta violazione di legge, giacchè,per reiterata giurisprudenza di legittimità, le aree cd. infrastrutturali(parcheggi, strade, verde privato etc.), anche se non oggetto diedificazione, partecipano unitariamente alla formazione del valoredella superfice totale del comprensorio, per cui conservano la lorovocazione edificatoria, incidendo dette destinazioni solo sul valorevenale del bene.1.1.

La doglianza risulta fondata nei termini che seguono.Va premesso che il motivo risulta ammissibile anche se formulatosulla base dei due distinti parametri censori di cui all’art. 360, primocomma, num. 3 e 5, c.p.c.Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026Nella specie, infatti, la censura non mescola i due argomenti dicritica in un’inestricabile commistione tra temi di natura fattuale egiuridica, ma scompone la ragione di impugnazione nella deduzionedella violazione di legge, segnatamente dell’art. 2, comma 1, d.lgs.n. 504/1992 nella parte in cui, da un lato, ha confutato la decisionedella Commissione regionale laddove essa ha escluso dallatassazione le menzionate aree infrastrutturali, segnalando per altroverso, sotto il profilo del travisamento dei fatti, che era già statastralciata dalla superfice tassata la consistenza di mq 1045, diproprietà aliena.In tale direzione, la contestazione si riflette sulla lettura del fattoprobatorio (cfr. Cass., Sez.

Un., n. 5792/2024) concernente laconsistenza della superfice tassata, che non riguarda quelleappartenenti a terzi.In tale prospettiva, va allora dato seguito all’orientamento diquesta Corte che ritiene ammissibile il ricorso, benchè articolatofatto che le censure sono articolate riconducendo il vizio dellasentenza impugnata sotto molteplici paradigmi previsti dall’art. 360c.p.c., in quanto la sua formulazione permette di cogliere, di isolarele doglianze prospettate onde consentirne l'esame separatoesattamente negli stessi termini in cui lo si sarebbe potuto fare seesse fossero state articolate in motivi diversi, singolarmentenumerati (cfr., sul principio, Cass., Sez.

Un., n. 9100/2015; Cass. n.7009/2017; Cass. n. 26790/2018 e Cass. n. 39169/2021).La prospettazione "a grappolo" di una pluralità di censure non è,perciò, ragione di pregiudiziale inammissibilità del gravame quando,scandagliandone la formulazione, sia possibile scindere il contenutocassatorio di ciascuna censura (così Cass. n. 14041/2021), il che èNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026quanto riscontrabile nella fattispecie in rassegna, in cui le dueprospettive censorie (violazione di legge ed omesso esame deidedotti fatti) risultano nettamente distinte, separate, nonsovrapposte ed indipendenti, essendo stata la menzionata omissioneprospettata quale ulteriore, autonoma, causa che ha condotto aduna valutazione non conforme ai criteri di cui alla citata disposizione,come interpretata dalla giurisprudenza di questa Corte.1.2.

Ciò posto, il dedotto travisamento del fatto sussiste,risultando dalla pacifica narrazione della vicenda contenuta nelricorso (v. pagina n. 3 del ricorso ed il riferimento alla nota 2455prot. del 25 maggio 2006) e dallo stesso contenuto della consulenzatecnica di parte riprodotta nel controricorso (v. pagina nn. 41, 42 e43 del controricorso) che la questione aveva costituito oggetto didibattito tra le parti ed emergeva che il Comune aveva calcolatol’area tassabile nella misura di 16.800 mq (inferiore a quella indicatadalla contribuente nel ricorso, pari a 19.159,25 mq), ivi decurtando(in linea, su tale aspetto, con i calcoli elaborati dalla società tramiteil proprio consulente) la superfice di 1.045 mq. (pacificamente,quindi,) non appartenente alla contribuente (segnatamente: mq 490area demaniale ex “Valle del Soldato” + mq 535 strada comunale +mq 20 di proprietà ex “[OSCURATO:PERSONA]”).In tale direzione, non può considerarsi corretta la valutazione delGiudice regionale nella parte in cui ha ritenuto, con riferimento allapredetta area di 1.045 mq, che «[…] tanto meno sono stati detrattile parti di proprietà di terzi», scontando tale affermazione unadistorta lettura del fatto probatorio (la porzione di area nonconsiderata ai fini della tassazione da ambo le parti).Detto errore, tuttavia, non risulta decisivo, ove si consideri che laCommissione ha ritenuto tassabile la minor consistenza di 13.460,25Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026mq (derivante, come da calcoli del consulente di parte dellacontribuente, dalla differenza tra 19.159,25 mq e 5.390,89 mq, inessa comprese le citate tre aree di terzi), in cui era già contemplatala sottrazione dei menzionati 1.045 mq di proprietà aliena.Piuttosto, l’errore rilevante, questa volta di diritto, sta nellasottrazione dall’imposizione della restante superfice soggetta avincolo di destinazione, su cui il Comune riteneva e ritiene dovuta laripresa fiscale.1.3.

Sussiste, infatti, la dedotta violazione di legge.Ed infatti, come più volte affermato da questa Corte, in temad'imposta comunale sugli immobili (ICI), l'inserimento di un'area inuna zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici odi interesse pubblico non ne esclude affatto l'oggettivo carattereedificabile ex art. 2 d.lgs. n. 504/1992, incidendo, invece, solo sulladeterminazione del valore venale dell'immobile, da valutarsi in basealla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie(cfr. Cass. nn. 14590, 14600, 14613, 14628, 14634/2023, nonchèCass. n. 1212/2022, Cass. n. 22692/2022 in riferimento ad areedestinate a verde).Segnatamente, è stato precisato che «[…] l'inclusione di un'areain una zona destinata dal piano regolatore generale ad una «seppurlimitata potenzialità edificatoria» incide senz'altro nelladeterminazione del valore venale dell'immobile, da valutare in basealla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie,ma non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 deld.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta,stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale,vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venireNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026meno l'originaria natura edificabile» (cfr. n. 23814/2016; conformeCass. nn. 9529/2023, 5604/2022, 653/2022, 17764/2018)», con laconseguenza che «[…] la presenza dei suddetti vincoli non sottrae learee su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, maincide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venalee, conseguentemente, sulla base imponibile (cfr. Cass. nn.24308/2016, 5161/2014, 9778/2010, 9510/2008)» (così Cass. n.27067/2024 e, nello stesso senso, Cass., n. 25935/2024; Cass. n.22591/2024; Cass. n. 2070/2024; Cas. 13866/2024; Cass. n.10964/2024; Cass. n. 9529/2023, Cass. n. 10709/2021 in tema diparcheggi).Principi questi che sono stati, di recente, ribaditi da questa Corte,proprio in un analogo contenzioso tra le stesse parti, con lepronunce nn. 15924/2025 e 15926/2025 e che vanno oraulteriormente confermati.Alla stregua di quanto precede, va ritenuto che la Commissioneregionale non si sia attenuta a tali principi escludendo dallatassazione le aree da cedere al Comune per essere destinate ad usopubblico (viabilità, parcheggi e verde), tenuto conto, da un lato,della titolarità dell’area in capo alla contribuente idonea ad integrareil presupposto impositivo e, dall’altro lato (per quanto concerne labase imponibile), della perdurante vocazione edificatoria di talisuperfici, come già ampiamente chiarito dalle suindicate pronunce e,dunque, da computare, ai fini della superfice tassabile, secondo illoro effettivo valore venale in considerazione dei suddetti vincoliurbanistici.2.

Con la seconda doglianza il ricorrente ha lamentato, conriferimento al canone di cui all’art. 360, primo comma, num. 3,c.p.c., la violazione e la falsa applicazione degli artt. 59, comma 1,Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026d.lgs. n. 504/1992 e 2697 c.c., nella parte in cui il Giudicedell’appello ha decurtato dal non contestato valore unitario dell’area,pari a 85 €/mq, i costi di edificazione asseritamente sostenuti dallaricorrente, benchè sopportati nell’anno 2014 e, quindi, in epocasuccessiva all’anno di imposta (2010), assumendo che in siffattitermini la Commissione avrebbe onerato l’amministrazione dellacorrettezza del predetto valore stabilito dalla delibera comunale.2.1.

Il motivo non può ricevere seguito.Come ribadito anche con la prima memoria illustrativa (v. paginan. 5 della memoria depositata il 20 gennaio 2025: «La CTR, invecedi valutare l’inadeguatezza della prova fornita dalla contribuente, hagiustificare il valore medio già determinato in delibera»), il Comunesi duole della violazione delle regole del riparto probatorio nellaparte in cui assume che la Commissione avrebbe addossato all’enteimpositore l’onere di dimostrare la correttezza del valore di 85,00€/mq stabilito dalla delibera comunale.Senonchè, la prospettata censura non coglie le ragioni delladecisione, le quali non hanno riversato sul Comune il suddetto onereprobatorio, ma hanno, piuttosto, riconosciuto che la contribuenteaveva provato di aver sopportato costi per rendere l’areafabbricabile nella misura di 225.208,68 €, il cui importo è statoportato a deconto di quello (di 1.144.1231,25 €) derivante dalvalore unitario di 85,000 €/mq, applicato sulla superfice stimata(erroneamente per quanto sopra detto) in 13.460,25 mq.In buona sostanza, la Commissione non ha rovesciato l’onereprobatorio circa il valore unitario dei beni, ma, da un lato, ha ridottola consistenza, la superfice dell’area (determinandola in 13.460,25Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026mq.) su cui ha applicato la predetta misura di 85 €/mq (13.460,25mq x 85,00 €/mq= 1.144.121,25 €) e per, altro verso, ha detrattodal valore conseguitone i costi di adattamento del terreno (perrenderlo fabbricabile) sopportati dalla società, la cui esecuzione èstata ritenuta pacifica, considerando irrilevante che le relative spesesiano state eseguite nell’anno 2014 e quindi dopo l’anno di imposta(2010).Non vi è stata, quindi, violazione dell’art. 59, comma 1, d.lgs. n.446/1997, né dell’art. 2967 c.c.3.

Con la terza ragione di contestazione il Comune ha eccepito,con riguardo al parametro di cui all’art. 360, primo comma. num. 3,c.p.c., la violazione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 peraver decurtato dal valore venale del bene i costi di costruzione aposteriori, senza considerare che il valore unitario stabilito dall’enteimpositore già aveva considerato detti costi di adattamento, con laconseguente duplice applicazione di detti oneri.3.1.

Anche tale motivo non può essere accolto.Il nucleo concettuale su cui la censura si fonda sta nel rilievosecondo il quale l’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 pone qualeelemento di tassativa considerazione i costi degli eventuali lavori diadattamento del terreno necessari per la costruzione e che «nelparametro di riferimento che il Comune stabilisce con unadeliberazione della [OSCURATO:PERSONA] è già insito il processo tecnico –giuridico per arrivare alla determinazione finale», nel senso che «Latabella dei valori scaturisce da valutazioni di massima, che sifondano in maniera complementare, sul merito comparativo e sulmetodo di trasformazione», i quali tengono conto «[…] in partenzaNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026dei costi di costruzione che dunque non possono essere decurtatianche a posteriori» (v. pagina n. 14 del ricorso).Senonchè, la censura risente di un approccio accademico chenon consente di apprezzare la sua pertinenza alla fattispecie inrassegna.Questa Corte ha precisato che i tassativi e vincolanti criteri di cuiall’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 rinviano ad una pluralità dielementi compositi, fondati su dati desumibili da atti amministrativi(ad esempio l'indice di edificabilità e la destinazione d'usoconsentita) o da fonti esterne (prezzi medi rilevati sul mercato dallavendita di aree aventi analoghe caratteristiche) e che ad esso puòsenz'altro ricondursi il metodo analitico-ricostruttivo denominato delvalore di trasformazione, metodo, questo, incentrato sulladeterminazione del valore dell'area fabbricabile sulla base delladifferenza tra il ricavato (valore dell'edificato), come siconfigurerebbe ad edificazione avvenuta della cubatura realizzabileper l'area presa in considerazione, ed i costi necessari all'edificazionestessa, come tali integranti i cd. costi di trasformazione (cfr. Cass. n.9440/2023; Cass. n. 19811/2021, Cass. n. 24872/2017; Cass. n.5763/2018; Cass. n. 4953/2018).Ciò, tuttavia, non postula che al metodo analitico-ricostruttivo siaccompagni sempre e comunque il criterio sintetico/comparativo(volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso ilconfronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee)operando con questi sempre in combinato disposto, ma solo cheesso trova fondamento nello stesso dettato normativo, nel cuicontesto la potenzialità edificatoria dell'area viene assunta nella suaconcreta ed obiettiva dimensione, laddove - come sempre avvienenelle operazioni concettuali legate a complesse metodologie diNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026valutazione - si tratta di verificare la correttezza della concretaapplicazione del metodo di stima prescelto, avuto riguardo allariscontrabilità dei dati fattuali positivi a fondamento ed al rigore delprocedimento inferenziale sotteso all'utilizzazione del metodo distima (così Cass. n. 9440/2023 e Cass. n. 19811/2021 cit.).Ebbene, nella specie il motivo non rappresenta, nella concretezzadel caso, come i beni tassati siano stati stimati dal Comune, qualecriterio sia stato, in concreto, adottato e quale sia stata nellafattispecie in rassegna la misura dei costi di costruzione giàconsiderati nel valore unitario della zona omogenea corrispondentealla somma di 85,00 €/mq., predicando, in termini del tutto astrattie senza il conforto del dato concreto, che nella deliberazione dellaGiunta comunale è già insito il processo tecnico-giuridico perarrivare alla determinazione finale e che la tabella dei valoriscaturisce da valutazioni di massima che si fondano, in modocomplementare, sul metodo comparativo e su quello ditrasformazione.In tal deficit rappresentativo e nella teorica versione con cui èstato sviluppato vanno riconosciute le ragioni per le quali la censuranon può essere accolta.4.

Con il quarto motivo di impugnazione l’ente territoriale hadenunciato, con riguardo al parametro di cui all’art. 360, primocomma, num. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 40d.lgs. n. 504/1992 per aver negato l’applicabilità delle sanzioni, inragione dell’insussistenza dell’obbligo dichiarativo posto a caricodella contribuente, tenuto conto della conoscenza da parte delComune «della situazione», senza considerare che l’omissioneriguardava il valore dei beni, pure ricompreso nel citato obbligo.Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/20264.1.

Il motivo non è fondato.Va ricordato che l’obbligo dichiarativo ai fini ICI è stato, ingenerale, soppresso dall’art. 37, comma 53, d.l. n. 223/2006(convertito, con modificazioni, dalla legge n. 248/2006, così comemodificato dall’art. 1, comma 174, della legge n. 296/2006), maresta fermo «nei casi in cui gli elementi rilevanti ai fini dell'impostadipendano da atti per i quali non sono applicabili le proceduretelematiche previste dall'articolo 3-bis del decreto legislativo 18dicembre 1997, n. 463, concernente la disciplina del modello unicoinformatico».In seguito all'informatizzazione del catasto, resa operativa conprovvedimento direttoriale del 18 dicembre 2007, il contribuentenon è più obbligato, per gli anni 2008 e seguenti, alla dichiarazioneprevista dall'art. 10, comma 4, d.lgs. 504/1992, per l’appunto,soppressa dall'art. 37, comma 53, d.l. n. 223/2006 citato, tranneche nei casi previsti dal secondo e ultimo periodo di tale norma,concernenti gli elementi da cui derivi una riduzione di imposta e aquelli, rilevanti ai fini d'imposta, che dipendano da atti per i qualinon sono applicabili le procedure telematiche previste dall'art. 3-bisdel d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 463, relativo alla disciplina delmodello unico informatico (cfr., tra le tante, Cass. n. 24333/2025;Cass. n. 20353/2024; Cass. n. 19684/2024; Cass. n. 2321/2023).Resta operante il principio di cd. ultrattività della dichiarazionepresentata per gli anni ad essa successivi, ove non sianosopravvenute variazioni, come stabilito dall’art. 10, comma 4,seconda parte, d.lgs. n. 504/1992, secondo cui «La dichiarazione haeffetto anche per gli anni successivi sempre che non si verifichinomodificazioni dei dati e degli elementi dichiarati cui consegua undiverso ammontare dell’imposta dovuta».Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/20264.2.

Tanto premesso, la contestazione del Comune muove dalrilievo secondo il quale - nella specie - l’obbligo della dichiarazionericorreva per denunciare il valore delle aree fabbricabili, che non eramai stato indicato dalla contribuente, precisando, quindi, che «[…] ladedotta mancata dichiarazione riguarda il valore di mercato dellearee fabbricabili e non già la situazione di incerta determinazionedelle aree» (così a pagina n. 16 del ricorso).Ancor più nello specifico, l’ente territoriale assume che con l’art.1, commi 174 e 175, della legge n. 296/2006 è stato ulteriormenteribadito l’obbligo di presentate la dichiarazione nel caso in cui nonsia possibile utilizzare le procedure telematiche di interscambio,assumendo che tra queste ipotesi rientrerebbe anche l’obbligo diindicare il valore delle aree fabbricabili, che non è mai statodenunciato dalla contribuente.In tali termini, la contestazione dell’ente impositore riposa suldato secco dell’omessa dichiarazione (comprensiva, come tale,anche) del valore dei beni.4.3.

Dai contenuti della pronuncia impugnata emerge che ilGiudice regionale ha ritenuto, in diritto, la necessità di unadichiarazione in presenza di «[…] modifiche alla situazione giàdenunciata o conosciuta dal Comune», ravvisando in punto di fattoche «[…] già dal 2006 […] il Comune è a conoscenza dellasituazione» (v. pagina n. 3 della sentenza impugnata), cosìreputando non necessaria la dichiarazione.4.4.

Ora, non è chiaro, né stato precisato cosa si sia inteso perconoscenza della «situazione», vale a dire se via sia statomutamento delle condizioni di tassabilità e se esse siano dipese daNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026una trasformazione urbanistica dell’area o da un mero adeguamentodi valore della stessa.Sta di fatto che, in entrambi casi, nessuna dichiarazioneincombeva alla società, alla luce di quanto, di recente, chiarito daquesta Corte.Ed infatti, ove si fosse trattato del mutamento del solo il valoredei beni assegnato dal Comune, detta circostanza non comportava lanecessità di alcuna dichiarazione, poiché con esso non è statamodificata la natura del bene, né vi stato un cambiamento dei suoidati o dei suoi elementi strutturali, intesi nella loro funzioneidentificativa, caratterizzante l’unità immobiliare, essendo statovariato solo il suo valore venale sulla scorta di una suarideterminazione eseguita dall’ente in base ad una nuova stimaadottata nell’esercizio della potestà contemplata dall’art. 59, comma1, lett. g), d.lgs. n. 446/1997.Con la conseguenza che detto mutamento, ferma la nonnecessità della dichiarazione per non essere mutate le condizioni ditassabilità del bene nel senso sopra considerato, legittimava ilComune ad emettere solo un accertamento sulla congruitàdell’imposta versata dalla contribuente, non certo una contestazionedi omessa dichiarazione, come, invece, avvenuto nella specie (v. sulprincipio, Cass. n. 24333/2025).Qualora, invece, fosse mutata la destinazione urbanistica delbene, nemmeno occorreva la dichiarazione da parte dellacontribuente, dovendo darsi seguito al principio di diritto, di recente,affermato da questa Corte, secondo cui «l’onere dichiarativo dellavariazione degli elementi di imposizione previsto dall’art. 10, comma4, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (Ici) e, nell’IMU, dall’art. 13,Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026comma 12 – ter, d.l. n. 201 del 2011, art. 13 (e successivamenteimposto dall’art. 1, comma 769, legge 27 dicembre 2019, n. 160)non sussiste nell’ipotesi in cui la variazione consista nellasopravvenuta trasformazione di un terreno agricolo in areaedificabile in forza dello strumento urbanistico generale adottatodall’ente impositore» (v.

Cass. n. 26921/2025).Rinviando sul punto ai contenuti di tale pronuncia, va alloraribadito che, alla luce del precetto di cui all’art. 10, comma 1, dellalegge n. 212/2000, la ratio della soppressione dell’obbligodichiarativo prevista dall’art. 37, comma 53, d.l. n. 223/2006(secondo cui resta fermo l'obbligo di presentazione delladichiarazione nei casi in cui gli elementi rilevanti ai fini dell'impostadipendano da atti per i quali non sono applicabili le proceduretelematiche previste dall'articolo 3-bis del decreto legislativo 18dicembre 1997, n. 463, concernente la disciplina del modello unicoinformatico), va individuata nell’irrilevanza della dichiarazione nonsolo tutte le volte in cui il dato imponibile da dichiarare siacomunque conoscibile attraverso le procedure telematiche, maanche altresì in tutte le ipotesi in cui il dato imponibile sia già nellaconoscenza qualificata dell’ente impositore in ragione dell’eserciziodella propria attività amministrativa, anche per finalità nonstrettamente tributarie (v. sul punto anche Cass. n. 8280/2025).4.5.

Con riferimento alla fattispecie in esame va, quindi,affermato il seguente principio di diritto: «l’onere dichiarativo dellavariazione degli elementi di imposizione previsto dall’art. 10, comma4, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (in tema di ICI) e dall’art. 13,comma 12– ter, d.l. n. 201/2011 (in tema di IMU e successivamenteribadito dall’art. 1, comma 769, della legge n. 160/2019) nonsussiste nell’ipotesi in cui la variazione consista nellaNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026rideterminazione, ad opera dell’ente territoriale, della baseimponibile per effetto del mutamento del valore dell’area fabbricabilederivante dalla nuova stima operata ai sensi dell’art. 59, comma 1,lett. g), d.lgs. n. 446/1997».Alla stregua di quanto precede il motivo va, pertanto, respinto.5.

Sulla scorta delle considerazioni svolte va accolto solo il primomotivo di ricorso, mentre vanno respinti gli altri; la sentenzaimpugnata va cassata e la causa va rinviata alla Corte di giustiziatributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione– per la rideterminazione dell’imposta dovuta, nonché per regolarele spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.Mla Corte accoglie il primo motivo di ricorso e rigetta gli altri; cassa lasentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributariadi secondo grado della Lombardia – in diversa composizione – ancheper regolare le spese del presente giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28 gennaio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTEUgo [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
rgio Zappella, rappresentato e difeso, inragione di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dagliavv.ti [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 68L31 Z515 Q)e [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 67H06 A794 O).- RICORRENTE –[OSCURATO:PERSONA] S.A.S. [OSCURATO:PERSONA] (codicefiscale 00334860160), in persona del liquidatore e legalerappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA], rappresentatae difesa, in ragione di procura speciale e nomina poste in calce alcontroricorso, dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale RBDNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026SST 51A13 F251 Z), [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 50L27A794 W), [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 65D11 A794W) e [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 70S51 A794 T).- CONTRORICORRENTE –per la cassazione della sentenza n. 18/23/2019 della Commissionetributaria regionale della Lombardia – Sezione distaccata di Brescia– Sezione 3 - depositata in data 3 gennaio 2019, notificata il 15febbraio 2019.UDITA la relazione svolta all’udienza pubblica del 28 gennaio 2026dal [OSCURATO:PERSONA].UDITA la [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Erba, che haconcluso per l’accoglimento del primo, terzo e quarto motivo di ricorsoed il rigetto degli altri;UDITI l’avv. [OSCURATO:PERSONA], per delega dell’avv. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], nell’interesse del ricorrente e l’avv. [OSCURATO:PERSONA],per delega degli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],nell’interesse della controricorrente.1. Oggetto di controversia è l’avviso di accertamento n. 4 con cuiil Comune di Casazza liquidò una maggiore ICI per l’anno 2010 paria complessive 7.135,98 €, in relazione all’area fabbricabile di mq.16.800 accertata in capo alla società, stimata nella misura di 85,00€/mq, applicando, altresì, la sanzione di 6.590,00 € per l’omessadichiarazione.2. Con la suindicata sentenza la Commissione tributaria regionaledella Lombardia – Sezione distaccata di Brescia – in riforma parzialedella sentenza di primo grado, accoglieva l’appello principaleNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026proposto dalla contribuente e rigettava quello incidentale avanzatodal Comune, così riformando parzialmente la pronuncia appellata.Nello specifico, quanto all’appello principale avanzato dallasocietà, osservava che:- l’area imponibile doveva essere computata al netto dell’errorecatastale compiuto dall’ente, come rilevato dal perito di parte(l’estensione della particella doveva considerarsi pari a 4.284 mq enon di 7.340 mq come indicata in catasto), nonché della superfice diproprietà di terzi, oltre che dell’area (destinate ad opere di viabilità eparcheggi) da cedere al Comune quale controprestazione degli oneridi urbanizzazione, per cui la superfice da sottoporre a tassazione (alvalore di 85,00 €/mq) si adeguava alla misura di 13.460,25 €;- doveva essere decurtata la somma di 225.208,68 €,corrispondente ai costi sostenuti nell’anno 2014 dalla contribuenteper rendere l’area fabbricabile, non rilevando che fossero statisopportati in epoca successiva all’anno di imposta (2010);- non andava presentata dalla società alcuna dichiarazione ai finiICI per l’anno 2010, essendo il Comune «[…] già dal 2006 […] aconoscenza della situazione […]» (v. pagina n. 3 della sentenza).Con riguardo all’appello incidentale proposto dal Comune, laCommissione considerava non applicabile il valore di 115,00 €/mq,perchè desunto dalla comparazione con il valore di una sola cessioneeffettuata nell’anno 2014 dalla ricorrente, reputando altresì noncomputabile l’apporto positivo delle opere di viabilità e diparcheggio, trattandosi di aree aventi destinazione pubblica e non abeneficio esclusivo delle future costruzioni.Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/20263. Avverso tale pronuncia il Comune di Casazza proponevaricorso per cassazione, notificandolo in data 11 aprile 2019,formulando quattro motivi d’impugnazione, depositando in data 20gennaio 2025 memoria ex art. 380-bis.1., c.p.c. e poi in data 15gennaio 2026 memoria ex art. 378 c.p.c.4. Interfungo di [OSCURATO:PERSONA] S.A.S. in liquidazione haresistito con controricorso notificato in data 17 maggio 2019.5. Con ordinanza interlocutoria depositata il 28 aprile 2025 laCorte rimetteva la causa in pubblica udienza al fine di coinvolgere leparti ed il Procuratore Generale sulla questione di diritto illustratanell’ordinanza n. 6117/2025 (rectius 6177/2025) ai cui contenuti si èrinviato.6. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Erba, hadepositato in data 19 dicembre 2025 conclusioni scritte.RAGIONI DELLA DECISIONEIl ricorso va accolto per quanto di ragione, non senza aver primarespinto le eccezioni di inammissibilità dello stesso sollevate dallacontribuente, al netto delle valutazioni che si svolgeranno sulsecondo e sul terzo motivo di impugnazione, in quanto i paradigmicensori risultano correttamente evocati e l’impugnazione noncoinvolge la Corte in nuove valutazioni di merito, lamentando invece- per come si avrà modo di chiarire – specifiche violazioni di legge.1. Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360,primo comma, num. 3 e 5, c.p.c., il Comune ha dedotto la violazionee falsa applicazione dell’art. 2, comma 1, d.lgs. n. 504/1992 ed iltravisamento dei fatti, oltre alla carente ed incongrua motivazione.Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026In particolare, il ricorrente ha posto in evidenza, sotto il profilodel dedotto travisamento, come non vi fosse alcuna contestazione inordine all’appartenenza delle aree soggette a tassazione e dellerelative consistenze e che il Comune aveva già escluso dall’impostala superfice di mq 1.045 relativa alle aree di terzi, come precisatonella nota 2455 del 25 maggio 2016, mentre la controversiaconcerneva le aree destinate a strade, verde e parcheggi interni allalottizzazione (la cui natura infrastrutturale era stata confermatadalla relazione tecnica di parte della contribuente), che dovevanoessere cedute al Comune per destinarle ad uso pubblico, in ciòravvisandosi il carattere di oneri di urbanizzazione.Per tale via, l’ente territoriale ha rimarcato che i rilievi e lemisurazioni effettuate dalla contribuente non erano oggetto dicontroversia, discutendosi, invece, della capacità contributiva che ilpossesso di tali aree manifestava e quindi del loro reale valore.Con riferimento a tali superfici, l’ente territoriale ha, poi,ravvisato nella valutazione del Giudice regionale e nella relativaesclusione dalla tassazione la predetta violazione di legge, giacchè,per reiterata giurisprudenza di legittimità, le aree cd. infrastrutturali(parcheggi, strade, verde privato etc.), anche se non oggetto diedificazione, partecipano unitariamente alla formazione del valoredella superfice totale del comprensorio, per cui conservano la lorovocazione edificatoria, incidendo dette destinazioni solo sul valorevenale del bene.1.1. La doglianza risulta fondata nei termini che seguono.Va premesso che il motivo risulta ammissibile anche se formulatosulla base dei due distinti parametri censori di cui all’art. 360, primocomma, num. 3 e 5, c.p.c.Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026Nella specie, infatti, la censura non mescola i due argomenti dicritica in un’inestricabile commistione tra temi di natura fattuale egiuridica, ma scompone la ragione di impugnazione nella deduzionedella violazione di legge, segnatamente dell’art. 2, comma 1, d.lgs.n. 504/1992 nella parte in cui, da un lato, ha confutato la decisionedella Commissione regionale laddove essa ha escluso dallatassazione le menzionate aree infrastrutturali, segnalando per altroverso, sotto il profilo del travisamento dei fatti, che era già statastralciata dalla superfice tassata la consistenza di mq 1045, diproprietà aliena.In tale direzione, la contestazione si riflette sulla lettura del fattoprobatorio (cfr. Cass., Sez. Un., n. 5792/2024) concernente laconsistenza della superfice tassata, che non riguarda quelleappartenenti a terzi.In tale prospettiva, va allora dato seguito all’orientamento diquesta Corte che ritiene ammissibile il ricorso, benchè articolatofatto che le censure sono articolate riconducendo il vizio dellasentenza impugnata sotto molteplici paradigmi previsti dall’art. 360c.p.c., in quanto la sua formulazione permette di cogliere, di isolarele doglianze prospettate onde consentirne l'esame separatoesattamente negli stessi termini in cui lo si sarebbe potuto fare seesse fossero state articolate in motivi diversi, singolarmentenumerati (cfr., sul principio, Cass., Sez. Un., n. 9100/2015; Cass. n.7009/2017; Cass. n. 26790/2018 e Cass. n. 39169/2021).La prospettazione "a grappolo" di una pluralità di censure non è,perciò, ragione di pregiudiziale inammissibilità del gravame quando,scandagliandone la formulazione, sia possibile scindere il contenutocassatorio di ciascuna censura (così Cass. n. 14041/2021), il che èNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026quanto riscontrabile nella fattispecie in rassegna, in cui le dueprospettive censorie (violazione di legge ed omesso esame deidedotti fatti) risultano nettamente distinte, separate, nonsovrapposte ed indipendenti, essendo stata la menzionata omissioneprospettata quale ulteriore, autonoma, causa che ha condotto aduna valutazione non conforme ai criteri di cui alla citata disposizione,come interpretata dalla giurisprudenza di questa Corte.1.2. Ciò posto, il dedotto travisamento del fatto sussiste,risultando dalla pacifica narrazione della vicenda contenuta nelricorso (v. pagina n. 3 del ricorso ed il riferimento alla nota 2455prot. del 25 maggio 2006) e dallo stesso contenuto della consulenzatecnica di parte riprodotta nel controricorso (v. pagina nn. 41, 42 e43 del controricorso) che la questione aveva costituito oggetto didibattito tra le parti ed emergeva che il Comune aveva calcolatol’area tassabile nella misura di 16.800 mq (inferiore a quella indicatadalla contribuente nel ricorso, pari a 19.159,25 mq), ivi decurtando(in linea, su tale aspetto, con i calcoli elaborati dalla società tramiteil proprio consulente) la superfice di 1.045 mq. (pacificamente,quindi,) non appartenente alla contribuente (segnatamente: mq 490area demaniale ex “Valle del Soldato” + mq 535 strada comunale +mq 20 di proprietà ex “[OSCURATO:PERSONA]”).In tale direzione, non può considerarsi corretta la valutazione delGiudice regionale nella parte in cui ha ritenuto, con riferimento allapredetta area di 1.045 mq, che «[…] tanto meno sono stati detrattile parti di proprietà di terzi», scontando tale affermazione unadistorta lettura del fatto probatorio (la porzione di area nonconsiderata ai fini della tassazione da ambo le parti).Detto errore, tuttavia, non risulta decisivo, ove si consideri che laCommissione ha ritenuto tassabile la minor consistenza di 13.460,25Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026mq (derivante, come da calcoli del consulente di parte dellacontribuente, dalla differenza tra 19.159,25 mq e 5.390,89 mq, inessa comprese le citate tre aree di terzi), in cui era già contemplatala sottrazione dei menzionati 1.045 mq di proprietà aliena.Piuttosto, l’errore rilevante, questa volta di diritto, sta nellasottrazione dall’imposizione della restante superfice soggetta avincolo di destinazione, su cui il Comune riteneva e ritiene dovuta laripresa fiscale.1.3. Sussiste, infatti, la dedotta violazione di legge.Ed infatti, come più volte affermato da questa Corte, in temad'imposta comunale sugli immobili (ICI), l'inserimento di un'area inuna zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici odi interesse pubblico non ne esclude affatto l'oggettivo carattereedificabile ex art. 2 d.lgs. n. 504/1992, incidendo, invece, solo sulladeterminazione del valore venale dell'immobile, da valutarsi in basealla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie(cfr. Cass. nn. 14590, 14600, 14613, 14628, 14634/2023, nonchèCass. n. 1212/2022, Cass. n. 22692/2022 in riferimento ad areedestinate a verde).Segnatamente, è stato precisato che «[…] l'inclusione di un'areain una zona destinata dal piano regolatore generale ad una «seppurlimitata potenzialità edificatoria» incide senz'altro nelladeterminazione del valore venale dell'immobile, da valutare in basealla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie,ma non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 deld.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta,stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale,vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venireNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026meno l'originaria natura edificabile» (cfr. n. 23814/2016; conformeCass. nn. 9529/2023, 5604/2022, 653/2022, 17764/2018)», con laconseguenza che «[…] la presenza dei suddetti vincoli non sottrae learee su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, maincide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venalee, conseguentemente, sulla base imponibile (cfr. Cass. nn.24308/2016, 5161/2014, 9778/2010, 9510/2008)» (così Cass. n.27067/2024 e, nello stesso senso, Cass., n. 25935/2024; Cass. n.22591/2024; Cass. n. 2070/2024; Cas. 13866/2024; Cass. n.10964/2024; Cass. n. 9529/2023, Cass. n. 10709/2021 in tema diparcheggi).Principi questi che sono stati, di recente, ribaditi da questa Corte,proprio in un analogo contenzioso tra le stesse parti, con lepronunce nn. 15924/2025 e 15926/2025 e che vanno oraulteriormente confermati.Alla stregua di quanto precede, va ritenuto che la Commissioneregionale non si sia attenuta a tali principi escludendo dallatassazione le aree da cedere al Comune per essere destinate ad usopubblico (viabilità, parcheggi e verde), tenuto conto, da un lato,della titolarità dell’area in capo alla contribuente idonea ad integrareil presupposto impositivo e, dall’altro lato (per quanto concerne labase imponibile), della perdurante vocazione edificatoria di talisuperfici, come già ampiamente chiarito dalle suindicate pronunce e,dunque, da computare, ai fini della superfice tassabile, secondo illoro effettivo valore venale in considerazione dei suddetti vincoliurbanistici.2. Con la seconda doglianza il ricorrente ha lamentato, conriferimento al canone di cui all’art. 360, primo comma, num. 3,c.p.c., la violazione e la falsa applicazione degli artt. 59, comma 1,Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026d.lgs. n. 504/1992 e 2697 c.c., nella parte in cui il Giudicedell’appello ha decurtato dal non contestato valore unitario dell’area,pari a 85 €/mq, i costi di edificazione asseritamente sostenuti dallaricorrente, benchè sopportati nell’anno 2014 e, quindi, in epocasuccessiva all’anno di imposta (2010), assumendo che in siffattitermini la Commissione avrebbe onerato l’amministrazione dellacorrettezza del predetto valore stabilito dalla delibera comunale.2.1. Il motivo non può ricevere seguito.Come ribadito anche con la prima memoria illustrativa (v. paginan. 5 della memoria depositata il 20 gennaio 2025: «La CTR, invecedi valutare l’inadeguatezza della prova fornita dalla contribuente, hagiustificare il valore medio già determinato in delibera»), il Comunesi duole della violazione delle regole del riparto probatorio nellaparte in cui assume che la Commissione avrebbe addossato all’enteimpositore l’onere di dimostrare la correttezza del valore di 85,00€/mq stabilito dalla delibera comunale.Senonchè, la prospettata censura non coglie le ragioni delladecisione, le quali non hanno riversato sul Comune il suddetto onereprobatorio, ma hanno, piuttosto, riconosciuto che la contribuenteaveva provato di aver sopportato costi per rendere l’areafabbricabile nella misura di 225.208,68 €, il cui importo è statoportato a deconto di quello (di 1.144.1231,25 €) derivante dalvalore unitario di 85,000 €/mq, applicato sulla superfice stimata(erroneamente per quanto sopra detto) in 13.460,25 mq.In buona sostanza, la Commissione non ha rovesciato l’onereprobatorio circa il valore unitario dei beni, ma, da un lato, ha ridottola consistenza, la superfice dell’area (determinandola in 13.460,25Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026mq.) su cui ha applicato la predetta misura di 85 €/mq (13.460,25mq x 85,00 €/mq= 1.144.121,25 €) e per, altro verso, ha detrattodal valore conseguitone i costi di adattamento del terreno (perrenderlo fabbricabile) sopportati dalla società, la cui esecuzione èstata ritenuta pacifica, considerando irrilevante che le relative spesesiano state eseguite nell’anno 2014 e quindi dopo l’anno di imposta(2010).Non vi è stata, quindi, violazione dell’art. 59, comma 1, d.lgs. n.446/1997, né dell’art. 2967 c.c.3. Con la terza ragione di contestazione il Comune ha eccepito,con riguardo al parametro di cui all’art. 360, primo comma. num. 3,c.p.c., la violazione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 peraver decurtato dal valore venale del bene i costi di costruzione aposteriori, senza considerare che il valore unitario stabilito dall’enteimpositore già aveva considerato detti costi di adattamento, con laconseguente duplice applicazione di detti oneri.3.1. Anche tale motivo non può essere accolto.Il nucleo concettuale su cui la censura si fonda sta nel rilievosecondo il quale l’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 pone qualeelemento di tassativa considerazione i costi degli eventuali lavori diadattamento del terreno necessari per la costruzione e che «nelparametro di riferimento che il Comune stabilisce con unadeliberazione della [OSCURATO:PERSONA] è già insito il processo tecnico –giuridico per arrivare alla determinazione finale», nel senso che «Latabella dei valori scaturisce da valutazioni di massima, che sifondano in maniera complementare, sul merito comparativo e sulmetodo di trasformazione», i quali tengono conto «[…] in partenzaNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026dei costi di costruzione che dunque non possono essere decurtatianche a posteriori» (v. pagina n. 14 del ricorso).Senonchè, la censura risente di un approccio accademico chenon consente di apprezzare la sua pertinenza alla fattispecie inrassegna.Questa Corte ha precisato che i tassativi e vincolanti criteri di cuiall’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 rinviano ad una pluralità dielementi compositi, fondati su dati desumibili da atti amministrativi(ad esempio l'indice di edificabilità e la destinazione d'usoconsentita) o da fonti esterne (prezzi medi rilevati sul mercato dallavendita di aree aventi analoghe caratteristiche) e che ad esso puòsenz'altro ricondursi il metodo analitico-ricostruttivo denominato delvalore di trasformazione, metodo, questo, incentrato sulladeterminazione del valore dell'area fabbricabile sulla base delladifferenza tra il ricavato (valore dell'edificato), come siconfigurerebbe ad edificazione avvenuta della cubatura realizzabileper l'area presa in considerazione, ed i costi necessari all'edificazionestessa, come tali integranti i cd. costi di trasformazione (cfr. Cass. n.9440/2023; Cass. n. 19811/2021, Cass. n. 24872/2017; Cass. n.5763/2018; Cass. n. 4953/2018).Ciò, tuttavia, non postula che al metodo analitico-ricostruttivo siaccompagni sempre e comunque il criterio sintetico/comparativo(volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso ilconfronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee)operando con questi sempre in combinato disposto, ma solo cheesso trova fondamento nello stesso dettato normativo, nel cuicontesto la potenzialità edificatoria dell'area viene assunta nella suaconcreta ed obiettiva dimensione, laddove - come sempre avvienenelle operazioni concettuali legate a complesse metodologie diNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026valutazione - si tratta di verificare la correttezza della concretaapplicazione del metodo di stima prescelto, avuto riguardo allariscontrabilità dei dati fattuali positivi a fondamento ed al rigore delprocedimento inferenziale sotteso all'utilizzazione del metodo distima (così Cass. n. 9440/2023 e Cass. n. 19811/2021 cit.).Ebbene, nella specie il motivo non rappresenta, nella concretezzadel caso, come i beni tassati siano stati stimati dal Comune, qualecriterio sia stato, in concreto, adottato e quale sia stata nellafattispecie in rassegna la misura dei costi di costruzione giàconsiderati nel valore unitario della zona omogenea corrispondentealla somma di 85,00 €/mq., predicando, in termini del tutto astrattie senza il conforto del dato concreto, che nella deliberazione dellaGiunta comunale è già insito il processo tecnico-giuridico perarrivare alla determinazione finale e che la tabella dei valoriscaturisce da valutazioni di massima che si fondano, in modocomplementare, sul metodo comparativo e su quello ditrasformazione.In tal deficit rappresentativo e nella teorica versione con cui èstato sviluppato vanno riconosciute le ragioni per le quali la censuranon può essere accolta.4. Con il quarto motivo di impugnazione l’ente territoriale hadenunciato, con riguardo al parametro di cui all’art. 360, primocomma, num. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 40d.lgs. n. 504/1992 per aver negato l’applicabilità delle sanzioni, inragione dell’insussistenza dell’obbligo dichiarativo posto a caricodella contribuente, tenuto conto della conoscenza da parte delComune «della situazione», senza considerare che l’omissioneriguardava il valore dei beni, pure ricompreso nel citato obbligo.Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/20264.1. Il motivo non è fondato.Va ricordato che l’obbligo dichiarativo ai fini ICI è stato, ingenerale, soppresso dall’art. 37, comma 53, d.l. n. 223/2006(convertito, con modificazioni, dalla legge n. 248/2006, così comemodificato dall’art. 1, comma 174, della legge n. 296/2006), maresta fermo «nei casi in cui gli elementi rilevanti ai fini dell'impostadipendano da atti per i quali non sono applicabili le proceduretelematiche previste dall'articolo 3-bis del decreto legislativo 18dicembre 1997, n. 463, concernente la disciplina del modello unicoinformatico».In seguito all'informatizzazione del catasto, resa operativa conprovvedimento direttoriale del 18 dicembre 2007, il contribuentenon è più obbligato, per gli anni 2008 e seguenti, alla dichiarazioneprevista dall'art. 10, comma 4, d.lgs. 504/1992, per l’appunto,soppressa dall'art. 37, comma 53, d.l. n. 223/2006 citato, tranneche nei casi previsti dal secondo e ultimo periodo di tale norma,concernenti gli elementi da cui derivi una riduzione di imposta e aquelli, rilevanti ai fini d'imposta, che dipendano da atti per i qualinon sono applicabili le procedure telematiche previste dall'art. 3-bisdel d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 463, relativo alla disciplina delmodello unico informatico (cfr., tra le tante, Cass. n. 24333/2025;Cass. n. 20353/2024; Cass. n. 19684/2024; Cass. n. 2321/2023).Resta operante il principio di cd. ultrattività della dichiarazionepresentata per gli anni ad essa successivi, ove non sianosopravvenute variazioni, come stabilito dall’art. 10, comma 4,seconda parte, d.lgs. n. 504/1992, secondo cui «La dichiarazione haeffetto anche per gli anni successivi sempre che non si verifichinomodificazioni dei dati e degli elementi dichiarati cui consegua undiverso ammontare dell’imposta dovuta».Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/20264.2. Tanto premesso, la contestazione del Comune muove dalrilievo secondo il quale - nella specie - l’obbligo della dichiarazionericorreva per denunciare il valore delle aree fabbricabili, che non eramai stato indicato dalla contribuente, precisando, quindi, che «[…] ladedotta mancata dichiarazione riguarda il valore di mercato dellearee fabbricabili e non già la situazione di incerta determinazionedelle aree» (così a pagina n. 16 del ricorso).Ancor più nello specifico, l’ente territoriale assume che con l’art.1, commi 174 e 175, della legge n. 296/2006 è stato ulteriormenteribadito l’obbligo di presentate la dichiarazione nel caso in cui nonsia possibile utilizzare le procedure telematiche di interscambio,assumendo che tra queste ipotesi rientrerebbe anche l’obbligo diindicare il valore delle aree fabbricabili, che non è mai statodenunciato dalla contribuente.In tali termini, la contestazione dell’ente impositore riposa suldato secco dell’omessa dichiarazione (comprensiva, come tale,anche) del valore dei beni.4.3. Dai contenuti della pronuncia impugnata emerge che ilGiudice regionale ha ritenuto, in diritto, la necessità di unadichiarazione in presenza di «[…] modifiche alla situazione giàdenunciata o conosciuta dal Comune», ravvisando in punto di fattoche «[…] già dal 2006 […] il Comune è a conoscenza dellasituazione» (v. pagina n. 3 della sentenza impugnata), cosìreputando non necessaria la dichiarazione.4.4. Ora, non è chiaro, né stato precisato cosa si sia inteso perconoscenza della «situazione», vale a dire se via sia statomutamento delle condizioni di tassabilità e se esse siano dipese daNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026una trasformazione urbanistica dell’area o da un mero adeguamentodi valore della stessa.Sta di fatto che, in entrambi casi, nessuna dichiarazioneincombeva alla società, alla luce di quanto, di recente, chiarito daquesta Corte.Ed infatti, ove si fosse trattato del mutamento del solo il valoredei beni assegnato dal Comune, detta circostanza non comportava lanecessità di alcuna dichiarazione, poiché con esso non è statamodificata la natura del bene, né vi stato un cambiamento dei suoidati o dei suoi elementi strutturali, intesi nella loro funzioneidentificativa, caratterizzante l’unità immobiliare, essendo statovariato solo il suo valore venale sulla scorta di una suarideterminazione eseguita dall’ente in base ad una nuova stimaadottata nell’esercizio della potestà contemplata dall’art. 59, comma1, lett. g), d.lgs. n. 446/1997.Con la conseguenza che detto mutamento, ferma la nonnecessità della dichiarazione per non essere mutate le condizioni ditassabilità del bene nel senso sopra considerato, legittimava ilComune ad emettere solo un accertamento sulla congruitàdell’imposta versata dalla contribuente, non certo una contestazionedi omessa dichiarazione, come, invece, avvenuto nella specie (v. sulprincipio, Cass. n. 24333/2025).Qualora, invece, fosse mutata la destinazione urbanistica delbene, nemmeno occorreva la dichiarazione da parte dellacontribuente, dovendo darsi seguito al principio di diritto, di recente,affermato da questa Corte, secondo cui «l’onere dichiarativo dellavariazione degli elementi di imposizione previsto dall’art. 10, comma4, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (Ici) e, nell’IMU, dall’art. 13,Numero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026comma 12 – ter, d.l. n. 201 del 2011, art. 13 (e successivamenteimposto dall’art. 1, comma 769, legge 27 dicembre 2019, n. 160)non sussiste nell’ipotesi in cui la variazione consista nellasopravvenuta trasformazione di un terreno agricolo in areaedificabile in forza dello strumento urbanistico generale adottatodall’ente impositore» (v. Cass. n. 26921/2025).Rinviando sul punto ai contenuti di tale pronuncia, va alloraribadito che, alla luce del precetto di cui all’art. 10, comma 1, dellalegge n. 212/2000, la ratio della soppressione dell’obbligodichiarativo prevista dall’art. 37, comma 53, d.l. n. 223/2006(secondo cui resta fermo l'obbligo di presentazione delladichiarazione nei casi in cui gli elementi rilevanti ai fini dell'impostadipendano da atti per i quali non sono applicabili le proceduretelematiche previste dall'articolo 3-bis del decreto legislativo 18dicembre 1997, n. 463, concernente la disciplina del modello unicoinformatico), va individuata nell’irrilevanza della dichiarazione nonsolo tutte le volte in cui il dato imponibile da dichiarare siacomunque conoscibile attraverso le procedure telematiche, maanche altresì in tutte le ipotesi in cui il dato imponibile sia già nellaconoscenza qualificata dell’ente impositore in ragione dell’eserciziodella propria attività amministrativa, anche per finalità nonstrettamente tributarie (v. sul punto anche Cass. n. 8280/2025).4.5. Con riferimento alla fattispecie in esame va, quindi,affermato il seguente principio di diritto: «l’onere dichiarativo dellavariazione degli elementi di imposizione previsto dall’art. 10, comma4, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (in tema di ICI) e dall’art. 13,comma 12– ter, d.l. n. 201/2011 (in tema di IMU e successivamenteribadito dall’art. 1, comma 769, della legge n. 160/2019) nonsussiste nell’ipotesi in cui la variazione consista nellaNumero registro generale 11839/2019Numero sezionale 57/2026Numero di raccolta generale 13662/2026Data pubblicazione 11/05/2026rideterminazione, ad opera dell’ente territoriale, della baseimponibile per effetto del mutamento del valore dell’area fabbricabilederivante dalla nuova stima operata ai sensi dell’art. 59, comma 1,lett. g), d.lgs. n. 446/1997».Alla stregua di quanto precede il motivo va, pertanto, respinto.5. Sulla scorta delle considerazioni svolte va accolto solo il primomotivo di ricorso, mentre vanno respinti gli altri; la sentenzaimpugnata va cassata e la causa va rinviata alla Corte di giustiziatributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione– per la rideterminazione dell’imposta dovuta, nonché per regolarele spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.Mla Corte accoglie il primo motivo di ricorso e rigetta gli altri; cassa lasentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributariadi secondo grado della Lombardia – in diversa composizione – ancheper regolare le spese del presente giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28 gennaio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTEUgo [OSCURATO:PERSONA]