Cassazione n. 12336/2026

ata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Stato;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] in persona del legale rappresentante protempore, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Veneto n.220/2022 depositata il 14/02/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 22506/2022Numero sezionale 1237/2026Numero di raccolta generale 12336/2026Data pubblicazione 03/05/20261.A seguito di un sopralluogo presso il [OSCURATO:PERSONA], sito inPeschiera del Garda, emerse la presenza di numerose case mobili noncatastalmente denunciate per le quali doveva farsi riferimento alle normee definizioni contenute nell’art. 2 del Regolamento recante norme in temadi costituzione del catasto e dei fabbricati di cui al d.m. n. 28 del 1998.A seguito di tale rilievo, in data 6.3.2015, la società [OSCURATO:SOCIETA]. presentò, con procedura DOCFA, una dichiarazione divariazione contenente l’elencazione della superficie complessiva delcampeggio ed i manufatti sovrastanti, con l’indicazione per ciascun cespitedella destinazione d’uso, consistenza, valore unitario complessivo, dallacui somma era risultato un valore totale del compendio immobiliare dieuro 12.455.216,00 euro, ed una rendita catastale di euro 249.104,00,ottenuta applicando un saggio di redditività del 2%.Seguì avviso catastale con il quale fu rettificata la predetta renditacatastale, elevandola a 362.000,00 euro risultante da un valorecomplessivo di 18.141.159,00 al quale fu applicato un saggio di redditivitàdel 2%.Nell’avviso venne inserita la stima puntuale dell’area e dei singolimanufatti, il cui valore era stato confermato, fatta eccezione per le casemobili per le quali il valore a corpo era stato rettificato da 1.425,27 a7.500,00 e quindi da 1.334.053,00 a 7.020.000,00.2.La società contribuente propose ricorso che venne disatteso.All’esito venne interposto appello, parzialmente accolto.Nel dettaglio, e per quel che rileva in questa sede, il giudice affermò,richiamando la giurisprudenza costituzionale, amministrativa e dilegittimità, che le case mobili in oggetto, anche se dotate di ruote e ganciodi traino, costituivano dei manufatti “stabili nel tempo”, essendo dellesoluzioni abitative offerte ai clienti della struttura ricettiva ed avendototale autonomia funzionale (con servizi igienici, piani cottura,Numero registro generale 22506/2022Numero sezionale 1237/2026Numero di raccolta generale 12336/2026Data pubblicazione 03/05/2026elettrodomestici vari, allaccio ai servizi di rete etc.), nonché reddituale,costituendo la loro locazione parte integrante dei ricavi.Pertanto, esse dovevano essere denunciate catastalmente in quantoparte integrante del complesso immobiliare costituente il campeggio BellaItalia ed il valore di detti manufatti doveva essere considerato ai fini delladeterminazione del valore complessivo della proprietà della societàcontribuente.Tuttavia, nella specie, emergeva che delle 936 case mobili solo una partedi esse fossero di proprietà della società contribuente, essendo le altre diproprietà di tour operator, di talché solo rispetto alle seconde sussisteval’obbligo di denuncia.Nel presentare la dichiarazione DOCFA, peraltro, la stessa societàaveva esplicitamente attribuito alle piazzole locate ai tour operator unvalore unitario ai fini catastali di 1.425,27 euro che doveva, quindi, essereconfermato “perché quantificato dalla stessa parte contribuente ed alquale corrisponde un valore complessivo di 1.037.400 euro”.Si osservò anche che per le case mobili appartenenti alla contribuenteil valore della piazzola fosse ricompreso in quello della strutturasovrastante che poteva quindi essere confermato in euro 7.500,00essendo convincenti i criteri di stima utilizzati dall’Agenzia delle Entratenegli atti prodotti nel giudizio.Sicché, fermi i valori attribuiti agli altri manufatti non oggetto dicontestazione, ed attribuendo alle piazzole locate ai tour operator ed allecase mobili di proprietà del valore 2.807.400,00 euro, il valore delcomplesso immobiliare era pari a 13.928.559,00 euro cui corrispondevauna rendita catastale di 278.571 euro.3.L’Agenzia delle Entrate propone ricorso per cassazione affidato a duemotivi avverso la predetta decisione.Resiste con controricorso la società contribuente che ha depositatomemoria.Numero registro generale 22506/2022Numero sezionale 1237/2026Numero di raccolta generale 12336/2026Data pubblicazione 03/05/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con il primo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, nn.5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo che era stato oggetto didiscussione tra le parti. Il giudice di appello nell’affermare che fosseincontestata la circostanza che 728 delle 936 case mobili installateappartenessero a tour operator sarebbe erronea e ciò dimostrerebbel’omesso esame di atti e documenti riversati nei fascicoli di causa tra iquali la dichiarazione DOCFA, la allegata relazione tecnica descrittiva delgeometra Molesini e l’avviso di accertamento.1.1. Il motivo è infondato.In disparte l’inammissibilità della censura laddove richiamagenericamente i documenti prodotti nel giudizio, deve osservarsi che lagiurisprudenza di questa Corte è ormai consolidata nell'affermare che ilnovellato testo dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. haintrodotto nell'ordinamento un vizio specifico che concerne l'omessoesame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risultidal testo della sentenza o dagli atti processuali, che, oltre ad averecarattere decisivo, abbia costituito oggetto di discussione tra le parti; chel'omesso esame di elementi istruttori non integra di per sé vizio di omessoesame di un fatto decisivo, se il fatto storico rilevante in causa sia statocomunque preso in considerazione dal giudice, benché la sentenza nonabbia dato conto di tutte le risultanze probatorie e che neppure il cattivoesercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte delgiudice di merito dà luogo ad un vizio rilevante ai sensi della predettanorma (Cass. Sez. 5, n. 25124/2023; Cass. Sez. U., n. 34476/2019).Tanto è quanto accaduto nel caso che ci occupa.Non si tratta dell’omesso esame di un fatto storico principale o secondarioma di una diversa valutazione delle emergenze processuali.Il giudice di merito ha, infatti, ricostruito la fattispecie alla luce delladocumentazione e delle emergenze probatorie ritenute rilevanti, tra leNumero registro generale 22506/2022Numero sezionale 1237/2026Numero di raccolta generale 12336/2026Data pubblicazione 03/05/2026quali peraltro ha considerato, espressamente, proprio la procedura DOCFAe l’avviso di accertamento, tuttavia con esiti differenti da quelli auspicatidall’Agenzia delle Entrate.2. Con il secondo motivo si denuncia la violazione, in relazione all’art.360, comma 1, n. 3 c.p.c. dell’art. 2, comma 3, ultimo periodo, del d.m.n. 28 del 1998 e dell’art. 41 del Regolamento n. 1142 del 1949.Secondo l’Agenzia delle Entrate la decisione del gravame sarebbe erratapoiché avrebbero dovuto essere computate tutte le 936 case mobili, la cuiesistenza era stata accertata, essendo state dichiarate con proceduraDOCFA dal solo intestatario e proprietario ossia dalla società contribuente“non rilevando eventuali contratti di locazione eventualmente stipulati conterzi, meri detentori del bene”.2.1. Il motivo è infondato.Deve premettersi che le case mobili (mobile homes), utilizzatenell'ambito di attività turistico-ricettive, devono essere considerate ai finidella relativa stima, in quanto autonome, stabili e complete di impianti,contribuendo direttamente alla capacità reddituale dell'unità immobiliare enon rientrando nella categoria degli imbullonati ai sensi dell'art. 1, comma21, l. n. 208 del 2015, riservata a beni strumentali al processo produttivoprivi di autonomia abitativa o reddituale (Cass. Sez. 5, n. 31330/2025).Affinché possano essere considerati ai fini della capacità redditualedell’unità immobiliare è necessario, però, che il contribuente sia titolaredel diritto di proprietà ovvero di altro diritto reale sulle case mobili cosìcome emerge, testualmente, dall’art. 4 (indicazione del possesso) del d.m.n. 28 del 1998.Difatti, la predetta disposizione prevede: “ciascuna unità immobiliareurbana accertata deve essere intestata alla ditta che ne è in possesso. Laditta è costituita dalle persone dei proprietari o dei possessori e da quelleche hanno diritti reali di godimento sull’unità immobiliare. Esse devonoNumero registro generale 22506/2022Numero sezionale 1237/2026Numero di raccolta generale 12336/2026Data pubblicazione 03/05/2026essere individualmente designate, specificando per ognuna la quota dipartecipazione o il diritto spettante.”Nel caso di specie il contribuente era, secondo quanto accertato dalgiudice di merito, proprietario di sole 208 case mobili sicché solo rispetto aqueste era corretta la valutazione del valore (comprensivo della piazzola)mentre, con riferimento a quelle di proprietà di terzi poteva essereoggetto di valutazione, come in effetti avvenuto, il solo valore dellapiazzola sulla quale insistevano le case mobili appartenenti ai touroperator.Il motivo muove, in sostanza, dall’erroneo presupposto che le casemobili fossero tutte di proprietà della società contribuente, circostanzaquesta in contrasto con l’accertamento effettuato dal giudice di merito.3. In conclusione, il ricorso deve essere respinto.Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come dadispositivo. P.Q.MLa Corte, rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento, in favoredella controricorrente, delle spese processuali che liquida in € 6.000,00per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborsoforfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori dilegge.Così deciso in Roma, il 10.2.2026.Il PresidenteLiberato Paolitto