Cassazione n. 10534/2026

domiciliati in Roma, [OSCURATO:PERSONA],n. 26, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA],- ricorrenti –contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Torrese e con il medesimo elettivamente domiciliata in Roma, via G.[OSCURATO:PERSONA], n. 55, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente –[OSCURATO:PERSONA], nella qualità di erede di [OSCURATO:PERSONA],rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], in sostituzione dell’avv.[OSCURATO:PERSONA] la sentenza n. 228/2021 della Corte d'Appello di Napoli,depositata il 22/01/2021;Numero registro generale 8498/2021Numero sezionale 943/2026Numero di raccolta generale 10534/2026Data pubblicazione 21/04/2026udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del15/4/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa [OSCURATO:PERSONA].Rilevato che:Con atto di citazione del 10/4/2003, [OSCURATO:PERSONA] e AnnunziataGuida convennero in giudizio, davanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], rappresentando di aver subìto danni occasionatidalle numerose infiltrazioni provenienti dal sovrastante terrazzo a livelloannesso all'appartamento di proprietà di quest’ultima e chiedendol'accertamento della responsabilità esclusiva della stessa, la sua condannaal risarcimento dei danni materiali e da mancato uso dell'immobile e aprovvedere alla riparazione e impermeabilizzazione della parte di terrazzoo di immobile di sua esclusiva proprietà.Costituitasi in giudizio, [OSCURATO:PERSONA] eccepì l'inammissibilità delladomanda, atteso che aveva già proposto analoga domanda, in viariconvenzionale, in altro giudizio nei confronti dei coniugi Sorrentino-Guidae che, pertanto, l’accertata assenza di qualsivoglia sua responsabilità perdanno da infiltrazioni era coperta da giudicato.Nel corso del giudizio, gli attori instaurarono un procedimento per dannotemuto ex art. 1172 c.c., in esito al quale fu accertato che le infiltrazioniprovenivano da piccoli ripostigli posti sul terrazzo, sicché il giudice neordinò l'eliminazione a spese di [OSCURATO:PERSONA]. In sede di reclamo,il Tribunale stabilì che il riparto delle spese dovesse essere disciplinatodall’art. 1126 c.c. nella misura di 1/3 a carico del proprietario del lastrico edi 2/3 a carico dei proprietari dei piani sottostanti.Con sentenza n. 1922/2017, pubblicata il 30/6/2017, il Tribunale di TorreAnnunciata accertò e dichiarò la responsabilità di [OSCURATO:PERSONA] peri danni subiti, pari a euro 2.400,00, da attribuire alla stessa nella misuraNumero registro generale 8498/2021Numero sezionale 943/2026Numero di raccolta generale 10534/2026Data pubblicazione 21/04/2026di 1/3; condannò la convenuta al pagamento della somma di 1/3 di euro2.400,00 e delle spese di lite e di c.t.u.Il giudizio di gravame, instaurato dai coniugi Sorrentino e Guida, siconcluse, nella resistenza di [OSCURATO:PERSONA], che propose appelloincidentale, con la sentenza n. 228/2021, pubblicata il 22/1/2021, con laquale la Corte d’Appello di Napoli rigettò l’appello principale e accolsequello incidentale, dichiarando compensate tra le parti le spese di lite deldoppio grado e quelle del procedimento cautelare e ponendo pro quota acarico di entrambe le parti le spese di c.t.u.Per quanto qui rileva, i giudici di merito accertarono che le infiltrazionierano dovute a una non idonea impermeabilizzazione e a un inadeguatosistema di deflusso delle acque e che tale condizione, in assenza di prove,non era causata da fatto diretto della proprietaria esclusiva del lastrico,con la conseguenza che la ripartizione dei costi di riparazione andavaeffettuata sulla base dei criteri di cui all’art. 1126 c.c.; esclusero laravvisabilità dei presupposti per l’accoglimento della domanda risarcitoriariferita al mancato utilizzo, a fini abitativi, del vano sottostante, nonavendo questo le caratteristiche per poter essere considerato tale e nonessendo stato provato il suo mancato utilizzo; e accolsero il ricorsoincidentale sulle spese, liquidate senza tener conto dell’esito della lite,provvedendo alla loro compensazione in ragione della soccombenzareciproca sulle svariate questioni trattate.2. Avverso questa sentenza, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ricorso per cassazione sulla base di due motivi, illustratianche con memoria; resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA],mentre, in data [OSCURATO:DATA_NASCITA], ha depositato comparsa [OSCURATO:PERSONA], qualeerede della predetta, nel frattempo deceduta.Numero registro generale 8498/2021Numero sezionale 943/2026Numero di raccolta generale 10534/2026Data pubblicazione 21/04/2026Considerato che:1.Con il primo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsaapplicazione dell'art. 1126 c.c., in relazione all'art. 360, comma primo, n.3, c.p.c., per avere i giudici di merito ripartito le spese di ripristinosecondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., e per avere respinto la domandaex art. 96 c.p.c. in quanto avevano ritenuto lo stanzino di proprietà degliAd avviso dei ricorrenti, i giudici non avevano considerato che ilcondominio in questione era minimo, in quanto composto da due soleunità abitative, e che il lastrico solare sovrastava la propria unitàimmobiliare soltanto in parte, mentre non avevano valutato che sarebbestata da applicare, in via analogica, la norma di cui all’art. 1125 c.c., inmodo tale da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in sensoorizzontale, di sostegno e di copertura.Il primo motivo è fondato nei termini che seguono.Occorre innanzitutto respingere le eccezioni di inammissibilità del motivoper novità della questione afferente al c.d. condominio minimo e perdifetto di autosufficienza.Quanto al primo rilievo, è vero che la questione che implichi unaccertamento di fatto e che non sia menzionata nel provvedimentoimpugnato impone alla parte ricorrente, al fine di evitare una statuizionedi inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l'avvenutadeduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per ilprincipio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in qualeCorte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima diesaminare nel merito la censura stessa (Cass., Sez. 6-5, 13/12/2019, n.32804; Cass., Sez. 6-1, 13/6/2018, n. 15430), non essendo consentita laprospettazione di nuove questioni di diritto o contestazioni che modifichinoil thema decidendum e implichino indagini e accertamenti di fatto nonNumero registro generale 8498/2021Numero sezionale 943/2026Numero di raccolta generale 10534/2026Data pubblicazione 21/04/2026effettuati dal giudice di merito, anche ove si tratti di questioni rilevabilid'ufficio (Cass., Sez. 2, 15/3/2022, n. 12877; Cass., Sez. 2, 06/06/2018,n. 14477). È altresì vero, però, che tale principio non trova spazio nellaspecie, giacché la questione prospettata attiene all’individuazione delcriterio di riparto da seguire per il pagamento delle spese di ripristino dellastrico solare in presenza di un condominio composto da sole due unitàimmobiliari, pacifico tra le parti, e, dunque, all’esatta sussunzione dellafattispecie concreta in quella astratta, senza involgere accertamenti difatto.Non può neppure dirsi che la censura non rispetti il requisito di specificitàdei motivi, che, secondo il più recente orientamento nomofilattico, deveessere interpretato in maniera elastica (Cass. 11325/2023), in conformitàall'evoluzione della giurisprudenza di questa Corte – oggi recepita dalnuovo testo dell'art. 366, primo comma, n. 6 c.p.c., come novellato dald.lgs. n. 149 del 2022 – e alla luce dei principi stabiliti nella sentenzaCEDU del 28 ottobre 2021 (Succi e altri c. Italia), che lo ha ritenutocompatibile con il principio di cui all'art. 6, par. 1, della CEDU, acondizione che, in ossequio al criterio di proporzionalità, non trasmodi inun eccessivo formalismo, così da incidere sulla sostanza stessa del dirittoin contesa (Cass. 12481/2022). Nel caso in esame la censura supera lasoglia della specificità nel senso che si è detto, avendo i ricorrentiindividuato il punto della decisione reputato ingiusto di cui hanno precisatoil presupposto fattuale e la sussunzione giuridica.Venendo al merito, si osserva, innanzitutto, che il condominio minimo èquello composto da due soli partecipanti e che la disciplina applicabile almedesimo, come anche di recente confermato Cass., Sez. 2, 16/4/2018,n. 9280, è quella del condominio di edifici, tanto con riguardo alledisposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, quanto, afortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazionisoggettive dei partecipanti (anche Cass. Sez. U, 31/1/2006, n. 2046;Numero registro generale 8498/2021Numero sezionale 943/2026Numero di raccolta generale 10534/2026Data pubblicazione 21/04/2026Cass. 26/5/1993, n. 5914; Cass. 12/10/2011, n. 21015), con laconseguenza che la quota di partecipazione alla spesa gravante suiproprietari delle porzioni esclusive site all'interno di un edificiocondominiale deve essere determinata in base all'art. 1123 c.c., tenendoanzitutto conto del valore della proprietà esclusiva, valore che preesisteanche alla formazione della tabella millesimale, la quale ha una funzionenon costitutiva ma meramente ricognitiva e valutativa (tra le tante, Cass.31/3/2017, n. 8520; Cass. 9/8/2011, n. 17115).In caso di lastrico solare o terrazza a livello, opera, peraltro, la deroga dicui all’art. 1126 c.c., in virtù del quale «quando l'uso dei lastrici solari o diuna parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hannol'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delleriparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico ditutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solareserve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano diciascuno».Questa norma, obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazionidel lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo, nella misura di due terzi,«tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solareserve», si riferisce, come chiarito da Cass., Sez. 2, 5/11/2021, n. 32103,«a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individualecomprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire,alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condominiai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez.2, 28/08/2020, n. 18045; Cass. Sez. 6-2, 07/10/2019, n. 24927; Cass.Sez. 6 - 2, 10/05/2017, n. 11484; Cass. Sez. 2, 04/06/2001, n. 7472;Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542; Cass. Sez. 2, 16/07/1976, n. 2821 delCass. Sez. 2, 29/01/1974, n. 244). L'obbligo di partecipare allaripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola,generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall'essereNumero registro generale 8498/2021Numero sezionale 943/2026Numero di raccolta generale 10534/2026Data pubblicazione 21/04/2026proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'ariasottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione (Cass. Sez.2, 19/10/1992, n. 11449; Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez.2, 15/04/1994, n. 3542)».Come chiarito dalle Sezioni unite di questa Corte, con la sentenza del10/5/2016, n. 9449, il criterio dettato dalla disposizione in esame, checostituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fattocorrelata all'uso e alla custodia del bene, opera anche in caso di danni dainfiltrazione all’appartamento sottostante proveniente dal lastrico solarenon comune a tutti i condomini, costituendo questo, per una parte, benedi uso o proprietà esclusiva e, per altra parte, bene destinato a svolgereuna funzione anche nell'interesse dell'intero edificio, di cui costituiscecopertura, o della parte di questo a essa sottostante, con la conseguenzache responsabili dei danni sono, al contempo, sia il proprietario, ol'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia ilcondominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessarialla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore exart. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini exart. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere dimanutenzione straordinaria, sempreché manchi la prova dellariconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di usoesclusivo del lastrico solare o di una parte di questo.In virtù di tale principio e sempre salva la rigorosa prova contraria dellaspecifica imputabilità soggettiva del danno (Cass., Sez. 2, 7/2/2017, n.3239), il proprietario o usuario del lastrico solare partecipa alla spesa dirifacimento dello stesso, oltreché per un terzo quale utente esclusivo,come si è visto, anche, ove proprietario di appartamento su due livelli,per due terzi in proporzione del valore millesimale dell'unità sita nellacolonna sottostante al lastrico (Cass., Sez. 2, 23/01/2014, n. 1451), cosìcome è tenuto a contribuire in ragione di due terzi ex art. 1126 c.c. ancheNumero registro generale 8498/2021Numero sezionale 943/2026Numero di raccolta generale 10534/2026Data pubblicazione 21/04/2026il condòmino che subisca danni alla propria unità immobiliare, tenutoconto, per l’appunto, della preminente funzione di copertura svolta dalsuddetto lastrico o terrazza a vantaggio del proprio immobile (Cass., Sez.3, 28/10/2025, n. 28528; Cass., Sez. 6 - 2, 24/06/2021, n. 18187).Il criterio derogatorio descritto dall’art. 1126 c.c. non opera però nei casiin cui il lastrico solare di proprietà o di uso esclusivo costituisca coperturadi una sola unità immobiliare sottostante, come nella specie.L’applicazione dell’art. 1126 c.c. anche a tale fattispecie vanificherebbe,infatti, la ratio della disposizione, la quale, come chiarito da Cass., Sez. 6-2, 14/9/2017, n. 21337, «intende dare maggiore rilievo all’utilitasricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione dicopertura, sicché essa mira non soltanto a compensare il più rapidodeterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso,quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, aiquali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in manieraparticolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi»,giacché, applicando il criterio previsto dalla medesima norma anche ai casiin cui il lastrico solare copra una sola unità immobiliare, il proprietariodella stessa andrebbe a pagare i due terzi della spesa di rifacimento di unbene di cui il proprietario del lastrico in proprietà o uso esclusivo siavvantaggiano in maggior misura.Tale considerazione conduce allora a ritenere applicabile anche allafattispecie in esame il principio affermato dalla citata Cass., Sez. 6-2,14/9/2017, n. 21337, per il diverso caso in cui il cortile o viale di accessoall'edificio condominiale funga anche da copertura per i locali sotterranei diproprietà esclusiva di un singolo condomino, allorché si è detto che, ai finidella ripartizione delle relative spese, non si può ricorrere al criterioprevisto dall'art. 1126 c.c. (sul presupposto dell'equiparazione del benefuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo,a una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazioneNumero registro generale 8498/2021Numero sezionale 943/2026Numero di raccolta generale 10534/2026Data pubblicazione 21/04/2026analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relativealla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi conil pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa,determina la necessità dell'inerente manutenzione, sia in quanto taledisposizione costituisce una declinazione particolare del disposto di cuiall’art. 1123, secondo comma, c.c., sia in quanto in tal modo si viene adare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale disostegno e di copertura svolte dalla res.A questo principio non si è attenuta la Corte di merito, la quale, dopoavere escluso, in fatto, la sussistenza di una responsabilità esclusiva dellaproprietaria del lastrico solare, derivando il danno dalla mancata solerziadi entrambi i condomini nell’apprestare tempestivamente ricostruzioni eriparazioni, ha ritenuto che le spese andassero ripartite sulla base dell’art.1126 c.c. e non, come detto, dell’art. 1125 c.c. Occorre, invece, applicareil seguente principio di diritto:“In tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dallastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo diuno dei condomini che copra una sola unità immobiliare, il riparto dellespese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all’art.1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancitodall’art. 1123 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all’art. 1126c.c., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest’ultimadisposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condominiserviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare coluiche tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelliderivanti dalla funzione di copertura della stessa”.2. Con il secondo motivo di ricorso, si lamenta l’omessa pronuncia su fattidecisivi e oggetto di discussione tra le parti, nonché la violazione e falsaapplicazione del combinato disposto di cui agli artt. 112 c.p.c., 2051 e2043 c.c., in relazione all'art. 360, commi terzo e quinto, c.p.c., perché laNumero registro generale 8498/2021Numero sezionale 943/2026Numero di raccolta generale 10534/2026Data pubblicazione 21/04/2026Corte di merito aveva dichiarato cessata la materia del contendere sullabase della fattura di euro 2.274,69, attestante l’intervenuta esecuzione deilavori di riparazione della terrazza, senza considerare che con la doglianzaera stata evidenziata l’esecuzione non a regola d’arte degli stessi,l’esubero dei costi sostenuti rispetto a quelli calcolati dal c.t.u. per lemedesime riparazioni e la mancata dimostrazione dell’avvenutopagamento dei lavori, del computo metrico e dei materiali utilizzati.Inoltre, l’omesso esame della lettera del foliario degli atti della produzionein appello e le raccomandate, con cui si lamentava la ricomparsa sulsoffitto di una macchia di umidità, avevano condotto i giudici a respingerela domanda risarcitoria.Il motivo presenta profili di inammissibilità e di infondatezza.L'omessa pronuncia su alcuni dei motivi di appello - così comel'omessa pronuncia su domanda, eccezione o istanza ritualmenteintrodotta in giudizio - risolvendosi nella violazione della corrispondenzatra il chiesto e il pronunciato, allorché la domanda sia ovviamenteammissibile, non conseguendo in tal caso l'obbligo del giudice dipronunciarsi nel merito (Cass., Sez. 5, 16/7/2021, n. 20363), integra undifetto di attività del giudice di secondo grado, che deve essere fattovalere dal ricorrente attraverso la specifica deduzione del relativo error inprocedendo, ovverosia della violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., inrelazione all'art. 360, n.4, cod. proc. civ., la quale soltanto consente allaparte di chiedere e al giudice di legittimità - in tal caso giudice anche delfatto processuale - di effettuare l'esame, altrimenti precluso, degli atti delgiudizio di merito e, così, anche dell'atto di appello (Cass., Sez. L,13/10/2022, n. 29952; Cass., Sez. 5, 31/7/2024, n. 21444).Tale violazione non è comunque ravvisabile nella specie, atteso che igiudici di merito hanno preso posizione sulla censura riferita alla reiteratarichiesta di condanna della parte all’esecuzione dei lavori diimpermeabilizzazione del terrazzo di copertura, sostenendo che i lavoriNumero registro generale 8498/2021Numero sezionale 943/2026Numero di raccolta generale 10534/2026Data pubblicazione 21/04/2026erano stati eseguiti secondo le indicazioni del c.t.u. nominato nelprocedimento cautelare, con conseguente cessazione della materia delcontendere.Quanto, invece, alla doglianza riferita alla non corretta esecuzione dellepredette lavorazioni, non riportata in sentenza, i ricorrenti non hannoassolto all’onere, su di loro gravante, di allegare l'avvenuta deduzionedella questione dinanzi al giudice di merito, ma anche di indicarespecificamente in quale atto del giudizio precedente lo avessero fatto,onde consentire a questa Corte di controllare ex actis la veridicità di taleasserzione, prima di esaminare nel merito la censura stessa (Cass., Sez.6-5, 13/12/2019, n. 32804; Cass., Sez. 6-1, 13/6/2018, n. 15430), nonessendo consentita la prospettazione di nuove questioni di diritto ocontestazioni che modifichino il thema decidendum e implichino indagini eaccertamenti di fatto non effettuati dal giudice di merito, anche ove sitratti di questioni rilevabili d'ufficio (Cass., Sez. 2, 15/3/2022, n. 12877;Cass., Sez. 2, 06/06/2018, n. 14477).Quanto, infine, ai danni patiti, la questione, per come prospettata, più checostituire una omessa pronuncia, sconfessata dalla stessa sentenza, cheprende, invece, espressa posizione sugli stessi, allorché evidenzia lasostanziale non abitabilità della porzione immobiliare interessata dalfenomeno infiltrativo e la mancata dimostrazione del suo utilizzo, tende aottenere una rivisitazione del compendio probatorio, la quale, come ènoto, è preclusa a questa Corte di legittimità.In definitiva, va accolto il primo motivo e respinto il secondo, concassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte d’Appello diNapoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio dilegittimità.Numero registro generale 8498/2021Numero sezionale 943/2026Numero di raccolta generale 10534/2026Data pubblicazione 21/04/2026 P.Q.MAccoglie il primo motivo di ricorso, rigetta il secondo, cassa la sentenzaimpugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione,anche per le spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 15/4/2026.Il PresidenteAntonio Scarpa