Cassazione n. 17498/2026

Gobbi unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA].ricorrente-controAgenzia Delle Entrate ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocatoAvvocatura Generale dello Stato.controricorrente-avverso la sentenza della Comm. trib. reg. sez. dist. di Brescia n.6681/2016 depositata il 12/12/2016.Numero registro generale 14736/2017Numero sezionale 4030/2026Numero di raccolta generale 17498/2026Data pubblicazione 02/06/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] acquistò in Cene (BG)un’abitazione con autorimessa distinta catastalmente, con richiesta dialiquota agevolata al 4% per acquisto di abitazione di “non di lusso”di cui alla nota II bis art. 1 Tariffa parte all. al d.p.r n. 131 del 1986(agevolazione prima casa).2. In data 30.12.2014 l’Agenzia delle Entrate notificava un avvisodi accertamento con il quale veniva liquidata la maggiore imposta sulvalore aggiunto con interessi e sanzioni, per violazione delledisposizioni dell’art. 1 nota I della tariffa allegata al d.p.r. n. 131 del1986. Il contribuente proponeva impugnazione e la CTP di Bergamoaccoglieva il ricorso.3. Avverso tale sentenza ha proposto appello l’Agenzia delleEntrate, accolto con sentenza della CGT di II grado della Lombardia,sezione staccata di Brescia, n. 6681 del 18.10.2016.4. Contro la sentenza della CGT di II grado ha proposto ricorso incassazione il contribuente, affidandosi a cinque motivi.5. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso il ricorrente deduce, in relazioneall’art. 360 n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione della tabella Aparte II, n. 21 allegato al d.p.r. n. 633 del 1972, dell’art. 1 dellaTariffa, parte I, allegata al DPR n. 131 del 1986, art. 5 DM 2.8.1969,e falsa applicazione dell’art. 6 d.m. citato, in quanto l’abitazione inoggetto è un unico alloggio padronale al quale – si assume - deveNumero registro generale 14736/2017Numero sezionale 4030/2026Numero di raccolta generale 17498/2026Data pubblicazione 02/06/2026essere applicato l’art. 5 del d.m. [OSCURATO:DATA_NASCITA] e non, come ritenuto dallasentenza impugnata, l’art. 6 del medesimo d.m..Secondo il ricorrente, anche a voler concedere che l’immobile abbiauna superficie utile complessiva di mq 322, quella dell’intero lotto è diappena 850 mq, inferiore al sestuplo dell’area coperta in grado dicostituire il secondo dei requisiti indispensabili per qualificare di lussola casa.1.2 Il motivo è infondato. Va premesso che alla fattispecie,relativa ad un acquisto di immobile risalente al mese di dicembre del2011, va applicata la normativa vigente ratione temporis (Cass. n.7000/2025).In particolare, per i trasferimenti immobiliari soggetti ad Iva, il n.21 della Tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n. 633/1972, nel testovigente fino al 13 dicembre 2014 (antecedente alla modificaapportata dall'art. 33 del d.lgs. 21 novembre 2014, n. 175), facevariferimento, ai fini della individuazione delle case di abitazioneagevolabili con aliquota ridotta, ai criteri dettati dal d.m. 2 agosto1969. Tra le varie fattispecie ivi previste come “abitazioni di lusso” ilcitato d.m. prevedeva: Case unifamiliari con superficie utile superiorea 200 mq e area scoperta pertinenziale superiore a sei volte l'areacoperta (art. 5); singole unità immobiliari con superficie utilecomplessiva superiore a 240 mq, esclusi balconi, terrazze, cantine,soffitte, scale e posto macchine (art. 6). Quindi, per ottenerel'agevolazione IVA al 4% sull'acquisto della prima casa (prevista daln. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. n. 633/1972), eranecessario che ricorressero sia i requisiti soggettivi dell'acquirente(indicati nella normativa sull'imposta di registro, prima nel D.M.29/1982 e poi nella Nota II-bis dell'art. 1 della Tariffa, Parte I,allegata al D.P.R. n. 131/1986), sia il requisito oggettivo chel'immobile non fosse di lusso secondo i criteri del D.M. 2 agosto 1969.Numero registro generale 14736/2017Numero sezionale 4030/2026Numero di raccolta generale 17498/2026Data pubblicazione 02/06/2026L'aliquota IVA del 4% era così subordinata a un accertamento "adoppio binario": prima si verificava la posizione soggettivadell'acquirente (tramite il D.M. 29/1982 e la Nota II-bis), poi siverificava la natura dell'immobile (tramite il D.M. 1969).1.3 Secondo il ricorrente la sentenza impugnata avrebbeerrato nell’affermare che l’immobile, avendo superficie nettasuperiore a 240 mq (art. 6) non poteva beneficiare dell’aliquotaagevolata; la sentenza avrebbe dovuto applicare l’art. 5 considerandoche, come già rilevato incidentalmente dal giudice di I grado, ilparametro del “non superamento" di oltre sei volta l’area copertaappariva “pacificamente non superato nel caso in esame”.1.4 In realtà, questa Corte ha già affermato che «in tema diagevolazione c.d. prima casa, l'art. 6 del d.m. 2 agosto 1969 n. 1072,applicandosi indistintamente ad appartamenti compresi in fabbricaticondominiali o a singole unità abitative aventi una superficie utilecomplessiva superiore a 240 metri quadrati, è la norma base diriferimento per individuare le caratteristiche dell'abitazione di lussoesclusa dai benefici, non essendo contraddetta dal precedente art. 5del medesimo decreto che prende in considerazione la dimensionedell'area scoperta, in rapporto pertinenziale con l'alloggio, riferita alleunità immobiliari che abbiano un'area coperta di superficie inferiore a240 metri quadrati (v. Cass., Sez. T., 4 dicembre 2023, n. 33699, cherichiama Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2012, n. 23591; Cass., Sez.5^, 28 giugno 2016, n. 13311; Cass., Sez. 5^, 27 febbraio 2020, n.5346; così Cass., Sez. T. 12 aprile 2023, n. 9783).Il giudice del gravame, in linea con la giurisprudenza di questaCorte, ha correttamente richiamato, nella specie, l’art. 6 del d.m.citato. Erra dunque il ricorrente nel richiamare l’applicabilità del art. 5in quanto il requisito della “pertinenza di un’area scoperta dellasuperficie di oltre sei volte l’area coperta” si accompagna in ogni casoNumero registro generale 14736/2017Numero sezionale 4030/2026Numero di raccolta generale 17498/2026Data pubblicazione 02/06/2026al requisito della superficie coperta (“case composte di uno o più vanicostituenti unico alloggio padronale avente superficie utilecomplessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, lecantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi comepertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’areacoperta”).1.5. Nel caso di specie, il giudice regionale ha accertato unasuperfice coperta superiore ai 240 mq, così applicando correttamentel’art. 6 del citato d.m.2. Con il secondo motivo di ricorso viene dedotta, in relazioneall’art. 360 n. 3 c.p.c., la violazione della tabella A parte seconda n.21 allegata al DPR 633 /72 dell’art. 1 della Tariffa parte prima all. alDPR 131/86, dell’art. 6 DM [OSCURATO:DATA_NASCITA]. Il ricorrente sostiene che laabitazione in esame non abbia i requisiti di casa di lusso neppure allastregua dell’art. 6, perché la sentenza di II grado computando nellasuperficie utile i 17,45 mq del “disimpegno” avrebbe dato rilievo allaclassificazione catastale, mentre per pacifica giurisprudenza della S.C.la classificazione catastale non deve esser tenuta in considerazionerilevando solo la superficie utile complessiva.3. Con il terzo motivo di ricorso è dedotta la violazione dell'art.7 del D.L.vo n. 546/1992 in relazione all'articolo 360, n. 5, c.p.c., permotivazione insufficiente e contraddittoria circa l'inclusione dellospazio di mq. 17,45 sito al piano interrato nel computo dellasuperficie utile complessiva dell'abitazione. Il ricorrente lamenta chenon sia stata presa in considerazione la richiesta di ammissione diconsulenza tecnica d’ufficio, volta a descrivere quello che nell'atto èindicato al piano interrato come "disimpegno" con "sup. utile 17,45"al fine di accertare che esso costituisce effettivamente il vano scale...". La CGR di II ha negato la CTU ritenendo sufficiente ladocumentazione versata in atti ai fini del decidere così motivando inNumero registro generale 14736/2017Numero sezionale 4030/2026Numero di raccolta generale 17498/2026Data pubblicazione 02/06/2026modo insufficiente e contraddittorio sulla inclusione dei mq deldisimpegno quale superficie utile - punto decisivo della controversia.4. Con il quarto motivo viene dedotta in relazione all'articolo360, n. 3 c.p.c. la violazione della tabella A, Parte Seconda, n. 21allegata al DPR 633/72, dell'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegataal DPR n. 131/86, del DM 02/08/1969, in relazione alla autorimessa.Deduce il ricorrente che dal calcolo complessivo dei metri quadridovesse essere scomputata anche la superficie dell’autorimessa,collocata al piano interrato del fabbricato. Il ricorrente lamenta che lamotivazione della sentenza impugnata (secondo cui "i primi Giudici silimitano a definire la medesima come intrinsecamente non abitabile,in quanto specificamente strutturata e destinata a parcheggio"mentre "l'autorimessa di mq. 71 fa parte dell'intero pianoseminterrato ed alla stessa è possibile giungere da diversi accessianche interni alla casa d'abitazione, pienamente funzionale peresigenze abitative di vario genere") sarebbe da censurare perchéalloggio ed autorimessa costituirebbero due distinte unità immobiliari.Verrebbe in rilievo, da un lato, che l'articolo 6 del DM [OSCURATO:DATA_NASCITA]detta il limite di superficie utile complessiva con esplicito riferimentoa "le singole unità immobiliari" e, dall'altro, che il comma 3 della notaI bis dell'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR n. 131/86,prevede che le agevolazioni dettate al comma 1 spettano pure "perl'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile"tra cui "sono ricomprese... limitatamente ad una per ciascunacategoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nellecategorie catastali C/2, C/6 e С/7 che siano destinate a servizio dellacasa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”. In ogni caso ilricorrente chiede che l’autorimessa, comunque costruita in ossequioalla normativa che disciplina il numero di metri quadri per ogni 10metri cubi di costruzione, venga considerata “posto macchina” allaNumero registro generale 14736/2017Numero sezionale 4030/2026Numero di raccolta generale 17498/2026Data pubblicazione 02/06/2026stregua dell’art. 6 cit. In definitiva sottraendo dalla superficecomplessiva considerata dall’ADE (mq 322,00) i mq 71,00 dellaautorimessa e i 17,45 mq di cui al motivo precedente, la superficeutile scenderebbe sotto i mq 240.4.1 L’esame del quarto motivo assorbe lo scrutinio delsecondo e del terzo.4.2 La quarta censura è infondata. Secondo la giurisprudenzadi questa Corte, al fine di stabilire se un'abitazione sia di lusso e,quindi, sia esclusa dai benefici per l'acquisto della prima casa ai sensidell'art. 1, Parte I, nota II bis della Tariffa allegata al d.P.R. n.131/1986, occorre fare riferimento alla nozione di «superficie utilecomplessiva», quale mera utilizzabilità degli ambienti, a prescinderedalla loro effettiva abitabilità, considerandosi tutta la superficiedell'unità immobiliare ma con esclusione di balconi, terrazze, cantine,soffitte scale e posto auto, in quanto espressamente esclusi dalladisposizione richiamata (Cass. 2505/2025; n. 20064 del 2022; Cass.,Sez. 5, 29 ottobre 2021, n. 30762; Cass., Sez. 5, 19 dicembre 2019,n. 33896; Cass., Sez. 5, 17 luglio 2019, n. 19186; Cass., Sez. 6-5,26 marzo 2019, n. 8409; Cass., Sez. 5, 31 marzo 2017, n. 8421).Tale interpretazione riposa sulla lettura dell’art. 5 d.m. cit., che farichiamo al concetto di superficie utile dell’«alloggio padronale», ossia«tutta quella che fa parte della "casa" (sia composta di "uno o piùpiani", purché costituenti "unico alloggio"), quindi dell'interocomplesso costruttivo (con esclusione, ovviamente, di "balconi,...terrazze,... cantine,... soffitte,... scale e posto macchine"), quantevolte sia "utile" a costituire ("costituenti") "unico alloggio padronale":l'utilità evocata dalla norma - nella quale manca qualsiasi riferimento,quand'anche indiretto od implicito, ma sempre inequivoco, alla"abitabilità" in senso giuridico - implica la idoneità, esclusivamentefattuale, di una determinata "superficie" chiusa da muri (perciòNumero registro generale 14736/2017Numero sezionale 4030/2026Numero di raccolta generale 17498/2026Data pubblicazione 02/06/2026"case") a integrare un "alloggio padronale", ovverosia a consentirel'espletamento al suo interno di tutte le funzioni (di ogni genere)proprie della vita del "padrone" (non svolgendo l'aggettivo"padronale" una funzione pleonastica ma evidentemente qualificativa)dell'alloggio» (Cass., Sez. V, 28 giugno 2012, n. 10807; Cass. sez. 5,20064 del 2022). In definitiva, ciò che assume rilievo - in coerenzacon l'apprezzamento dello stesso mercato immobiliare - è la marcatapotenzialità abitativa del bene (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 19186 del17/07/2019; Cass., Sez. 5, Sentenza n. 25674 del 15/11/2013) e,più precisamente, l'idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di23591 del 20/12/2012; Cass. sez.6- 5, n. 1537 del 2021).4.3. Ora, con accertamento fattuale, non sindacabile in sede dilegittimità, la Corte territoriale ha accertato che l’autorimessa di mq71 oggetto di accertamento fa parte dell’intero piano seminterrato ealla stessa è possibile giungere da diversi accessi anche interni allacasa di abitazione, ambiente così accertato come “pienamentefunzionale per esigenze abitative di vario genere”. Correttamente,all’esito di questo giudizio di merito, i relativi metri quadri sono statiinclusi dal giudice di appello nel computo della superficie utilecomplessiva dell’immobile in ossequio ai principi sopra richiamati inquanto erano risultati “concretamente utilizzabili”, contribuendo alla“valorizzazione” dello stesso immobile.5. Come anticipato, la valutazione che precede assorbe l’esamedel secondo e del terzo motivo.Infatti, alla stregua di quanto osservato su detta ultimacensura, sommando i 71 mq della autorimessa ai 233,45 mqriconosciuti dallo stesso ricorrente, si superano i 240 metri quadriprevisti dall’art. 6, norma applicabile al caso di specie; diviene quindiirrilevante verificare l’utilizzo e la natura dello spazio di 17 mq qualeNumero registro generale 14736/2017Numero sezionale 4030/2026Numero di raccolta generale 17498/2026Data pubblicazione 02/06/2026disimpegno o vano scale, poiché la considerazione dei metri quadrirelativi all’autorimessa fa rientrare, in modo autonomo dall’ambientein questione, l’immobile nella categoria “di lusso”.6. Con il quinto motivo di ricorso è dedotta, in relazioneall'articolo 360, n. 3 c.p.c., la violazione degli articoli 3, comma 2, deld.lgls. n. 472/1997, art. 49 della Carta dei [OSCURATO:PERSONA] dellaUE, art. 7 della Convenzione Europea dei Diritti dell'Uomo, art. 10,comma 1, lett. a) del d.lgsl. n. 23/2011 e art. 33 del D.L.vo n.277/2014. Il motivo censura le sanzioni irrogate con l'avviso diliquidazione impugnato, e in particolare, il rigetto dell'impugnazioneformulata dal contribuente sul punto, pronunciato dalla CommissioneTributaria Regionale di II grado. La sentenza non ha tenuto contodella sopravvenuta riforma, attuata con gli articoli 10, comma 1,lett.a) del D.L. vo n. 23/2011 e 33 del D.L.vo n. 277/ 2014, i qualihanno modificato rispettivamente l'articolo 1 della Tariffa, PartePrima, allegata al DPR n. 131/1986, ed il n. 21 della Tabella A, ParteII, allegata al DPR n. 633/1972, ammettendo l'agevolazione per cui ècausa a prescindere dalla superficie utile complessiva della casa efacendo eccezione per i soli immobili di categoria catastale A1, A8 eA9. Per costante giurisprudenza della Corte siffatte riformecomportano l’inapplicabilità delle sanzioni conseguenti acomportamenti che, dopo dette riforme, non sono più rilevanti.6.1 Il motivo è infondato. Invero, Sez. U, n. 13145/2022 haaffermato che «In tema di successione di norme, l'impiantosanzionatorio in materia tributaria, seppure modellato, qualora incidasulle materie di competenza dell'Unione, dai principi unionali diadeguatezza, proporzionalità ed effettività, risponde a uno stampopenalistico che ha ormai ripudiato, ai fini dell'"abolitio criminis", ilcriterio della doppia punibilità in concreto secondo cui, per poterlasciare ferma la sanzione, si richiede che il fatto punito in base allaNumero registro generale 14736/2017Numero sezionale 4030/2026Numero di raccolta generale 17498/2026Data pubblicazione 02/06/2026legge anteriore, lo sia anche in base a quella posteriore; ne consegueche, qualora, nonostante la modificazione normativa, l'impostacontinui ad essere dovuta per il passato, restando fermo ilpresupposto impositivo, anche la sanzione resta applicabile, segnandotale modificazione solo il passaggio tra due contesti giuridici con lecorrelate situazioni di fatto, cosicché estendere al primo iltrattamento riservato al secondo, sia pure ai soli fini sanzionatori, sitraduce in un'inammissibile applicazione della nuova norma ad uncontesto diverso da quello al quale essa si riferisce». E in particolare,«In tema di agevolazioni per l'acquisto della prima casa, la modificadei parametri ai quali ancorare i presupposti per il riconoscimento delbeneficio, disposta, quanto all'IVA, dall'art. 33 del d.lgs. n. 175 del2014, non ha inciso retroattivamente e l'infrazione, costituita dalladichiarazione mendace, della quale è soltanto cambiato l'oggetto, èrimasta immutata; ne consegue che non si è verificata alcuna"abolitio criminis"». Ha precisato poi Cass. n. 24555/2022 che «Intema di sanzioni amministrative tributarie, per ritenere che vi siastata "abolitio criminis" in conseguenza della successione di normenel tempo, non è sufficiente una mera modifica (mediante riduzione,aumento od accorpamento) dei termini e delle scadenze connesse allemodalità di effettuazione dei versamenti d'imposta, poiché, in talicasi, rimane immutata sia la condotta materiale descritta dalla normasanzionatoria (omesso o ritardato pagamento), sia l'interesse la cuioffesa la sanzione intende reprimere. Ne discende che, nel caso dispecie, rimasta immutata la condotta sanzionata nonostante lamodifica normativa, le sanzioni irrogate mantengono la lorolegittimità.7. Ne consegue, dunque, l’integrale rigetto del ricorso; inragione del sopravvenuto intervento delle Sezioni Unite relativo alNumero registro generale 14736/2017Numero sezionale 4030/2026Numero di raccolta generale 17498/2026Data pubblicazione 02/06/2026tema delle sanzioni, sussistono giusti motivi per la compensazionedelle spese di giustizia.8. Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto - ai sensidell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 - dellasussistenza dei presupposti processuali per il versamento a carico diparte ricorrente di un ulteriore importo a titolo contributo unificato,pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, sedovuto. P.Q.Mla Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del presente grado digiudizio.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dàda parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 12/05/2026.Il PresidenteUgo Candia