Cassazione n. 20868/2026

vvocato [OSCURATO:PERSONA];-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] s.r.l., rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] all’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-[OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-[OSCURATO:PERSONA] s.r.l.;-intimata-Numero registro generale 30927/2020Numero sezionale 643/2026Numero di raccolta generale 20868/2026Data pubblicazione 19/06/2026avverso la sentenza della Corte d'appello di Venezia n. 2484/2020,depositata il 24/09/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Nel 2010 la società [OSCURATO:PERSONA], dato atto di essere promissariaacquirente di dieci garages in corso di costruzione in base a un contrattopreliminare di vendita del 30 marzo 2009, ha citato in giudizio la societàpromittente venditrice [OSCURATO:SOCIETA], chiedendo al Tribunale di Padova diaccertare l’avvenuta risoluzione del contratto per decorso del termineessenziale di cui all’art. 4 del contratto e di condannare la convenuta alpagamento del doppio della caparra.L’attrice ha dedotto che [OSCURATO:SOCIETA], a sua volta, il 17 dicembre 2008 avevastipulato un contratto preliminare di compravendita con la società EuropaInvestimenti, con cui si era impegnata ad acquistare ventuno garages, trai quali erano compresi i garages promessi in vendita all’attrice.Si è costituita [OSCURATO:SOCIETA], che ha dedotto che il precedente contrattopreliminare si era risolto per inadempimento di [OSCURATO:PERSONA] chenon aveva completato i garages, così che la mancata stipulazione delcontratto definitivo con l’attrice era da attribuirsi all’inadempimento diEuropa Investimenti, che la convenuta chiedeva di chiamare in causa e neicui confronti faceva valere domanda di manleva e di risarcimento deidanni.[OSCURATO:PERSONA] si è costituita, tra l’altro eccependo la mancanza divincolo funzionale tra i due contratti preliminari e la lievità dei vizidenunciati dall’attrice, nei cui confronti proponeva domanda dirisarcimento dei danni.Con la sentenza n. 163/2018 il Tribunale di Padova ha accertato larisoluzione del contratto preliminare concluso tra l’attrice [OSCURATO:PERSONA] ela convenuta [OSCURATO:SOCIETA] per decorso del termine essenziale previsto dalNumero registro generale 30927/2020Numero sezionale 643/2026Numero di raccolta generale 20868/2026Data pubblicazione 19/06/2026contratto, ha condannato [OSCURATO:SOCIETA] a pagare il doppio della caparra ricevuta(euro 400.000), ha condannato la terza chiamata [OSCURATO:PERSONA] atenere indenne [OSCURATO:SOCIETA] dalle conseguenze sfavorevoli della sentenza e hapronunciato condanna generica nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] dirisarcimento dei danni in favore di [OSCURATO:SOCIETA].2. La sentenza è stata appellata in via principale da [OSCURATO:PERSONA] ein via incidentale da [OSCURATO:SOCIETA], che hanno entrambe chiesto la riforma dellasentenza impugnata; in via subordinata [OSCURATO:SOCIETA] ha domandato il rigettodell’appello principale.Con la sentenza n. 2484/2020, la Corte d’appello di Venezia ha rigettatosia l’appello principale di [OSCURATO:PERSONA] che quello incidentale diParfin.3. Avverso la sentenza d’appello ricorre la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. inliquidazione.Resiste con controricorso [OSCURATO:SOCIETA]. (già [OSCURATO:SOCIETA].).[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. non ha proposto difese.Con ordinanza interlocutoria n. 27569/2025, questa Corte ha rilevato che,dopo la decisione d’appello e durante la pendenza del termine per laproposizione del ricorso per cassazione, era intervenuto il fallimento dellasocietà [OSCURATO:PERSONA] e ha quindi disposto la rinnovazione dellanotificazione del ricorso al Fallimento della società in persona del curatore.La rinnovazione è stata tempestivamente e validamente effettuata.[OSCURATO:PERSONA] della società [OSCURATO:PERSONA] ha proposto controricorso.Memorie sono state depositate dalla ricorrente, dalla controricorrente[OSCURATO:PERSONA] e dal controricorrente [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA]. Il ricorso è articolato in cinque motivi.1) Il primo e il secondo motivo sono tra loro strettamente connessi, comesottolinea in premessa la ricorrente, secondo la quale i due motivi “sonovolti, in via disgiunta, a fare accertare la illegittimità della decisioneNumero registro generale 30927/2020Numero sezionale 643/2026Numero di raccolta generale 20868/2026Data pubblicazione 19/06/2026impugnata laddove afferma l’esistenza di un termine essenziale nelcontratto preliminare del 30 marzo 2009 a carico della parte promittentevenditrice [OSCURATO:SOCIETA]”:a) il primo motivo denuncia, ai sensi del n. 4 dell’art. 360 c.p.c., nullitàdella sentenza per violazione dell’art. 132, n. 4 c.p.c., manifesta eirriducibile contraddittorietà della motivazione, laddove la Corte d’appelloha rigettato il terzo motivo di gravame della ricorrente, qualificando comeessenziale e bilaterale il termine di stipulazione del rogito definitivo divendita, pattuito nel contratto preliminare del 30 marzo 2009, quandoinvece tale termine era previsto come essenziale solo per la partepromissaria acquirente e non per entrambe le parti;b) il secondo motivo contesta, ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c.,violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362, commi 1 e 2, 1363 c.c.,in quanto la decisione d’appello sulla qualificazione del termine comeessenziale sarebbe esclusivamente fondata sul significato letterale dellaclausola, l’art. 4 del contratto, senza avere operato una valutazionesistematica del contratto preliminare.I motivi, da trattare congiuntamente data la connessione tra loroesistente, sono entrambi infondati.È vero che la Corte d’appello, nel fare riferimento all’art. 4 del contrattopreliminare concluso tra [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA], ha trascritto la clausola sololaddove prevede il termine “perentorio ed essenziale” in relazione allasocietà promittente venditrice, disponendo che, “qualora la stipula nondovesse avere luogo entro il termine .. per fatto imputabile alla societàpromissaria acquirente, la società promittente venditrice avrà diritto dirisolvere il presente contratto”. Vi è però una successiva parte di taledisposizione, trascritta dal controricorrente [OSCURATO:PERSONA] alla pag. 3 delcontroricorso, in base alla quale ove “la stipula del contratto definitivo nondovesse avere luogo entro il termine pattuito per fatto imputabile allasocietà promittente venditrice, la società promissaria acquirente potràNumero registro generale 30927/2020Numero sezionale 643/2026Numero di raccolta generale 20868/2026Data pubblicazione 19/06/2026risolvere il presente contratto preliminare, chiedendo il raddoppio dellacaparra”. Il termine, pertanto, a differenza di quanto sostiene laricorrente, era previsto come essenziale per entrambe le parti e nonsoltanto a favore della ricorrente medesima, cosicché correttamente laCorte d’appello ha considerato bilaterale la clausola e legittima larisoluzione del contratto da parte di [OSCURATO:PERSONA].L’interpretazione compiuta dalla Corte d’appello, malgrado quanto sostienela ricorrente con il secondo motivo e ancora in memoria (v. pag. 6dell’atto), non è quindi stata limitata a una parte della clausola delcontratto, con focalizzazione su termini letterali tra loro inconciliabili, maha invece considerato la clausola nella sua globalità, volta a riconoscere adentrambe le parti la facoltà di risoluzione del contratto a fronte delmancato rispetto del previsto termine essenziale.2) Il terzo e il quarto motivo sono tra loro strettamente connessi:a) il terzo motivo lamenta, ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c., violazionee/o falsa applicazione degli artt. 1470, 1476, nn. 1, 2 e 3, 1457 c.c.; unavolta qualificato il termine come essenziale, la Corte d’appello avrebbeerroneamente escluso che fosse contrario al principio di buona fedecontrattuale il rifiuto di [OSCURATO:PERSONA] di concludere il contratto definitivo,pure a fronte della sussistenza dei beni e del certificato di agibilità, cosìritenendo elemento costitutivo della prestazione del promittente venditorela “consegna dei garages rispettando il capitolato e senza vizi”; la Corted’appello, in violazione di quanto stabilito dalle sezioni unite della Corte dicassazione, avrebbe confuso l’obbligazione del contratto preliminare con ladisciplina della garanzia per vizi della vendita; eventuali difformità o vizisono infatti regolati dalla garanzia per vizi della vendita, che opera dopo laconclusione del contratto definitivo; la sentenza impugnata avrebbe in talmodo anticipato indebitamente al preliminare la disciplina della garanziaper vizi, violando gli artt. 1470 e segg. c.c.;Numero registro generale 30927/2020Numero sezionale 643/2026Numero di raccolta generale 20868/2026Data pubblicazione 19/06/2026b) il quarto motivo denuncia, ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c.,violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1375, 1175 e 1460, comma 2,c.c., laddove la Corte d’appello ha ritenuto non contrario a buona fede ilrifiuto di [OSCURATO:PERSONA] di concludere il contratto definitivo in quanto era“sufficiente fermarsi al solo dato che i lavori non fossero stati completati”.I motivi sono entrambi infondati.La ricorrente contesta alla Corte d’appello di non avere applicato, a frontedel mancato rispetto di un termine contrattuale essenziale, il principio dicooperazione da parte dei contraenti secondo la buona fede contrattuale,in quanto – ad avviso della ricorrente – il rifiuto di [OSCURATO:PERSONA] diconcludere il contratto definitivo sarebbe stato contrario a buona fede. Alriguardo, la Corte d’appello ha sottolineato come l’essenzialità del termineapposto a un contratto preliminare di compravendita per la stipulazionedel contratto definitivo comporta la risoluzione di diritto del preliminare,prescindendo dall’indagine sull’importanza dell’inadempimento, la cuigravità discende direttamente dall’essenzialità del termine. Con taleaffermazione il giudice d’appello si è uniformato all’orientamento di questaCorte secondo cui la risoluzione di diritto per inosservanza del termineessenziale richiede la verifica dell'esistenza, nel contratto, di tale terminee del suo mancato rispetto, mentre la risoluzione per inadempimentoconsistente nell'inosservanza di un termine non essenziale implica unapprezzamento complessivo del sinallagma contrattuale, al fine diverificare quale fosse l'intenzione delle parti e quale di esse, con la suacondotta, si sia resa responsabile del mancato raggiungimento dello scoponegoziale che era stato originariamente prefisso, così incorrendo in uninadempimento di non scarsa importanza (v. per tutte Cass. n.10682/2023).La Corte d’appello ha quindi accertato come, nel termine essenziale del 30marzo 2010, la ricorrente non fosse stata in grado di consegnare i garagespromessi in vendita, garages che secondo quanto stabilito nel preliminareNumero registro generale 30927/2020Numero sezionale 643/2026Numero di raccolta generale 20868/2026Data pubblicazione 19/06/2026dovevano essere realizzati “con tutte le caratteristiche individuate nelcapitolato già visionato ed approvato dalle parti”. Il giudice d’appello hainfatti richiamato la relazione di sopralluogo del 26 marzo 2010, che aveva“i lavori non fossero stati completati”, così che non era stato “contrario abuona fede il rifiuto di [OSCURATO:PERSONA] di concludere il contratto definitivo”.La ratio decidendi della pronuncia impugnata – al di là dell’utilizzo deltermine “vizi” in alcuni punti – è pertanto basata sull’accertamento in fattodella mancata consegna dei garages completi alla data fissata dalle parti edal conseguente mancato rispetto del termine essenziale bilateraleprevisto nel contratto. Il principio di buona fede che, secondo lagiurisprudenza di questa Corte (cfr. al riguardo Cass., n. 18464/2020),deve connotare il comportamento delle parti che abbiano stipulato unpreliminare di compravendita non può pertanto essere legittimamenteinvocato nel caso in esame.3) Il quinto motivo contesta, ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., omessoesame di un fatto decisivo, laddove la Corte d’appello ha “individuato lapresenza di garages non completi e di vizi/difformità presenti alla data del30 marzo 2010”, trascurando di esaminare una serie di circostanzeindicate alle pagg. 32-39 del ricorso, dalle quali si evince che i garageserano completi, agibili e immuni da vizi.Il motivo è inammissibile.Si contesta infatti l’apprezzamento in fatto compiuto dal giudice d’appelloin relazione al completamento dei garages, chiedendone una inammissibilerivalutazione a questa Corte di legittimità. La censura è comunquepreclusa trattandosi di pronuncia d’appello che ha confermato la decisionedi primo grado. Ai sensi dell’art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c. nellaformulazione applicabile ratione temporis al caso in esame, non puòessere proposto ricorso per cassazione ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c.quando la decisione d’appello è basata sulle stesse ragioni di fatto dellaNumero registro generale 30927/2020Numero sezionale 643/2026Numero di raccolta generale 20868/2026Data pubblicazione 19/06/2026decisione di primo grado. Nel ricorso (v. pag. 38 dell’atto) la ricorrenteprecisa che non si sarebbe formato un doppio giudizio conforme, postoche la sentenza di primo grado ha fatto riferimento al documento 4 delfascicolo di [OSCURATO:PERSONA] (perizia di parte Galesso) e che spettava a Parfine alla ricorrente l’onere di provare l’avvenuta conclusione a regola d’artedelle opere, mentre il giudice d’appello non ribadisce l’onere della provadella ricorrente e [OSCURATO:SOCIETA], ma pone a fondamento dell’accertamento ilmancato completamento dei garages, fondato sulla relazione Galesso,sulla relazione Rampazzo e sulla lettera della ricorrente [OSCURATO:PERSONA] del 30marzo 2010. La precisazione della ricorrente non coglie nel segno:affinché trovi applicazione l’ultimo comma dell’art. 348-ter c.p.c. non ènecessario che vi sia stato un doppio giudizio conforme, ma che le duepronunzie si basino sulle stesse ragioni di fatto (e nel caso in esameentrambe le pronunzie hanno accertato il mancato completamento deigarages e hanno fatto riferimento alla relazione Galesso del 26 marzo2010), non ostando all’applicazione della disposizione che il giudice diappello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare lastatuizione già assunta dal primo giudice (così Cass. n. 7724/2022).II. Il ricorso va pertanto rigettato.Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedella ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, paria quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento dellespese del giudizio in favore della controricorrente [OSCURATO:PERSONA] e delcontroricorrente [OSCURATO:PERSONA] che per ciascuna parte liquida inNumero registro generale 30927/2020Numero sezionale 643/2026Numero di raccolta generale 20868/2026Data pubblicazione 19/06/2026euro 6.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) eaccessori di legge.Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, ipresupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto peril ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile,in data 18 marzo 2026.Il Presidente