Cassazione n. 12205/2026

fesa dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];- Ricorrente -controAgenzia delle Entrate, in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa, per mandato ex lege, dall’[OSCURATO:PERSONA] e presso la stessa per legge domiciliata a Roma in Via deiPortoghesi n. 12;- Controricorrente -- avverso la sentenza n. 81/01/2022 depositata dalla Commissionetributaria regionale del Veneto, sez. 1, in data 18/01/2022 e nonnotificata;Numero registro generale 17786/2022Numero sezionale 1225/2026Numero di raccolta generale 12205/2026Data pubblicazione 01/05/2026udita la relazione della causa svolta dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa MargheritaLibri.Rilevato che:1.BPCE Lease propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazionedella sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributariaregionale del Veneto aveva accolto l’appello erariale avverso la sentenzan. 374/2020, emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Veneziain accoglimento del ricorso proposto avverso l’avviso di accertamento concui era stata rettificata la rendita catastale derivante dalla dichiarazioneDOCFA presentata dalla società con riguardo all’immobile di sua proprietà,sito in Venezia, adibito a struttura ricettiva alberghiera;2. I giudici di secondo grado avevano, in particolare, ritenuto:- che l’Ufficio, per la determinazione della rendita catastale, avevacorrettamente operato seguendo le regole del classamento cheprevedono, relativamente agli immobili a destinazione speciale (gruppi Ded E), l’attribuzione della rendita catastale mediante stima diretta;- che il procedimento diretto, ai sensi della circolare 6/2012, “…èquello delineato dall’art. 15 e seguenti del regolamento (DPR 1142/49),ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordoordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. Ilreddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve le eventualiaggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17…”;- che, concretizzandosi il sistema degli affitti nella locazionealberghiera in una quota parte dei ricavi maturati, l’Ufficio ha determinatonel caso in esame la rendita con procedimento diretto in funzione deiricavi maturati nell’esercizio dell’attività come ordinariamente riconosciutodal mercato; l’accertamento della rendita è pertanto avvenuto mediantestima diretta, calcolando il canone annuo di affitto in quota parte dei ricaviNumero registro generale 17786/2022Numero sezionale 1225/2026Numero di raccolta generale 12205/2026Data pubblicazione 01/05/2026ottenuti dalla vendita delle camere – i cui prezzi sono stati ricavati dalleinformazioni tratte dal sito promozionale della struttura alberghiera -apportando le previste detrazioni per spese e perdite;3. l’Agenzia delle Entrate resiste con controricorso;4. la ricorrente ha depositato memoria difensiva.Considerato che:1. Con il primo motivo la società denuncia, in rubrica, "violazione efalsa applicazione dell’art. 10 del r.d.l. del 13 aprile 1939 n. 652, degliartt. 15 e 30 d.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142 dell’art. 1 comma 244,della legge n. 140/2014 unitamente alla circolare n. 6/T del 30 novembre2010, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 C.p.c." e lamenta che laCommissione tributaria regionale abbia confermato la legittimità dell’attoimpugnato erroneamente ritenendo che “la stima fondata sul ricavo lordorinveniente all’esercente dall’azienda alberghiera integrasse il criterio distima dell’approccio reddituale (income approach), previsto dallanormativa di riferimento e dalla Circolare dell’Agenzia del Territorio n. 6del 20.11.2012 e all’art. 15 del DPR 1142/1949, fondato inveceespressamente e logicamente sul reddito lordo rinveniente al proprietariodell’immobile dalla locazione del bene stesso a terzi.”.Censura, in particolare, la ritenuta correttezza della stima direttacompiuta dall’Agenzia, fondata sul calcolo del canone annuo d’affitto inquota parte dei ricavi ottenuti dalla vendita delle camere, con le previstedetrazioni per spese e perdite, dunque su un criterio di valutazioneestimativa a fondamento presuntivo che non trova riscontro nel d.P.R. n.1142/1949 e nella citata circolare che, secondo l’art. 1, comma 244, dellalegge n. 190/2014, rappresenta la fonte ufficiale e obbligatoria delleistruzioni per la determinazione della rendita catastale mediante stimadiretta degli immobili di categoria speciale e particolare. Ha rimarcato lasocietà ricorrente che il procedimento diretto di stima deve compiersi conNumero registro generale 17786/2022Numero sezionale 1225/2026Numero di raccolta generale 12205/2026Data pubblicazione 01/05/2026riferimento allo specifico immobile, individuando il reddito lordo sulla basedel canone di affitto ritratto o ritraibile, facendo riferimento ai dati offertidal mercato locativo e non già, ad elementi presuntivi riferiti al risultatoimprenditoriale del ramo d’azienda. Inoltre, osserva la ricorrente, ovefosse stato impossibile individuare il canone di locazione, la citatacircolare prevedeva ulteriori metodi di stima, desunti dal mercato dellecompravendite immobiliari o dall’analisi dei costi di ricostruzione delfabbricato;2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, "nullitàdella sentenza per violazione dell’art. 115, comma 2, c.p.c. in relazioneall’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., unitamente anche alla violazione degliartt. 112 e 155, comma 1, C.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4C.p.c. ", per avere la Commissione tributaria regionale fondato il proprioconvincimento, violando l’art. 115, secondo comma, c.p.c., elevando afatto notorio, fondato sulla comune esperienza “il fatto che il sistema degliaffitti nella locazione alberghiera si concretizza in una quota percentualesui ricavi maturati”, circostanza del tutto generica e priva di quel grado dicertezza nella osservazione e nella percezione della collettività, necessarioal fine di integrare una fonte di convincimento ai sensi della normarichiamata;3. Orbene nell’odierna controversia viene in rilievo la questioneinterpretativa, di rilevanza nomofilattica ai sensi dell’art. 375 c.p.c.,afferente il concetto di stima reddituale prevista ai fini catastali per gliimmobili appartenenti alla categoria D, quale quello in esame avente adoggetto attività alberghiera, stima testualmente riferita al “canone annuodi fitto” (d.P.R. n. 1142 del 1949, artt. 15 e ss.);3.1. Sulla questione oggetto di causa risulta un precedente diquesta Corte (vedi Cass. n. 8144/2022 del 19 gennaio 2022) che, infattispecie sovrapponibile a quella odierna, ha ritenuto rispettato il criterioNumero registro generale 17786/2022Numero sezionale 1225/2026Numero di raccolta generale 12205/2026Data pubblicazione 01/05/2026legale in quanto previsto dall'art. 15 cit. il quale stabilisce che "il redditolordo è rappresentato dal canone annuo di fitto, ordinariamente ritraibiledall'unità immobiliare", rilevando che i giudici di appello avevanoverificato che, correttamente, l'ufficio, muovendo dal prezzo medio dellecamere, aveva determinato il ricavo lordo (numero dei pernottamenti perprezzo medio delle camere), assumendo un canone di affitto pari al 20%del ricavo, dal quale è stato detratto il 30% di spese applicando unaulteriore percentuale di devalutazione del 48,2%;3.2. Trattasi di interpretazione che merita un approfondimento alfine di verificare in che termini e secondo quali modalità la stimareddituale, ancorata al canone locativo, sia applicabile in ipotesi distrutture alberghiere, anche in considerazione delle peculiarità delcontratto di affitto delle camere di albergo;3.3. Occorre, altresì, valutare se rispetto alla previsione di cui allacircolare n. 6/12 - che sembra alludere chiaramente al mercato dellelocazioni “in senso stretto” - sussiste una possibile identità di ratiorispetto al contratto alberghiero;4. Come già rilevato dalla Corte, la valutazione della ricorrenza degliestremi per la trattazione del ricorso in pubblica udienza, cioè dellaparticolare rilevanza della questione di diritto posta dal ricorso, rimaneampiamente discrezionale e rimessa al Collegio giudicante, così che, inapplicazione analogica dell'art. 380-bis, c. 3, cod. proc. civ., è ammissibilela rimessione della causa dall'adunanza camerale alla pubblica udienza(Cass. Sez. U., 5 giugno 2018, n. 14437; Cass., 1 agosto 2017, n. 19115;Cass., 6 marzo 2017, n. 5533). P.Q.MLa Corte rinvia la causa a nuovo ruolo ai fini della sua trattazione inudienza pubblica.Numero registro generale 17786/2022Numero sezionale 1225/2026Numero di raccolta generale 12205/2026Data pubblicazione 01/05/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 10 febbraio2026.[OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]