Cassazione n. 25026/2026

ll’avvocato [OSCURATO:PERSONA] con domicilio [OSCURATO:EMAIL];-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato edifeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Morrone con domicilio digitale [OSCURATO:EMAIL] e-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 1405/2021depositata il 16/04/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/04/2026 dallaconsigliera [OSCURATO:PERSONA].RILEVATO CHENumero registro generale 22590/2021Numero sezionale 1828/2026Numero di raccolta generale 25026/2026Data pubblicazione 06/09/20261. Con atto di citazione notificato in data 15/11/2013, [OSCURATO:PERSONA] in giudizio l’[OSCURATO:PERSONA], quale successore ex lege dell’INPDAP,esponendo di essere stato conduttore di un’unità immobiliare ad usoresidenziale sita in Napoli, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], di proprietàdell’ente previdenziale.L’attore rappresentava che, nell’ambito del processo di dismissione delpatrimonio immobiliare degli enti previdenziali disciplinato dal d.lgs. n.104/1996 e successive modificazioni, gli veniva riconosciuto, qualeconduttore, il diritto di prelazione (poi diritto di opzione) per l’acquistodell’immobile condotto in locazione. A seguito di apposita comunicazionedell’INPDAP, egli manifestava tempestivamente la propria volontà diacquistare l’immobile.Successivamente, con d.l. n. 351/2001, convertito con modificazioni nellal. n. 410/2001, veniva introdotto il sistema di cartolarizzazione delpatrimonio immobiliare pubblico, con trasferimento degli immobili allasocietà [OSCURATO:SOCIETA]. e previsione di nuove modalità di vendita.Con specifico riferimento agli immobili siti nel [OSCURATO:PERSONA] di Napoli,l’Ente, anche alla luce delle condizioni manutentive degli edifici e dei difetticostruttivi riscontrati, avviava un confronto con le organizzazioni sindacalidegli inquilini, all’esito del quale venivano sottoscritti accordi cheprevedevano una riduzione del prezzo di vendita delle unità immobiliari:inizialmente nella misura del 5% e successivamente elevata all’8%.All’esito della procedura, l’attore acquistava l’immobile con atto notariledel 13 novembre 2003.Successivamente, per effetto del d.l. n. 41/2004, convertito nella l. n.104/2004, venivano introdotti criteri correttivi per la determinazione delprezzo di vendita degli immobili oggetto di cartolarizzazione, mediantel’applicazione di un “coefficiente aggregato di abbattimento”, fissato, per ilComune di Napoli, in misura pari a 0,795 (poi indicato dall’attore in0,7595 con riferimento al periodo di interesse).Numero registro generale 22590/2021Numero sezionale 1828/2026Numero di raccolta generale 25026/2026Data pubblicazione 06/09/2026In applicazione di tale normativa, l’[OSCURATO:PERSONA] comunicava all’attore ilriconoscimento di un rimborso del maggior prezzo corrisposto, calcolatoapplicando il predetto coefficiente sul prezzo già ridotto dell’8% in forzadegli accordi sindacali.L’attore contestava tale modalità di calcolo, sostenendo che il coefficientedi abbattimento dovesse essere applicato al prezzo originario di vendita enon al prezzo già decurtato, in quanto la riduzione dell’8% rispondeva auna diversa causa (condizioni manutentive degli immobili).Sulla base di tali deduzioni, il Campana chiedeva di accertare e dichiarareche il coefficiente aggregato di abbattimento previsto dal d.l. n. 41/2004(conv. in L. n. 104/2004), determinato per il Comune di Napoli nellamisura di 0,7595, dovesse essere applicato al prezzo di vendita applicatoe, per l’effetto, accertare il diritto dell’attore alla restituzione dellamaggiore somma corrisposta in sede di acquisto e condannare l’[OSCURATO:PERSONA] alpagamento della somma di euro 12.864,55, oltre rivalutazione monetariaed interessi legali; in via subordinata, per l’ipotesi di rigetto delladomanda principale, condannare l’[OSCURATO:PERSONA] al pagamento di una sommaequitativamente determinata a titolo di indebito arricchimento ex art.2041 c.c.; con vittoria di spese di lite.1.1 Si costituiva in giudizio l’[OSCURATO:PERSONA] chiedendo, in via preliminare, accertarsiil difetto di giurisdizione ed il proprio difetto di legittimazione passiva e, invia subordinata, dichiararsi l’intervenuta prescrizione e l’infondatezza nelmerito della domanda, essendo ingiustificato il cumulo dei due scontidell’8% e dello 0,7595 in quanto aventi la medesima finalità di riportare ivalori di mercato a quelli inferiori al 2001, onde evitare disparità ditrattamento con coloro che, a parità di condizioni, avevano beneficiato didismissioni immobiliari più veloci.1.2 Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 8337/2016, in accoglimentodella domanda attorea, dichiarata la giurisdizione del giudice ordinario,condanna l'[OSCURATO:PERSONA] a pagare a [OSCURATO:PERSONA] la somma di € 12.864,55,Numero registro generale 22590/2021Numero sezionale 1828/2026Numero di raccolta generale 25026/2026Data pubblicazione 06/09/2026oltre interessi legali; condanna l’[OSCURATO:PERSONA] alla rifusione in favore del Campanadelle spese di lite.In particolare, il Tribunale di Napoli affermava che, sebbene l’Entesostenesse l’ingiustizia del doppio abbattimento giacché fondati sullamedesima finalità di adeguare i valori ai prezzi di mercato del 2001evitando disparità di trattamento con coloro che avevano beneficiato didismissioni immobiliari più rapide, in realtà dalla lettura dell’accordosindacale emerge che la riduzione dell’8% è fondata altresì su ragioni infatto, quale l’effettuazione di lavori di manutenzione sugli immobili indismissione, che rendono tale riduzione svincolata o, comunque, nondipendente solo dall’obiettivo di adeguare i valori ai prezzi di mercato del2001. Il Tribunale chiarisce, infine, che, tanto il d.l. 41/2004 che icoefficienti aggregati di abbattimento del prezzo, vadano applicati sulprezzo di vendita praticato.2. Avverso tale pronuncia, in data 03/11/2026, proponeva appello l’INPSchiedendo, in via preliminare, accertarsi il difetto di giurisdizione delgiudice ordinario; nel merito, accertarsi l’insussistenza del diritto delCampana all’ulteriore rimborso per identità di ratio tra lo sconto dell’8% edello 0,7595; in via subordinata, accertare e dichiarare che l’abbattimentodello 0,7595 va applicato sul valore stimato dall’Agenzia del Territorio enon sul prezzo di vendita e, per l’effetto, rideterminare gli importispettanti.2.1 Si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA], insistendo per la reiezionedel gravame in quanto inammissibile oltre che infondato.2.2 Con sentenza n. 1405/2021, pubblicata in data 16/04/2021, la Corted’appello di Napoli, in via preliminare, rigettava l’eccezione di difetto digiurisdizione, affermando la competenza del giudice ordinario; nel merito,escludeva l’applicabilità cumulativa delle due riduzioni, sul presuppostodella loro asserita identità di funzione. Accoglieva, dunque, l’appello e, inNumero registro generale 22590/2021Numero sezionale 1828/2026Numero di raccolta generale 25026/2026Data pubblicazione 06/09/2026riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda del Campana;compensava tra le parti le spese del doppio grado di giudizio.3. Avverso tale pronuncia [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso percassazione affidato a due motivi di impugnazione, cui ha resistito contempestivo controricorso l’[OSCURATO:PERSONA].4. In vista dell’adunanza camerale, entrambe le parti hanno depositatomemorie illustrative.CONSIDERATO CHE5. Con il primo motivo di impugnazione, il ricorrente deduce, ai sensidell’art. 360, comma 1, n.3 cod. proc. civ., la violazione e falsaapplicazione dell’art. 1, comma 1.20 e 30, del d.l. 41/2004, convertito in l.104/2004, per essersi la Corte d’appello di Napoli immotivatamentediscostata da quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità infattispecie analoghe (Cass., sez. un., n. 3728/2016), oltre che daldisposto normativo.6. Con il secondo motivo, il signor Campana deduce, in relazione all’art.360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ., la violazione dell’art. 132, comma 2,n. 4 cod. proc. civ. per l’assenza di argomentazioni a sostegno dellasentenza impugnata con riferimento agli artt. 1362 e 1366 cod. civ. eall’interpretazione della volontà delle parti che hanno stipulato il Protocollod’intesa del 07.05. 2003 e sottoscritto il verbale del 17.12.2002 per ladeterminazione del prezzo.7. Il primo motivo è fondato e merita dunque l’accoglimento.7.1.Sul punto si richiamano anzitutto le Sezioni Unite, le quali, inun’analoga fattispecie, hanno così statuito: “si evince che l'accordo localee la normativa legislativa si pongono su piani distinti, essendo la primadestinata ad incidere sulla determinazione del prezzo, anche inconsiderazione delle condizioni manutentive, mentre la seconda, operandoNumero registro generale 22590/2021Numero sezionale 1828/2026Numero di raccolta generale 25026/2026Data pubblicazione 06/09/2026a livello nazionale e generale, ha lo scopo di ricondurre ad equità unasituazione di disparità, determinatasi per ritardi imputabili alla P.A. nellaconclusione del procedimento di stima. Appare, dunque, di tutta evidenzal'erronea interpretazione dell'art. 1, commi 1°, 2° e 3° del Decreto Legge23 febbraio 2004 n. 41, della Corte di appello di Napoli nella sentenzaimpugnata (pag. 9) in cui si sostiene che "... il coefficiente (nella specie, di0,7595, in virtù di decreto ministeriale del 20 aprile 2005) si applica alprezzo determinato ai sensi dell'art. 3 comma 7 del decreto Legge n. 351del 2001: non quindi al prezzo di vendita praticato (comprendente anchela riduzione dell'8% convenuto sulla base di un protocollo di intesastipulato il 7 maggio 2003 tra l'ente pubblico e i rappresentanti delleassociazioni sindacali degli inquilini), bensì a quello che derivadall'applicazione dei criteri imposti dalla legge ...". Tale interpretazionedella normativa, peraltro, risulta in contrasto, come detto poc'anzi, con lalettera della legge che parla di prezzo "eventualmente pagato per levendite già concluse". Nella determinazione del maggior prezzo pagatoche l'ente è tenuto a rimborsare ai suddetti ricorrenti, il coefficiente diabbattimento del 24,05% deve, dunque, ritenersi applicabile alla sommaeffettivamente versata già ricondotta ad equità in base alla riduzione deivalori di stima nella misura dell'8%”.7.2.In senso conforme si è espressa anche la più recente giurisprudenza dilegittimità (Cass. n. 17025/2025), la quale ha ritenuto di aderireall’orientamento ormai consolidato (Cass. n 4032/2024; id. 27250/2023 eid.26801/2022), affermando che tale cumulo non determina alcunaindebita duplicazione, atteso che le due riduzioni rispondono a finalitàdiverse.7.3.La ratio della norma, chiaramente desumibile dal dato letterale, èinfatti quella di evitare che l’anomalo aumento dei valori del mercatoimmobiliare, verificatosi nel 2001, incida negativamente su quegliacquirenti che, per ritardi imputabili all’ente proprietario nella conclusioneNumero registro generale 22590/2021Numero sezionale 1828/2026Numero di raccolta generale 25026/2026Data pubblicazione 06/09/2026della procedura di vendita, abbiano acquistato a condizioni più oneroserispetto ad altri. Detto intervento normativo si colloca, peraltro, in uncontesto in cui, a livello locale, erano già stati conclusi accordi tra entiproprietari e rappresentanze degli inquilini, diretti a tener conto dellepeculiarità delle singole operazioni di dismissione, giacché, ove illegislatore avesse inteso eliderne gli effetti, avrebbe dovuto prevederloespressamente. Nel caso di specie, l’accordo locale, sfociato nel protocollod’intesa del 7 maggio 2003, risulta infatti determinato anche dallanecessità di correggere i valori di stima degli immobili, alla luce delleindicazioni dell’Agenzia del Territorio, al fine di renderli omogenei inrelazione alle condizioni concrete degli stessi. Esso incide, pertanto, sulladeterminazione del prezzo, mentre la normativa legislativa persegue unadistinta finalità perequativa.7.4. Per le ragioni sopra esposte, va accolto il primo motivo, assorbito ilsecondo (in senso proprio. Cfr. Cass. n. 26507/2023; Cass. n.28995/2018; Cass. n. 13534/2018); il provvedimento impugnato vacassato con rinvio alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione,per nuovo esame alla luce dei richiamati principi di diritto oltre che per lespese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corted’appello di Napoli, in diversa composizione anche per laregolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 22/04/2026.Il PresidenteMauro [OSCURATO:PERSONA]