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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 20 maggio 2026

Cassazione n. 15404/2026

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pore, rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall'Avvocatura Generale dello Stato-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Lazio n.1157/2022 depositata il 14/03/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio, non partecipata, del30/04/2026 dal [OSCURATO:PERSONA].1.Con avviso di accertamento l’Agenzia rettificava la rendita catastale diuna unità immobiliare sita in località [OSCURATO:PERSONA] (Comune di Roma),censita al foglio 1174, particella 456, subalterno 501 del CatastoNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026Selmabipiemme, concesso in affitto per l’esercizio di una attivitàcommerciale con il marchio “[OSCURATO:PERSONA]”.1.1.In particolare, la rendita catastale proposta dalla Società – fermo edinvariato il classamento proposto, in categoria D/8 – veniva rettificata daEuro 72.830,00 ad Euro 84.493,38.1.2.

Con sentenza n. 10930/2018, depositata in data 23.5.2018, la C.T.P.di Roma rigettava il ricorso della Società.1.3.Sull’appello della contribuente, la [OSCURATO:PERSONA] il Lazio rigettava l’impugnazione affermando, dopo aver vagliatol’adeguatezza della motivazione dell’avviso, che In particolare sotto taleultimo aspetto la CTP ha giustamente richiamato l’insegnamento fornitodalla Corte di Cassazione, nel senso di ritenere che la stima direttaoperata dall’[OSCURATO:PERSONA], la quale integra il presupposto ed il fondamentomotivazionale dell’avviso di accertamento, esprime appunto un giudizio dicarattere eminentemente tecnico sul valore economico dei beni oggettodel classamento; altresì costituendo un atto conosciuto o comunqueagevolmente conoscibile da parte del contribuente, poiché posto in esserenell’ambito di una procedura a struttura fortemente partecipativa (cosìCass. 3111/2021)….la comparazione con altre unità immobiliari, limitrofeal complesso immobiliare oggetto della odierna controversia, è stataindicata nell’impugnato avviso di accertamento ad abundantiam, vale adire quale mero criterio ulteriore di valutazione .1.4.

Ricorre per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe la societàcontribuente.

Replica con controricorso l’amministrazione finanziaria.[OSCURATO:PERSONA] DIRITTO1.

La prima censura prospetta, ex art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., laviolazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 132, comma 2, n. 4),c.p.c., dell’art. 118 disp. att. c.p.c., degli artt. 36, comma 2, n. 4), e 61d.lgs. n. 546/1992, dell’art. 111, comma 6, Cost., avendo la CorteNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026regionale omesso di pronunciarsi sul primo motivo di appello, inerente ilmerito della controversia, ovvero la ritenuta correttezza della renditacatastale proposta da [OSCURATO:PERSONA].Si assume che con il ricorso originario e poi in sede di gravame, la societàaveva eccepito la mancata effettuazione da parte dell’[OSCURATO:PERSONA] di una stimadiretta dell’immobile con sopralluogo (corrispondente al 2° motivo diappello), l’omessa indicazione delle ragioni della attribuzione di unarendita catastale superiore a quella proposta sulla base della periziaredatta dal dr. [OSCURATO:PERSONA] con allegata stima del geom.

SamueleRiello, in ordine ad un immobile costruito nell’anno 2015 ad un costo di4,6 milioni di euro (corrispondente al 1° motivo di appello), ed infinel’illegittimità dell’avviso per mancata allegazione della documentazionecatastale relativa a unità immobiliari limitrofe prese a comparazione.Secondo la sintesi contenuta nella sentenza, l’appello di Selma avrebbecriticato l’avviso di accertamento per non avere chiarito le ragionidell’attribuzione di una rendita superiore a quella “proposta sulla basedella perizia” del prof.

Martino, quando invece quest’ultima è stata redattasuccessivamente all’accatastamento.

Si soggiunge che la pronunciaimpugnata non affronta in alcun modo il merito delle contestazioniproposte, limitandosi ad affrontare i motivi, logicamente preliminari, dellasufficienza della motivazione e della adozione della stima diretta.

Nel casodi specie, quindi, il Giudice di appello ha omesso di specificare o illustrarele ragioni e l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta, e cioèdi chiarire su quali prove ha fondato il proprio convincimento e sulla basedi quali argomentazioni è pervenuto alla propria determinazione, in talmodo consentendo anche di verificare se abbia effettivamente giudicatoiuxta alligata et probata, essendosi limitato a richiamare una serie dimassime giurisprudenziali senza alcun riscontro con riferimento aglielementi della fattispecie concreta.2.Il secondo motivo di ricorso denuncia l’omesso esame circa un fattoNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., in quanto il giudicanteha trascurato l’esame del fatto storico rappresentato dagli effettivi costi dicostruzione dell’unità immobiliare oggetto di accertamento, costi checonfermavano, in base alla stima diretta effettuata con il metodo del costodi ricostruzione, la correttezza della rendita proposta dalla società, comedimostrato dal prof.

Martino nella propria relazione di perizia, in base aicosti effettivi di costruzione dell’immobile, pari a 4,6 milioni di Euro,peraltro accertati mediante fatture e contratti di appalto e mai contestatiin giudizio: la rendita proposta con procedura Docfa nel 2015, pari a Euro72.830,00, era anzi già ampiamente sovrastimata rispetto a quella chesarebbe stata corretta in base al citato metodo del costo di ricostruzione(pari a Euro 46.340,00).

Nel caso di specie, il fatto storico rilevante – glieffettivi costi di costruzione dell’immobile, da cui poteva evincersi lacorrettezza della rendita proposta da [OSCURATO:PERSONA] – non sarebbe stato preso inconsiderazione nella parte motiva della sentenza2.

La prima censura è fondata, assorbita la seconda.2.1.

Ricorre la violazione dell’articolo 112 cod. proc. civ. quando manchidel tutto la pronuncia del giudice del merito (cd. omessa pronuncia) sulladomanda (o su un capo di essa) o su un’eccezione ritualmente proposte: ivizi di omessa pronuncia e di omessa motivazione su un punto decisivodella controversia sono assai diversi.

Con il primo si lamenta la completaomissione del provvedimento indispensabile per la soluzione del casoconcreto che deve essere fatta valere esclusivamente a norma dell’art.360 c.p.c., primo comma, n. 4, per violazione dell’art. 112 c.p.c., (quindi,né con la denuncia di violazione di norme di diritto sostanziale néquestione oggetto di doglianza sia stata presa in esame dal giudice dimerito, ma in modo non corretto, cioè senza adeguata motivazione, e vadenunciato ricorrendo all’art. 360 c.p.c., primo comma, n. 5. (Cass.Numero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/202604/08/2021, n. 22204; Cass. n. 27551/2024; Cass. n. 6150 del 2021;Cass. n. 29952 del 2022).2.2.Nella specie, la CGT di secondo grado dopo aver richiamato lagiurisprudenza di legittimità sull’adeguatezza motivazionale dell’avvisoopposto, ha affermato che la stima diretta operata dall’[OSCURATO:PERSONA], la qualeintegra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso diaccertamento, esprime appunto un giudizio di carattere eminentementetecnico sul valore economico dei beni oggetto del classamento; altresìcostituendo un atto conosciuto o comunque agevolmente conoscibile daparte del contribuente, poiché posto in essere nell’ambito di unaprocedura a struttura fortemente partecipativa (così Cass. 3111/2021).Come ampiamente chiarito dall’[OSCURATO:PERSONA] la comparazione con altre unitàimmobiliari, limitrofe al complesso immobiliare oggetto della odiernacontroversia, è stata indicata nell’impugnato avviso di accertamento adabundantiam, vale a dire quale mero criterio ulteriore di valutazione. ,effettivamente omettendo ogni valutazione in merito alla correttezza dellarendita attribuita dall’ufficio all’unità immobiliare.2.3.

L’affermazione secondo la quale l’amministrazione aveva operatosecondo il criterio della stima diretta, mentre l’indicazione di immobilisimilari era stata inserita nell’avviso solo ad abundantiam, consente diritenere la completa pretermissione dell’esame del summenzionatomotivo.3.Il terzo strumento di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3), c.p.c. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt.10 r.d.l. n. 652/1939, 30 d.P.R. n. 1142/1949, nonchè dell’art. 1, comma244, L. n. 190/2014; per avere il decidente fatto malgoverno dei principisanciti dalle norme di legge catastale, affermando l’avvenuta esecuzionedi una stima diretta, di cui in realtà non vi è traccia nell’avviso diaccertamento oggetto di giudizio.

Si osserva che ai sensi dell’art. 1,comma 244, della L. 23 dicembre 2014, n. 190, “Nelle moreNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026dell’attuazione delle disposizioni relative alla revisione della disciplina delsistema estimativo del catasto dei fabbricati, di cui all’articolo 2 dellalegge 11 marzo 2014, n. 23, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1, comma2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l’articolo 10 del regio decreto-legge13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni, si applica secondo leistruzioni di cui alla circolare dell’Agenzia del territorio n. 6/2012 del 30novembre 2012, concernente la «Determinazione della rendita catastaledelle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi»“.

Il quadro normativo vigente, pertanto, oltre a fareriferimento al criterio generale della “stima diretta” per ogni singola unità,rinvia, quanto ai profili applicativi e tecnico-estimativi, ai dettami dellaCircolare n. 6/2012 dell’Agenzia del Territorio, che si deve applicare inquanto norma di legge.

La suddetta Circolare premette che con lalocuzione “stima diretta” si intende la stima effettuata in maniera puntualesugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio inrelazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibilefare riferimento al sistema delle tariffe.

Si obietta come il giudice regionaleabbia invece errato nell’affermare la correttezza della rendita rettificatasulla base di un criterio essenzialmente comparativo, in quanto fondato suelementi di confronto riguardanti analoghi impianti.3.1.

La censura – veicolata attraverso la deduzione del vizio dellaviolazione di legge – non ha pregio.3.2.Sia dalla trama narrativa della sentenza impugnata che dall’avvisotrascritto emerge con evidenza che l’amministrazione ha seguito il criteriodella stima diretta.3.3.In caso di classamento di immobili con destinazione speciale - comenel caso in esame, con immobile iscritto in cat.

D/2 -, l'attribuzione dellarendita catastale – proposta dal proprietario con la cd. procedura DOCFA -è determinata, ex art. 10, r.d.l. n. 652 del 1939, conv. in legge n. 1249Numero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026del 1939, con stima diretta per ogni singola unità e può avvenire tantocon procedimento diretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamenteritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite, quanto conprocedimento indiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sul valore delcapitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile ovvero dalcosto di ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, deldeprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, del livello diobsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale (cfr. Cass. n. 7854 del16/04/2020).

Ai sensi del d.P.R. n. 1142 del 1949, artt. 27 e 28, devepertanto distinguersi, nell'àmbito del procedimento indiretto di stima, unavolta che sia escluso, così come nella fattispecie, il procedimento di stima(cd. diretto) incentrato sul reddito lordo ordinario ritraibile dal canone dilocazione, la valutazione del capitale fondiario imperniato sul valore dimercato dell'unità immobiliare (secondo, dunque, il relativo mercato dellecompravendite; art. 28, c. 1, cit.) da quella che fa riferimento al costo diricostruzione (art. 28, c. 2, cit.), qui rilevando (anche) «un adeguatocoefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari» (cd. deprezzamento; cfr. Cass., 22 maggio 2019, n. 13778;Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888).3.4.

Segnatamente, ai sensi dell’art. 28 d.P.R. cit. n. 1142 del 1949, ilprocedimento cd. indiretto di stima (sugli immobili a destinazione specialeo particolare; cfr. Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888) implica, pertanto, ai finidell'attribuzione della rendita catastale, come si è cennato, laconsiderazione del costo di ricostruzione, ricondotto all'epoca censuariadelle stime catastali, con applicazione di un «adeguato coefficiente diriduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari», per icespiti realizzati in epoca antecedente a detto biennio, laddove, comequesta Corte ha già rilevato, l'accertamento del perfetto stato dimanutenzione degli impianti «costituisce motivata ragione della mancataNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026applicazione di "un adeguato coefficiente di riduzione" che, ai sensi dellamedesima disposizione, va rapportato "allo stato attuale delle unitàimmobiliari"» (cfr. Cass., 15 marzo 2019, n. 7377).3.5.A tale proposito, la Circolare emanata dall’Agenzia del Territorio il 30novembre 2012, n. 6/T (in materia di “Determinazione della renditacatastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare:profili tecnico-estimativi”), elevata a rango normativo dalla legge n.190/2014, ha precisato (par. 2) che, «con la locuzione “stima diretta” siintende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili adestinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione allapeculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibile fareriferimento al sistema delle tariffe», chiarendo che «la rendita catastalepuò essere determinata con “procedimento diretto” o con “procedimentoindiretto”» (Cass. n.1002/2023).3.6.

In tema di classamento di immobili con destinazione speciale e censitinei gruppi D ed E, l'accertamento della rendita catastale, proposta dalcontribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con laprocedura DOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità,utilizzando un procedimento diretto - che si fonda sul reddito lordo(canone di locazione) ordinariamente ritraibile e la detrazione delle spesee delle eventuali perdite - ovvero indiretto - che individua il valore delcapitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile, o il valoredi costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimo caso, di unadeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari (da ultima: Cass., Sez. Trib., 21 dicembre 2024, n. 33799;Cass. 15 febbraio 2022, n. 4837; Cass.

12. Dicembre 2022, n. 7984;Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476;Cass., 16 gennaio 2018, n. 888).

In altri termini, il cespite deve esserestimato in base al criterio del costo di ricostruzione a nuovo, che si calcolatenendo conto del costo di realizzazione del fabbricato ovvero del costo diNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026acquisto, purché ordinariamente accettabile, vale a dire corrispondente aiprezzi di mercato per realizzare il parco, tenuto conto ovviamente dellemodalità tecnico-costruttive specifiche dell’immobile la cui renditacatastale è oggetto di rettifica da parte dell’amministrazione (sugliimmobili a destinazione speciale o particolare, cfr. Cass. 4 aprile 2024, n.9109; Cass. 13 aprile 2023, n. 9947; Cass., Sez. 5,

11. Gennaio 2020, n.7850; Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 15 marzo 2019, n. 7377;Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888; inparticolare con riferimento all’approccio di costo si v.

Cass. n. 22558/2022e Cass. n. 3918/2022).3.7.

Infine, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte,l'effettuazione del sopralluogo non è necessaria per provvedere allarettifica della categoria catastale a seguito di DOCFA (cfr. ex multis Cass.n. 29354/2025; Cass. n. 14630 del 31/05/2025 ; Cass. n.6633/2019; Cass. n. 8529 del 27/03/2019 ; Cass. Sez. 6, 10/01/2017, n.374 ).3.8.

L'attribuzione di rendita ai fabbricati a destinazione speciale oparticolare, e specificamente quelli classificati nel gruppo catastale D),deve avvenire, come previsto anche dall' art. 7 del D.P.R. n. 604 del1973 , mediante "stima diretta", senza che ciò presupponga l'effettuazionedi un previo sopralluogo, potendo l'Amministrazione legittimamenteavvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, delle risultanzedocumentali in suo possesso ( Cass. n.20508/2022; Cass. n.29354/2025).4.L’ultimo motivo di ricorso reca il vizio di violazione e falsa applicazionedell’art. 7 legge n. 212/2000 e dell’art. 3 legge n. 241/1990, in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c..

Si osserva che la sentenza nonha fatto corretta applicazione dei principi in materia di motivazione degliavvisi di accertamento in materia tributaria, omettendo di pronunciarsisulla specifica doglianza fatta valere da Selma sin dal ricorso introduttivo,Numero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026la quale non si era limitata ad una generica contestazione dellemotivazioni dell’avviso di accertamento, ma aveva specificamente eccepitoche “negli archivi catastali informatici la part. 31 sub 501 del fg. 1174, acui l’[OSCURATO:PERSONA] fa riferimento, risulta “soppressa” e, quindi, non più esistente,a seguito di “frazionamento e fusione del 13/05/2011”.

Si deduce che“l’unica particella catastale “comparativa” citata dall’[OSCURATO:PERSONA], che costituival’unico elemento di raffronto enunciato nell’avviso di accertamento –vedasi la “Relazione di stima sintetica” allegata all’avviso di accertamento,in cui è scritto: “rettifica di alcuni dei valori proposti per uniformità con uiusimilari limitrofe: rif. uiu fg. 1174-31-501” – risultava soppressa a seguitodi “frazionamento e fusione del 13/05/2011”.Si contesta, infine, la decisione in merito alla motivazione dell’avvisoopposto non condividendosi l’affermazione secondo cui la motivazioneappare soddisfatta mediante la semplice indicazione dei dati oggettivi edella classe assegnata, quando gli elementi di fatto indicati dalcontribuente non risultino disattesi dall’[OSCURATO:PERSONA] e l’eventuale differenza trala rendita proposta e quella attribuita consegua da una diversa valutazionetecnica circa il valore economico dei beni .4.1.La censura è infondata.4.2.Non sussiste la carenza motivazionale dell'avviso di accertamentoaffermata dalla Corte regionale, atteso che quest'ultimo intervenivaall'esito di una procedura DOCFA attivata dalla parte privata, così darendersi applicabile il fermo indirizzo interpretativo di legittimità secondo ilquale (Cass.n.31809/18 ed innumerevoli altre), in tema di classamento diimmobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguitodella cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso èsoddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classedisattesi dall'[OSCURATO:PERSONA] e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quellaNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazionedegli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita especificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio deldiritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggettodell'eventuale contenzioso (Cass., Sez. 5, 13 agosto 2020, n. 17016;Cass., Sez. 5, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5, 9 febbraio 2021,nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6-5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass.,Sez. 6-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5, 7 aprile 2022, n.11281; Cass., Sez. 5, 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez.5, 5 aprile 2024, n. 9127; Cass. 19 novembre 2024, n. 29811; Cass. n,9127/2024 e 151/2025).4.3.

La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile alla primaipotesi, giacché i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, masoltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimentoall’attribuzione della rendita del fabbricato; per cui, è possibile (e, il piùdelle volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazionedenunciata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura “DOCFA”derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento deimedesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), chevengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplinaregolamentare in materia catastale; il che esime, comunque,l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione piùparticolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo allediscrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta delcontribuente (Cass., Sez. 5, 9 febbraio 2021, n. 3104, Cass. n.29811/2025).4.4.L’avviso di accertamento con rettifica di rendita – rinveniente daprocedura “DOCFA” – conteneva tutti gli elementi descrittivi e valutatividella nuova rendita, idonei a porre in grado la contribuente diNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026adeguatamente ed immediatamente percepire i presupposti di fatto e leragioni di diritto della pretesa, evidenziandosi nell’atto opposto i valoriunitari attribuiti ai singoli cespiti, ricavati dal prezzario in uso all’Agenziamedesima, come da relazione di stima allegata all’atto medesimo (Cass.n. 22886/06; Cass. n. 6633/2019).4.5 Nella concretezza del caso emerge dalla stessa narrativa dellaricorrente che la maggiore rendita venne dall'ufficio attribuita all'esito diuna rideterminazione estimativa degli stessi elementi di fatto emergentidalla DOCFA, senza concreta immutazione o contestazione circa lo statodei luoghi, così come descritto dalla richiedente l’aggiornamento catastale.L’[OSCURATO:PERSONA] ha determinato la rendita catastale su stima diretta sulla basedegli elementi economici e quantitativi riportati con riferimento al biennio1988-1989, in conformità alle disposizioni che regolano il catasto edilizio(r.d. n. 652 del 1939, D.P.R. n. 1142 del 1949); la relazione di stimacorredata all’avviso, dopo aver descritto l'impianto e ritenuta idonea laproposta categoria D/7, ha stimato il fabbricato in base al costo dicostruzione Vc, precisando che "i valori unitari sono stati desunti da valoririferibili a immobili ubicati nella medesima area urbana nonché attraversola consultazione di consolidati prontuari di settore".4.6.Non si tratta quindi della applicazione del metodo comparativo, madella stima diretta di un bene peculiare: si tratta infatti di benisostanzialmente privi, per intrinseca peculiarità e funzione, sia di unmercato di compravendita, sia di un mercato di locazione e messa areddito.

Il riferimento ad immobili ubicati nella stessa zona urbana ed allaconsultazione di prontuari di settore, circoscrive e rende adeguatamentenoto il criterio, posto che si fa riferimento come sopra detto a beni aventiuna destinazione specifica e peculiare; i prontuari sono atti agevolmenteconoscibili, perché pubblicizzati presso gli ordini professionali (v.

Cass. n.13778/2019).

Tali documenti richiamati per relationem, pur non potendoper ciò solo dimostrare la fondatezza della valutazione operata negli avvisiNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026dall'amministrazione, non attengono alla 'motivazione' dell'atto impositivo,ma al diverso profilo della 'prova' dei presupposti della maggior renditagiudizio.4.7.

Infine, la circostanza che una delle particelle utilizzate comeparametro di riferimento dall’ufficio sia stata soppressa, obiettando laderivata impossibilità di verificare le caratteristiche delle unità immobiliaridi riferimento per la stima dei cespiti, risulta non decisiva ai fini dellaadeguatezza motivazionale contestata, atteso che il riferimento a unitàimmobiliari similari rappresenta un elemento non decisivo né rilevante,questa è stata disposta sulla base del criterio del procedimento indiretto distima diretta (cd. approccio di costo).Segue l’accoglimento del primo motivo, assorbito il secondo mezzo erespinti gli ultimi; cassa la decisione impugnata con rinvio alla CGT IIgrado del Lazio che, in diversa composizione, riesaminerà la fattispeciealla luce dei principi affermati.

P.Q.MLa Corte,accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo e respinti irestanti; cassa la decisione impugnata in relazione al motivo accolto erinvia alla [OSCURATO:PERSONA] grado del Lazio, in diversa composizione, cui demandaanche la regolamentazione delle spese di lite.Così deciso della camera di consiglio della Sezione Tributaria della Corte diCassazione il 30 aprile 2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
pore, rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall'Avvocatura Generale dello Stato-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Lazio n.1157/2022 depositata il 14/03/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio, non partecipata, del30/04/2026 dal [OSCURATO:PERSONA].1.Con avviso di accertamento l’Agenzia rettificava la rendita catastale diuna unità immobiliare sita in località [OSCURATO:PERSONA] (Comune di Roma),censita al foglio 1174, particella 456, subalterno 501 del CatastoNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026Selmabipiemme, concesso in affitto per l’esercizio di una attivitàcommerciale con il marchio “[OSCURATO:PERSONA]”.1.1.In particolare, la rendita catastale proposta dalla Società – fermo edinvariato il classamento proposto, in categoria D/8 – veniva rettificata daEuro 72.830,00 ad Euro 84.493,38.1.2. Con sentenza n. 10930/2018, depositata in data 23.5.2018, la C.T.P.di Roma rigettava il ricorso della Società.1.3.Sull’appello della contribuente, la [OSCURATO:PERSONA] il Lazio rigettava l’impugnazione affermando, dopo aver vagliatol’adeguatezza della motivazione dell’avviso, che In particolare sotto taleultimo aspetto la CTP ha giustamente richiamato l’insegnamento fornitodalla Corte di Cassazione, nel senso di ritenere che la stima direttaoperata dall’[OSCURATO:PERSONA], la quale integra il presupposto ed il fondamentomotivazionale dell’avviso di accertamento, esprime appunto un giudizio dicarattere eminentemente tecnico sul valore economico dei beni oggettodel classamento; altresì costituendo un atto conosciuto o comunqueagevolmente conoscibile da parte del contribuente, poiché posto in esserenell’ambito di una procedura a struttura fortemente partecipativa (cosìCass. 3111/2021)….la comparazione con altre unità immobiliari, limitrofeal complesso immobiliare oggetto della odierna controversia, è stataindicata nell’impugnato avviso di accertamento ad abundantiam, vale adire quale mero criterio ulteriore di valutazione .1.4. Ricorre per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe la societàcontribuente. Replica con controricorso l’amministrazione finanziaria.[OSCURATO:PERSONA] DIRITTO1. La prima censura prospetta, ex art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., laviolazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 132, comma 2, n. 4),c.p.c., dell’art. 118 disp. att. c.p.c., degli artt. 36, comma 2, n. 4), e 61d.lgs. n. 546/1992, dell’art. 111, comma 6, Cost., avendo la CorteNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026regionale omesso di pronunciarsi sul primo motivo di appello, inerente ilmerito della controversia, ovvero la ritenuta correttezza della renditacatastale proposta da [OSCURATO:PERSONA].Si assume che con il ricorso originario e poi in sede di gravame, la societàaveva eccepito la mancata effettuazione da parte dell’[OSCURATO:PERSONA] di una stimadiretta dell’immobile con sopralluogo (corrispondente al 2° motivo diappello), l’omessa indicazione delle ragioni della attribuzione di unarendita catastale superiore a quella proposta sulla base della periziaredatta dal dr. [OSCURATO:PERSONA] con allegata stima del geom. SamueleRiello, in ordine ad un immobile costruito nell’anno 2015 ad un costo di4,6 milioni di euro (corrispondente al 1° motivo di appello), ed infinel’illegittimità dell’avviso per mancata allegazione della documentazionecatastale relativa a unità immobiliari limitrofe prese a comparazione.Secondo la sintesi contenuta nella sentenza, l’appello di Selma avrebbecriticato l’avviso di accertamento per non avere chiarito le ragionidell’attribuzione di una rendita superiore a quella “proposta sulla basedella perizia” del prof. Martino, quando invece quest’ultima è stata redattasuccessivamente all’accatastamento. Si soggiunge che la pronunciaimpugnata non affronta in alcun modo il merito delle contestazioniproposte, limitandosi ad affrontare i motivi, logicamente preliminari, dellasufficienza della motivazione e della adozione della stima diretta. Nel casodi specie, quindi, il Giudice di appello ha omesso di specificare o illustrarele ragioni e l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta, e cioèdi chiarire su quali prove ha fondato il proprio convincimento e sulla basedi quali argomentazioni è pervenuto alla propria determinazione, in talmodo consentendo anche di verificare se abbia effettivamente giudicatoiuxta alligata et probata, essendosi limitato a richiamare una serie dimassime giurisprudenziali senza alcun riscontro con riferimento aglielementi della fattispecie concreta.2.Il secondo motivo di ricorso denuncia l’omesso esame circa un fattoNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 5), c.p.c., in quanto il giudicanteha trascurato l’esame del fatto storico rappresentato dagli effettivi costi dicostruzione dell’unità immobiliare oggetto di accertamento, costi checonfermavano, in base alla stima diretta effettuata con il metodo del costodi ricostruzione, la correttezza della rendita proposta dalla società, comedimostrato dal prof. Martino nella propria relazione di perizia, in base aicosti effettivi di costruzione dell’immobile, pari a 4,6 milioni di Euro,peraltro accertati mediante fatture e contratti di appalto e mai contestatiin giudizio: la rendita proposta con procedura Docfa nel 2015, pari a Euro72.830,00, era anzi già ampiamente sovrastimata rispetto a quella chesarebbe stata corretta in base al citato metodo del costo di ricostruzione(pari a Euro 46.340,00). Nel caso di specie, il fatto storico rilevante – glieffettivi costi di costruzione dell’immobile, da cui poteva evincersi lacorrettezza della rendita proposta da [OSCURATO:PERSONA] – non sarebbe stato preso inconsiderazione nella parte motiva della sentenza2. La prima censura è fondata, assorbita la seconda.2.1. Ricorre la violazione dell’articolo 112 cod. proc. civ. quando manchidel tutto la pronuncia del giudice del merito (cd. omessa pronuncia) sulladomanda (o su un capo di essa) o su un’eccezione ritualmente proposte: ivizi di omessa pronuncia e di omessa motivazione su un punto decisivodella controversia sono assai diversi. Con il primo si lamenta la completaomissione del provvedimento indispensabile per la soluzione del casoconcreto che deve essere fatta valere esclusivamente a norma dell’art.360 c.p.c., primo comma, n. 4, per violazione dell’art. 112 c.p.c., (quindi,né con la denuncia di violazione di norme di diritto sostanziale néquestione oggetto di doglianza sia stata presa in esame dal giudice dimerito, ma in modo non corretto, cioè senza adeguata motivazione, e vadenunciato ricorrendo all’art. 360 c.p.c., primo comma, n. 5. (Cass.Numero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/202604/08/2021, n. 22204; Cass. n. 27551/2024; Cass. n. 6150 del 2021;Cass. n. 29952 del 2022).2.2.Nella specie, la CGT di secondo grado dopo aver richiamato lagiurisprudenza di legittimità sull’adeguatezza motivazionale dell’avvisoopposto, ha affermato che la stima diretta operata dall’[OSCURATO:PERSONA], la qualeintegra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso diaccertamento, esprime appunto un giudizio di carattere eminentementetecnico sul valore economico dei beni oggetto del classamento; altresìcostituendo un atto conosciuto o comunque agevolmente conoscibile daparte del contribuente, poiché posto in essere nell’ambito di unaprocedura a struttura fortemente partecipativa (così Cass. 3111/2021).Come ampiamente chiarito dall’[OSCURATO:PERSONA] la comparazione con altre unitàimmobiliari, limitrofe al complesso immobiliare oggetto della odiernacontroversia, è stata indicata nell’impugnato avviso di accertamento adabundantiam, vale a dire quale mero criterio ulteriore di valutazione. ,effettivamente omettendo ogni valutazione in merito alla correttezza dellarendita attribuita dall’ufficio all’unità immobiliare.2.3. L’affermazione secondo la quale l’amministrazione aveva operatosecondo il criterio della stima diretta, mentre l’indicazione di immobilisimilari era stata inserita nell’avviso solo ad abundantiam, consente diritenere la completa pretermissione dell’esame del summenzionatomotivo.3.Il terzo strumento di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3), c.p.c. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt.10 r.d.l. n. 652/1939, 30 d.P.R. n. 1142/1949, nonchè dell’art. 1, comma244, L. n. 190/2014; per avere il decidente fatto malgoverno dei principisanciti dalle norme di legge catastale, affermando l’avvenuta esecuzionedi una stima diretta, di cui in realtà non vi è traccia nell’avviso diaccertamento oggetto di giudizio. Si osserva che ai sensi dell’art. 1,comma 244, della L. 23 dicembre 2014, n. 190, “Nelle moreNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026dell’attuazione delle disposizioni relative alla revisione della disciplina delsistema estimativo del catasto dei fabbricati, di cui all’articolo 2 dellalegge 11 marzo 2014, n. 23, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1, comma2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l’articolo 10 del regio decreto-legge13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni, si applica secondo leistruzioni di cui alla circolare dell’Agenzia del territorio n. 6/2012 del 30novembre 2012, concernente la «Determinazione della rendita catastaledelle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi»“. Il quadro normativo vigente, pertanto, oltre a fareriferimento al criterio generale della “stima diretta” per ogni singola unità,rinvia, quanto ai profili applicativi e tecnico-estimativi, ai dettami dellaCircolare n. 6/2012 dell’Agenzia del Territorio, che si deve applicare inquanto norma di legge. La suddetta Circolare premette che con lalocuzione “stima diretta” si intende la stima effettuata in maniera puntualesugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio inrelazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibilefare riferimento al sistema delle tariffe. Si obietta come il giudice regionaleabbia invece errato nell’affermare la correttezza della rendita rettificatasulla base di un criterio essenzialmente comparativo, in quanto fondato suelementi di confronto riguardanti analoghi impianti.3.1. La censura – veicolata attraverso la deduzione del vizio dellaviolazione di legge – non ha pregio.3.2.Sia dalla trama narrativa della sentenza impugnata che dall’avvisotrascritto emerge con evidenza che l’amministrazione ha seguito il criteriodella stima diretta.3.3.In caso di classamento di immobili con destinazione speciale - comenel caso in esame, con immobile iscritto in cat. D/2 -, l'attribuzione dellarendita catastale – proposta dal proprietario con la cd. procedura DOCFA -è determinata, ex art. 10, r.d.l. n. 652 del 1939, conv. in legge n. 1249Numero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026del 1939, con stima diretta per ogni singola unità e può avvenire tantocon procedimento diretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamenteritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite, quanto conprocedimento indiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sul valore delcapitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile ovvero dalcosto di ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, deldeprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, del livello diobsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale (cfr. Cass. n. 7854 del16/04/2020). Ai sensi del d.P.R. n. 1142 del 1949, artt. 27 e 28, devepertanto distinguersi, nell'àmbito del procedimento indiretto di stima, unavolta che sia escluso, così come nella fattispecie, il procedimento di stima(cd. diretto) incentrato sul reddito lordo ordinario ritraibile dal canone dilocazione, la valutazione del capitale fondiario imperniato sul valore dimercato dell'unità immobiliare (secondo, dunque, il relativo mercato dellecompravendite; art. 28, c. 1, cit.) da quella che fa riferimento al costo diricostruzione (art. 28, c. 2, cit.), qui rilevando (anche) «un adeguatocoefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari» (cd. deprezzamento; cfr. Cass., 22 maggio 2019, n. 13778;Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888).3.4. Segnatamente, ai sensi dell’art. 28 d.P.R. cit. n. 1142 del 1949, ilprocedimento cd. indiretto di stima (sugli immobili a destinazione specialeo particolare; cfr. Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888) implica, pertanto, ai finidell'attribuzione della rendita catastale, come si è cennato, laconsiderazione del costo di ricostruzione, ricondotto all'epoca censuariadelle stime catastali, con applicazione di un «adeguato coefficiente diriduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari», per icespiti realizzati in epoca antecedente a detto biennio, laddove, comequesta Corte ha già rilevato, l'accertamento del perfetto stato dimanutenzione degli impianti «costituisce motivata ragione della mancataNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026applicazione di "un adeguato coefficiente di riduzione" che, ai sensi dellamedesima disposizione, va rapportato "allo stato attuale delle unitàimmobiliari"» (cfr. Cass., 15 marzo 2019, n. 7377).3.5.A tale proposito, la Circolare emanata dall’Agenzia del Territorio il 30novembre 2012, n. 6/T (in materia di “Determinazione della renditacatastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare:profili tecnico-estimativi”), elevata a rango normativo dalla legge n.190/2014, ha precisato (par. 2) che, «con la locuzione “stima diretta” siintende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili adestinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione allapeculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibile fareriferimento al sistema delle tariffe», chiarendo che «la rendita catastalepuò essere determinata con “procedimento diretto” o con “procedimentoindiretto”» (Cass. n.1002/2023).3.6. In tema di classamento di immobili con destinazione speciale e censitinei gruppi D ed E, l'accertamento della rendita catastale, proposta dalcontribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con laprocedura DOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità,utilizzando un procedimento diretto - che si fonda sul reddito lordo(canone di locazione) ordinariamente ritraibile e la detrazione delle spesee delle eventuali perdite - ovvero indiretto - che individua il valore delcapitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile, o il valoredi costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimo caso, di unadeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari (da ultima: Cass., Sez. Trib., 21 dicembre 2024, n. 33799;Cass. 15 febbraio 2022, n. 4837; Cass. 12. Dicembre 2022, n. 7984;Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476;Cass., 16 gennaio 2018, n. 888). In altri termini, il cespite deve esserestimato in base al criterio del costo di ricostruzione a nuovo, che si calcolatenendo conto del costo di realizzazione del fabbricato ovvero del costo diNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026acquisto, purché ordinariamente accettabile, vale a dire corrispondente aiprezzi di mercato per realizzare il parco, tenuto conto ovviamente dellemodalità tecnico-costruttive specifiche dell’immobile la cui renditacatastale è oggetto di rettifica da parte dell’amministrazione (sugliimmobili a destinazione speciale o particolare, cfr. Cass. 4 aprile 2024, n.9109; Cass. 13 aprile 2023, n. 9947; Cass., Sez. 5, 11. Gennaio 2020, n.7850; Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 15 marzo 2019, n. 7377;Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888; inparticolare con riferimento all’approccio di costo si v. Cass. n. 22558/2022e Cass. n. 3918/2022).3.7. Infine, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte,l'effettuazione del sopralluogo non è necessaria per provvedere allarettifica della categoria catastale a seguito di DOCFA (cfr. ex multis Cass.n. 29354/2025; Cass. n. 14630 del 31/05/2025 ; Cass. n.6633/2019; Cass. n. 8529 del 27/03/2019 ; Cass. Sez. 6, 10/01/2017, n.374 ).3.8. L'attribuzione di rendita ai fabbricati a destinazione speciale oparticolare, e specificamente quelli classificati nel gruppo catastale D),deve avvenire, come previsto anche dall' art. 7 del D.P.R. n. 604 del1973 , mediante "stima diretta", senza che ciò presupponga l'effettuazionedi un previo sopralluogo, potendo l'Amministrazione legittimamenteavvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, delle risultanzedocumentali in suo possesso ( Cass. n.20508/2022; Cass. n.29354/2025).4.L’ultimo motivo di ricorso reca il vizio di violazione e falsa applicazionedell’art. 7 legge n. 212/2000 e dell’art. 3 legge n. 241/1990, in relazioneall’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c.. Si osserva che la sentenza nonha fatto corretta applicazione dei principi in materia di motivazione degliavvisi di accertamento in materia tributaria, omettendo di pronunciarsisulla specifica doglianza fatta valere da Selma sin dal ricorso introduttivo,Numero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026la quale non si era limitata ad una generica contestazione dellemotivazioni dell’avviso di accertamento, ma aveva specificamente eccepitoche “negli archivi catastali informatici la part. 31 sub 501 del fg. 1174, acui l’[OSCURATO:PERSONA] fa riferimento, risulta “soppressa” e, quindi, non più esistente,a seguito di “frazionamento e fusione del 13/05/2011”. Si deduce che“l’unica particella catastale “comparativa” citata dall’[OSCURATO:PERSONA], che costituival’unico elemento di raffronto enunciato nell’avviso di accertamento –vedasi la “Relazione di stima sintetica” allegata all’avviso di accertamento,in cui è scritto: “rettifica di alcuni dei valori proposti per uniformità con uiusimilari limitrofe: rif. uiu fg. 1174-31-501” – risultava soppressa a seguitodi “frazionamento e fusione del 13/05/2011”.Si contesta, infine, la decisione in merito alla motivazione dell’avvisoopposto non condividendosi l’affermazione secondo cui la motivazioneappare soddisfatta mediante la semplice indicazione dei dati oggettivi edella classe assegnata, quando gli elementi di fatto indicati dalcontribuente non risultino disattesi dall’[OSCURATO:PERSONA] e l’eventuale differenza trala rendita proposta e quella attribuita consegua da una diversa valutazionetecnica circa il valore economico dei beni .4.1.La censura è infondata.4.2.Non sussiste la carenza motivazionale dell'avviso di accertamentoaffermata dalla Corte regionale, atteso che quest'ultimo intervenivaall'esito di una procedura DOCFA attivata dalla parte privata, così darendersi applicabile il fermo indirizzo interpretativo di legittimità secondo ilquale (Cass.n.31809/18 ed innumerevoli altre), in tema di classamento diimmobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguitodella cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso èsoddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classedisattesi dall'[OSCURATO:PERSONA] e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quellaNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazionedegli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita especificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio deldiritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggettodell'eventuale contenzioso (Cass., Sez. 5, 13 agosto 2020, n. 17016;Cass., Sez. 5, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5, 9 febbraio 2021,nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6-5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass.,Sez. 6-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5, 7 aprile 2022, n.11281; Cass., Sez. 5, 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez.5, 5 aprile 2024, n. 9127; Cass. 19 novembre 2024, n. 29811; Cass. n,9127/2024 e 151/2025).4.3. La fattispecie in disamina è chiaramente riconducibile alla primaipotesi, giacché i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, masoltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimentoall’attribuzione della rendita del fabbricato; per cui, è possibile (e, il piùdelle volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazionedenunciata dal contribuente e la classificazione accertatadall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura “DOCFA”derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento deimedesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), chevengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplinaregolamentare in materia catastale; il che esime, comunque,l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione piùparticolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo allediscrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta delcontribuente (Cass., Sez. 5, 9 febbraio 2021, n. 3104, Cass. n.29811/2025).4.4.L’avviso di accertamento con rettifica di rendita – rinveniente daprocedura “DOCFA” – conteneva tutti gli elementi descrittivi e valutatividella nuova rendita, idonei a porre in grado la contribuente diNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026adeguatamente ed immediatamente percepire i presupposti di fatto e leragioni di diritto della pretesa, evidenziandosi nell’atto opposto i valoriunitari attribuiti ai singoli cespiti, ricavati dal prezzario in uso all’Agenziamedesima, come da relazione di stima allegata all’atto medesimo (Cass.n. 22886/06; Cass. n. 6633/2019).4.5 Nella concretezza del caso emerge dalla stessa narrativa dellaricorrente che la maggiore rendita venne dall'ufficio attribuita all'esito diuna rideterminazione estimativa degli stessi elementi di fatto emergentidalla DOCFA, senza concreta immutazione o contestazione circa lo statodei luoghi, così come descritto dalla richiedente l’aggiornamento catastale.L’[OSCURATO:PERSONA] ha determinato la rendita catastale su stima diretta sulla basedegli elementi economici e quantitativi riportati con riferimento al biennio1988-1989, in conformità alle disposizioni che regolano il catasto edilizio(r.d. n. 652 del 1939, D.P.R. n. 1142 del 1949); la relazione di stimacorredata all’avviso, dopo aver descritto l'impianto e ritenuta idonea laproposta categoria D/7, ha stimato il fabbricato in base al costo dicostruzione Vc, precisando che "i valori unitari sono stati desunti da valoririferibili a immobili ubicati nella medesima area urbana nonché attraversola consultazione di consolidati prontuari di settore".4.6.Non si tratta quindi della applicazione del metodo comparativo, madella stima diretta di un bene peculiare: si tratta infatti di benisostanzialmente privi, per intrinseca peculiarità e funzione, sia di unmercato di compravendita, sia di un mercato di locazione e messa areddito. Il riferimento ad immobili ubicati nella stessa zona urbana ed allaconsultazione di prontuari di settore, circoscrive e rende adeguatamentenoto il criterio, posto che si fa riferimento come sopra detto a beni aventiuna destinazione specifica e peculiare; i prontuari sono atti agevolmenteconoscibili, perché pubblicizzati presso gli ordini professionali (v. Cass. n.13778/2019). Tali documenti richiamati per relationem, pur non potendoper ciò solo dimostrare la fondatezza della valutazione operata negli avvisiNumero registro generale 25172/2022Numero sezionale 3738/2026Numero di raccolta generale 15404/2026Data pubblicazione 20/05/2026dall'amministrazione, non attengono alla 'motivazione' dell'atto impositivo,ma al diverso profilo della 'prova' dei presupposti della maggior renditagiudizio.4.7. Infine, la circostanza che una delle particelle utilizzate comeparametro di riferimento dall’ufficio sia stata soppressa, obiettando laderivata impossibilità di verificare le caratteristiche delle unità immobiliaridi riferimento per la stima dei cespiti, risulta non decisiva ai fini dellaadeguatezza motivazionale contestata, atteso che il riferimento a unitàimmobiliari similari rappresenta un elemento non decisivo né rilevante,questa è stata disposta sulla base del criterio del procedimento indiretto distima diretta (cd. approccio di costo).Segue l’accoglimento del primo motivo, assorbito il secondo mezzo erespinti gli ultimi; cassa la decisione impugnata con rinvio alla CGT IIgrado del Lazio che, in diversa composizione, riesaminerà la fattispeciealla luce dei principi affermati. P.Q.MLa Corte,accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo e respinti irestanti; cassa la decisione impugnata in relazione al motivo accolto erinvia alla [OSCURATO:PERSONA] grado del Lazio, in diversa composizione, cui demandaanche la regolamentazione delle spese di lite.Così deciso della camera di consiglio della Sezione Tributaria della Corte diCassazione il 30 aprile 2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]